臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 99年度南簡字第1205號
原 告 林義榮
被 告 張世賢 即展茂估價師事務所
上列被告間請求侵權行為損害賠償，經本院於民國100年8月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前因與訴外人 林異草 、 吳秀玉 共有坐落台南市○○區
○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）而訴請分割，案經
臺灣高等法院臺南分院97年度重上字第89號判決，將系爭
土地如附圖所示甲部分面積1064.47平方公尺土地分歸原
告所有，並依據被告民國98年4月20日鑑定報告書（下稱
系爭鑑定報告），命原告提出新台幣（下同）499,250元
補償林異草。然系爭鑑定報告有下列諸多誤謬，致令原告
多補償林異草約30萬元，爰依民法第184條侵權行為之規
定，請求被告賠償：
（1）緊鄰系爭土地之同地段969-10地號土地為被告製作系爭鑑
定報告估價之重要參考，惟969-10地號土地於86年7月11
日已公告為低密度住宅區，被告仍誤植為計劃道路，並以
系爭土地四面臨路之條件估價；復未考量系爭土地市地重
劃，經台南市政府審議委員會表示被告漏列市地重劃「有
瑕疵」，應依重劃費用比率40%-49%計算系爭土地價格。
（2）系爭土地既須整體重劃開發，但系爭鑑定報告並未考量市
地重劃整體開發區公設用地比例33.72%。
（3）依不動產估價技術規則第13條第2項「調查勘估標的物及
比較標的使用現況」、第16條「不動產估價師製作估價報
告書應載明事項」第9項「勘估標地使用現況」、第10項
「勘估標的法定管制事項及其他管制事項」等規定，系爭
鑑定報告漏列勘估標的之低漥瑕疵，違反不動產估價師法
第16條規定，即違反保護他人之法律。
（二）依不動產估價導論（作者 許文昌 博士），土地重劃總負擔
比率包括土地所有人所負擔「公設用地」，以及國內外電
腦輔助不動產估價發展研究報告（ 賴碧瑩 教授主持）其中
土地重劃前後地主權益價值之估價、土地使用分區變更前
後之價值差異之估價等相關事項，並參酌系爭土地公設用
地比率為33.72%，以及7年成熟地年利率1.9%」計算，原
告分割所得之土地應提供補償金為192,081元【以系爭估
價報告第38頁比較標的一交易價格620萬，面積67.32平方
公尺，報告單價為每坪90,000元，但應為81,580元《
0000000-000000元〈32.17*22000（估價報告30頁每坪
33000，扣掉33.72%公設比後，每坪應為22000元）/
67.32=81580》；比較標的二每坪交易價格應為69,476元
《0000000-000000〈27.31*22000〉/56.12=69476》；比
較標的三每坪交易價格應為78,167元《0000000-000000〈
35.99*22000〉/57.67=78167》。上開三種單價平均為
76,408元《（81580+69476+78167）/3=76408》，但土地
和建物應各佔50%，故系爭土地每坪單價應為28,978元，
28,978元再扣除7年完成成熟地年利率1.9%等於25,400.9
元，故被告應補償之金額為192,081元。】，與被告估價
結果499,250元，相差30餘萬元，被告製作系爭鑑定報告
致令原告多補償林異草約30萬元，爰依民法第184條侵權
行為之規定，請求被告賠償；並聲明：被告應給付原告30
萬元。
二、被告則以：
（一）系爭鑑定報告乃被告遵循法規製作，並將三種結果呈法院
判斷，法院如何處理非被告所能知悉，被告並無侵權行為
可言。又按不動產估價技術規則第14條規定，不動產估價
師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格；但因情況
特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者
