臺灣高雄地方法院92年度訴字第2833號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院92年訴字第2833號民事判決

裁判日期：民國93年03月25日

裁判案由：聲請酌減違約金

臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度訴字第二八三三號
原告乙○○訴訟代理人 陳魁元 律師
甲○○複代理人 陳豐裕 律師被告臺灣糖業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 凃啟夫 律師
李明益 律師右當事人間請求聲請酌減違約金事件，經於民國九十三年三月九日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）一百三十九萬五千八百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國八十五年四月十日與被告就坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○號土
地上Ｄ２棟九層之房地暨編號四十五之地下室停車位成立預定買賣契約書（以下簡稱「系爭房地預定買賣契約書」），買賣總價金為六百九十七萬九千元，原告並已給付二百零九萬三千七百元，嗣後，原告於系爭建物施工及驗收中，發現有多處頂板漏水、牆壁、柱面、窗下、電線出口滲水、管道孔出口遇雨潮溼、安全梯、陽臺欄杆未依設計圖施工、壁面、柱面空心、浴廁天花板以上之牆壁粉刷、磁磚未到頂、屋頂防水氈曝曬烈日下超過半年已變質、牆壁平整度差、陽臺積水無法自然排出、中庭植栽填土以保麗龍取代、約定停車位寬度為二百二十五公分，實際丈量為二百二十公分等瑕疵，曾經向鈞院起訴請求解除契約返還買賣價金，因當時原告訴訟代理人逾時提出攻擊及防禦方法，經鈞院以八十九年度訴字第一六三四號判決駁回確定在案。但系爭建物之瑕疵非僅原告一人之主張，其他買受人亦曾就建物瑕疵與被告興訟，雖經臺灣高等法院高雄分院九十年度重上字第一八號判決認系爭建物雖有瑕疵但非不能補正，不得解除契約為由，判決買方要求解除契約無理由，但行政院工程技術委員會鑑定結果認為被告就系爭建物確有施工不當情形，應予適當補償買方。嗣被告委請律師以存證信函通知原告函到三十日內交屋繳清尾款，否則即以該信函之送達為解除契約之意思表示，並沒收已繳金額二百零九萬三千七百元，不另解約及沒收之意思表示，原告原則上同意解除契約，但因建物有上開瑕疵情形，未能圓滿執行契約，被告也難辭其咎，因此將原告所繳二百零九萬三千七百元全部沒收，顯不合情理。依民法第二百五十條、第二百五十二條、最高法院五十一年臺上字第一九號、七十九年臺上字第一九一五號、七十九年臺上字第一六一二號判例，被告以原告有違約情形，沒收全部繳交金額，顯然過高，原告認以買賣價金百分之十為適當，即六十九萬七千九百元，故原告既已繳二百零九萬三千七百元，扣除六十九萬七千九百元為一百三十九萬五千八百元應予退還。
㈡系爭房地預定買賣契約書第十二條約定，雖有註明「懲罰」二字，但該條約定被
告因原告未依約付款解除契約後，除請求違約金外，餘款祇能扣除必要支出及相關稅費，扣除後之餘額應退還買方，該違約金顯係指買方不履行債務而生損害之賠償總額，所以該條款才會規定賣方解除契約後，除可請求違約金外，僅能再扣除必要支出及相關稅費，退還買方餘款，卻未規定賣方解除契約後，除請求違約金外，如有其他損害並可請求賠償，足證該條款之違約金已含買方未依約付款，賣方行使解除權後其所受損害之總額。又被告高雄營運處以九十一年九月十九日高工字第九一九六一○一四二一號函稱︰如原告選擇退屋，被告主張除沒收房地買賣總價款百分之二十作為違約金外，另扣除總價款百分之五為必要支出及相關稅費，亦可看出系爭房地預定買賣契約書第十二條約定之違約金，係解除契約後賣方所受損害之總額，另外又以百分之五作為必要支出及相關稅費，則因欠缺依據，應由被告再加以舉證。因此，被告主張除請求違約金外，尚有遲延利息、房屋稅、地價稅及房屋跌價損失等，不應准許。
㈢倘認系爭房地預定買賣契約書第十二條之違約金為懲罰性違約金者，被告主張原
