臺灣屏東地方法院民事判決 104年度潮簡字第62號
原 告 黃啟鐘
被 告 洪明章
洪明吉
洪明祥
洪正勳
洪太木
兼上列五人
共 同
訴訟代理人 洪翠玉
被 告 洪輝櫻
洪慧香
徐東川
陳素靖
陳素振
陳淑芬
陳長城
陳金利
陳榮斌
陳榮泉
蔡銘花
上 一 人
訴訟代理人 張克西 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年1月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告洪太木、洪明章、洪明吉、洪翠玉、洪輝櫻、洪慧香、洪明
祥、洪正勳、徐東川、陳素靖、陳素振、陳淑芬、陳長城、陳金
利、陳榮斌、陳榮泉應將坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○號土
地上如附圖所示編號A部分面積八十七點九一平方公尺之地上物
拆除，並將上開土地及編號A1部分面積五十一點七九平方公尺之
土地返還原告。
被告蔡銘花應將坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖
所示編號B部分面積一○五點○九平方公尺及編號B2部分面積二
點四四平方公尺之地上物拆除，並將上開土地及編號B1部分面積
一十四點三六平方公尺之土地返還原告。
訴訟費用由被告洪太木、洪明章、洪明吉、洪翠玉、洪輝櫻、洪
慧香、洪明祥、洪正勳、徐東川、陳素靖、陳素振、陳淑芬、陳
長城、陳金利、陳榮斌、陳榮泉連帶負擔百分之五十三，餘由被
告蔡銘花負擔。
本判決第一項得假執行。但被告洪太木、洪明章、洪明吉、洪翠
玉、洪輝櫻、洪慧香、洪明祥、洪正勳、徐東川、陳素靖、陳素
振、陳淑芬、陳長城、陳金利、陳榮斌、陳榮泉以新臺幣壹拾壹
萬壹仟柒佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告蔡銘花以新臺幣玖萬柒仟伍佰壹
拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者及該訴訟標的對於數人必須合一
確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民
事訴訟法第255條第1項第3款、第5款定有明文。本件原
告原起訴請求被告洪太木、蔡銘花將坐落屏東縣○○鎮○○
段○○○○號土地（重測前為山腳段131-6地號，下稱系爭土
地）如起訴狀附圖所示藍色部分面積600平方公尺之地上物
拆除，將土地返還原告（見本院卷㈠第4頁）。嗣於訴狀送
達後，原告追加洪明章、洪明吉、洪翠玉、洪輝櫻、洪慧香
、洪明祥、洪正勳、徐東川、陳素靖、陳素振、陳淑芬、陳
長城、陳金利、陳榮斌、陳榮泉為被告，並減縮聲明為：㈠
被告洪太木、洪明章、洪明吉、洪翠玉、洪輝櫻、洪慧香、
洪明祥、洪正勳、徐東川、陳素靖、陳素振、陳淑芬、陳長
城、陳金利、陳榮斌、陳榮泉（下稱被告洪太木等16人）應
將系爭土地內如附圖所示編號A部分面積87.91平方公尺之
房屋拆除，並將上開土地及編號A1部分面積51.79平方公尺
之空地返還原告。㈡被告蔡銘花應將系爭土地內如附圖所示
編號B部分面積105.09平方公尺之房屋及編號B2部分面積2.
