臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 102年度員簡字第150號
原 告 蔡宗翰
訴訟代理人 蔡東龍
被 告 許銀爐
訴訟代理人 許志堅
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國102年8月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)緣坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○段00000地號土地（
下稱系爭土地）為原告所有。詎被告所有之門牌號碼彰化縣
○○鎮○○街○○號房屋（下稱系爭建物）無權占有系爭土地
如附圖（即彰化縣員林地政事務所102年5月31日員土測字第
953號土地複丈成果圖）所示編號A部分面積3.98平方公尺，
損害原告土地所有權之行使，爰依民法第767條規定請求被
告拆除占用部分之建物，並返還土地。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、被告雖辯稱系爭建物起造人申請建造系爭建物時，曾徵得當
時系爭土地所有權人同意，以提供系爭土地作為其房屋基地
云云。惟所辯均非事實，何況依債權相對性原則，原告並非
同意鄰地建物使用系爭土地之當事人，自不受上開約定之拘
束。
2、本件係因原告要出售其所有之同段384-6地號土地時，始知
系爭土地如附圖所示A部分面積3.98平方公尺遭被告佔用。
而系爭建物申請建築執照之資料中，並無得使用系爭土地之
土地使用同意書，或將系爭土地列為建築基地範圍之圖說資
料，且系爭建物之建物登記謄本，亦未記載房屋基地包含系
爭土地，顯見被告說詞不實。
3、又系爭建物係北側外牆越界建築而占用系爭土地，該外牆幾
乎全部越界建築於原告土地內，可見該牆面並非作為共同壁
使用，何況與系爭房屋相鄰之鄰地並未同時建築房屋，衡情
亦無所謂約定共同壁可言。再者，共同壁應該是在土地界線
上，再依牆壁的厚度各向屋裏面興建，舊房屋與新房屋亦不
能使用共同壁，因為高度與材質都不一樣等語。
(三)並聲明：被告應將坐落彰化縣○○鎮○○○段○○○○段00
000地號土地，如附圖所示A部分面積3.98平方公尺土地上之
三層樓房建物（門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○號）拆除，
將土地返還原告。
二、被告則以：
(一)分割前之彰化縣○○鎮○○○段○○○○段000地號土地為
訴外人 賴石頭 所有，面積為1,319平方公尺，賴石頭同意其
子 賴春樺 於該土地上其中113平方公尺，建築二層磚造建築
物一棟（即系爭建物），並申請建築執照，土地所有權人賴
石頭與系爭建物起造人賴春樺二人於67年5月15日簽訂土地
使用權同意書與使用共同壁同意書，約定於分割前384地號
土地建築系爭建物時，以左鄰基地境界線為共同壁之中線，
共同使用牆壁，將來各無異議。賴春樺並依此向彰化縣員林
鎮公所申請建築執照，領照日期為67年5月18日。
(二)又前述384地號土地於67年6月19日辦理分割登記，因分割而
增加同段384-1、384-2、384-3、384-4、384-5地號土地。
其後，384地號土地再於72年7月25日分割而新增同段384-6
地號土地。
(三)系爭建物於68年4月14日建築完成，建號為員林鎮三條圳十
七份小段2702建號，門牌號碼係彰化縣○○鎮○○街○○號，
建築物基地即坐落同段384-1地號土地（下稱384-1地號土地
）。又384-1地號土地於77年6月29日因辦理分割繼承登記給
賴春樺，而系爭建物及384-1地號土地於77年11月21日復出
售予訴外人 黃秀顰 ，黃秀顰於78年8月13日再將系爭建物及
384-1地號土地出售給訴外人 蘇鎮鋒 ，經蘇鎮鋒於78年10月
17日就系爭建物辦理第一次保存登記後，再於79年1月25日
連同系爭建物、384-1地號土地出售給被告。
(四)又分割前384-6地號土地由賴石頭於72年8月13日以買賣為原
因，於72年9月12日登記給訴外人 蔡阿田 後，因蔡阿田去世
，該土地於98年6月15日以贈與為原因登記予原告。嗣於102
年4月26日再分割而新增384-7地號，仍由原告所有。
(五)依前揭土地使用權同意書及共同壁協定書可知，系爭建物牆
壁得以左鄰（北側）土地，即如本件附圖所示編號A部分面
積3.98平方公尺土地，作為與鄰地即分割前384-6地號土地
將來建築房屋時之共同壁。蔡阿田購買分割前384-6地號土
地時，系爭建物北側墻面既預留鋼筋，其應該清楚知道系爭
建物北側牆面係作為將來於分割前384-6地號土地建築房屋
時之共同壁。又分割前384地號土地全部為賴石頭所有，賴
石頭有權建立系爭建物之共同壁，蔡阿田購買房屋時既知上
情，原告即應繼受蔡阿田之權利義務，繼續保持系爭建物北