告因尾款未付所生遲延損害，並非同條後段約定之必要支出或相關稅費，於法無據。又如買方未依約給付買賣價金，賣方於逾期三十日後即可解除契約，但被告遲至四年十一個月後才行使解除權，使遲延利息損害擴大，而被告又無不能行使解除權之正當事由，依民法第二百十七條第一項規定，被告就遲延利息損害之擴大與有過失，超過三十日部分之遲延利息損害，被告應負全部責任，原告請求免除之。至於被告除請求遲延利息外，又請求滯納金，其性質與遲延利息相同，被告重複請求不應准許。被告所繳交之房屋稅、地價稅，係依公法應繳付之稅款，且系爭房地仍由被告占有使用中，被告負責繳納，理所當然，該稅金並非契約解除前之債務不履行損害，也非系爭房地預定買賣契約書第十二條所規定之稅費，自不得令原告負責，且被告就原告超過三十天未依約付款部分，已可行使解除權，卻遲不行使，因此所生之房屋稅、地價稅，被告自應負全部責任。被告主張房地跌價之損失，係因解除所生之損害，非契約解除前之債務不履行損害，依最高法院八十四年度臺上字第一九三一號、八十六年度臺上字第一○八四號判決要旨，自不得請求。
㈣被告稱九十一年九月十九日高工字第九一九六一○一四二一號函為「和解退讓條
件」，顯已擴大解釋，因該函文說明第三點已明確說定被告係依系爭房地預定買賣契約書第十二條約定處理，根本無所謂和解退讓之意。再就被告所主張損害及違約金總計約為一千三百萬元，而系爭房地買賣總價款約七百萬元，幾近兩倍，顯示其主張悖離常理甚鉅，更證明其所謂「懲罰性違約金」不足採。本件係因被告施工品質低劣，且未依建照圖說施作，明顯違背系爭房地預定買賣契約書第十三條約定。
㈤系爭房地預定買賣契約書第十二條後段約定「餘款扣除必要支出及相關稅費後之
餘額，無息退還甲方」，顯係兩造合意如買方違約，賣方行使解除權後，除扣除買賣總價款百分之二十作為違約金外，餘款扣除必要支出及相關稅費之餘額無息退還買方，即兩造合意排除解除權行使不妨礙損害賠償請求之規定，因債法為任意法，兩造上述合意之約定，當然有效，如不作此解釋，系爭房地預定買賣契約書第十二條後段「無息退還甲方」之約定，豈非具文。故被告主張該條約定僅提到抵銷後餘額之返還，未涉及被告對原告損害賠償請求之放棄云云，與該條約定有違，自不足採。至於「必要支出」及「相關稅費」，應係指賣方因履行契約所為之必要支出及相關稅費，如系爭房地預定買賣契約書第十條之代書費、第十一條之登記費、印花稅、契稅、公證費等被告代墊規費。
三、證據：提出預定買賣合約書乙份、建物瑕疵照片五十八幀、本院八十九年度訴字第一六三四號民事判決、臺灣高等法院高雄分院九十年度重上字第一八號民事判決、行政院工程會工程技術委員會鑑定書、高雄郵局第五支局第一三六號存證信函、被告高雄營運處九十一年九月十九日高工字第九一九六一○一四二一號函各乙件。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願預供擔保聲請免為假執行。
二、陳述：㈠系爭建物之瑕疵並未影響安全結構，承購戶主張解約顯失公平，業據臺灣高等法
院高雄分院判決駁回承購戶之上訴。原告本訴請解約返還買賣價金，業經鈞院判決駁回確定，則原告應依約給付價金，詎原告迭經被告自八十七年七月二十一日起多次通知，均拒絕辦理交屋手續，繳清尾款，被告遂委託律師於九十二年五月二十九日依民法第二百五十四條規定及系爭房地預定買賣契約書第十二條約定，以存證信函要求原告於文到翌日起三十日內辦妥交屋手續及繳清價金，否則即以該存證信函之送達為向原告解約之意思表示，原告對此亦未置理，故系爭房地預定買賣契約業已合法解除，並就被告所受之損害金額、所得，向原告主張之違約金，又與原告所繳交之部分款項予以抵銷。茲就原告拒絕辦理交屋、繳交價金所生之損害及違約金，說明如下︰⒈財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定，可謂依統計及經驗所定之標準，系爭房地總價為六百九十七萬九千元，依據財政部八十五年核定之營利事業各業所得額及同業利潤標準表所示，八十五年度房屋興建投資業之淨利率為百分之十四，據此計算被告出售房地與原告可得之預期利益為九十七萬七千零六十元。