裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第564號民事判決
裁判日期：民國98年10月15日
裁判案由：拆屋還地
臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第564號原告甲○○
8號1訴訟代理人 廖威淵 律師被告乙○○
4號1訴訟代理人 翁健祥 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國98年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張
（一）原告與被告分別因購買坐落台北市○○區○○段四小段24
5地號土地（以下稱系爭土地）上之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號1樓及臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號1樓建物，並購買該建物坐落之系爭土地應有部分而為成為系爭土地之共有人之一。除建物坐落占用之土地外，被告竟未經其他系爭土地共有人之同意而佔用如附圖斜線部分所示土地，面積43.73平方公尺，增建違章建物。被告無權佔用上開土地，爰依據民法第82
1條及第767條規定，請求被告拆除增建之違章建物，並將土地返還原告及全體共有人。
（二）對被告陳述所為之答辯
1.原告否認原告及原告前手與被告間有分管契約之約定，被告主張分管契約存在，應由被告舉證證明之。被告所提出之分管約定，僅為被告所有之建物所在之該棟建物一至五樓建物所有人之約定，並非建商與系爭土地全部應有部分買受人之約定。而分管契約性質，乃是一債權契約。基於契約相對性原則，被告與其同棟大樓間縱然有分管約定，其效力亦不及於不同棟大樓的原告。
2.縱上開分管約定為真，但原告於94年4月6日始購買門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號1樓房屋而成為該系爭土地之共有人，原告根本不知有分管契約之存在。從而，依大法官釋字第349號「保護善意第三人（也就是後手）之立法原則」，即分管契約實不應拘束後手之新所有人。
3.依被告所提出之一樓空地及屋頂使用同意書約定內容僅記載「一樓前後空地，歸一樓住戶管理，並依法使用」以觀，被告僅有一樓空地管理使用權，並無占有權利。
況該約定既已載明「空地」，即表示該部分自始至終應為「空地」形態，縱然被告擁有管理使用權，但管理使用時仍不得破壞空地之約定，否則其管理使用違反約定。且分管約定中明白載明應「依法使用」，但被告卻以搭建房屋方式管理該處，明顯違反「依法使用」及應保持「空地」之約定，故被告管理使用違反「法定空地」之強制規定，該分管約定「無效」，效力應不及於原告，原告自得請求被告拆除增建部分，以回復原約定形態（空地形態）。另被告違反約定方式管理使用一樓空地
，任意搭建房屋，侵害被告土地所有權，依民法第767條之排除侵害請求權規定，亦得訴請被告拆除房屋。
4.被告佔用之附圖斜線所示部分土地係防火巷道及法定空地，依法不得搭建任何建物，更不得約定為「專用」，若被告與其他共有人間約定「專用」，其約定管理方法明顯違法，應屬無效，效力不及原告。
5.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。查被告等以搭建房屋方式侵害原告系爭土地所有權（因一樓前後空地部分須維持法定空地形態），原告對於被告妨害其所有權者，得請求除去之。換言之，原告得請求被告拆除房屋以排除侵害。
（三）被告應將坐落台北市○○區○○段四小段二四五地號土地如附圖斜線部分所示土地，面積43.73平方公尺之未經登記增建之建物拆除，並將該部分土地返還原告及其他全體共有人。並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告之答辯
（一）被告為最初向建商承購之住戶之一，其當初買受時除買賣契約書外，尚有建商交付之有住戶簽名之分管契約書為憑，足茲證明原始建商與每一承買住戶均簽立有分管契約且原始建商到庭證稱當初每一戶向建商購買的住戶，都要簽分管同意書，足以證明系爭土地確有分管契約存在。另據證人當地里長到庭作證表示，建商當初賣房屋予住戶時，有約定一樓空地、五樓頂樓空間分別約定由一樓、五樓之住戶管理使用之事實。故系爭土地出售之初，確由建商與原始買受住戶均個別簽定分管契約，約定系爭土地一樓空地部分由一樓住戶使用：