，不在此限。系爭鑑定報告使用合於法規方式完成，並經
懲戒委員會專家審議通過，且附有台南市政府核發之使用
分區之證明書，並經被告事後說明「市地重劃」項目不採
用之理由，原告以自己觀點將「市地重劃項目」加入系爭
鑑定報告顯無所據。至969-10地號土地雖先以道路用途評
估，惟嗣依臺灣高等法院臺南分院要求，被告業於98年7
月10日修正，並參照行政部門之專家委員會「市地重劃」
方式，排除一部分因素，用不同負擔比率40%-49%之各項
價格試算；而臺灣高等法院臺南分院97年度重上字第89號
判決得心證之理由並已述明系爭土地「現況尚未重劃、何
時重劃未定、重劃後各共有人負擔同比例與產生同效果、
而重劃後地價高於重劃前地價、重劃負擔比例個案皆不相
同之理由」等未考量市地重劃之理由，原告仍主張系爭土
地應依市地重劃核算土地價值，顯屬主觀。又原告對系爭
鑑定報告估價有意見，卻又主張無再送請公正機關鑑定之
必要，不無矛盾。
（二）有關「懲戒決定書」中指漏列「市地重劃」一事固有瑕疵
，但系爭土地無市地重劃之進行，無重劃計畫書，致重劃
負擔比例總數未定；且重劃後位置未定，實務操作困難，
故被告未將市地重劃納入系爭鑑定報告中，僅將「市地重
劃」試算價格留底參考。原告爭執「市地重劃」事項，理
應尋求應以專家、學者意見，不應執意己見驟認系爭土地
單價每坪16,320元。原告所持之理由乃屬其個人意見與邏
輯，並不足採等語置辯；並聲明駁回原告之訴。
三、得心證之理由
原告主張被告出具系爭鑑定報告，未考量系爭土地市地重劃
之因素，又錯將系爭土地旁同地段969-10地號土地（86年7
月11日已公告為低密度住宅區）誤值為計劃道路：甚且未將
原告分得系爭土地如附圖所示甲部分為低窪水池如實記載，
以致影響原告補償系爭土地共有人之金額太高，不法侵害原
告權利；又被告未將原告分得系爭土地如附圖所示甲部分為
低窪水池如實記載，與估價師法第16條規定不符，違反保護
他人之法律，應負賠償責任，故本院首應審究被告製作系爭
鑑定報告是否不法侵害原告權利。經查：
（一）被告受臺灣高等法院臺南分院委託，勘估系爭土地分割補
償價格，錯將系爭土地旁同地段969-10地號「低密度住宅
區」土地誤值為計劃道路；且未考量系爭土地市地重劃之
因素，有台南市政府98年5月12日南市都管字第
09816026190號函（本院卷第60頁）及系爭鑑定報告在卷
可按，固堪信實；惟969-10土地於86年7月11日發布實施
「變更台南市安南區（新寮、溪心寮、總頭寮十三佃）細
部計畫（第一次通盤檢討）案」，將原劃設為「道路用地
」變更為「低密度住宅區」之情，業經臺灣高等法院臺南
分院囑託被告審酌該項變更，重新計算系爭土地合理價格
，嗣且經被告於98年7月15日再出具修改鑑定報告書，重
新以比較價格每坪31,600元、土地開發分析價格每坪
34,900元，推定分割前系爭土地（成熟基準地）之評估價
格每坪33,000元，並預計開發及區域相關公共設施置完備
含成熟社區約需7年，採加權平均成本方式決定利率為1.9
％，求得系爭土地平均單價為每坪29,000元：再參酌原告
取得土地之臨路情形、寬深度、土地形狀、發展潛力等因
素，計算原告應補償系爭土地共有人499,250元，有臺灣
高等法院臺南分院97年度重上字第89號卷附該修正鑑定報
告可參，已稽被告就969-10地號土地為低密度住宅區已重
新估定，並進而修正系爭土地之評定價值，不生原告主張
被告錯估969-10地號土地為道路計畫區造成損害之問題；
況被告受法院囑託鑑定系爭土地價格，無非提出其專業知
識供法院參考，土地價格之取捨，最終仍須由法院認定，
要非被告可以決定，此觀上開97年度重上字第89號判決理
由「展茂事務所估價師（指被告）領有不動產估價師證照
，就不動產鑑價相關業務具有專業，且係合法之不動產鑑
價公司，與兩造無利害關係，綜參上開修改鑑定引用之數
據均屬客觀公正，上開鑑價結果，尚屬可採。」等語之記
載即明。