⒉對於原告尾款四百八十八萬五千三百元給付遲延，被告得請求自通知應辦理房地產權移轉過戶手續之翌日即八十七年七月二十九日起至九十二年六月二十八日止，共計四年十一個月之法定遲延利息一百二十萬零九百六十九元【計算式︰0000000×5%×（4＋11/12）﹦0000000】。⒊被告得依系爭房地預定買賣契約書第十二條約定，請求原告給付總價款百分之二十之懲罰性違約金為一百三十九萬五千八百元，以及每日萬分之五計算之滯納金，原告遲延繳交尾款日數為四年十一個月，每月以三十日計算，總計為一千七百七十日，共應給付被告之滯納金為四百三十二萬三千四百九十元（計算式︰0000000×0.0005×1770﹦0000000）。⒋原告自八十七年七月二十八日應辦理房地產移轉過戶手續之日，原告即陷於受領遲延之狀態，被告自無庸負擔八十七年七月二十八日以後之房屋稅及地價稅，故被告因原告受領遲延所生房屋稅及地價稅之損害，自得向原告請求賠償，自八十八年起至九十二年止，房屋稅共計為四萬四千八百八十五元，自八十七年起至九十一年止，地價稅共計為一十三萬零一百六十元。⒌因原告拒絕繳交價金、辦理交屋，致被告解除買賣契約，必須重新將房地出售，然因房屋折舊、不動產景氣低迷、系爭房地係違約處理收回之銷售心理層面負數等因素影響下，勢必降價求售，此部分價差，亦應由原告負賠償之責，以被告重新出售價額即原總價之百分之六十八計算，原告應給付之價差損害賠償為二百二十萬三千二百八十元【計算式︰
0000000×（1－68%）﹦0000000】。綜上，原告應給付被告之損害賠償及違約金顯逾原告所繳交之價金，經抵銷後，被告自無須將價金返還原告，故原告請求價金返還顯無理由。
㈡系爭房地預定買賣契約書第十二條之違約金係懲罰性違約金，依該條約定文義，
確係懲罰性違約金無疑，且該條約定僅提到抵銷後餘額之返還，未涉及被告對原告損害賠償請求權之放棄，原告主張應係不當擴張契約之解釋，棄契約內容於不顧，有違民法第九十八條規定。況該條約定為損害賠償總額預定性質之違約金，則該條約定中之必要支出及相關稅費，皆應在違約金範圍內而無法請求，豈非與契約約定相齟齬，若依契約文義認定係懲罰性違約金，則無矛盾情形產生。至被告高雄營運處九十一年九月十九日高工字第九一九六一○一四二一號函所提出之退屋條件「沒收房地總價款百分之二十作為違約金，另扣除總價款百分之五作為必要支出及相關稅費」，係被告當時為求儘速解決與原告間之爭議、消弭訴訟所為和解退讓性條件，不足證明系爭房地預定買賣契約書第十二條之違約金為損害賠償總額預定性質之違約金。
㈢被告所主張之房屋興建投資業淨利百分之十四可得預期利益之損害、法定遲延利
息損害、懲罰性違約金、滯納金、因原告遲延辦理交屋所生之房屋稅、地價稅等，皆與原告解約前之違約行為有關，且因契約解除所生，自非最高法院八十六年度臺上字第一○八四號判決所示情形，被告自得向原告請求。如鈞院審認系爭房地預定買賣契約書第十二條約定之滯納金與遲延利息性質相同，則請鈞院考量滯納金為兩造所約定，應優先於法定遲延利息而適用。另倘如原告所稱，一旦被告或其他承購戶遲延三十日繳交價金，被告即必須予以解約而主張總價款百分之二十違約金及遲延利息，對於原告及其他承購戶而言，是否過苛，不通情理，況解約與否為原告之權利而非義務，被告未予解約，何來過失可言，祇要原告繳清價金，遲延利息即不再計算，故使遲延利息擴大原因再於原告，而非被告。
㈣若認系爭房地預定買賣契約書第十二條之約定為損害賠償總額預定性質之違約金
者，因原告違約導致被告所受損害額度遠超過條文所約定買賣總價款百分之二十時，僅能以百分之二十為限，請求原告負擔損害賠償責任，則因原告違約，真正受到懲罰者豈非被告而非原告，對被告顯不公平。至於該條約定之「必要支出」係指因原告遲延辦理交屋，而必須由被告代為支出之款項，例如系爭房地預定買而「相關稅費」係指原告遲延辦理交屋，而必須由原告代為支出之稅費，例如因可歸責於原告之事由遲延辦理交屋所生之房屋稅或地價稅，賣契約書第十一條第五款之水費、電費及管理費等，此部分費用，若原告能依通知如期辦理交屋、繳交價金，本應由原告負擔，故係可歸責於原告之事由，被告自得主張抵銷。
