臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第208號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院95年上易字第208號民事判決

裁判日期：民國95年10月18日

裁判案由：給付差額款

臺灣高等法院臺中分院民事判決95年度上易字第208號
上訴人台中市政府法定代理人甲○○訴訟代理人 黃淑真 律師被上訴人丙○○訴訟代理人乙○○
陳怡成 律師上列當事人間請求給付差額款事件，上訴人對於民國95年04月27日臺灣臺中地方法院94年度訴字第2407號第一審判決提起上訴，本院於95年10月04日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。其陳述除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱：
㈠本件系爭之文心國宅買賣契約性質上為整筆論價之買賣，並
非按坪計價，應無物之瑕疵之情，被上訴人不得主張減少價金或請求返還不當得利，更無請求債務不履行損害賠償之餘地。所謂按坪計價之買賣與整筆買賣之區別，係在於買賣雙方在訂定契約時有無就買賣標的物每坪（或平方公尺）之單價為約定並據以計算買賣之總價金；或僅就買賣之總價金為約定等情，而為區別。在前者之情形，既有明確約定每坪之單價，自屬按坪計價之買賣；至於後者之情形，因僅有總價金之約定，即應屬整筆論價之買賣。查本件系爭文心國宅買賣契約書第二條關於買賣價金之約定為「買賣價格：店舖房地總價計新台幣9,744,168元整（內含房價新台幣8,803,814元整），除乙方應繳自備款新台幣2,923,250元整，其餘未付之價款，得以分期還款之方式向台灣土地銀行台中分行貸款」，依據兩造所簽訂之上開契約內容觀之，系爭國宅之買賣價款，僅單純約定一定數額，並非約明以實際測量面積按每坪價額計算，又上訴人之標售公告之公告事項第八項亦明載標價方式為總價決標，足見本件文心國宅之買賣確非按坪計價之買賣契約，其情至明。
㈡姑不論本件係整筆論價買賣乙事，本件買賣標的物建物之面
積自始即約定移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準，自無短少之情，此可從系爭文心國宅買賣契約第一條約定：「一、買賣標的物標示如下：⑴土地：座落台中市○○區○○段○○○○號，面積2,373平方公尺，持分10000分之91。⑵房屋：門牌台中市○○路○段○○○號2樓，主要建物面積（含陽台等附屬建物及地下室等公用設施建物面積）96.74坪。建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準，乙方不得提出異議」。及應視為買賣契約一部之投標須知第13條第三款規定：本標售建物及持分基地面積（詳標售價格表），過戶時實際面積應以地政機關實地勘測複丈登記面積為準，得標人不得提出異議；標售價格表備註欄第一條並規定：標售建物及土地面積過戶時應以地政機關勘測複丈登記面積為準；上訴人辦理標售之標售公告第九條規定：本案標的物係按現況標售，請投標人自行前往標的物現場勘查，並詳閱投標須知，投標後不得對標的物或內容提出任何異議；投標須知第五條（現場勘查規定）：本投標為現狀標售、點交，投標人應於投標前詳細研閱全部圖說文件，並自前往標的物現場勘查，本府不派員說明：：：投標後，不得對標的物或投標內容提出異議等語，得以佐證。上訴人並未與被上訴人約定買賣之建物面積為96.74坪，惟原審不察逕認雙方約定面積為96.74坪與移轉面積89.5坪存有短差，因而遽為不利上訴人之判決，實無足採。
㈢被上訴人於標售系爭房屋之前，依上訴人之上開公開標售公
