裁判字號：臺灣臺南地方法院106年訴字第820號民事判決
裁判日期：民國106年09月22日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺南地方法院民事判決106年度訴字第820號原告 薛凱娣 被告 薛榮鎮 訴訟代理人 薛卉涵 被告 薛秋碧
薛秋蓉 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○號，面積八十五平方公尺、同段二二零之九八九地號，面積四十七平方公尺土地應合併分割，分歸被告薛榮鎮取得。
被告薛榮鎮應補償原告、被告薛秋碧、薛秋蓉各如附表所示之金額。
訴訟費用由兩造按如附表所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告薛秋碧、薛秋蓉均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。本件原告原以薛榮鎮為被告，起訴請求分割坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭
220之430地號、220之989地號土地，並合稱系爭土地），而系爭土地之共有人為原告及薛榮鎮、薛秋碧、薛秋蓉，有原告提出之系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第11頁至第12頁、第15頁至第16頁）。原告於訴狀送達後，另於民國106年7月11日具狀追加系爭土地之其他共有人薛秋碧、薛秋蓉為被告，經核原告提出分割共有物之訴訟，性質上要屬民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，則其所為追加，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地為兩造共有，應有部分各如附表「應有部分比例
」欄所示，其上有門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷00弄00號之建物1棟，現由被告薛榮鎮使用中。系爭土地並無存有不能分割之情事，或以契約訂有不分割之期限，然兩造無法達成自行分割之協議，為此，依民法第824條第5項、第823條第1項、第824條第2項第1款、第3項之規定，請求合併分割系爭土地等語。
㈡被告雖提出之 崇正 不動產估價師事務所提出之（106）崇正
字第0512號鑑估報告書（下稱系爭鑑估報告書），鑑估系爭土地之價格為每平方公尺新臺幣（下同）37,000元（換算每坪約122,314元），然被告所提出之鑑估報告書係由被告自行僱用之估價師所製作，不足採信。系爭土地係生活機能健全之商圈及建地，依臺南市不動產開發商業同業公會、臺南市大臺南不動產開發商業同業公會委託崑山科技大學房地產開發與管理學系進行臺南市不動產分析之報告書及網路可查詢得之系爭土地實價登錄資所載105年、106年之平均價格，每坪至少180,000元或200,000元，原告曾於106年8月23日當庭表示願將系爭土地委由仲介出售，以每坪125,000元之價格及被告之應有部分4分之3分將價金分與被告，被告卻當庭拒絕，益徵被告所提出之價格顯不合理等語。
㈢並聲明：系爭土地應合併分割如主文第1項所示，並由被告薛榮鎮對其他共有人以金錢補償之。
二、被告薛榮鎮略以：對原告提出之分割方案並無意見，惟認系爭鑑估報告書評估之價格過高，被告薛榮鎮願以每坪90,000元之價格補償其他共有人等語。
三、被告薛秋碧、薛秋蓉均未於言詞辯論期日到場，惟依其等提出之書狀，均表示願接受本院之分割共有物判決等語。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。故共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（最高法院19年上字第1853號判例意旨可參）。次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。又民法第824條第5項規定，係為促進土地利用，避免土地細分而設；除法令有不得合併分割之限制，如土地使用分區不同，而不得合併一宗土地予以分割外，各共有人之應有部分是否相同、是否相鄰均非所問（最高法院103年度台上字第1195號判決參照）。
㈡經查，原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分各如附表「
應有部分比例」欄所示，業據原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本為證（見本院卷第11頁至第12頁、第15頁至第16頁），並有地籍圖謄本影本1份附於被告薛榮鎮提出之系爭鑑估報告書可查（見本院卷第50頁正面）。次查，原告主張系爭土地並無物之使用目的不能分割或以契約訂有不分割之期限，並無不分割之約定，為到庭之被告薛榮鎮所不爭執，另被告薛秋碧、薛秋蓉並未到庭，亦未於提出之書狀中爭執，此外，本院復查無系爭土地有民法第823條第1項但書不能分割或同法第824條第5項因法令限制不得合併限制之情形。從而，原告依上開規定，訴請合併分割系爭土地，洵屬有據，應予准許。
㈢再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又按依民法第82
4條第1、2項規定，共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；以原物分配如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，法院亦得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，他部分變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配，並非定出於「變賣共有物，以價金分配於各共有人一途」。又法院裁判分割為形成之訴，關於定分割方法，固應由法院依職權為公平之裁量，採取最適當之方法為分割，以符合共有人之利益，不受共有人所主張分割方法之拘束，惟共有物之分割，既採原物分割為原則，如原物分配有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，始得為全部原物分配以外之上述三種分配方法。原告主張系爭土地上有建物1棟，門牌號碼為臺南市○區○○路0段000巷00弄00號，現為被告薛榮鎮使用中，為到庭之被告薛榮鎮所不爭執，並有原告提出之照片1張、同段5899建號建物登記第一類謄本等證在卷可憑（見本院卷第29頁、第13頁），應屬信實。本院審酌被告薛榮鎮同意按原告提出之分割方案原物分割，被告薛秋碧、薛秋蓉復未提出其他方案或表示反對，堪認該分割方案符合當事人之意願，並斟酌按該分割方案分割，乃以維持其上建物不被拆除為原則，符合系爭土地之使用現況，使房地權利歸屬一致為最佳方式，從而，原告主張系爭土地之分割方案應以原物分配之方式，且全部分歸被告薛榮鎮取得，並由被告薛榮鎮以金錢補償其他共有人，洵屬可採。