三、證據：提出財政部八十五年核定之營利事業各業所得額及同業利潤標準表、被告高雄營運處八十七年七月二十一日高分規字第八七九六四○一一九五號函、八十八年四月七日高客字第八八九六四○一一○一號函、九十二年六月二日高規字第○九二九六一○一二四二號函、中華民國消費者文教基金會申訴案件協調會紀錄表、原告委請律師撤銷及解約函、八十八年度、九十年度、九十一年度、九十二年度房屋稅繳款書、光華星城店舖住宅房地出售明細表、八十七年度、八十八年度、八十九年度、九十年度、九十一年度地價稅課稅明細表、建造執照、使用執照、九十三年二月水費收據、九十三年二月電費通知及收據、九十三年二月管理費收據各乙件。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度訴字第一六三四號請求返還買賣價金事件民事卷宗、八十八年度重訴字第五五一號請求返還價金事件民事卷宗（含臺灣高等法院高雄分院九十年度重上字第一八號民事卷宗）。
理由
一、本件原告之法定代理人原為 吳乃仁 ，因業已辭職，現由丙○○接任，有被告公司變更登記表乙份在卷可稽，丙○○並於九十九十三年二月十七日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：伊於八十五年四月十日與被告簽立系爭房地預定買賣契約書，買賣總價金為六百九十七萬九千元，並已給付二百零九萬三千七百元，嗣後，伊於系爭建物施工及驗收中，發現有多處瑕疵，曾經起訴請求解除契約返還買賣價金，因逾時提出攻擊及防禦方法，經本院判決駁回確定在案。但其他承購戶亦就系爭建物之瑕疵曾與被告興訟，雖經臺灣高等法院高雄分院認為系爭建物雖有非不能補正之瑕疵，不得解除契約為由，判決買方要求解除契約無理由，但行政院工程技術委員會鑑定結果認為被告就系爭建物確有施工不當情形，應予適當補償買方。嗣被告委請律師以存證信函通知伊函到三十日內交屋繳清尾款，否則即以該信函之送達為解除契約之意思表示，並沒收已繳二百零九萬三千七百元，不另解約及沒收之意思表示；伊原則上同意解除契約，但因建物有上開瑕疵情形，未能圓滿執行合約，被告也難辭其咎，因此將伊所繳二百零九萬三千七百元全部沒收，顯不合情理。依民法第二百五十條、第二百五十二條、最高法院五十一年臺上字第一九號、七十九年臺上字第一九一五號、七十九年臺上字第一六一二號判例，被告以原告有違約情形，沒收全部繳交金額，顯然過高，應認以買賣價金百分之十為適當，即六十九萬七千九百元，故伊既已繳二百零九萬三千七百元，扣除六十九萬七千九百元為一百三十九萬五千八百元應予退還，為此提起本件訴訟等情。
三、被告則以：系爭建物之瑕疵並未影響安全結構，承購戶主張解約顯失公平，業據臺灣高等法院高雄分院判決駁回承購戶之上訴。原告訴請解約返還買賣價金，業經本院判決駁回確定，則原告應依約給付價金，詎被告自八十七年七月二十一日起多次通知原告，均拒絕辦理交屋手續、繳清尾款，被告遂委託律師於九十二年五月二十九日依民法第二百五十四條規定及系爭房地預定買賣契約書第十二條約定，以存證信函要求原告於文到翌日起三十日內辦妥交屋手續及繳清價金，否則即以該存證信函之送達為向原告解約之意思表示，原告對此亦未置理，故系爭房地預定買賣契約業已合法解除，並依約按買賣總價款百分之二十沒收原告已繳之部分價金即一百三十九萬五千八百元作為懲罰性違約金，另就被告因此所受之損害之金額，說明如下︰⒈財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定，可謂依統計及經驗所定之標準，系爭房地總價為六百九十七萬九千元，依據財政部八十五年核定之營利事業各業所得額及同業利潤標準表所示，八十五年度房屋興建投資業之淨利率為百分之十四，據此計算被告出售房地與原告可得之預期利益為九十七萬七千零六十元。⒉對於原告尾款四百八十八萬五千三百元給付遲延，被告得請求自通知應辦理房地產權移轉過戶手續之翌日即八十七年七月二十九日起至九十二年六月二十八日止，共計四年十一個月之法定遲延利息一百二十萬零九百六十九元【計算式︰0000000×5%×（4＋11/12）﹦0000000】。⒊應付尾款金額每日萬分之五計算之滯納金，原告遲延繳交尾款日數為四年十一個月，每月以三十日計算，總計為一千七百七十日，共應給付被告之滯納金為四百三十二萬三千四百九十元（計算式︰0000000×0.0005×1770﹦0000000）。