側共同壁之存在。詎原告竟為將分割前384-6地號土地出售
，將系爭建物北側共同壁所坐落之基地從分割前之384-6地
號土地分割出384-7地號之系爭土地，再請求被告拆除系爭
建物北側共同壁所坐落之系爭土地，並未遵守前手之權利義
務。再者，被告買受系爭建物時，系爭建物北側共同壁即蓋
在附圖所示編號A部分土地上，故並非被告所興建，況系爭
建物北側共同壁有4根樑柱，若拆除則系爭建物會有安全上
之疑慮，原告訴請被告拆除房屋並無理由等語，資為抗辯。
(六)並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭土地與384-1地號土地分割前均為訴外人賴石頭所有
同段384地號土地之一部分，嗣於67年4月21日，上開384地
號土地分割為同段384、384-1至384-5地號土地；另於72年7
月27日，再分割為同段384及384-6地號土地。系爭建物登記
坐落在384-1地號土地，係由訴外人賴春樺起造，並於68年4
月14日興建完成，其後，賴春樺於77年6月23日因繼承而取
得384-1地號土地，再經由輾轉出售，而由訴外人蘇鎮鋒取
得系爭建物與所坐落之384-1地號土地，並於78年10月17日
辦理系爭建物之第一次保存登記。被告復於79年1月25日，
以買賣為原因而登記為系爭建物及所坐落之384-1地號土地
所有權人。又前述之384-6地號土地，原登記為賴石頭所有
，於72年7月13日始出售而登記為訴外人蔡阿田所有，嗣因
繼承關係而登記為原告所有，復於102年4月26日再分割而新
增384-7地號（即系爭土地）。又系爭建物有越界占用系爭
土地之情形，其占用面積如附圖所示A部分3.98平方公尺等
事實，業據原告提出系爭建物照片、地籍圖謄本、土地登記
第二類謄本、建物登記第二類謄本，及被告提出臺灣省彰化
縣土地登記簿○○○鎮○○○段建築改良物登記簿、建造執
照申請書等件附卷為證，且為兩造所不爭執，並經本院勘驗
現場，囑託彰化縣員林地政事務所派員測量明確，製有勘驗
筆錄及附圖之複丈成果圖在卷可稽，應認上揭事實為真正。
四、惟原告主張被告無權占用系爭土地，應予拆除並返還原告，
則為被告所否認，並以前詞抗辯。經查：
(一)被告並非無權占用系爭土地，理由如下。
1、民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別
規定外，前者於特定人間發生法律上效力；後者於以公示方
法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之
效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契
約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高
法院101年度台上字第437號裁定參照）。尤其特定當事人間
倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方
繼續占有或使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事
實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示之方
法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動
產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於
受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之
結果，此觀諸民法第425條第1項買賣不破租賃規定揭示「租
賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司
法院釋字第349號解釋文、理由書及最高法院48年台上字第
1065號判例意旨即明（最高法院97年度台上字第1729號判決
意旨參照）。
2、本件被告出具之使用共同壁協定書與土地使用權同意書，係
系爭建物之起造人賴春樺與原土地所有權人賴石頭所為之約
定，固為債權契約之性質，原則上僅於訂立契約之特定人間
發生法律上效力。惟前開使用共同壁協定書與土地使用權同
意書，係賴春樺申請建築執照時所附之文書，俾其得合法申
請房屋之建造及使用執照，其後購買系爭建物之蘇鎮鋒亦因
此得以辦理系爭建物所有權登記。又所謂「共同壁」係指相
鄰二宗建築基地各別所有之建築物，所共同使用以地界中心
線上構築之牆、柱及樑之構造物。是共同壁必定跨越相毗鄰
之二筆建築基地，以供該兩筆土地使用，被告所提出之使用
共同壁協定書，實隱含有使其一方所依附之共同壁繼續使用
系爭土地之目的，甚為顯然。從而，前述法律事實，雖未經
地政機關登記作為公示之方法，但已具備使第三人明知或可
