裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第5315號民事判決
裁判日期：民國101年09月07日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第5315號原告 徐秀珠 被告 尹明琦 上列當事人間減少價金事件，本院於民國101年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零伍萬零捌佰伍拾壹元，及自民國一０一年七月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項定有明文。本件被告經合法通知而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於民國100年1月26日經由訴外人住商不動產經紀有限公司臺北寧波加盟店（下稱住商不動產）之仲介，與被告簽訂「不動產交易安全契約書」（下稱系爭買賣契約），向被告購入門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號10樓房屋及其所坐落基地即臺北市○○區○○段3小段
678、698-2地號土地，權利範圍17萬分之9521（下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,637萬元，原告業已給付全部價金完畢，被告亦已於100年3月17日交屋完畢。原告於交屋後即進行房屋裝潢施工，詎料，於施工期間，系爭房地坐向朝東，南側外牆開有三面窗，因緊接鄰地之外牆，其中：1號窗為外推窗，2、3號窗為左右橫拉窗，系爭房地之大廈管理委員會主委告知原告，系爭房地南側因緊接鄰地之外牆，依建築技術規則建築設計施工編第45條第2款規定不得向鄰地開設門窗，而非「房地產標的現況說明書」所載「南南西向立面外牆」之外窗，且已遭臺北市都市發展局取締違規使用，被告已對建商提出刑事告訴在案。被告為求高價脫手，刻意誤導、隱瞞系爭房地之現況，並未明白告知原告書面登載違建之面積極有被查報違規使用之事實，違反系爭買賣契約第2條第2款，使原告陷於錯誤，進而與被告簽訂系爭買賣契約，並交付買賣價金。系爭房地經拆除後，嚴重影響系爭房屋通風、採光功能及高樓層視野景觀之價值，對居住品質之妨礙及價值減損，均應認為系爭房地存有物之瑕疵，爰依民法第354條、第359條規定主張減少價金136萬元等語。並聲明：被告應給付原告136萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。
三、經查：㈠原告主張系爭房地之南側外牆不得開窗之事實，業據其提
出臺北市建築管理處違建查報案件明細表、刑事告訴狀、平面示意圖等件影本為證（見本院卷第28頁至第34頁），另本院於101年5月30日發函臺北市政府詢問系爭房地南面牆壁依核准之設計圖是否均無開窗？依相關法令規定，該面牆壁可否開窗？如不准開窗或無開窗設計卻施作開窗，依現行法應如何處理等情，復經臺北市建築管理工程處於101年7月23日以北市都建查字第10101879700號函回覆：
系爭建築物南側外牆均未設置開口，若有設置開口之需求，應依臺北市土地使用分區管制自治條例地16條定留設側院，及建築技術規則建築設計施工編第110條規定，檢討門窗之防火時效，若原核准竣工圖說外牆未設置開口，而有變更開口之需求，係屬立面變更，應依建築法第73條規定辦理變更使用執照許可。若未取得許可而擅自變更使用者，依建築法第91條規定處罰鍰，恢復原狀或強制拆除等詞，此有本院101年5月30日北院木民力100年度訴字第5315號函、臺北市建築管理工程處101年7月23日北市都建查字第10101879700號函附卷可稽（見本院卷第98頁、第100頁至第143頁），堪信為真正。
㈡惟本院觀之原告提出兩造簽立系爭買賣契約時檢附之不動
產說明書物件明細表其上房屋狀況欄就違建部分係勾選有違建，另房地產標的現況說明書目次10有關系爭房地是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推、防火巷增建、頂樓加蓋．．等，是否接獲影響前項現況之報拆或公共工程施工通知），亦勾選「是」一欄，並於備註說明欄以手寫方式載明「牆壁加窗（南南西向立面外牆）」等詞（見本院卷第16頁反面、第17頁）。又證人 葉俊均 即住商不動產之人員復到庭證述：房子進門右邊有一個大窗，面向南面，屋主有特別說明那是違建，伊不確定違建的座向，但屋主說是南南西，原告應該也清楚，因為簽約的時候雙方都在代書那邊，伊有帶原告去看屋過。伊帶原告去看房子的時候是交屋當天，屋主有在場，有說窗戶是違建。