⒋原告自八十七年七月二十八日應辦理房地產移轉過戶手續之日，原告即陷於受領遲延之狀態，被告自無庸負擔八十七年七月二十八日以後之房屋稅及地價稅，故被告因原告受領遲延所生房屋稅共計為四萬四千八百八十五元（自八十八年起至九十二年止）及地價稅共計一十三萬零一百六十元（自八十七年起至九十一年止）之損害，自得向原告請求賠償。⒌因原告拒絕繳交價金、辦理交屋，致被告解除買賣契約，必須重新將房地出售，然因房屋折舊、不動產景氣低迷、系爭房地係違約處理收回之銷售心理層面負數等因素影響下，勢必降價求售，此部分價差，亦應由原告負賠償之責，以被告重新出售價額即原總價之百分之六十八計算，原告應給付之價差損害賠償為二百二十萬三千二百八十元【計算式︰0000000×（1－68%）﹦0000000】。綜上，原告應給付被告之損害賠償及違約金顯逾原告所繳交之價金，經被告主張抵銷後，被告自無須將價金返還原告，故原告請求返還賸餘之價金顯無理由等語，資為抗辯。
四、兩造所不爭執之事實︰㈠兩造於八十五年四月十日，就坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○號土地上，編
號Ｄ２棟九層之房地暨編號四十五之地下一層停車位成立預定買賣契約書，買賣總價金為六百九十七萬九千元，原告並已給付被告自備款買賣總價金百分之三十即二百零九萬三千七百元等情，並有系爭房地預定買賣契約書乙份在卷可稽。
㈡被告於八十七年三月三十日以系爭建物已依核准圖說建築完竣，向建築管理主管
機關申請使用執照後，嗣於同年七月二十一日以高分規字第八七九六四○一一九五號函通知原告於同年月二十八日辦理房地產權移轉過戶手續等情，有使用執照及函文各乙份附卷足憑。
㈢被告於九十二年五月二十九日委請律師以高雄郵局第五支局第一三六號存證信函
通知原告函到三十日內交屋繳清尾款，否則即以該信函之送達為解除契約之意思表示，並沒收已繳金額二百零萬九千元，不另解約及沒收之意思表示，而原告屆期既未辦理房地產權移轉過戶手續，亦未繳清尾款部分四百八十八萬五千三百元等情，且經原告自承：原則上同意解除契約等語，並有該份存證信函為證。
五、本件原告請求酌減違約金，並就其已繳交買賣總價款百分之三十自備款二百零九萬三千七百元請求返還扣除酌減後之違約金之賸餘價金，惟經被告執以前揭情詞置辯，是本件所應審究者，厥為：㈠系爭房地預定買賣契約書第十二條約定所稱之「違約懲罰金」，究係懲罰性違約金？抑或為損害賠償預定性違約金？㈡同條第一款前段約定所稱之「滯納金」，究係「遲延利息」性質？抑或為「違約金」性質？㈢系爭房地預定買賣契約書所定違約金之金額是否過高，應予酌減？㈣被告主張抵銷其因解除契約所生各項損害，是否有理由？茲析述如次：
㈠按違約金依其性質，可分為懲罰性違約金及損害賠償預定性違約金兩種，前者，
係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，當事人約定懲罰性違約金者，於債務不履行時，債務人除須支付違約金外，關於其因債之關係所應負之一切責任均不因而受影響，故債權人除得請求債務人支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償。後者則係當事人於損害發生前預先約定以違約金為債務不履行所生損害之賠償額，或為賠償總額，或為最低賠償額，苟有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，倘約定之額數與債權人實際損害顯相懸殊，債務人固得依民法第二百五十二條規定請求法院減至相當之數額，然應由債務人就債權人所受損害究有若干，負舉證責任；反之，就賠償總額約定之違約金，債權人亦不得證明實際所受損害額多於約定數額，請求按所受損害額賠償。至於當事人間約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之；如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十條第二項規定視為因不履行而生損害之賠償總額，亦即損害賠償額預定性違約金。經查：
⒈「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約
