臺灣士林地方法院小額民事判決 102年度士小字第1185號
原 告 喻誠
被 告 林沛君
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國102年11月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
理由要領
一、原告起訴主張：
㈠、原告前向被告承租坐落新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號
4樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自民國101年10月15日
起至102年10月14日止，約定押金為新臺幣（下同）13,000
元，原告並應於每月10日前繳納月租金13,000元。詎原告繳
納102年6月份（租金計算期間：102年6月15日至102年
7月14日）之租金後，被告竟於102年7月13日邀集數人強
行收回系爭房屋，並表明不返還押金，被告已違反兩造房屋
租賃契約書第13條不得提前終止租約之約定。又被告於租賃
期間未將其所有之冰箱、傢俱移出，占用系爭房屋空間比例
約為13,000分之3,000，致原告無法搬入傢俱，丟棄跑步機
、冰箱、洗衣機各1臺及鐵書架2個，造成上開財產價值合
計50,000元之損失。另因系爭房屋熱水器有問題，致原告無
法使用熱水洗澡受有9,000元之損失、被告對原告提早收半
個月之定金6,500元。爰依法提起本訴，請求被告返還押金
13,000元及給付溢繳2日（即102年7月13日、14日）之
租金867元、被告占用系爭房屋空間造成之損害以每月3,00
0元計算，原告承租9個月共損失27,000元、違約金26,000
元及調解費2,000元，合計68,876元（計算式：13000＋87
6＋27000＋26000＋2000＝68876）。
㈡、對被告答辯之陳述：
１、原告於102年6月17日致電被告，僅告知會把系爭房屋之傢
俱搬到其他地方，並詢問被告有無收到原告先前繳交之房租
，從未提及終止租約之情事，被告所提之證據無從證明原告
有終止租約之意思表示。
２、原告於102年7月13日致電被告，僅告知已將傢俱搬得差不
多，非為點交房子。
３、因被告占用系爭房屋空間造成之損害及原告已給付押金，為
使被告前來洽談租約事宜，原告才未支付102年7月份之租
金。
４、被告主張其有請專業的水電工修復熱水器，應提出該水電工
之專業證照以為證明。
㈢、原告聲明：①被告應給付原告68,867元，及自102年7月13
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②訴訟費用
由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、原告於102年6月17日致電被告，其因另購新宅擬提前終止
契約，被告於電話中再三告知如租約期限尚未屆滿即不退還
押金，原告對此並無反對意見，且於電話中告知被告依其於
102年6月10日所匯之租金，可住到同年7月14日。嗣原告
於102年7月13日致電被告可點交系爭房屋，原告因該日適
逢颱風過境，本欲另約時間，然同日下午見風雨已緩，旋通
知原告點交房屋，原告且要求被告在租約上註明已點交設備
無誤，絕非原告所稱係被告強行要求原告遷出之情。又因原
告提前終止租約，被告受有租金損失，原告主張溢繳2日租
金867元及所給付之押金，均屬被告損失範圍，原告不得要
求返還。
㈡、如係被告提前終止租約，原告本可主張繼續居住至租約期滿
，且無需清空房屋、交還鑰匙及點交設備，原告豈有於搬遷
後又要求返還押金及損害賠償之理。再者，原告如未要求提
前終止租約，為何102年7月10日之後即未給付租金。
㈢、系爭房屋係依現況交屋，熱水器部分被告亦請水電工修復。
原告其餘請求則未提出證據證明，被告均否認之。
㈣、被告聲明：①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。③如
受不利之判決，願供擔保免予假執行。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張其與被告就系爭房屋定有租賃契約，租期自101年
10月15日起至102年10月14日止，依上開契約第13條第1項
約定，兩造均不得於期限屆滿前終止租約，原告並已依約給
付押金13,000元及101年10月15日至102年7月14日止之月
租金13,000元等情，業據提出房屋租賃契約書1份為證，且
為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。原告主張被告於102年7月
13日邀集數人強行索回系爭房屋，並表示不返還押金，違反
不得提前終止租約之約定等情，被告不爭執其確於上開時間
取回系爭房屋之事實，惟否認有何違反租約，強行索討房屋
之情事，並以上開情詞置辯，而原告就其主張被告違約強取
