臺灣士林地方法院102年度重訴字第52號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院102年重訴字第52號民事判決

裁判日期：民國104年03月31日

裁判案由：損害賠償

臺灣士林地方法院民事判決102年度重訴字第52號原告 洪佳綾 訴訟代理人 沈孟賢 律師複代理人 賴俊睿 律師被告 傅文程
曾建斌 何濃儀 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告傅文程應給付原告新臺幣壹佰陸拾萬陸仟伍佰伍拾柒元及自民國一百零一年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告傅文程負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾叁萬陸仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告何濃儀未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）原告於民國99年9月30日透過被告即工信地產集團負責人傅文程仲介，向被告曾建斌購買其所有門牌臺北市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號地下建物及其坐落土地（下稱系爭建物、土地），買賣價金為新臺幣（下同）700萬元，並由被告即工信地產集團特約地政士何濃儀辦理不動產產權移轉事宜，並於99年11月18日辦理移轉登記及交屋完畢；原告復於100年9月20日再次透過被告傅文程仲介，將系爭建物、土地，出售予案外人 陳竫綺 ，經陳竫綺於101年9月19日委託律師發函向原告表示：系爭建物無戶政機關編定門牌號碼致無法辦理遷入戶籍，且為一防空避難室，不能供居住使用，經向自來水公司查詢亦無法申請接通自來水，實遭原告於訂約時透過被告傅文程詐稱可供作為一般居住使用，致陷於錯誤而買受，因而依法撤銷該買受之意思表示等語。原告至此始知悉系爭建物為防空避難室，不能為一般住宅使用，被告於原告買受系爭建物、土地時，竟故意隱瞞此一交易之重要訊息，致原告陷於誤信而為買受，爰依民法第92條之規定，撤銷該買受之意思表示，並依據不當得利法律關係，向被告曾建斌請求返還其所收受之買賣價金700萬元，又被告共同不法侵害原告之權利，使原告受有支出700萬元價金之損失，爰依侵權行為法律關係，向被告請求連帶賠償原告之損害700萬元等語。
（二）聲明：被告應連帶給付原告700萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。併 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則均以：被告曾建斌與原告間就系爭建物、土地所為之買賣，關於系爭建物為防空避難室，不能設籍乙情，被告於訂約前及訂約時均有告知原告，況系爭建物為防空避難室乙情登載於使用執照上，而建物登記簿謄本亦載明系爭建物為地下層，主要用途見使用執照，均屬公示之資料，為原告所得查知，且系爭建物之現況乃向樓上接水使用，並無獨立之電錶，亦為原告所明知，均足徵原告於訂約時即明知系爭建物為防空避難室，並未陷於誤信而買受等語置辯。並均聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）原告主張於99年9月30日經由被告傅文程仲介，向被告曾建斌購買系爭建物、土地，價金為700萬元，由被告何濃儀辦理產權移轉，於99年11月18日移轉及交屋完畢；而系爭建物之主要用途為一般零售業及防空避難室，無法變更為一般住宅使用；及原告於100年9月20日透過被告傅文程仲介，將系爭建物、土地，出售予案外人陳竫綺，嗣經 陳竫綺委 託律師發函表示受原告及被告傅文程詐欺，而撤銷買受之意思表示等事實，業據原告提出不動產買賣契約書2份、郵局存證信函、律師函、土地及建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、異動索引、使用執照等在卷（見本院卷一第11至37頁）為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）按委託房屋仲介業者代為搜尋購買房屋標的物時，房屋仲介業者基於與委託人間之居間契約，對於委託人應負有善良管理人之注意義務，關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，即關於其所知悉不利於當事人之事項，當誠實告知委託人，不得為了謀取仲介報酬，而故意隱匿，倘若就房屋交易之重要資訊，已明白知悉，卻隱匿未予告知委託人，致委託人因而產生誤信購買房屋而受有損害，當應對委託人負損害賠償責任。本件被告傅文程為房屋仲介業者，受原告之委託，代為尋找購買之房屋標的，並向原告收取7萬元之報酬，又經原告向被告陳明所欲尋找之買賣標的建物為得以滿足其出租以收取租金需求者，而被告傅文程為原告所尋得之系爭建物，於訂約當時之現況係隔有5間套房，並正出租予他人使用等情，為兩造所不爭（見本院卷一第78頁反面、第79頁），堪信為真實，又被告傅文程自承就系爭建物為地下層，僅得作為一般零售業及防空避難室使用，為其於訂約前所已調查知悉（見本院卷二第90頁），而系爭建物確不能裝修成數間套房出租他人，亦不得申請變更，有卷附臺北市建築管理工程處