文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例。系爭房地預定買賣契約書第十二條約定：「甲方（即原告，下同）未依第四條、第五條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計萬分之五滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方（即被告，下同）得解除本契約，並按買賣總價款百分之二十沒收作為違約懲罰金，餘款扣除必要支出及相關稅費後之餘額無息退還甲方。甲方違反第十條第三項、第十一條第二款規定，經乙方催告仍未依限辦理者，乙方得解除本契約，並按買賣總價款百分之二十沒收作為違約懲罰金，餘款扣除必要支出及相關稅費後之餘額無息退還甲方」，足徵系爭房地預定買賣契約書第十二條即載明「違約懲罰金」，業已表示兩造當事人合意該條約定之「違約懲罰金」顯係「懲罰性違約金」甚明。
⒉原告雖主張，系爭房地預定買賣契約書並未約定賣方解除契約後，除違約金外
，如有其他損害並可請求賠償，故該條約定乃損害賠償預定性違約金云云，惟該條既已約定餘款扣除必要支出及相關稅費後之餘額無息退還原告，而原告所支出之必要費用及相關稅費即為原告因解除契約所生之損害，倘該條約定為損害賠償預定性違約金者，豈有於賠償總額外，尚有須扣除之必要支出及相關稅費等原告損害之理，益徵該條約定殊為「懲罰性違約金」至明。
⒊是系爭房地預定買賣契約書所定之違約金既係懲罰性違約金，故被告除得請求原告支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償。
㈡次按當事人約定如債務人不於適當時期履行債務時，即須支付違約金者，其違約
金係以強制債務之履行為目的，實為確保債權效力之一種強制罰，與遲延利息之性質迥然不同，縱令約定之違約金過高，但得由法院基於衡平觀念之理由減至相當之數額，非如遲延利息有民法第二百零五條最高利率限制之規定適用，不得謂其約定為無效或無請求權。而系爭房地預定買賣契約書第十二條第一款前段所稱之「滯納金」，乃原告未依約繳付房屋價款，就應付價款部分逾期時，由原告於補交時依應付價款每日加計萬分之五一併繳清，顯係被告為確保買賣價款給付之強制罰，應屬懲罰性違約金性質，尚與原告遲延履行給付買賣價金債務所應依法定利率或約定利率計算之遲延利息（民法第二百三十三條第一項參照）迥異。
㈢再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有
明文。而違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院四十九年臺上字第八○七號判例、八十八年度臺上字第一九六八號民事裁判意旨可資參照。倘所約定之金額與實際損害顯相懸殊者，法院自得以前揭衡量標準，酌予核減至相當之數額。又違約金酌減之規定，乃為防止締約優勢之一方，藉由違約金之自由約定，竟使之遠超過實際損害額，故為保護債務人之利益並期得契約公平方為設之，此觀諸條文立法理由自明。是若違約金之約定乃經兩造詳細磋商，互負之義務又為相當對等，約定賠償數額亦符合一般交易習慣，基於契約自由之原則，法院自應加以尊重。系爭房地預定買賣契約書第十二條所約定之違約金，除被告解除契約按買賣總價款百分之二十計算之「違約懲罰金」外，尚有原告未依約繳付房屋價款，就應付價款部分逾期時，由原告於補交時依應付價款每日加計萬分之五一併繳清之「滯納金」二種。準此，原告請求酌減違約金，應包括「違約懲罰金」及「滯納金」，爰敘述如下：
⒈被告辯以：因原告未依約繳付買賣尾款，逾期部分，自八十七年七月二十九日
原告應辦妥房地產權移轉過戶手續之翌日起至九十二年六月二十八日被告委請律師以存證信函定期繳清買賣價金尾款期間屆滿之日止，共四年十一個月，每月以三十日計算，總計為一千七百七十日，應給付被告之滯納金為四百三十二萬三千四百九十元（計算式︰0000000×0.0005×1770﹦0000000）；復因原告逾期三十日仍不履行繳付買賣尾款而解除契約，並依約按買賣總價款百分之二十沒收原告已繳之部分價金即一百三十九萬五千八百元作為違約懲罰金等語，即被告請求違約金之金額為五百七十一萬九千二百九十元。