房屋一節，迄未提出證據證明，自難認為真實。
㈢、被告主張係原告於102年6月17日電話告知欲終止租約，其
後不支付租金，且於同年7月13日致電原告點交系爭房屋等
情，業據提出訴外人即被告之繼父 林立青 出具之聲明書、存
摺明細、受話通話明細單、102年6月17日SKYPE對話視窗
擷取畫面各1份及監視器翻拍畫面7張為證，經本院審酌，
認被告此部分所辯，尚非無據，理由如下：
１、被告提出之102年6月17日SKYPE對話視窗擷取畫面，載有
「那個喻先生不租了，然後我跟他說合約沒走完，押金我不
會還你，狗的味道你要把它弄掉，窗簾拔下來的都要掛上去
，屋子要恢復原狀…」等內容，原告對於該擷取畫面之真正
並不爭執，自堪認該擷取畫面確為被告對訴外人林立青所為
之對話。又依上開對話內容，可知被告於102年6月17日向
訴外人林立青提及原告欲行退租之情，核與被告主張之上情
無違。參酌被告為上開對話時，尚未與被告有何爭訟之事實
，被告應無對訴外人林立青為虛偽陳述，留供日後訴訟證明
之動機與必要，堪認被告所為上開對話內容，應與實情相符
。
２、依被告提出之受話通話明細單，有原告住家電話號碼於102
年7月13日12時30分許至同日12時31分許，撥打至被告手機
號碼之紀錄，原告亦不否認曾於上開時間撥打電話聯絡被告
之事實，僅主張：該次通話係告知已將傢俱搬得差不多了，
當日是被告強行索回房子云云。惟兩造為上開電話聯絡後，
旋於當日下午2時54分許點交系爭房屋一節，有被告提出之
點交資料1份及監視器翻拍畫面7張可佐，且為兩造所不爭
執，堪認兩造為上開通聯未久，即為點交系爭房屋之事實。
上開通聯如非洽談點交房屋事宜，兩造斷無於通話後，立即
約定點交房屋完畢。又依上開監視器翻拍畫面，兩造互動平
和，未有原告主張被告強行索回房屋之事實，益見被告主張
係原告撥打電話邀約點交房屋之情為真。
３、被告主張因原告欲終止租約，乃自102年6月10日起未支付
月租金一節，業據提出存摺明細為證，原告對其未支付租金
之情並不爭執，僅主張係因被告占用出租房屋空間造成損失
及其已給付押金，為使被告前來洽談，才未支付租金云云，
然為被告否認，而原告給付押金，與其支付月租金義務，本
屬兩事，依上開租賃契約第6條第1項約定，原告亦不得因
給付押金拒絕給付月租金，則原告據此為不付租金之理由，
實屬無稽。至原告主張被告占用空間造成損失部分，未提出
任何證據證明，亦難採信，參酌本院認定之上開事實，益見
被告主張之上情應為事實。
㈣、依兩造簽訂之房屋租賃契約書第13條約定，兩造不得於租賃
期限屆滿前終止租約，惟原告於102年6月17日致電被告終
止租約，並於同年7月13日點交房屋完畢，均如前述，堪認
原告已違反上開不得終止租賃契約之約定。又上開租賃契約
第6條第2項既約定：「前項押租金，出租人應於租期屆滿
，承租人依約履行債務並交還房屋時無息返還之。」等語，
則被告以原告違反租賃契約，致其受有租金損失，原告對其
負有債務尚未履行為由，主張不應返還押金，自屬有據。
㈤、按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用
、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明
文。查原告請求終止租約，並於102年7月13日點交系爭房
屋，已違反上開租賃契約之約定，已認定如上，則原告因自
己之事由，致其交還系爭房屋後不能為租賃物之使用，依上
開說明，仍不得據以免除其支付租金之義務，故原告主張被
告應返還其溢繳2日之租金867元，並無理由。
㈥、原告主張被告另應給付如下損害：①占用租賃房屋空間每月
以3,000元計算，原告受有承租房屋9個月期間，共計27,0
00元之損害。②因被告違約，應給付相當於2個月租金之違
約金26,000元。③原告因本事件支出之調解費用2,000元等
情，為被告否認，原告就被告占用系爭房屋空間及被告違約
之事實未提出其他證據證明，自難為有利於原告之認定。又
原告請求調解費用部分，則為民事訴訟當事人主義下，必須
耗費成本之支出，原告此部分主張，亦難准許。
四、綜上，原告請求被告給付68,867元，及自102年7月13日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並無理由，不應
准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述。又原告請求傳
訊 楊章銘 作證，則無必要，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為
原告敗訴之判決，爰依職權確定訴訟費用額為1,000元（第
一審裁判費），應由原告負擔。
中華民國102年12月16日
士林簡易庭法官林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中華民國102年12月16日
書記官羅以佳