44平方公尺之磚造水池等地上物拆除，並將上開土地及編號
B1部分面積14.36平方公尺之空地返還原告（見本院卷㈠第
170頁）。關於原告減縮請求返還範圍之部分，核屬減縮應
受判決事項之聲明。又按遺產於未分割前係公同共有，凡公
同共有人就公同共有權利為訴訟者，乃屬固有必要共同訴訟
，應由公同共有人全體共同被訴，否則當事人適格即有欠缺
（最高法院100年度台上字第2098號判決意旨參照）。查如
附圖所示編號A部分之地上物原為訴外人 洪陳金花 所有，而
洪陳金花已於民國86年10月29日死亡，其繼承人為被告洪太
木等16人，均未辦理拋棄繼承等事實，為兩造所不爭執，並
有本院潮州簡易庭查詢簡答表、繼承系統表及戶籍謄本在卷
可考（見本院卷㈠第72頁、第77至105頁、第161頁、卷㈡
第7至21頁）。依此，於被告洪太木等16人分割遺產前，上
開如附圖所示編號A部分之地上物為其等公同共有，則原告
追加原非當事人之洪明章、洪明吉、洪翠玉、洪輝櫻、洪慧
香、洪明祥、洪正勳、徐東川、陳素靖、陳素振、陳淑芬、
陳長城、陳金利、陳榮斌、陳榮泉為被告，核屬訴訟標的對
於數人必須合一確定，追加其原非當事人之人為當事人者之
情形。基上，原告所為訴之減縮、追加，於法並無不合，應
予准許。
二、本件被告陳素靖、陳素振、陳淑芬、陳長城、陳金利、陳榮
斌、陳榮泉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地原為訴外人 謝黃銀 所有，謝黃銀於92年
8月9日死亡後，由訴外人 謝儀雄 繼承取得系爭土地所有權
，原告於103年4月14日向謝儀雄購買系爭土地，於同年月
24日辦畢所有權移轉登記。惟被繼承人洪陳金花所有之門牌
號碼屏東縣○○鎮○○路○○號房屋（下稱系爭56號房屋），
坐落在系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積87.91平方
公尺），並占用如附圖所示編號A1部分之空地（面積51.79
平方公尺），被繼承人洪陳金花死後，由其繼承人即被告洪
太木等16人繼承上開房地；被告蔡銘花所有門牌號碼為屏東
縣○○鎮○○路○○○○號房屋（下稱系爭56-1號房屋）及磚造
水池，分別坐落在系爭土地上如附圖所示編號B（面積105.
09平方公尺）、B2（面積2.44平方公尺）部分，並占用如附
圖所示編號B1部分之空地（面積14.36平方公尺）。被告並
無占有使用系爭土地之合法權源，爰依民法第767條第1項
之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一、二項所
示。
二、被告方面：
㈠被告洪太木、洪明章、洪明吉、洪翠玉、洪輝櫻、洪慧香、
洪明祥、洪正勳、徐東川均稱：系爭土地原為謝黃銀所有，
謝黃銀與渠等之家族有親戚關係，洪陳金花搭蓋系爭56號房
屋時有取得謝黃銀之同意，渠等自出生後即居住在系爭56號
房屋，聽長輩說當初是以地換地之方式而將系爭56號房屋搭
蓋在系爭土地上，但實際情形為何，渠等亦不清楚，願意向
原告購買系爭56號房屋所占用部分之土地等語置辯，並聲明
：原告之訴駁回。
㈡被告蔡銘花則以：訴外人 陳松永 與系爭土地之原地主謝黃銀
於69年8月25日簽訂土地買賣契約書，約定購買系爭土地中
面積40坪之部分，而因當時法令規定系爭土地不得分割或移
轉為共有，故謝黃銀先將該40坪部分之土地交付陳松永使用
，雙方並約定於日後無法令限制規定後，再行辦理分割或移
轉登記，嗣陳松永死亡後，由其子 陳中和 繼承上開40坪之土
地， 謝黃銀復 與陳中和於78年2月11日簽訂土地買賣契約書
，約定陳中和就系爭土地所有面積約為60坪，謝黃銀並出具
切結書，約定日後無法令限制規定時，願無條件配合辦理分
割或移轉登記，謝黃銀並配合陳中和辦理取得系爭56-1號房
屋之自用農舍使用執照，且於79年3月20日移轉系爭56-1號
房屋之所有權予陳中和，是系爭土地存有分管約定，如附圖
編號B、B1、B2部分之土地係借名登記在謝黃銀名下。嗣陳
中和死後，由其配偶即被告蔡銘花繼承取得上開60坪土地及
系爭56-1號房屋之權利，而謝黃銀死後由謝儀雄繼承謝黃銀
一切權利義務，謝儀雄雖將系爭土地移轉予原告，惟原告自
幼即居住在系爭土地附近，不可能不知系爭56-1號房屋及該
屋所坐落之土地早已由被告蔡銘花取得且有權使用之事實，
原告既明知系爭土地上存有分管約定仍買受，自應受該分管
約定之拘束，不得請求被告蔡銘花拆除系爭56-1號房屋，及
將土地返還予原告等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡
如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告陳素靖、陳素振、陳淑芬、陳長城、陳金利、陳榮斌、
陳榮泉等7人則經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提
出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭土地原為謝黃銀所有，謝黃銀死後由謝儀雄繼
承取得系爭土地之所有權，謝儀雄於103年4月14日將系爭
土地出賣予伊，並於同年月24日辦畢土地所有權移轉登記，
伊現為系爭土地之所有權人，被繼承人洪陳金花所有系爭56
號房屋占用系爭土地內如附圖所示編號A部分面積89.91平
方公尺，系爭56號房屋屋前有水泥空地，占用系爭土地內如
附圖所示編號A1部分面積51.79平方公尺，被繼承人洪陳金
花死後，由其繼承人即被告洪太木等16人繼承上開房地，系
爭56號房屋現由被告洪輝櫻居住使用。被告蔡銘花所有系爭
56-1號房屋占用系爭土地內如附圖所示編號B部分面積105.