⒉依所得稅法施行細則第七十三條規定，財政部各地區國稅局訂定「同業利潤標
準」，報請財政部備查。再依所得稅法第七十九條及第八十三條規定，「同業利潤標準」乃納稅義務人未依規定期限辦理結算申報，或已依規定期限辦理結算申報，於稅捐稽徵機關進行調查時，通知提示有關各種證明所得額之帳簿、文據，而未依限提示時，稽徵機關得依查得之資料或據同業利潤標準以核定其所得額。是財政部每年均就營利事業各種同業，經各地區國稅局訂定利潤標準後備查，作為課徵所得稅之依據，故同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而備查，可謂依統計及經驗所定之標準，足以供可得預期利益之計算標準據以核算其損害額，最高法院七十六年度臺上字第一七五八號民事判決亦同此見解。是本院斟酌兩造簽約日期為八十五年四月十日，依財政部備查之八十五年度營利事業各業所得額同業利潤標準所示房屋興建投資業之同業利潤標準淨利率為百分之十四，有被告提出原告不爭執之八十五年度營利事業各業所得額同業利潤標準在卷可參，堪認被告確實受有房屋投資興建所失利益九十七萬七千零六十元（計算式：0000000×14%﹦977060）。
⒊復審酌被告銷售系爭房地當支付有管銷及廣告費用，而原告拒不繳清買賣價金
尾款四百八十八萬五千三百元，自八十七年七月二十九日起，被告即受有利息之損失，惟原告已依約給付買賣價金自備款部分二百零九萬三千七百元，被告亦至少受有此部分之利息利益；而被告亦應有管理費、水電費等損害，被告亦提出相關收據以實其說，但被告尚得解除契約後另行將系爭房地出售獲利，且被告為經濟實力較大之企業體，而原告則為經濟上較為弱勢之消費者等一切情狀，足認被告所沒收已繳付價金如逾買賣總價金百分之十，即屬過高，爰依民法第二百五十二條規定酌減之。再者，「滯納金」部分，基於同一理由，另考量兩造所約定之滯納金係以未付價金數額為基數，而按其數額以每日萬分之五計算，亦即為週年利率百分之十八點二五，即每日二千四百四十三元（計算式：0000000×0.0005﹦2443，元以下四捨五入）之多，顯然過高，而有相當懸殊不公平之情形，依民法第二百五十二條規定，亦應認按兩造所約定按未付價金數額以每日萬分之零點五計算之滯納金為適當，逾此部分計算之滯納金，殊屬過高，應予酌減之。
⒋職是之故，系爭房地預定買賣契約所定「違約懲罰金」部分，應酌減至六十九
萬七千九百元（計算式：0000000×10%﹦697900）；至「滯納金」部分，依被告主張自八十七年七月二十九日起至九十二年六月二十八日止，為四年十一個月，每月以三十日計算，總計為一千七百七十日，應酌減至四十三萬二千三百四十九元（計算式：0000000×0.00005×1770﹦432349，元以下四捨五入）。
是原告逾此部分之主張，為無理由，不應准許。
㈣至於被告主張抵銷其因解除契約所生各項損失，茲逐項分析如次：
⒈系爭房地關於房屋興建投資業淨利率百分之十四部分，已如前述，是被告確實
受有房屋投資興建所失利益九十七萬七千零六十元（計算式：0000000×14%﹦977060）。
⒉買賣價金尾款四百八十八萬五千三百元給付遲延之遲延利息部分，因系爭房地
預定買賣契約書並未就原告給付價金遲延約定利率，依民法第二百三十三條第一項前段規定，被告得請求依法定利率（民法第二百零五條參照）計算之遲延利息，是被告請求其受有自八十七年七月二十九日起至九十二年六月二十八日止，為四年十一個月，每月以三十日計算，總計為一千七百七十日，共計一百二十萬零九百六十九元【計算式︰0000000×5%×（4＋11/12）﹦0000000，元以下四捨五入】，尚屬有據。至原告主張被告遲至逾期四年十一個月後才解除契約，就遲延利息損害之擴大與有過失云云乙節，被告因依約通知原告辦理系爭房地產權移轉登記，並繳清尾款未果，而原告則以系爭房屋有瑕疵存在而對被告起訴請求返還買賣價金，並於九十年四月十六日判決確定在案，經本院依職權調取本院八十九年度訴字第一六三四號請求返還買賣價金事件民事卷宗核閱無訛，有該民事判決暨判決確定證明書各乙份在卷可稽，被告雖於九十二年五月二十九日始委請律師以存證信函之送達為解除契約之意思表示，非無不能行使解除權之正當事由，洵難認被告對於遲延利息金額之增加有何過失存在，故原告此部分主張，委無足取。