告、投標須知及標售價格表等投標文件，即已明確表示買賣標的物所標示之面積應以地政機關實地勘測複丈登記面積為準，被上訴人不僅明知，且仍同意而向上訴人標售系爭房屋，嗣後更與上訴人簽訂約定「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準，乙方（即被上訴人）不得提出異議」之台中市文心國宅社區房地買賣契約，則縱事後發覺坪數有所短少，基於契約自治之原則，自不容許被上訴人再執此以為主張。被上訴人於標買系爭房屋之前，上訴人即提供前開公開標售公告、投標須知及標售價格表等投標文件予被上訴人，在該等投標文件中即記載有前二所述：「標售建物及持分基地面積，過戶時實際面積應以地政機關實地勘測複丈登記面積為準，得標人不得提出異議」、「本投標為現狀標售、點交，投標人應於投標前詳細研閱全部圖說文件，並自前往標的物現場勘查，本府不派員說明：：：投標後，不得對標的物或投標內容提出異議」，故被上訴人在詳閱該承購申請須知後，對於「該所標售國宅之實際移轉面積須依地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」及「該所標售國宅之買賣價金係總價決標，非按坪數計價」乙節，自應知之甚稔，被上訴人於此情形下仍願標買本件國宅，且明知契約第一條第二項中亦對買賣標的物面積載明「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準，乙方不得提出異議」，亦絲毫未見其有反對之意思即與上訴人台中市政府簽訂本件買賣契約；況且，本件建物於上訴人出售予被上訴人之前早已完工，被上訴人於標售、簽訂買賣契約前均得親至其所欲標售之房屋內觀看房屋現狀及向地政機關調閱土地及建物謄本查知本件建物之登記面積，以被上訴人為金口金屬股份有限公司之業務經理，其訴訟代理人乙○○為該公司之董事長之職位觀之，購屋前當有上開查看買賣標的物現狀及建物登記面積之行為或能力，顯見被上訴人係於充分了解房屋現狀及本件系爭國宅係整筆論價之買賣後，始與上訴人簽定本件文心國宅之買賣契約書，自不容其於事後恣意紙摘該買賣契約顯失公平，遽爾否認契約條款之效力，其情灼然。原審僅以上訴人之承辦人疏未及時依地政機關登記之面積更正於買賣契約乙情，置客觀上被上訴人於標售、簽訂買賣契約前均得了解房屋現狀及查知建物登記面積之事實而不論，逕為不利於上訴人之認定，實欠允當。
㈣退萬步言，縱認本件建物之約定面積與移轉面積有短差之情
，如上所述被上訴人於標售前，依上訴人所提供前開公開標售公告、投標須知及標售價格表等投標文件，對於「該所標售國宅之實際移轉面積須依地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」及「該所標售國宅之買賣價金係總價決標，非按坪數計價」乙節，自應知之甚稔，被上訴人於此情形下仍願標售本件國宅，且進而於買賣契約第一條第二項與上訴人為相同之約定，顯見被上訴人於契約成立時，即知本件建物移轉面積應以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準，並不以同條第一項所載96.74坪為移轉面積，亦即上訴人不負擔保移轉面積須為96.74坪之責，又依買賣契約第一條第二項之條文內容可知，上訴人並未保證建物移轉面積必定為96.74坪，且被上訴人如上所述客觀上於標售、簽訂買賣契約前均得了解房屋現狀及查知建物登記面積而怠為查證，亦難謂無重大之過失，因此上訴人自得主張有民法第355條之法定免責事由。
二、被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由被上訴人負擔。其陳述除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；另按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第
359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而出賣之特定物數量減少得否構成物「整筆論價」或「按面積計價」乃價金的計算方式，非當然可逕作為判斷物之瑕疵的標準。出賣一定面積的土地，其面積短少致滅失或減少物之價值、效用或品質時，不論是「整筆買賣」（土地面積若干，總價若干），或「面積計價」（土地面積若干，每坪若干），均應成立物之瑕疵（民法學說與判例研究第8冊180-181頁： 王澤鑑 「出賣之物數量不足、物之瑕疵、自始部分不能與不當得利」文參考）。是可知物之瑕疵應依當事人意思即契約目的認定之，如出賣特定物之面積短少，足使物之價值、效用或品質滅失或減少時，即應成立物之瑕疵，不因計價方式為「整筆論價」或是「按面積計算」，而有所不同。故縱使本件買賣契約性質誠如上訴人所主張為整筆論價之賣賣，仍非即無物之瑕疵之情，是上訴人以此作為論據，顯非可採。
㈡本件被上訴人向上訴人購買由上訴人標售之土地及建物，買