103年7月3日北市都建使字第00000000000號函文可按（見本院卷二第47頁），是被告傅文程當就系爭建物僅得作為一般零售業及防空避難室使用，依法不得作為隔間套房出租使用，以及系爭建物現況雖係隔有數間套房而供出租使用，然因違法隨時有被主管機關罰款及報拆隔間之危險等對原告而言為交易系爭建物之重要資訊，對原告盡其告知義務。原告主張被告傅文程並未善盡開告知義務，致原告誤認系爭建物得作為一般住宅使用，得以隔間出租予他人使用而予買受，雖經被告傅文程予以否認，辯以：業將系爭建物僅能作為一般零售業及防空避難室使用等情，於訂約前明白告知原告，並向原告說明，而正因使用上之限制，所以價格不到地上層1至5樓各建物價格之一半，且經銀行告知因上開使用之限制，僅能貸得300萬元之款項等語。然查，被告傅文程並未就其已盡告知義務之積極事實為舉證，而經本院送請神碟國際不動產估價師事務所鑑定系爭建物、土地價值之結果，為：系爭建物登記用途如為使用執照所列「一般零售業、防空避難室」用途，則連同系爭土地之評估總價為472萬5,573元，如係供一般居住用途，其評估總價為613萬3,190元，此有該事務所函文及所附報告書在卷（見本院卷二第104頁）可稽，是原告買受系爭建物、土地之價金為700萬元，並未有如被告傅文程所辯以低價買受之情。又原告買受系爭建物、土地後直接向銀行申請貸款300萬元，並非因銀行告知因系爭建物僅能作為一般零售業及防空避難室使用，而僅能貸以300萬元上限之金額等情，亦據原告之貸款銀行即陽信商業銀行吉林分行以102年6月26日陽信吉林字第102002
4號函覆以：受理系爭建物申貸時，經現勘為一般住家使用，認定為陽光屋，原告申請及核准貸款金額均為300萬元，系爭建物之貸款與一般房屋貸款無異等語可按（見本院卷一第151頁），亦非如被告傅文程所辯，原告係因受銀行告知系爭建物之使用用途上有所限制，僅能貸款300萬元，而申請貸款300萬元。再參以原告與陳竫綺間就系爭建物及土地買賣，同為被告傅文程所仲介，陳竫綺亦主張不知系爭建物為僅得作為一般零售業、防空避難室使用，係受被告傅文程詐騙，誤信系爭建物得作為一般住宅使用始予買受等情，是難認被告傅文程已盡上開之告知義務。
（三）原告因被告傅文程未盡告知義務，誤信系爭建物可合法隔間出租，作為一般住宅使用，而以700萬元向被告曾建斌買受，原告因被告傅文程上開不法侵權行為，受有系爭建物為不同使用用途之價差之損害，被告傅文程自應對原告負損害賠償責任。爰就買賣系爭建物時不同使用用途之應有價值比較後，再按二者之差額占一般住宅使用之應有價值之比例，計算其損害額〔公式為：損害額＝約定價金×
(1-一般零售業、防空避難室使用之系爭建物及其坐落土地價值／一般住宅使用之系爭建物及其坐落土地買賣標的無瑕疵時之價值)〕。準此，原告依侵權行為法律關係，得向被告傅文程請求賠償之金額為160萬6,557元〔（7,000,000×（1－4,725,573/6,133,190）＝1,606,55
7，整數以下4捨5入〕。
（四）按因被詐欺或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知或可得而之者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
本件原告及被告曾建斌由被告傅文程居間買賣系爭建物及土地，而關於系爭建物之主要用途為一般零售業及防空避難室，為原告調取建物登記謄本及使用執照即可知悉，被告曾建斌就該等公示資料，應無告知之義務，原告雖因被告傅文程未盡告知義務，陷於誤信而向被告曾建斌買受系爭建物及土地，然並未舉證證明該情形為被告 曾建彬 所明知或可得而知，自不得被告曾建彬為撤銷其買受之意思表示。又原告主張被告曾建斌與被告傅文程對原告之侵權行為有犯意之聯絡，僅為主觀之臆測，亦未舉證以實其說，當不得訴請被告曾建斌與被告傅文程連帶負賠償責任。
（五）被告何濃儀為職司本件系爭建物、土地買賣之代書，所負責者為辦理不動產過戶事宜，而系爭建物、土地買賣之權利義務係存在於買賣當事人間，與其無涉，其就相關買賣資訊對當事人應無告知義務，原告僅因被告何濃儀擔任被告傅文程所營房屋仲介特約代書，即臆測主張被告何濃儀為被告傅文程前揭侵權行為之共犯，而未舉證以明之，其主張尚難信實，是原告訴請被告何濃儀應與被告傅文程負連帶賠償責任，要屬無據。
五、綜上，原告依據侵權行為法律關係，請求被告傅文程給付原告160萬6,557元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年11月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並無不合，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。原告勝訴部分，經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，因訴遭駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國104年3月31日
民事第四庭法官劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國104年4月7日
書記官陳弘祥