臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
99年度重簡字第1547號
原 告 楊琮凱
被 告 宋國城
訴訟代理人 宋宣慧
訴訟代理人 粘舜權 律師
蘇忠聖
上列當事人間請求解除契約等事件，於中華民國101年7月25日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣原告於民國99年9月27日向被告買受門牌
號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號4樓之房屋及其坐落基
地應有部分（下稱系爭房屋），兩造並於同日簽訂不動產買
賣契約書，約定買賣價金為新臺幣（下同）595萬元，且原
告業已於同日現金給付簽約金36萬元予被告，詎原告於同年
10月8日委託厚昇工程顧問有限公司材料實驗室（下稱厚昇
公司）檢測出系爭房屋氯離子含量高達1.078kg/㎡及1.364k
g/㎡，明顯比CNS3090A2040修定標準（0.6kg/㎡或0.3kg/
㎡以下）超出許多，確定系爭房屋為海砂屋及重大瑕疵之
事實，原告遂於同年10月22日以新莊新泰路郵局第274號存
證信函通知被告解除系爭房地之買賣契約，請求被告返還簽
約金36萬元，惟被告均不獲置理，爰依據解除契約回復原狀
之法律關係，請求被告返還簽約金36萬元等語。
二、被告則請求駁回原告之訴，聲明如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行，並辯稱：
㈠系爭房屋並無被告應負擔保責任之瑕疵存在：
⑴原告認定系爭房屋為海砂屋所憑之厚昇公司鑑定人員欠缺
學經歷，參照鈞院97年度訴字第2829號民事判決中，函詢
臺北市建築師公會以98（15）鑑字第977號函覆之內容稱
：「海砂屋之檢測通常係利用取樣之混凝土塊，經適當研
磨為粉末，經稱重、加蒸餾水煮沸後加上定量之酸、過氧
化氫後，以冷卻溶液加入氯化鈉（鹽）標準液，利用硝酸
銀滴定並紀錄電位變化值，經計算分析得到其氯離子含量
。依循之測試方法為CNS13407、CNS14703、CNS1078等，
由合格之TAF認證實驗室執行，採樣時可由現場敲鑿或鑽
心取樣之圓柱狀試體送達合格之實驗室處理，足認測試物
品應與待驗標的物相同，實驗室需具有認證且測試者亦應
具有一定之學經歷下，始得為之。」，是原告所引之厚昇
公司之試驗報告顯有採樣來源不明、實驗室不具有檢測認
證、測試者學經歷欠缺，無測試證照等情事，內容真實性
已有疑問，不具公信力而不能充當證據。
⑵所謂海砂屋係指蓋房子使用「未經處理的海沙」，因其中
含有過多泥沙雜質，破壞混凝土的強度，容易腐蝕而曝露
鋼筋，長期則會加速混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構
，根據海沙氯離子濃度與建築物使用年限而言，在台灣的
海砂屋可能只有6至10年的使用壽命。系爭房屋建於77年
，屋齡已達22年以上，若真為海砂屋，則混凝土塊早已剝
落不堪，且整個社區有百戶以上建物，怎可能獨獨系爭房
屋為海砂屋？
⑶中央標準局係在83年7月22日通過「新拌混凝土」水溶性
氯離子最大容許值（CNS3090）的規定，之前毫無認定標
準，而系爭房屋建造於77年間，當時建物建材並無公認標
準，原告以83年中央標準局通過之認定標準，適用於77年
之建物豈不類似以現代觀點檢驗中國萬里長城不符堅固標
準般之荒謬？且系爭房屋建造迄今並無上開俗稱「海砂屋
」即鋼筋銹蝕、混凝土塊發生龜裂或崩解；剝落不堪之現
象，此亦為原告所自知，倘系爭房屋有此現象，原告豈會
願意購買系爭房屋，是系爭房屋確實非海砂屋。
⑷買賣契約成立前，原告多次親自看屋，確認系爭房屋現狀
及設備，兩造始依房屋現況記明而訂約，且系爭房屋為22
年中古屋，被告並未保證如檢測氯離子濃度過高，得為解
除契約條件。退步言之，氯離子濃度過高並不代表即為海
砂屋，亦非民法第359條規物之瑕疵情事，亦無滅失或減
少其通常效用，系爭房屋結構安全無慮，又不影響人身健
康，難以原告主觀確認氯離子濃度過高，以現在標準檢視
22年屋齡之系爭房屋認定為法定之瑕疵？
㈡原告主張解除契約於法不合，應無理由：
⑴按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依
情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
」民法第359條定有明文。再者，「買賣因物有瑕疵，出
賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，
買受人即不得解除契約，此觀民法第三百五十九條之規定
自明；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與
解除契約對於出賣人所生之損害顯不相當，有失平衡者而
言。」最高法院96年度台上字第2498號民事判決說明甚詳
。再者，「查被上訴人曾自行委託台灣省土木技師公會就
系爭房屋為氯離子含量檢測結果，該送鑑定試體之混凝土
中氯離子含量為0.255431ｋｇ／ｍ，尚未超過ＣＮＳ3090
混凝土中最大水溶性氯離子含量規定標準值0.3ｋｇ／ｍ
，鋼筋須做防鏽處理之程度。嗣經兩造同意送請國立台灣
科技大學營建工程技術系就混凝土試體氯離子含量（海砂
）檢測鑑定，鑑定結果為：試樣編號1、2之水溶性氯離
子含量（ｋｇ／ｍ）分別為0.325、0.116，雖其中編號
1之試樣確實超過標準值，但其為系爭房屋陽台前之女兒
牆，並非系爭房屋之主要結構體部分，況編號2試樣之氯
離子含量則低於標準值。縱該女兒牆部分有部分含氯量偏
高情事，尚難認當然影響系爭房屋結構體本身之安全。雖
地下室有滲水、五樓屋頂有磁磚破損等情事，然並未能證