得而知該狀態之公示作用。依上開說明，自應與不動產以登
記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之
第三人繼續存在。故兩造雖非前開使用共同壁協定書與土地
使用權同意書之契約相對人，亦應認為該債權契約對於兩造
仍然繼續存在，原告自應受該使用共同壁協定書及土地使用
權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益
，及避免原告以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記
之脫法行為，達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果（
最高法院98年度台上字第1424號判決亦採此見解）。再者，
原告亦未曾主張或爭執系爭建物占用系爭土地部分是否系爭
建物興建完成後另行增建之違章建築，難認系爭建物之原所
有權人或被告有何違反使用共同壁協定書及土地使用權同意
書之情事。
3、因之，系爭建物之起造人賴春樺與原土地所有權人賴石頭所
為之使用共同壁協定書及土地使用權同意書，既已具備使第
三人明知或可得而知該狀態之公示作用，依前揭說明，得拘
束其後分別取得系爭土地與系爭建物之原告與被告，原告再
請求被告拆除占用部分之共同壁，並無理由。
(二)按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部
之移去或變更，98年1月23日新增之民法第796條之1第1項前
段定有明文。又新增本條之立法理由為：「對於不符合第79
6條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋
。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為
示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第
800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參
酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之
比率、容積率等情形，免為全部或一部分之移去或變更，以
顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之利益。」，足
見鄰地所有人對於逾越地界之房屋，固得請求移去或變更，
然該房屋應否移去或變更，則端以其移去或變更是否對社會
經濟及當事人之利益造成重大損害為斷。本件被告所有之系
爭建物固越界占用系爭土地，惟其是否應拆屋還地，即應以
此為斷。查被告越界占用系爭土地如附圖所示A部分之面積
僅3.98平方公尺，面積不大，依該土地公告現值每平公尺新
臺幣（下同）25,000元計算，該占用部分之土地僅99,500
元（3.98×25,000＝99,500），價值非高。而被告所有房屋
，係合法建築，且占用系爭土地之部分是在房屋左側之牆面
，占用長度達約24公尺（以比例尺測量圖面之長度），與系
爭建物之深度相當，而系爭建物目前為三層樓之鋼筋混凝土
建物（第三層為自行增建之鐵皮棚架），有附圖之複丈成果
圖及現場照片附卷可考。且系爭建物占用系爭土地如附圖所
示A部分包含支撐建築物主體之牆面及樑柱，此為兩造所不
爭執，可知若將占用部分拆除，非但拆除之高度為三層樓，
且勢必損及樑柱，不惟拆除不易，所需費用必高於系爭土地
如附圖所示A部分之公告現值甚多，對被告將造成重大之損
害，且若貿然變更樑柱位置，將使系爭建物結構與起造時之
設計不同，其使用上能否承受如地震等天災之考驗，亦誠值
檢討。是被告抗辯拆除占用部分，可能影響房屋結構安全等
語，非無所據。況系爭土地面積僅4平方公尺，倘准許原告
行使物上請求權，命被告拆屋還地，原告收回後，亦難以做
為建築或其他使用，對原告所得利益不大，而被告所受之損
害甚大，自不宜命被告拆屋還地。故原告本於所有權之作用
，訴請被告將系爭土地上如附圖所示A部分面積3.98平方公
尺之三層樓建物拆除，將土地返還給原告，為無理由，應予
駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後
，核與判決結果不生影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年8月22日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官張佳燉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○
○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國102年8月22日
書記官梁高賓