賣契約書載明建物部分之面積為96.74坪，但實際移轉登記之坪數，依建物所有權狀登載內容「專有部分總面積195.32平方公尺；附屬建物陽台面積8.5平方公尺；共同使用部分總面積10115.58平方公尺、權利範圍10000分之91，為92.05平方公尺」，以每平方公尺等於0.3025坪計算後，合計實際移轉登記之總坪數僅為89.5坪。顯然被上訴人所交付之建物坪數短少達7.24坪，自客觀上觀察，此短少之坪數足以造成被上訴人所購買建物價值及效用有減損之情形，要屬甚明。查系爭建物早於87年02月12日即完成第一次登記（原判決誤植為07月12日），此有建物登記謄本可稽。故系爭建物之實際坪數已有登記資料可憑，只需稍加留意校對應不致發生錯誤，詎上訴人之承辦人員竟於標售價格表上將建物面積誤載為96.74坪，進而於買賣契約上為相同之錯誤記載，顯然上訴人之承辦人員有重大過失之處。再「整筆論價」或「面積計價」並非物之瑕疵之判斷標準，已如前述，本件被上訴人向上訴人買受之土地及建物如為總價決標，但不可否認，房屋坪數除以總價換算得之每坪單價，是否合於市價行情，仍為向上訴人標售建物者決定是否購買之重要參考指標，因此本件買賣所短缺之坪數已造成被上訴人所購買建物價值及效用有減損之情形，又屬可歸責於上訴人之事由，是上訴人本應負物之瑕疵擔保責任，要屬甚明。
㈢又所謂定型化契約，係指當事人一方預定用於同種類契約之
條款，而由需要訂約之他方，依照該預定條款而訂立之附合契約（民法第247條之1修正理由）。定型化契約雖具有效率化、合理化及補充性之功能，並成為現代契約交易之重要工具，惟另一方面，由於定型化約款係由契約之一方當事人預先擬定，常具有不公平而不利於相對人之內容，且因擬定者多屬經濟上之強者，復因其通常係以細微之文字，印於繁瑣文件中，一般人多未注意，而不知其存在；或雖知其存在，但無充分時間閱讀；或無閱讀興趣；縱予閱讀，仍難精確瞭解其法律意義，極易造成經濟上之強者，假借契約自由之美名，以達盤剝經濟上弱者之工具之不公平現象，是以，如何規範定型化契約之效力，使合於契約實質正義之要求，實為現代契約法之一大課題。因此本諸民事法上之誠實信用原則（或公平原則），避免契約條款款項預擬者濫用意思自由原則，就定型化契約條款之解釋，所發展出之「客觀解釋原則（定型化契約條款適用於多數契約，為維持其合理化之功能，應採客觀解釋，個案之特殊情況原則上應不予考慮，而以通常一般人之了解可能性為其解釋標準）」、「限制解釋原則（定型化契約條款旨在排除任意規定，尤其是免責條款者，應作限制解釋，以維護相對人之利益）」、「不明確條款解釋原則（定型化契約條款經由解釋後，尚有多種解釋可能性存在時，應適用較有利於相對人之解釋，由使用人承擔條款不明確之危險性）」等原理原則（參照王澤鑑著「債篇總論第1卷」第80頁，三民書局經銷，77年1月出版），於解釋定型化契約之契約效力時，自亦應予適用。又88年04月21日民法債篇修正時（89年5月5日公布），固增訂第247-1條，規定「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：⑴免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；⑵加重他方當事人之責任者；⑶使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者；⑷其他於他方當事人有重大不利益者」，就定型化契約之效力調整，作明文規範，惟因該條文規定尚稱簡略，就制度之全面而言，不無以偏蓋全、掛一漏萬之嫌，此與消費者保護法就定型化契約非但訂有專節，並於施行細則作補充規範相較，消費者保護法之制度內容顯較民法之規定周延縝密，而消費者保護法與民法之規範領域雖有不同（消費者保護法限於企業經營者與消費者間之消費關係），但制度內涵應有相通之處，是以，在非屬消費關係之定型化契約之解釋適用上，除尋求定型化契約之法理予以補充解釋外，並可藉助消費者保護法之相關規定，以補充民法規範之不足（在企業經營者與消費者間消費關係之定型化契約，本可直接適用消費者保護法之規定、 邱聰智 著「新訂民法債篇通則下冊」第528頁以下，華泰文化事業公司經銷，90年2月新訂一版一刷參照）。
㈣本件兩造於買賣契約第1條第1項固約定：建物及持分基地面