（二）至系爭土地應以市地重劃方式整體開發，且公共設施負擔
比例應為33.72%，固亦有台南市政府98年8月14日南市都
管字第09816082860號函（本院卷第16頁）在卷可參；且
未經被告於系爭估價報告採用，但該因素業經臺灣高等法
院臺南分院97年度重上字第89號判決斟酌，並認市地重劃
「係一種有效促進土地經濟利用，與健全都市發展的綜合
性土地改良事業，為開發新社區，加速完成都市建設及取
得公共設施用地最有效手段之一，對於土地所有權人而言
，可因重劃獲得完善之公共設施、便利之交通、土地方整
臨路便利使用，及土地價值增漲之實益，但因系爭土地鑑
定時現況尚未開始重劃，何時重劃未定，且系爭土地將來
重劃後，各共有人負擔相同比例，產生相同效果，而重劃
後之地價往往高於重劃前之地價，重劃過程有最少二至三
年之時間，與本件共有物分割又非同一時間，尚難將重劃
因素列入鑑價之條件；況重劃後基準價格，應係重劃完成
後任何所有人經由處分過程取回資產單價與總價，並與重
劃前之地價相比較，得知重劃完成後所有人之盈虧，方係
市地重劃之精髓，而依展茂公司（即被告）補充說明書檢
附之台南市歷年自辦市地重劃成果統計表，有關重劃負擔
總比例，最低比例為第12期後甲地區16.21％，最高比例
為第20期明德地區56.07％，重劃負擔比例並非相同，再
依該說明書檢附之台南市抵費地公開標售表，可知土地因
重劃因素，其土地重劃前與重劃後之地價有所不同，顯係
呈倍數之上漲，然系爭土地既未開始重劃，重劃完成時間
又不確定，自無重劃完成後土地交易之價格，則展茂事務
所未將重劃因素作為系爭鑑定之條件，並無不當。」，是
縱被告於系爭鑑定報告中從系爭土地市地重劃角度評估系
爭土地價值，亦將不被法院採納為系爭土地地價之判決基
礎。
（三）原告另主張其分割取得如附圖所示系爭土地甲部分土地有
低窪水池，被告未如實記載於系爭鑑定報告，有違不動產
估價師法第16條「不動產估價師受託辦理各項業務，應遵
守誠實信用之原則，不得有不正當及違反或廢弛其業務上
應盡之義務」之規定。然按系爭鑑定報告評估系爭土地價
格之形成因素有區域（位置、近鄰地區土地、建物利用情
形、公共設施、運輸系統概況、未來發展等）及個別因素
（土地形狀、利用情況、公共設施便利性與周遭環境適合
性），並審酌原告取得土地之臨路情形、寬深度、土地形
狀、發展潛力等情形（參系爭鑑定報告第45頁），與系爭
土地上是否有低漥處無涉；況系爭土地地目為「田」，有
土地登記謄本可按，依社會通念，其地價不因其上有部分
凸起或凹陷而生影響，是系爭鑑定報告內縱未記載如附圖
所示甲部分土地有低窪處，亦不足認定原告有何違反誠信
或有不正當或廢弛業務之行為。
（四）綜上，被告製作系爭鑑定報告誤植969-10地號為計劃道路
之瑕疵，業經修正；且系爭土地尚未開始重劃，重劃完成
時間不定，未將重劃因素作為系爭鑑定之條件，並無不當
。又縱系爭鑑定報告未記載原告分割取得之系爭土地有低
窪處，並無違反保護他人法律之情事，足稽被告製作系爭
鑑定報告並無不法可言。從而原告主張被告以系爭鑑定報
告不法侵害其權利，顯與民法第184條因故意或過失，不
法侵害他人之權利者，負損害賠償責任之規定，尚有未合
；其請求被告賠償30萬元，難認有理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核
與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依
職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項
分別定有明文。爰依前開規定，判決如主文第2項所示。
六、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第
87條第1項，判決如主文。
中華民國100年8月25日
民事第二庭法官魏玉英
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月25日
書記官蔡曉卿