臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄簡字第4026號
原 告 歐樂旅行社股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 柯尊仁 律師
複 代理人 黃偉欽 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國99年9月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號地下三樓編號
一號之停車位遷讓交還原告，並自民國九十八年十月二日起至交
還之日止，按月給付原告新臺幣參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件原告主張：伊於民國98年5月19日經本院97年度司執字
第21485號強制執行事件拍定取得被告所有坐落高雄市○○
區○○段○○○號，面積3078平方公尺，權利範圍10000分之
40土地，及其上同段735建號（含共同使用部份751、817號
建號，權利範圍10000分之61、10000分之50），門牌號碼高
雄市○○區○○○路○○○號15樓之5房屋（下稱系爭房屋），
並於98年6月15日辦畢所有權移轉登記。而地下3樓停車位第
1號停車位（下稱系爭停車位）因未獨立編列建號，乃附屬
於前開公共設施建號範圍內，而為共同使用部分之一，基於
伊所具前開公共設施之共有權利範圍，自可取得系爭停車位
之使用權，惟被告竟無權占用伊所有之系爭車位，受有相當
於租金即每月新臺幣（下同）3000元之不當得利，並致伊受
有同額之損害，爰依民法第767條第1項及不當得利或侵權行
為之擇一規定，請求被告給付遷讓交還系爭停車位，並給付
相當於每月租金3000元之損害金等語。聲明：如主文第1項
所示，並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係於79年3月19日向訴外人陳 李幸枝 、 陳紀年
購買系爭房屋及高雄市○○區○○○路○○○號17樓之5房屋（
下稱17樓之5房屋），當時陳紀年所有17樓之5房屋包含兩車
位即系爭停車位及地下3樓第2號車位（下稱第2號車位）之
使用權，而 陳李幸枝 並未擁有任何停車位之使用權。嗣後，
伊於82年7月7日將17樓之5房屋及第2號車位售予訴外人梁碧
純，但因售價關係，無法一併賣出系爭停車位，故將其留下
供己使用。而系爭停車位所在之大樓，係於78年12月22日建
築完成，依當時之建築法規對於購買停車位之規定，並無單
獨之土地或建物所有權狀，或包含停車位所有權之坪數在所
有權狀中，係憑「車位使用權利證明書」之購讓，即獲得車
位之使用權。又伊雖於80年7月15日將系爭房屋設定抵押予
高雄第二信用合作社以申請銀行貸款，然系爭停車位並未一
併設定抵押，且估價報告亦未就車位價格予以估定，故並未
包含於原告所拍定取得之不動產中等語置辯。聲明：原告之
訴駁回。
三、兩造不爭執事項
(一)原告於98年5月19日經本院97年度司執字第21485號強制執
行事件拍定取得原係被告所有之15樓之5房屋，並於98年6
月15日辦畢所有權移轉登記。
(二)被告於79年3月19日向訴外人陳李幸枝、陳紀年購買15樓
之5房屋及17樓之5房屋，並自陳李幸枝、陳紀年取得第2
號車位及系爭車位之使用權證明書。
(三)被告於80年7月15日將系爭房屋設定抵押權與訴外人高雄
第二信用合作社。
(四)被告於82年7月7日將17樓之5房屋及第2號車位售予訴外人
梁碧純 。
四、本件之爭點：(一)原告是否取得系爭車位所有權？(二)如是
，原告主張被告應遷讓返還停車位及給付相當於租金不當得
利有無理由？
五、原告是否取得系爭車位所有權？
(一)按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物
之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，
於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益
權而言。又分管契約，係指全體共有人共同就各共有人對
共有物之特定部分為管理使用收益，約定其方式與範圍之
契約。是於建物地下層停車空間，如係由全體或部分區分
所有權人以共有狀態，取得所有權登記者，則得經由全體
共有人經由訂立分管契約，約定由特定人就特定部分取得
使用權。復按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立
，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其
經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲
致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買
賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或
其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認
共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約
占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與
第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在
，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。有
最高法院55年台上字第1949號判例要旨、最高法院91年台
上字第2477號判決要旨可考。
(二)次按共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所
有權移轉時，隨同移轉於同一人，75年5月16日修正之土
地登記規則第72條第2款定有明文。又按區分所有建物之
共同使用部分，在性質上係屬共有，各共有人對該共同使
用部分之設施，雖可依共有部分之目的加以使用或約定分
管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分
離，即與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，
不得與其專有部分分離單獨移轉或處分；又地下室停車位
共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從
關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使
用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分
出售他人，此有最高法院82年度台上字第2972號、87年度
台上字第2199號判決、司法院民事廳80年10月2日(80)
廳民三字第0948號函復台高院之研究意見足資參照。
(三)經查本件系爭房屋具共同使用應有部分為50/10000之817
建號公共設置包含停車空間、車道、樓梯間、發電機室、
蓄水池乙節，有系爭建物登記第一類謄本及建物成果測量
圖各乙份可參，應認為實在。另參以與系爭房屋專有面積
相同之其他建物具共同使用應有部分為50/10000者（如：
15樓之2）及27/10000者（如：12樓之6）之建物登記謄本
內容與管理費明細表之車位費記載情形，均顯示共同使用
應有部分為50/10000者方有停車位可供使用，堪認本件系
爭房屋自應附有一停車位無疑，被告雖以同棟8樓之6房屋
共同使用應有部分亦為50/10000，卻無停車位使用權之詞
為辯，然查該戶所有人 李明道 於管理費明細表中仍有繳納
停車費之紀錄，是被告所辯，洵非可採。況被告固辯稱本
棟大樓之每一新購戶，如欲使用停車空間，則另須向起造
人購買停車空間之使用權，再由管理委員會出具停車證，
以憑之為得以使用之證明云云，被告既未就此舉證，以實
其說，自難單憑其片面之詞，逕認系爭停車位得為獨立處
分。再查系爭房屋所坐落區分建物之起造人橋程建設公司
對於有購買停車位者皆發給「停車位使用權利證明書」予
第一手買受人乙節，此有系爭停車位及第2號停車位之使
用權利證明書2紙為證，為兩造所不爭，堪信為真實，益
徵本件起造人於出售前已將區分建物之停車位劃定位置，
並分別配置於各區分建物，揆諸前揭意旨，應認起造人與
第一買受人簽訂契約時，即視為已就區分建物之停車位之
使用部分成立分管契約無訛。縱依當時法令並未強制規定
地下停車空間之登記方式，亦無礙系爭區分建物之起造人
有與買受人就共同使用部分比例範圍劃分特定停車位使用
之協議，而有其拘束力。
(四)再者，細觀系爭區分建物地下三樓停車場所有人及使用人
資料清冊與系爭區分建物管理委員會管理費繳費通知及收
據之內容，均顯示系爭停車位乃附屬於系爭房屋所有人，
並以系爭房屋住戶為車位清潔費之通知對象，此有該資料
冊影本與管理費繳費通知及收據各乙紙在卷可憑，堪以採
信。綜上，本件原告已於98年5月19日拍定取得系爭房屋
，並於98年6月15日辦畢所有權移轉登記，為系爭房屋之
所有人，為兩造所不爭執，是以，原告因買賣取得上開建
物，基於系爭房屋共有前開公共設施之權利範圍，並繼受
前手系爭分管契約之權利義務，而享有系爭停車位之使用
權，應堪認定。
(五)另被告先辯稱伊當時係向陳紀年購買系爭房屋，後改稱系
爭房屋係自陳李幸枝購得，而陳紀年所有17樓之5房屋包
含兩車位即系爭停車位及第2號車位之使用權，陳李幸枝
並未擁有任何停車位之使用權，伊後將17樓之5房屋及第