積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準，乙方（即被上訴人）不得提出異議等語；應視為買賣契約一部之投標須知第13條第3款亦規定：本標售建物及持分基地面積（詳標售價格表），過戶時實際面積應以地政機關實地勘測複丈登記面積為準，得標人不得提出異議；標售價格表備註欄第1條並規定：標售建物及土地面積過戶時應以地政機關勘測複丈登記面積為準；上訴人辦理標售之標售公告第9條規定：本案標的物係按現況標售，請投標人自行前往標的物現場勘查，並詳閱投標須知，投標後不得對標的物或內容提出任何異議；投標須知第5條（現場勘查）規定：
本投標為現狀標售、點交，投標人應於投標前詳細研閱全部圖說文件，並自行前往標的物現場勘查，本府不派員說明：：：投標後，不得對標的物或投標內容提出異議等語。惟上開買賣契約（含應視為買賣契約一部之投標須知、標售公告）之條文，係上訴人單方預訂用於同種類契約之條款，而由需要訂約之他方（即被上訴人），依照該預定條款而訂立之附合契約，亦即屬定型化契約，為被上訴人於原審時所不否認，則該定型化契約條款之內涵及其效力自應本諸定型化契約條款解釋之原理原則詳予推敲，以確定兩造當事人權利義務之所在。
㈤參諸本件買賣契約第1條第1項、投標須知第13條第3款、標
售價格表備註欄第1條記載：「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」之定型化契約條款文義，為客觀之審查，當係指標的建物於買賣契約簽訂當時尚未測量登記，嗣經地政機關測量登記後始發現與預訂買賣之面積不符；及標的建物雖已測量登記完畢，但嗣後再經實地測量，始發現原測量登記面積有誤等情形。實不應擴張解釋為包括標的建物業已測量登記完畢，該測量登記亦無錯誤，但因出賣人誤載面積，致買賣面積與實際面積不符之情形（亦即應限縮為前二種情形，並為有利於被上訴人之解釋），是以上訴人出賣予被上訴人系爭建物，約定面積與移轉面積短差高達7．24坪，既係上訴人承辦人員誤載建物面積所致，自與該定型化契約特約免責條款之約定不符。其次，建物面積非經精密測量，無法得知（公共設施部分尤其如此），顯非買受人至現場探勘即得以查悉；另向上訴人買受標的建物之人，在得標前，事實上亦不可能委請測量人員至現場測量，足見標售公告第9條、投標須知第5條定型化契約條款關於：「請投標人自行前往標的物現場勘查」之客觀文義解釋，係指勘查建物是否有物質上之瑕疵（諸如：牆壁有無裂縫、磁磚是否脫落等）而言，應不包括買受人應自行測量查明標的建物面積之情形，是上開定型化契約條款，亦不得作為上訴人特約免責之依據。再者，上訴人陳列公告於標售現場，並出售予有意購買者之投標圖說文件中之標售價格表上，所登載如附表所示建物之面積既係錯誤，被上訴人何來事先告知上訴人建物有瑕疵之事；又向上訴人買受標的建物之人，在得標前，事實上既不可能委請測量人員至現場測量，被上訴人信賴上訴人提供之標售價格表上所載面積，向上訴人買受建物，豈能認為被上訴人有未查明建物瑕疵之重大過失，故本件自亦無民法第355條之法定免責事由。
㈥再進一步言，定型化契約條款何種情形可認為顯失公平，民
法第247條之1並無進一步規定，而消費者保護法第12條則規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：⑴違反平等互惠原則者，⑵條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，⑶契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」。以上條項所謂之違反平等互惠原則，消費者保護法施行細則第14條列舉如下四項：⑴當事人間之給付與對待給付顯不相當者；⑵消費者應負擔非其所能控制之危險者；⑶消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者；⑷其他顯有不利於消費者之情形者，消費者保護法及其施行細則之上開規定，應可援引作為補充民法前揭條文解釋適用上之依據。是以，縱使本件買賣契約第1條第1項、投標須知第13條第3款、標售價格表備註欄第1條等記載之文義，含括標的建物業已測量登記完畢，該測量登記亦無錯誤，但因出賣人誤載面積，致買賣面積與實際面積不符之情形；標售公告第9條、投標須知第5條規定之文義，亦包括買受人應自行查明標的建物面積，惟上開免除上訴人物之瑕疵擔保責任，或使被上訴人拋棄物之瑕疵擔保請求權之定型化契約條款（民法第247條之1第