（二）原告甲○○向前手買受其現居住之同建商所蓋一樓房屋時，買受該一樓房屋斯時現況，即為一樓前空地有圍牆欄杆及雨棚、原告買受後亦依照約定分管使用方式由原告個人獨自使用屋前空地一段期間，直至原告自行加蓋變更作寺廟用途始遭同棟二、三樓住戶起訴拆除。原告甲○○在上開與二、三樓住戶之訴訟(台灣士林地方法院97年度訴字第1035號判決)中，亦多次明白主張表示一樓空地有分管契約存在，其得以合法使用，故原告當然知悉上開分管約定之存在。原告雖為後手買受人，惟其買受時知悉約定一樓空地使用分管約定，亦依照分管約定管理使用一段期間，原告甲○○更於前訴訟中明白主張有分管契約存在，故系爭分管對原告當然有拘束力。
（三）系爭分管契約約定之使用方式為一樓空地由一樓住戶管理使用，分管約定範圍係以建商交付住戶當時所興建之圍牆欄杆陽台區域為準，被告使用系爭一樓空地並未違反約定使用方式及範圍：系爭分管契約範圍應係以原始建商興建交付時約定之一樓空地圍牆、欄杆與後陽台等區域為準，其約定使用方式解釋上應係為「共有專用」性質，亦即系爭分管契約將公寓前面圍牆內等公共區域，為避免各樓層之住戶共有人眾多難以管理利用，故約定由一樓住戶得獨自管理使用，並享有合法使用收益權源。
（四）分管契約之性質本係將共有部份約定為少數人管理使用，避免多數人無法達成共識而影響共有物之管理與效益，本間系爭土地約定使用方式並未違反法令，又約定使用範圍有無違背法令，原告未能舉證系爭分管契約約定使用範圍有無違反任何強行規定，(況果有違背消防建築法令亦屬行政不法範疇)，亦即分管契約有效存在，被告係有合法管理使用權源，原告明知社區公寓有分管契約存在，卻故意主張依民法第767條請求拆屋還地，其請求權基礎顯然錯誤而訴無理由。縱係被告約定使用方式或範圍有違背法令之虞，其他共有人可依所違背之法規(如建築、消防法規等)主張權利，原告援引民法第767條起訴請求拆除顯然不合。
（五）綜上所陳，原告起訴為無理由，請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、不爭執事實
（一）被告乙○○以增建之方式占有使用系爭土地如98.4.7複丈成果圖標示斜線部分，共計43.73平方公尺。
（二）被告乙○○在72年間購買坐落系爭土地上之一樓建物及系爭土地應有部分103/10000。
（三）原告於94年4月26日買受坐落系爭土地之門牌號碼台北市○○○路6段90巷25弄28號1樓房屋及系爭土地土地應有部分。
（四）系爭土地上共有19棟五層樓公寓，其各棟公寓分為兩排，每排之每棟均以連續壁相連，一樓有獨立出入口，二樓以上，每二棟共用一樓梯為出入口。
（五）原告曾經對坐落系爭土地之門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號1樓住戶提起拆屋還地訴訟，經本院97年度訴字第1035號案件判決勝訴。
四、本件之爭執要點
（一）系爭土地於出售之初，是否由建商與系爭土地全部土地應有部分買受人約定，一樓空地部分由一樓住戶使用？
（二）如有上開分管約定，該分管約定是否對於系爭土地應有部分之再轉買受人有拘束力？
（三）系爭分管契約是否約定使用方式及範圍？被告使用系爭一樓空地是否違反約定之使用方式及超過約定範圍？
（四）如違反約定使用方式或使用方式違背法令，其他土地共有人是否得依據民法第767條規定，請求拆除增建部分，並將土地返還共有人？
五、法院之判斷
（一）兩造之所以成為系爭土地上之共有人，乃因其分別買受建商在系爭土地上所興建出售之19棟五層樓公寓中之其中二戶等情，為兩造所不爭執。而兩造所購買之建物為76年間，由建商 林陳海 為起造人，以72年建字第0487號建造執照所興建等情，亦經本院調閱72年建字第0487號建照核閱無訛，且經證人林陳海到庭為證，有本院98年9月17日言詞辯論筆錄在卷可參，亦堪信為真。
（二）原告提出如附件所示之「地下室一樓空地及屋頂使用同意書」（以下簡稱系爭使用同意書），經提示證人林陳海辨識，證人 林陳海證 稱，系爭使用同意書是因為系爭土地上之建物興建時，習慣上一樓空地及五樓頂樓通常由一樓及五樓之建物所有人使用，但因當時法令並不齊全，經過法律專家之建議，在出售建物時，會請購買建物及土地應有部分之買受人簽發二紙如附件所示之同意書附於買賣契約中，待建物興建完畢交屋後，系爭同意書則交由一樓住戶及五樓住戶保管等語，有本院98年9月17日言詞辯論筆錄在案可稽。復佐以原告不爭執其購買坐落系爭土地上之建物時，其所有之建物前後院均有增建，而且坐落系爭土地上之建物一樓均有增建等情觀之，系爭土地及坐落系爭土地上由林陳海所興建之建物之買受人應均有簽具系爭使用同意書等情，洵堪認定。準此，原告主張向建商買受系爭土地應有部分及坐落系爭土地上建商所興建建物之人均簽立系爭使用同意書一節，應為可採。原告主張系爭使用同意書僅由同一棟建物之建物所有人簽具云云，與事實不符，尚非可採。