⒊八十七年七月二十八日以後之房屋稅共計為四萬四千八百八十五元（自八十八
年起至九十二年止）及地價稅共計一十三萬零一百六十元（自八十七年起至九十一年止）部分，惟房屋稅及地價稅之繳納乃依房屋稅條例及土地稅法所規定之公法上給付義務，前者應向房屋所有人徵收，如未辦建物所有權第一次登記，且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之：無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，房屋稅條例第四條第一項前段、第四項分別定有明文，而系爭房屋既未經辦理移轉所有權登記予原告，被告亦為建造執照及使用執照上之起造人，有被告提出之建造執照及使用執照為證，顯應以被告為房屋稅之納稅義務人。後者之納稅義務人為土地所有權人，亦有土地稅法第三條第一項第一款明定在案，被告既為系爭土地之所有權人，自應為系爭土地地價稅之納稅義務人。基此，原告尚非系爭房地之所有權人，對於系爭房地之房屋稅、地價稅，自無繳納之義務甚明，而被告對於系爭房地尚可於解除契約後再行出售，殊難謂被告因解除契約即受有房屋稅、地價稅等損害，至為明灼。
⒋按民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的
認有契約解除所生之新賠償請求權存在，不過規定其因債務不履行，即給付不能或給付遲延而發生之舊賠償請求權，不因解除權之行使而失其存在，仍得請求而已。故因契約消滅所發生之損害，不在民法第二百六十條所定得請求賠償之列（最高法院八十四年度臺上字第一九三一號民事判決要旨參照）。查被告對於此部分之請求，乃契約解除後，其將系爭房地重行出售所生之價差，惟此項損失能否謂係因原告給付遲延而生之損失，揆諸上揭說明，殊有疑義。矧目前房地產市場景氣，不似先前萎靡不振，反有復甦之情，亦為眾所周知之事，被告是否因重行出售有價差之損失，猶未有定論；且縱認被告重行出售系爭房地將有價差之損失，被告就系爭房地有房屋興建投資業淨利率百分之十四之所失利益，悉如前述。是被告主張此部分之損失，顯屬重複，為無理由。
⒌按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他
方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文，是被告所得主張抵銷之損失金額共計為二百一十七萬八千零二十九元（計算式：977060＋0000000﹦0000000）。
六、末按出賣人以買受人違約沒收其已付價金為違約金，如經法院核減其數額，就該減少部份，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，固應負返還其利益之義務，惟得請求其返還不當得利之權利人為受損人（最高法院八十八年台上字第九四三號民事判決意旨參照）。查系爭房地預定買賣契約書所定「違約懲罰金」部分，應酌減至六十九萬七千九百元，「滯納金」部分，依被告主張自八十七年七月二十九日起至九十二年六月二十八日止，為四年十一個月，每月以三十日計算，總計為一千七百七十日，應酌減至四十三萬二千三百四十九元；而原告已繳付被告買賣總價金百分之三十自備款即二百零九萬三千七百元，並遭被告沒收，故依前揭最高法院民事判決意旨，被告應負返還九十六萬三千四百五十一元。惟被告主張抵銷二百一十七萬八千零二十九元，原告之債權總額顯低於被告之被動債權。從而，原告請求被告應給付原告一百三十九萬五千八百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法尚有未合，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果無影響，爰無一一論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年三月二十五日~B民事第二庭法官劉定安右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年三月二十五日~B法院書記官王壹理