裁判字號：臺灣臺北地方法院102年簡上字第108號民事判決
裁判日期：民國102年06月26日
裁判案由：返還押租金
臺灣臺北地方法院民事判決102年度簡上字第108號上訴人 鄭驛芯 被上訴人燦宏咖啡流通有限公司法定代理人 林弘軒 訴訟代理人 林汝松 上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國101年12月28日本院臺北簡易庭101年度北簡字第14813號第一審判決提起上訴，本院於民國102年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：兩造於民國98年6月21日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺北市○○路○段○○○號6樓之1、6樓之2房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自98年7月7日起至100年7月6日止，每月租金新臺幣（下同）8萬元，押租保證金16萬元（下稱系爭押金）。詎上訴人於98年10月20日夥同不明人士，在系爭房屋內恐嚇脅迫被上訴人法定代理人林弘軒及其父林汝松簽發本票，致設於系爭房屋之被上訴人之員工人心惶惶無法營業，兩造遂於98年11月25日協議終止租約，同日被上訴人即搬離系爭房屋。因兩造終止租約係可歸責於上訴人之事由，致被上訴人無法繼續使用系爭房屋，與系爭租約第4條懲罰性約定並不符合，故依系爭租約第3條第3款之約定、及兩造提前終止租約之合意，被上訴人自得請求上訴人返還系爭押金。另，被上訴人不爭執上訴人提出之水電費及管理費欠繳單據，惟上訴人在另案已請求，且被上訴人以98年11月份剩餘之租金2萬9300元扣抵後，尚積欠上訴人之餘額，被上訴人嗣亦已付清欠款給上訴人，上訴人所稱之損失已獲彌補。此外，上訴人指被上訴人將系爭房屋作為犯罪地點亦非事實，被上訴人已對鈞院101年度金訴字第8號刑事判決上訴，現正審理中。
貳、上訴人則以下列情辭，資為抗辯：
一、被上訴人所述上訴人恐嚇脅迫簽發本票云云並非事實，被上訴人以此誣告上訴人等妨害自由案件，嗣經臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵續字第623號為不起訴處分，被上訴人不服聲請再議，經臺灣高等法院檢察署檢察長以100年度上聲議字第2522號駁回後，被上訴人又聲請交付審判，亦經裁定駁回其聲請而確定。而依系爭租約第4條約定：「雙方於本租賃契約屆滿前中途退租者，應於二個月前書面通知對方，除須償付已使用之相當租金及應分攤之費用外，並應賠償對方二個月租金之違約金及乙方應繳清乙方各項應負費用。」，可知被上訴人於租期屆滿前中途退租，應於前二個月書面通知上訴人，惟被上訴人未於二個月前即為通知，而是利用半夜偷搬離系爭房屋，可見兩造顯非合意終止系爭租約，上訴人是經由該棟大樓管理員告知才知情被上訴人搬離乙事，故被上訴人當然得以系爭租約第4條約定，請求被上訴人賠償二個月租金之違約金，並與被上訴人請求之系爭押金抵銷。又，雖上訴人之代理人 蘇羿恩 簽如「雙方同意終止合約98.11.25」等字，惟此係因被上訴人連夜搬走，上訴人怕無法尋回鑰匙，才與被上訴人簽同意終止之意思表示。
二、被上訴人法定代理人林弘軒、系爭租約保證人林汝松、及林弘軒之母 呂美燕 ，承租系爭房屋經營違法吸金、非法傳銷之老鼠會，共同詐騙投資人之金錢，被上訴人公司根本未經過公平交易委員會許可經營傳銷行業吸收會員之會費，此業經鈞院以101年度金訴字8號刑事判決其等三人與訴外人 黃秀鳳 犯共同詐欺取財罪，是上訴人已違反系爭租約第5條第7項：
「關於該租賃標的物，其登記之使用用途，甲、乙雙方對此均有認知不得經營具有危險、色情或違法（規）行業。」；且被上訴人自98年6月21日至98年11月25日從未繳付電費，導致系爭房屋之電表遭臺灣電力公司拆除，而且被上訴人亦未繳交系爭房屋當月份之管理費，分別違反系爭合約第6條第1、2項：「乙方應按期繳清一切水、電、瓦斯費及管理費用，若逾期未繳，經甲方以書面通知限期補繳，而未補繳者，甲方得隨時切斷水、電、瓦斯、冷氣之供應，並得終止本契約（以上費用自租賃物點焦日起，由乙方負擔）。依管理委員會規定繳交管理費。」，故上訴人亦得依該租約第9條第1項：「乙方如違反或不履行本契約各項約定時，甲方得終止本契約。乙方除應負責清償應負擔之費用外，甲方並得向乙方要求相當於二個月租金之違約罰金，乙方不得異議。」，立即終止租約，請求被上訴人賠償相當於二個月租金之違約罰金，並與被上訴人請求之系爭押金抵銷。
叁、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上
訴人16萬元，及自101年10月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，同時依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、本院協商兩造確認爭點如下（見本院卷第80頁正反面）：
一、不爭執事項：