屋主有特別指明是進門右邊南面最大的窗戶，簽約的時候屋主有說大窗戶是違建，我們問到底是哪一面，屋主說是南南西面，屋主每次都是指最大面的窗是違建，簽約時也說是最大面的窗，因為座向我們知道是南面，但沒有細分到是否是南南西面，所以伊每次帶客戶去看屋的時候，也都會告知客戶該面就是違建。屋主指的最大窗是進門右邊的那面，另一面是要轉角後才會看到，屋主指的就是一進門可以看到的那面，另外二面是在房間，屋主說違建是指不應該開那邊的窗，因為建照上面沒有那面窗，是建商開的，就是成屋與建照上的不符，因為進屋後第一面看到的就是那扇大窗，旁邊有一扇比較小的窗。（提出房屋平面圖）門進去最大扇的窗就是指圖上二號的窗，再轉進去才會看到一號的窗，三號與四號是在房間裡面，要進房間才看得到，簽買賣契約的時候原告也在場，當時有提到最大窗的事情，被告有特別說進門最大窗是違建，簽約的時候兩造、伊、代書、被告的舅舅、證人 許丕傑 都在場，違建的部分我們也有記載在契約上。被告只說與建照不合，就是不能開窗。房屋標的現況說明書與不動產說明書有拿給原告看過。簽約時代書有將現況說明書與不動產說明書一一比對，兩造也都在場，當時是代書壹條壹條唸，對到牆壁加窗的部分，被告有特別說不能加窗的部分，詳細用語伊現在不記得，但當時伊的認知就是牆壁不能開窗，伊當時認為屋主有這樣告訴伊，伊與原告只有在簽約及交屋時有見面，因為在一項一項說明的時候，被告有特別說牆壁加窗的部分，所以有在說明中寫牆壁加窗就是指牆壁不應該有窗但有加窗，當時就是因為被告有特別說，所以代書才說要將座向特別記載，但伊忘記當時判定是南南西是何人說的，只記得是代書說要將座向記載上去，意思就是要指明那扇窗是違建等語（見本院卷第86頁、第87頁）；證人許丕傑即住商不動產之人員亦證述第一次去簽委託的時候有聽到屋主有提，說那部分不能加窗戶，伊當時有看到一個窗戶，伊知道是那個地方不能加窗，伊有聽到屋主這樣講等詞（見本院卷第88頁），足見於簽立系爭買賣契約時，就系爭房地南側牆面其中最大一面窗，即原告提出之平面示意圖（見本院卷第34頁）編號2之窗戶，被告確有告知原告係不得開窗而開窗之違建。
㈢原告固陳稱被告係指不能加推窗，即窗戶不能往外推，而
不是指封閉窗戶，且其以為被告說的係平面示意圖編號1之窗戶云云，惟如前述，簽約時兩造均在場，房地產標的現況說明書係經代書逐條說明內容，證人葉俊均亦證述被告確有告知牆壁不應該加窗，且被告有說明是進門右邊最大窗等語，本院觀之上開現況說明書之用詞為「牆壁加窗」，並非「不能加推窗」，任何人一望即知係牆壁不能加窗而加窗，且依原告提出之平面示意圖，進門右側最大窗即為編號2之窗戶，是故，原告陳稱被告僅告知不能加推窗，且伊認為被告指的係平面示意圖編號1之窗戶云云，顯不可採。至於證人許丕傑雖證述帶原告看房子時未說有牆壁加窗的事情，伊簽約時在場，沒有聽到牆壁加窗的部份，沒有聽到有講到違建之事等語（見本院卷第88頁反面），惟證人許丕傑亦證稱其未在簽約桌上，有聽到兩造在說話，但沒有很完整一詞（見本院卷第88頁反面），則證人許丕傑於兩造簽約時並未聽聞兩造及代書間全部對話內容，自難以其證詞而認被告未告知原告平面示意圖編號2之窗戶係不得加窗而加窗之違建。
㈣承前，系爭房屋南側牆壁依設計圖均不得開窗，惟被告已
於簽約時告知原告其中一扇窗戶不得開窗（即本院卷第34頁平面示意圖編號2之窗戶），應可推認被告於出賣系爭房地予原告時已考量該部分違建而就買賣價金有所減少。又系爭房地南側無對外窗戶有無減損系爭房地之價值，經元宏不動產估價師聯合事務所估價結果，認系爭房地如無南側對外窗，價值減損為1,401,134元，有元宏不動產估價師聯合事務所估價報告書1份在卷可證。則上開估價報告書所指南側牆壁四面窗戶均不得開窗時系爭房地價值減損，自應扣除被告於簽約時已告知並考量計算一面窗戶違建所減少價金，方為原告本件得請求之減少價金金額，是故，原告得請求被告減少價金應為1,050,851元（即1,401,134元÷4×3，元以下四捨五入）。
四、綜上，原告因被告未告知不得開窗之瑕疵而得請求減少之價金為1,050,851元，因原告已給付全部價金，故原告請求被告返還不當得利1,050,851元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即101年7月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許，原告逾此部分之請求即非正當，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
叁、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國101年9月7日
民事第四庭法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月7日
書記官李云馨