09平方公尺，系爭56-1號房屋屋前有水泥空地，占用系爭土
地內如附圖所示編號B1部分面積14.36平方公尺，屋後另有
磚造水池，占用如附圖所示編號B2部分面積2.44平方公尺等
情，業據原告提出土地所有權狀、空照圖、課稅明細表、地
籍圖、現況照片、建物登記謄本、土地登記謄本、戶籍登記
簿、戶籍謄本、全戶除戶資料查詢結果、土地登記簿、土地
登記公務用謄本、屏東縣恆春地政事務所92年屏恆字第0563
30號、103年屏恆字021640號登記案件資料為證（見本院卷
㈠第7、9、18、19、21、22、39至43、58、75至105、10
7至160頁），並經本院會同屏東縣恆春地政事務所測量員
到場勘測屬實，製有勘驗筆錄、現況略圖及土地複丈成果圖
（即附圖）在卷可憑（見本院卷㈠第35至43、50頁），且為
被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
四、原告主張被告洪太木等16人共有如附圖所示A、A1部分及被
告蔡銘花所有如附圖所示B、B1、B2部分無權占用系爭土地
，故依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地，為被
告所否認，並以前開情詞置辯，茲論述如下：
㈠被告洪太木等16人抗辯本於洪陳金花與原告之前手謝儀雄之
被繼承人謝黃銀間之使用借貸關係，及以地換地方式而具占
有權源，是否有據？
⒈按使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認
有民法第425條之適用；使用借貸非如租賃之有民法第425
條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉
予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張
有使用借貸之權利；及使用借貸為無償契約，原屬貸與人與
使用人之特定關係，除當事人另有特約外，無移轉其權利於
第三人之可言，且使用借貸非如租賃之有民法第425條之規
定，縱令原借用人將借用物概括允許第三人使用，該第三人
亦不得對現在之借用物所有人主張有使用該借用物之權利（
最高法院91年度台上字第278號、93年度台上字第1948號、
86年度台上字第3776號判決要旨參照）。揆諸前揭說明，使
用借貸為無償契約，借用人不得對借用物之受讓人主張其與
原所有人間之使用借貸契約繼續存在。
⒉本件原告與被告洪太木等16人就系爭土地既非貸與人與借用
人之特定關係，被告洪太木等16人亦未提出任何證據證明如
附圖所示A、A1部分占用系爭土地已得原告同意，被告洪太
木等16人所稱洪陳金花與謝黃銀合意成立之使用借貸契約，
基於債之相對性原則及上開說明，不得據此使用借貸契約對
土地受讓人即原告主張有權使用，則被告洪太木等16人辯稱
原告應受前手之使用借貸契約之約束等語，即未可採。
⒊被告洪太木等16人另辯稱是長輩間以地換地方式取得系爭56
號房屋所坐落土地之使用權云云，然為原告所否認，被告洪
太木等16人並未提出互易之書面契約，且未經依法登記，被
告洪太木等16人復未舉證以實其說，其所辯即難採信。且因
互易契約係債權契約，基於債之相對性，被告洪太木等16人
占有系爭土地，亦僅得對與其互易之相對人主張具有正當權
源，原告並非與其互易之相對人，被告洪太木等16人自不得
對抗依法善意登記取得所有權之原告。
⒋至於被告洪太木等16人陳明願以合理價格，向原告買受系爭
56號房屋所坐落土地等語，涉及原告是否出售或以何對價出
賣其土地之契約自由，應由兩造自行協商解決，被告洪太木
等16人迄至本院105年1月19日言詞辯論終結前，未能與原
告達成買賣之合意，自不得執此據為拒絕拆除系爭56號房屋
，並返還該部分土地及56號房屋屋前水泥空地之理由。
㈡被告蔡銘花抗辯本於陳松永、陳中和與謝黃銀間之買賣契約
而具占有權源，是否有據？
⒈系爭土地原為謝黃銀所有，謝黃銀去世後，系爭土地由謝儀
雄繼承取得，嗣謝儀雄將系爭土地出賣予原告，並於103年