明其結構體有安全之虞，自難認系爭房屋即屬海砂屋，結
構體有安全之虞之重大瑕疵。上開瑕疵之存在，既非不能
修復，上訴人據以解除系爭買賣契約，乃顯失公平，其所
為解除契約之意思表示自不生解除之法律效力。」臺灣高
等法院90年度上字第296號民事判決亦有說明。職是之故
，縱使出賣人就買賣標的物應負瑕疵擔保責任，如依其情
形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約。
⑵本件系爭建物無大片混凝土剝落、鋼筋裸露之情形，應非
海砂屋無瑕疵存在，被告應無需負擔瑕疵責任，此已詳如
前述。退萬步言，縱使該建物之混凝土氯離子濃度過高（
被告否認此事實），但房屋現實狀況不但無大片混凝土剝
落、鋼筋裸露，甚至根本連細小混凝土剝落情事也沒有，
原告根本無損害之發生；相對而言，解除契約造成被告無
法依照買賣契約完成交易，受領買賣價金，損害至為重大
，屬於如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得
解除契約之情形。依上開法條規定與實務見解，原告主張
解除契約，請求返還已付買賣價金36萬元，顯無理由。
㈢本件買賣契約因原告未依契約履行，已由被告解除契約：
⑴本件買賣契約因正業代書事務所承辦代書 陳玲珠 於99年10
月15日通知雙方稅單已核下之事實，但因原告未依據系爭
買賣契約第2條之約定，給付第三期款59萬元，被告遂於
同年月25日以三重介壽路郵局第147號存證信函，催告原
告履行契約約定之付款義務，惟原告仍未履行付款義務，
被告遂於同年11月3日以三重忠孝郵局第550號存證信函
，再次催告限期履行契約，否則即依契約第8條第3點解
除契約，惟原告仍拒不依約給付價金，故系爭買賣契約業
經被告以前開存證信函通知解除。
⑵依據買賣契約第9條第2項所載：「本契約簽訂後甲方若
有擅自解約、不為給付或違約情事，致本約解除時，除應
負擔乙方所受損害之賠償以外，並應以支付之價金作為懲
罰性違約金於乙方」。準此，本件買賣契約已因原告不為
給付之違約事由，而由被告解除契約在案，已如上述，故
被告依此約定，以已支付之價金36萬元作為懲罰性違約金
，原告請求被告返回上開已付之價金36萬元，自屬無據，
係無理由。
三、法院之判斷：
㈠原告主張其於99年9月27日以買賣價金595萬元向被告購買
系爭房屋，並已於同日現金給付簽約金36萬元予被告之事實
，業據其提出不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，
應堪信實。
㈡又原告主張系爭房屋經厚昇公司檢測出氯離子含量高達1.07
8kg/㎡及1.364kg/㎡，明顯比CNS3090A2040修定標準（0.
6kg/㎡或0.3kg/㎡以下）超出許多，故系爭房屋為海砂屋
及重大瑕疵，原告已於同年10月22日以新莊新泰路郵局第27
4號存證信函通知被告解除系爭房地之買賣契約等語，固據
其提出厚昇公司氯離子含量試驗報告及存證信函等件影本為
證，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應為審酌者乃
系爭房屋是否存有海砂屋之重大瑕疵。查：
⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但
減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕
疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人
得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯
失公平者，買受人僅得請求減少價金民法第354條第1項
、第360條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定
有明文。本件原告主張被告出售之系爭房屋係屬海砂屋之
事實，既為被告所否認，自應由原告就此等利己之事實負
舉證責任。
⑵原告所憑為主張系爭房屋屬海砂屋乙節，無非以厚昇公司
99年10月11日之氯離子含量試驗報告書為其論據，並有證
人 蔡傅祺 到庭結證稱：「（問：是否厚昇公司工程師？是
否受原告去鑑定本案房子檢測？）答：是的，我負責採樣
工作，取樣地點兩處，都在臥房部分，檢測是公司另名工
程師 劉蕙崚 負責，測量結果不清楚，數值在0.3以上就超
標，921以前是0.6就超標，採樣樣品經檢測後沒有留存
，採樣時，原告在場，其他人有無在場不知道。」等語（
見本院100年4月29日言詞辯論筆錄），惟原告會同證人
蔡傅祺採樣時，並未通知被告到場，則證人蔡傅祺之採樣
方式、數量、位置是否確實，已非無疑，而據此容有疑義
之樣本所為檢測結果，亦難謂真實，是原告所提厚昇公司
之氯離子含量試驗報告書，要難遽為採信。此外，原告又
未能更舉證證明系爭房屋確屬海砂屋或氯離子含量高達1.
078kg/㎡及1.364kg/㎡之事實，原告此部分主張，自屬
無據。準此，原告於99年10月22日以系爭房屋為海砂屋之
重大瑕疵為由通知被告解除契約，並未合法，自不生解除
契約之效力。
5㈢從而，原告本於解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返
還36萬元，為無理由，應予駁回。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
四、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第79條、第
389條第1項第3款、第392條，判決如主文。
中華民國101年8月10日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年8月10日
書記官馬秀芳