2號車位售予梁碧純，系爭停車位則留下供己使用云云，
並提出公證書2份及系爭停車位之使用權利證明書1紙為
證，惟查被告前後陳述顯非一致，實難完全遽信，又細觀
前開書證，至多證明被告確自陳李幸枝、陳紀年分別購得
系爭房屋及17樓之5房屋，且自陳紀年取得系爭停車位使
用權，尚無法斷定系爭房屋並無附屬停車位之事實，況查
第2號車位使用權利附屬於系爭房屋所有人乙節，有原告
提出第2號車位使用權利證明書可稽，準此，無論係17樓
之5房屋之共同使用應有部分抑或系爭房屋之共同使用應
有部分，均係個別包括1停車位之使用權在內，是被告所
辯，不足為採。
(六)另按區分所有權人固不得將共同使用部分之停車位使用權
單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出
售他人，但如區分所有權人同時所有2戶建物專有部分，
且各建物之公共設施應有部分均較無停車位使用權者多，
意即均分別擁有1停車位使用權，則依分管契約之約定，
該2停車位使用權均分歸區分所有權人，至於區分所有權
人要將停車位使用權分配供其所有之何戶建物使用，此乃
其權利，當非屬分管契約之約定範圍，是區分所有權人於
出售建物專有部分時，自有權選擇將其中一停車位使用權
併同出售予他人，此有高等法院98年上易字第306號判決
可參。今被告雖就系爭車位與第2號車位互相對換，而將
第2號車位搭配17樓之5房屋一併出售予梁碧純，然參照
前揭說明，尚非法所不許。依此，系爭停車位經被告對調
後，應歸入系爭房屋所附屬之共同使用部分，甚為明確。
至被告固辯稱系爭停車位並未一併設定抵押，且估價報告
未就車位價格予以估定，亦未經系爭執行事件拍賣公告載
明為拍賣標的之一云云，惟經本院以電話查詢大眾銀行承
辦人員，其表明被告當初設定抵押時候有包含車位等語，
有電話紀錄乙份附卷足憑，又參以本院依職權函調大眾銀
行相關申辦房貸資料及鑑價報告內容，亦載有「其他說明
事項：附買賣契約書影本及車位使用權證明書影本」等字
樣，可知被告確將系爭房屋連同系爭停車位一併設定抵押
予高雄第二信用合作社，是以，系爭停車位既屬上開抵押
物之一部，則大眾銀行聲請法院拍賣抵押物範圍本應包含
系爭停車位，自不待言。復觀系爭執行事件拍賣公告雖僅
載明系爭房屋及共同使用部分之建號與權利範圍，惟既有
系爭建物登記謄本及建物成果測量圖等相關資料可供參照
，
本件拍賣標的物理應涵蓋系爭停車位部分，被告自難諉為
不知。末依上開地下室停車位共同使用部分與建物專有部
分具有密切不可分之主從關係，不得單獨出售或保留之法
理，系爭房屋拍賣之內容應無排除系爭停車位之餘地。從
而，原告向法院拍定系爭房屋時，實已一併取得系爭停車
位之使用權無誤。縱認拍賣估價時，鑑定機關未將系爭停
車位併同估價，然此一估價結果本質上僅供執行法院作為
訂定拍賣底價之參考，實與本件抵押權之範圍無涉，並此
敘明。
六、原告請求被告返還相當於使用系爭停車位租金之利益，有無
理由？若有，數額若干？
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。民法第179條定有明文。又不當得利得請求返還之
範圍，應以對方所受之利益為限度，非以請求人所受損害
若干為準，而無權占有停車位可能獲得相當於租金之利益
，為社會通常之觀念，是就停車位遭占用利益之返還，應
以使用停車位之一般租金行情為判斷基準，始為適當。
(二)本件原告於98年5月19日經本院97年度司執字第21485號強
制執行事件拍定取得系爭房屋，並於98年6月15日辦畢所
有權移轉登記，一併取得系爭停車位之所有權，已如前述
，則被告自原告拍定時起，即無權占有系爭停車位迄今，
揆諸上開說明，被告因占有使用系爭停車位，而獲有相當
於租金之利益，致原告受有損害，原告請求此部分之不當
得利，洵屬有據。查系爭停車位坐落於中正四路，爰審酌
其四周環境繁榮、交通方便，又原告主張每月租金為3000
元計算返還不當得利，即有理由。被告於言詞辯論終結前
仍未表爭執等情，應認此一金額尚無不當，是原告請求自
起訴狀繕本送達翌日即98年10月2日起至返還系爭停車位
之日止，按月以相當於租金3000元，堪以認定。本院既就
上開賠償金額爰依不當得利法律關係而認原告之訴有理由
，自毋庸再依侵權行為構成要件為審酌，附此敘明。
七、本件係屬民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序，並為被告
敗訴之判決，原告陳明願供擔保為假執行，僅係促使本院職
權為之，爰依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴
部分依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年10月7日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年10月8日
書記官吳雅琪