4月24日以買賣為原因，移轉登記為原告所有，有系爭土地
第二類謄本、異動索引表在卷可憑（見本院卷㈠第8、65頁
），被告蔡銘花固稱如附圖所示B、B1、B2部分之土地係陳
松永、陳中和向謝黃銀所買受，惟觀諸其所提出陳松永、陳
中和分別與謝黃銀間之不動產買賣契約書、謝黃銀出具之切
結書（見本院卷㈠第59至61頁），至多僅得謂原所有人謝黃
銀同意出售系爭土地一部與陳松永、陳中和，復再行辦理移
轉登記之意，然此屬不動產債權契約性質，除有相當事實可
為第三人所明知情事，祇有對人效力之債權相對性，不生債
權物權化效果。是陳松永、陳中和與謝黃銀間縱存有買賣關
係，該買賣契約之效力僅存在於契約當事人間，縱謝儀雄應
受其被繼承人謝黃銀與陳松永、陳中和間之拘束，然系爭土
地既經謝儀雄以買賣方式移轉予原告，基於債之相對性，原
告既非謝黃銀之繼承人，自不受謝黃銀與陳松永、陳中和間
上開契約之拘束，是被告蔡銘花抗辯其係向謝黃銀買受坐落
系爭土地上如附圖所示編號B、B1、B2部分之土地，得合法
占有系爭土地，惟原告並非該契約之當事人或繼承人，被告
蔡銘花尚不得主張為不動產債權契約之有權占有，而拒絕返
還系爭土地予原告，其此節所辯，洵屬無據。
⒉再者，謝黃銀並未就如附圖所示B、B1、B2部分之土地移轉
登記為陳松永或陳中和所有，依民法第758條第1項規定，
陳松永、陳中和與謝黃銀間之買賣契約並不生物權移轉效力
，是謝儀雄繼承取得系爭土地所有權後，與原告就系爭土地
成立買賣契約並移轉所有權予原告，原告當然取得系爭土地
之所有權。原告既是基於買賣之法律關係，向謝儀雄購得系
爭土地，並依法取得所有權，被告蔡銘花不得以其與前手間
債之關係，作為占有之本權對抗原告。
⒊被告蔡銘花復辯稱原告確實明知出賣人謝儀雄之被繼承人謝
黃銀與陳松永、陳中和間之法律關係等語。然陳松永、陳中
和各別與謝黃銀簽立土地買賣契約書係於69年、78年間，距
原告前手謝儀雄於92年間取得系爭土地各約已有23年、14年
之久，謝儀雄是否知悉系爭土地買賣契約書之存在尚難遽認
，且證人謝儀雄於審理中亦證稱：92年伊母親過世，伊繼承
取得系爭土地所有權，伊在92年至103年間，沒有看過任何
契約書，也沒有任何人跟伊提出有關土地所有權之證明等語
（見本院卷㈡第5頁），可知原告之前手謝儀雄對於陳松永
、陳中和與謝黃銀間就系爭土地之買賣關係乙事應不知悉，
遑論嗣後向謝儀雄買受取得系爭土地之原告。此外，被告蔡
銘花亦未能舉證證明原告確實明知出賣人謝儀雄之被繼承人
謝黃銀與陳松永、陳中和間之法律關係等情，其抗辯原告非
善意第三人云云，亦屬無據。
五、綜上，被告前開所辯並不可採，又被告就其等對系爭土地之
占有係有正當權源之事實，亦未能另舉其他證據以實其說，
自應認其等為無權占有。是原告依民法第767條第1項規定
，請求被告洪太木等16人應將坐落系爭土地上如附圖所示編
號A部分面積87.91平方公尺之地上物拆除，並將上開土地
及編號A1部分面積51.79平方公尺之土地返還原告；被告蔡
銘花應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B部分面積105.09
平方公尺及編號B2部分面積2.44平方公尺之地上物拆除，並
將上開土地及編號B1部分面積14.36平方公尺之土地返還原
告，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。並依同法第436條第2項、第392條第2項，依
職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決之結果
無影響，不另論述。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78項、第85條第2項、第389條第1項第3款、第39
2條第2項，判決如主文。
中華民國105年2月2日
潮州簡易庭法官曾思薇
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月2日
書記官許丹瑜