㈠、兩造於98年6月21日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋（門牌號碼臺北市○○路○段○○○號6樓之1、6樓之2），租賃期間自98年7月7日起至100年7月6日止，租金每月8萬元，押租保證金16萬元即系爭押金（相關約定內容詳後理由中論述）。
㈡、系爭租約記載「雙方同意終止合約98.11.25」，並有被上訴人之代理人林汝松及上訴人之代理人蘇羿恩簽名及按指印。
㈢、被上訴人業於98年11月25日搬離系爭房屋。
㈣、被上訴人自98年6月21日至同年11月25日未繳之電費如上證2所示；另未繳98年11月份管理費如上證3所示。
㈤、本院101年度金訴字8號刑事判決認定系爭房屋為被上訴人供作犯罪地點之記載為上訴人於該判決即本院卷第15、16、43頁反面以螢光筆標註處。
以上事實，有系爭租約、暫停供電通知單、臺灣電力公司催繳電費通知單及收據、管理費證明函、本院101年度金訴字8號刑事判決在卷可按（見原審卷第5-7頁，本院卷第9-51頁），且為兩造所不爭，堪認真正。
二、爭執事項：
㈠、兩造是否於98年11月25日合意終止系爭租約？即上訴人以系爭租約第4條主張被上訴人應賠償二個月租金之違約金，並與被上訴人請求之系爭押金抵銷，有無理由？
㈡、如㈠否，則上訴人以被上訴人違反系爭租約第5條第7項及第6條第1、2項約定，應依第9條第1項賠償上訴人相當於二個月租金之違約罰金，並與被上訴人請求之系爭押金抵銷，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、上訴人以系爭租約第4條主張被上訴人應賠償二個月租金之違約金，並與系爭押金抵銷，為無理由：
㈠、查，系爭租約第3條第3款約定：「為保證本契約各條款之確實遵守與履行，乙方（即被上訴人）應於簽約同時交付甲方（即上訴人）新臺幣壹拾陸萬元整作為押租保證金。甲方於收到保證金後，乙方若不繼續承租，於租約期滿或終止時，乙方依約恢復原狀交還標的物及公司註冊地址遷出之後，甲方無息退還該項保證金。」、第4條約定：「雙方於本租賃契約屆滿前中途退租者，應於二個月前書面通知對方，除須償付已使用之相當租金及應分攤之費用外，並應賠償對方二個月租金之違約金及乙方應繳清乙方各項應負費用。」等內容（見原審卷第5頁正反面），為兩造所不爭，當堪採憑。
㈡、則查，依上開約定之文意內容，系爭租約第3條第3款係就租期屆滿或終止時，所為交還房屋即退還押租保證金之約定；而第4條則係指系爭租約之一方提前終止租約時，所須賠償他方之違約金約定。嗣兩造於系爭租約第一頁下方手寫記載「雙方同意終止合約98.11.25」，該字句右側並有被上訴人代理人林汝松及上訴人代理人蘇羿恩簽名及按指印確認等情，已如前不爭事項㈡所述，故縱上訴人於本院陳稱會與被上訴人簽同意終止之意思表示，係因被上訴人連夜搬走，上訴人怕無法尋回鑰匙等節為真，亦為上訴人當時合意終止系爭租約之動機而已，究無礙其確於98年11月25日與被上訴人達成合意終止系爭租約之意思表示，足見系爭租約確於當日經兩造合意終止。是以，系爭租約既係經兩造合意終止，自非屬該契約第4條約定單方提前終止租約之情，且被上訴人又如前不爭事項㈢所述，於98年11月25日當天即遷離交還系爭房屋，則本件上訴人自應依系爭租約第3條第3款約定，返還系爭押金予被上訴人，而不得以系爭租約第4條主張被上訴人應賠償二個月租金之違約金，並與系爭押金抵銷，即上訴人此部分主張，顯與該租約第4條約定不符，而無從採憑。
二、上訴人以系爭租約第9條第1項主張被上訴人應賠償相當於二個月租金之違約罰金，並與系爭押金抵銷，亦無理由：
查，依系爭租約第9條第1項約定：「乙方如違反或不履行本契約各項約定時，甲方得終止本契約。乙方除應負責清償應負擔之費用外，甲方並得向乙方要求相當於二個月租金之違約罰金，乙方不得異議。」等內容可知（見原審卷第6頁反面），該條係指如被上訴人違反或不履行系爭租約各該約定、並經上訴人單方依該約定就系爭租約行使終止權時，對被上訴人所得請求損害賠償之違約罰金約定，故不論被上訴人是否有違反或不履行上訴人所主張之系爭租約第5條第7項或第6條第1、2項約定之情事，系爭租約業於98年11月25日經兩造合意終止乙節，業經本院審認如前，則系爭租約既非由上訴人依前述第9條第1項約定以被上訴人違反或不履行上開租約約定內容為由，單方、片面的行使終止權而終止該租約，則上訴人於兩造合意終止該租約後，再據此請求上訴人賠償被上訴人相當於二個月租金之違約罰金，自與該條項之約定內容不符，是其主張以此部分罰金與被上訴人請求之系爭押金抵銷，亦屬無據，而不足取。
陸、綜上所述，被上訴人依系爭租約第3條第3款約定、及兩造提前終止租約之合意，請求上訴人退還即給付系爭押金16萬元，及自101年10月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年6月26日
民事第七庭審判長法官匡偉
法官吳俊龍法官游悅晨以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年6月26日
書記官謝達人