裁判字號：臺灣高雄地方法院99年重訴字第240號民事判決
裁判日期：民國99年11月29日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高雄地方法院民事判決99年度重訴字第240號原告 王美智
王林蜂 王文欽 王美緣 王美玉 王美芳 王耀德 上列七人共同訴訟代理人 林石猛 律師
吳惠娟 律師被告 林正弘
林逢 得上一人訴訟代理人 何曜男 律師上列當事人間確認優先承買權存在事件，經本院於民國99年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。本件原告提起本件訴訟原僅列王美智，嗣於本院審理中追加 王美鋒 、王文欽、王美緣、王美玉、王美芳、王耀德一併為請求，核其主張之事實係因繼承其等先父 王愛珠 就系爭土地之優先承買權，故就本件訴訟標的自有合一確定之必要，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原為伊等先父即訴外人王愛珠所有，並由其於民國33年間在系爭土地自資建築門牌號碼高雄市○○○路○○○號之未保存登記房屋1棟（下稱系爭房屋）而原始取得所有權，後王愛珠於78年間，另以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為被告林正弘所有。嗣因林正弘積欠訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行）款項未償，經台新銀行聲請鈞院以98年度司執字第50656號執行事件對系爭土地進行強制執行程序，並由被告 林逢得 於99年6月14日拍定在案，惟伊等為王愛珠之法定繼承人，繼承取得王愛珠之權利，就系爭土地應依民法第425條之1推定有租賃關係存在，並依土地法104條就系爭土地有優先承買權，詎鈞院民事執行處於拍賣程序中竟未通知伊等優先承買，經伊等具狀聲明異議仍未獲認可，是伊等自有起訴請求確認優先承買權存在之必要，為此爰依民法第425條之1、土地法第104條之規定，並聲明：㈠確認原告就鈞院98年度司執字第50656號強制執行程序之拍賣標的即高雄市○○區○○段○○○○號土有優先承買權存在。
㈡被告間就上開土地以969萬元所為之買賣行為，應准原告以同一價格優先承買。
三、被告林正弘則以：伊於76年間向王愛珠購買坐落高雄市○○區○○段782、800、801地號3筆土地上之房屋3棟（門牌號碼均為高雄市○○○路○○○號）及房屋占有基地承租權承購權，伊主要係為購買該等土地，而非占有其上之系爭房屋，因王愛珠向土地銀行承租該等土地幾年後，即有權利向土地銀行承購該等土地，故伊以200餘萬元向王愛珠購買該等土地之承租權及向土地銀行承購該等土地之購買權，嗣土地銀行通知王愛珠申購其中之系爭土地，伊即依約付款，土地銀行先將系爭土地移轉登記予王愛珠，王愛珠再將系爭土地移轉登記予伊。伊因王愛珠並未取得另2筆土地之購買權，且王愛珠一直未搬遷，故迄今尚未將尾款10萬元付清等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告林逢得則以：系爭房屋於48年間之納稅義務人係訴外人 王萬 ，而設籍迄今之納稅義務人亦均非王愛珠，又系爭房屋之外觀尚屬新穎，並非如原告所稱於33年間即已興建完成，原告主張為王愛珠自資興建顯非事實。另依王愛珠與林正弘於76年間所簽訂之買賣契約書內容所載，王愛珠業將系爭房屋及其基地承租權一併出售予林正弘，故原告已無民法第42
5條之1之適用餘地，原告主張無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地原為國有土地，王愛珠於78年3月2日以買賣為原
因而取得所有權，王愛珠又於78年4月7日以買賣為原因移轉登記予林正弘，嗣系爭土地經本院以98年度司執字第5065
6號執行事件進行拍賣，由林逢得於99年6月14日以969萬元之價格拍定得標，此有土地登記簿、異動登記簿、異動索引等件在卷可憑（見本院卷第7-13頁）。
㈡系爭房屋為未辦保存登記之建物。
㈢王愛珠於76年11月3日與被告林正弘簽訂買賣契約書，約定
將高雄市○○區○○段782、800、801地號之地上房屋3棟（門牌號碼均為高雄市○○○路○○○號）及房屋占有基地承租權承購權一併出售予林正弘，此有買賣契約書乙份附卷可稽（見本院卷第14-16頁）。
六、本件之爭點：㈠系爭房屋是否由王愛珠出資興建？㈡原告就系爭土地是否有租賃關係存在？原告請求就系爭土地
有以拍定同一價格之優先承買權，有無理由？
七、本院之判斷：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1定有明文。
㈡原告主張：系爭房屋係由王愛珠原始出資興建而取得所有權
，且系爭房屋坐落基地即系爭土地原亦為王愛珠所有，嗣系爭土地移轉登記予林正弘，故有民法第425條之1規定之適用，伊等依土地法第104條之規定就系爭土地有優先承買權云云，被告則以前揭情詞置辯。經查，系爭房屋為未辦保存登記之建物，系爭房屋之門牌號碼即高雄市○○○路○○○號自設籍迄今之納稅義務人迭為王萬、王林蜂、王美智，此有高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處99年8月11日高市稽鹽房字第0997909802號函附之稅籍紀錄表在卷足稽（見本院卷第36-3
8頁），是王愛珠既從未為系爭房屋之納稅義務人，其是否為系爭房屋之原始出資興建之所有權人，殊有可疑。
㈢證人 洪振乾 於本院審理中固證稱：系爭房屋原很簡陋，因伊
係木工，故幫王愛珠將系爭房屋修建成木造房屋，76年間系爭房屋仍為木造等語（見本院卷第95-96頁），惟觀以系爭房屋之現況照片（見本院卷第6、54-55頁），系爭房屋現為浪板鐵皮建築，已非先前之木造房屋，且該浪板鐵皮之系爭房屋係由洪振乾之子約於90年間，先將外觀鐵皮搭建完成後，再將原有木造結構拆除等情，亦經證人洪振乾證述在卷（見本院卷第95-96頁），而王愛珠於78年3月2日曾取得系爭土地之所有權，嗣於78年4月7日以買賣為原因移轉登記予林正弘，已如前述，縱認系爭房屋確係由王愛珠出資興建完成而原始取得所有權，系爭土地及其上之系爭房屋自78年3月2日起至同年4月6日止原同屬王愛珠所有，嗣林正弘於78年4月7日再由王愛珠受讓取得系爭土地所有權，固原應認系爭土地之前手即林正弘默許系爭房屋之所有權人即王愛珠繼續使用系爭土地有租賃關係，其租賃期限係至系爭房屋不堪使用時為止，然王愛珠所興建之系爭房屋原係木造房屋，嗣於90年間業經拆除並重建為浪板鐵皮之建物，則該租賃關係已因原有房屋滅失而歸於消滅（院解字第2979號參照），王愛珠或其法定繼承人嗣雖將系爭房屋修繕，亦不能使既已消滅之租賃關係回復。職是之故，系爭房屋就系爭土地既無租賃關係，原告主張：伊等為系爭土地之承租人，依土地法第104條規定有優先承買權云云，自屬無據。
八、綜上所述，系爭房屋原為木造房屋業經拆除，其就系爭土地原有之租賃關係即歸於消滅，原告已非系爭土地之承租人。從而，原告依民法第425之1條、土地法第104條之規定所為之本件請求，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸逐一論列，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年11月29日
民事鳳山分庭法官何悅芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月29日
書記官陳俐嫺