（三）按最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，大法官會議著有第349號解釋文在案。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院97年度台上第909號亦著有判決可參。因此，分管契約基於維持法律秩序安定性之必要，原則上仍對於受讓人繼續存在，除非應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得知之情形下，始例外保護善意第三人而使分管契約之效力不及於應有部分之受讓人。承上所述，系爭使用同意書由建商與向建商購買建物及系爭土地應有部分之買受人簽立，故向建商購買系爭土地應有部分之共有人以此方式就系爭土地之一樓空地部分成立分管契約。本件原告雖係於94年4月6日始購買門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號1樓建物並購買該建物坐落之系爭土地之應有部分，成為系爭土地應有部分之受讓人，但原告不爭執，其所購買之建物在前庭及後院均有增建，且坐落系爭土地上之一樓建物亦均有增建，增建部分是否得合法使用，衡情原告在購入上開建物及土地應有部分時，應會就產權部分詳加訊問，復佐以坐落系爭土地上之一樓建物均有增建之情形，亦為系爭土地之共有人所容忍，而並未發生請求拆除之事件等情觀之，原告對於系爭土地上一樓空地部分之分管約定應該知悉。準此，依據上開解釋所示，系爭土地於建商出售予買受人時，與買受人間簽訂之分管契約效力應及於原告。原告主張其不受該分管契約效力所及，洵無可採。
（四）原告雖主張，系爭分管契約因為約定將法定空地及防火巷，供為一樓住戶增建使用，因而認為違反法定空地及防火巷之規定，故該分管契約之約定違反強制規定，應為無效云云。按應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，建築法第11條第3項定有明文。依據上開規定，法定空地僅限制應依法分割及移轉，且不得重複使用，但並未規定，不得將法定空地約定專用，故原告主張系爭使用同意書將法定空地約定由特定共有人分管使用，係違反強制規定，並無所據。另原告引用公寓大廈管理條例第7條規定主張系爭使用同意書約定將防火巷道約定為專用，係違反強制規定而無效。但查，原告不爭執，被告所增建之後院部分，並未將建物後方之空地完全蓋滿，仍留有空間，故系爭使用同意書雖未明文記載使用範圍不及於防火巷範圍，但亦約定應依法使用，故應無原告所稱之將防火巷範圍約定由一樓用戶使用之情形。原告雖爭執被告將一樓建物前之空地及後方空地增建係違反法定空地及防火巷之使用，亦主張系爭使用同意書無效。但分管契約成立後，獲配分管土地之人就分管土地之使用，違反分管契約之約定（依法使用），充其量僅為違反契約契約定，或有債務不履行之問題，尚非契約無效之問題，原告主張此為契約無效，顯有誤會。另系爭使用同意書第3項亦僅約定前後空地由一樓住戶管理及依法使用，就使用方法而言，並未禁止一樓住戶加以占用，原告主張不得以占用之使用方法行使系爭使用同意書所賦予之使用權，亦非可採。至於原告主張系爭使用同意書中同一棟住戶管理使用之前後空地是否應保留為空地型態使用，並未見約定於使用同意書中，原告主張應保留為空地型態使用，亦無所據。
（五）系爭土地一樓前後空地既已約定由一樓住戶分管使用，即該部分土地之使用權抽離共有人而交由一樓住戶行使，一樓住戶就該部分土地自有使用之權利，其他共有人就此分管部分土地之使用權既已因分管契約效力而自所有權中抽離，共有人僅剩抽象之所有權，不論分管權利人如何使用，均不生侵害他共有人所有權之問題。雖然，就分管之共有土地，獲配分管土地之共有人如在分管範圍內違法使用分管土地，違法使用之結果，假設對於其他共有人有實質之影響，而造成具體權利受侵害，或可主張該具體權利受損，或可主張獲配分管之人因違反分管契約所約定之使用方法而有債務不履行之責任，但所有權已被分管契約抽離使用權之共有人，實難謂因違法使用分管土地，而發生所有權遭受侵害之問題。原告主張被告違法使用前後空地，係侵害其所有權，顯有誤會。
（六）綜上所述，系爭使用同意書確實為系爭土地共有人之分管契約，並有拘束土地應有部分再轉買受人之效力，且系爭土地之分管契約，並無原告所指之無效原因。準此依據上開分管契約之效力，被告在附圖標示斜線所示之土地上應有占有使用之正當權源，故原告主張被告係無權占用該範圍之土地，應非可採。雖上開土地為法定空地之範圍，原告以增建建物使用無不有違法使用之疑，或有違反系爭分管約定應依法使用之約定，但縱被告有違法使用之情，亦非侵害原告之所有權。從而，原告主張所有權受侵害，引據民法第767條第1項規定，請求被告拆除如附圖標示斜線部分增建之建物，並將土地返還原告及全體共有人，難謂有理，應予以駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國98年10月15日
民事第一庭法官黃珮禎以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月19日
書記官劉奕湘