㈣再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，
及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第
824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號、63年台上字第2680號判例要旨參照）。經查，系爭土地因部分共有人未能按其應有部分受原物分配，依前開說明，自應由分得系爭土地之被告薛榮鎮以金錢補償其他共有人。次查，本件於起訴前經被告委託崇正不動產估價師事務鑑估，由該所鑑價師 林崇正 鑑估系爭土地之價格，該所估價師以評估不動產合理市場價值之目的，考量區域因素、個別因素、使用現況、地區未來發展潛力、臨近不動產市場供需、綜合分析，依照市場比較法、土地開發分析法，復及專業估價師意見分析後，同時基於價格種類及對象不動產之種類、性質等，衡以其可供應用評估之程度，認系爭土地單價如依市場比較法評估計算每平方公尺單價37,000元，如依土地開發分析法評估計算每平方公尺36,000元，經加權計算結果，認為系爭土地勘估價格為每平方公尺37,000元，此有系爭鑑估報告書1份在卷可參（見本院卷第39頁正面至第51頁背面）。至原告及被告薛榮鎮雖對系爭鑑估報告書之鑑價結果有所質疑，原告並提出臺南市○區○○路1段484巷實價登錄半年交易行情、不動產估價行情、106年第1季崑山科技大學房地產開發與管理學系臺南市房地市場分析報告書、建築橋季刊等資料為證（見本院卷第9頁、第10頁、第83頁至第94頁）。查系爭鑑估報告書係由具有專業估價證照之估價師林崇正作成，勘查後於報告書內就系爭土地之價格決定因素分析為詳盡論述評析，復斟酌同段地號之土地採取比較價格分析，內容應屬客觀、公允。而原告提出之資料，則係針對「臺南市南區」所為之估價，再觀原告自行提出之「臺南市○區○○路1段484巷實價登錄半年交易行情」，所載同巷不同弄之出售價差可達每坪180,000元（見本院卷第9頁），顯見不動產之價格決定因素甚多，而原告主張價格比較之區段實過於廣泛，自不如系爭鑑估報告書以價格比較因素近似之標的分析之結果可信，尚難據原告提出之上開資料，即為不同之認定，認原告主張之補償價格可採。且原告質疑估價師之專業及公正性，認其作成之估價不實在先，復當庭表示願相信其估價，不願浪費訴訟資源，無其他證據再聲請調查等語（見本院卷第112頁背面），原告質疑，自不足採。另被告薛榮鎮僅空言辯稱願以每坪90,000元之價格之金錢補償，未能提出其他證據，具體指明系爭鑑估報告書有何違反市場價格或不適當之處，況系爭鑑估報告書係被告於起訴前自行付費委託之估價師製成，被告薛榮鎮所辯，亦非可採。從而，本院參考上開鑑價結果，認系爭土地以每平方公尺37,000元為適當。爰於系爭土地分割後，命被告薛榮鎮應各補償其他共有人如附表「被告應補償之金額」欄第1、3、4列所示之金額。
五、綜上所述，原告依民法第824條第5項、第823條第1項、第824條第2項之規定，請求將系爭土地合併分割，並依土地使用現況為原物分割之分割方式，分歸被告薛榮鎮所有，再由被告薛榮鎮各補償其他共有人如附表所示之金額，係考量全體共有人意願、系爭土地之使用現況，對兩造均為公平且符經濟效益之分割方法，為有理由，爰判決如主文第1項、第2項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件乃因分割共有物涉訟，共有物分割方法係考量全體共有人利益所定，兩造均同受其利，若全由一造或敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依前開說明，審酌兩造就系爭土地之應有部分比例及本件訴訟乃原告所提起，認本件訴訟費用應由兩造之應有部分合併分割換算之面積比例，各負擔如附表「合併比例」欄所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1，判決如主文。中華民國106年9月22日
民事第五庭法官徐安傑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月22日
書記官黃瓊蘭附表：
┌─┬─────┬─────────┬─────────────┬──────┬─────┐│編│土地共有人│應有部分比例│應有部分換算土地面積【計算│合併比例（即│被告薛榮鎮││號│││式：面積×應有部分（平方公│訴訟費用負擔│應補償之金│││││尺，小數點第二位以下四捨五│之比例）【計│額【計算式│││││入）】│算式：合計面│：37,000元│││├────┬────┼────┬────┬───┤積÷137平方│／平方公尺││││系爭220│系爭220│系爭220│系爭220│合計│公尺，小數點│×合併比例││││之430地│之989地│之430地│之989地││第二位以下四│】││││號土地│號土地│號土地│號土地││捨五入】││├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│1│原告薛凱娣│72分之6│72分之5│7.08│3.26│10.34│100分之8│390,720元│├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│2│被告薛榮鎮│4分之3│4分之3│63.75│35.25│99│4分之3││├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│3│被告薛秋碧│72分之6│9分之1│7.08│5.22│12.30│100分之9│439,560元│├─┼─────┼────┼────┼────┼────┼───┼──────┼─────┤│4│被告薛秋蓉│72分之6│72分之5│7.08│3.26│10.34│100分之8│390,720元│└─┴─────┴────┴────┴────┴────┴───┴──────┴─────┘