1、3款）適用之結果，其中買賣契約第1條第1項、投標須知第13條第3款、標售價格表備註欄第1條等條款，不問上訴人承辦人員誤載建物面積是否出於重大過失均得免責，即其注意義務相對於買受人，顯非相當，對於買受人極為不利；另標售公告第9條、投標須知第5條等條款，在買受人買受前不可能委請測量人員至現場測量之情況下，將負擔非其所能控制之危險，並顯然不利於買受人，上開定型化契約條款均實有違平等互惠原則（前者違反消費者保護法施行細則第14條
1、4款、後者違反第14條2、4款），故上開定型化契約條款在該範圍內，應認為對被上訴人顯失公平，該部分之約定應屬無效，自亦不得作為有利於上訴人之判斷。
㈦上訴人就被上訴人主張應減少價金之範圍內，負有不當得利
之返還責任，買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。是以價金減少請求權之性質應為形成權，並非給付請求權，但若出賣人已受領全部價金時，在減少之範圍內，應已無法律上之原因，出賣人自應負不當得利之返還責任。本件上訴人出賣系爭建物予被上訴人，因上訴人承辦人員之重大過失致約定面積與實際移轉面積短差高達7．24坪，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，有如前述，被上訴人自得依民法第359條之規定行使價金減少請求權，請求減少相當之價金。而依上開建物買賣價格（建物之價格為880萬3814元）換算之單價，乘以短差之坪數，被上訴人得請求減少之價金為65萬8875元（元以下四捨五入）（計算式：0000000÷96．74×7.24＝658875.47）；本件買賣價金，被上訴人已給付完畢，為上訴人所不爭執，故上訴人在上開應減少價金之範圍內，自應負不當得利之返還責任。
㈧再「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。法律行為
之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第246條第1項前段、第111條定有明文。故一部之原始不能，亦可使契約一部無效。此一部無效之行為，在法律行為當時已確定不生效力，即不得依據此一部無效行為取得任何權利。買賣契約如一部無效，而出賣人就該無效部分已收取價金受有利益，致買受人受有損害，仍可成立不當得利」（最高法院89年台上字第2877號判例意旨參照）。經查，上訴人出賣予被上訴人系爭建物，買賣契約書載明建物部分之面積為96.74坪，但實際移轉登記之總坪數僅為89.5坪，其約定面積與實際移轉面積短差高達7．24坪，如前所述，主要係上訴人承辦人員誤載建物面積所致，顯見本件約定之面積自始即有不足之部分，則上訴人就該自始不足而不能之給付作為買賣契約之標的，已使契約一部無效，故上訴人就此無效部分已受領之價金受有利益，致被上訴人受有損害，仍應負不當得利之返還責任。
理由
一、被上訴人主張：被上訴人於94年8月4日以974萬4168元向上訴人買受由上訴人所標售之如附表所示土地及建物，價金已給付完畢。而買賣契約書上載明建物部分之面積為96.74坪，交屋時上訴人亦未告知實際登記坪數，及至同年月26日辦理所有權移轉登記時，被上訴人始發現實際坪數僅89.5坪，短少約7坪，惟該如附表所示建物早於87年間即已辦畢保存登記，難認上訴人不知房屋之實際坪數，為此爰併依物之瑕疵擔保價金減少請求權、不當得利、債務不履行損害賠償請求權等法律關係，請求上訴人依契約書上記載之建物坪數除以總價金換算得之每坪價金，退還差價72萬9252元，並自起訴狀繕本送達翌日即94年11月03日起至清償日止，按年息5%計算之利息（惟原審判命上訴人給付65萬8875元本息，而駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人未據對原審敗訴判決部分聲明不服）。
二、上訴人則以：被上訴人標購如附表所示建物前，依上訴人之標售公告第9條、投標須知第5條、第13條及標售價格表備註欄第1條等投標文件，分別記載：標的物係按現況標售，投標人應自行前往標的物現場勘查，並詳閱投標須知及全部圖說文件，標售建物及持分基地面積，過戶時實際面積應以地政機關實地勘測複丈登記面積為準，得標人不得提出異議。經被上訴人同意後始向上訴人標購該建物，進而於買賣契約第1條為相同之約定，顯見本件買賣標的並未記載實際坪數，上訴人亦未保證坪數，且係以總價決標與一般買賣以坪數計算價金不同，即使有瑕疵上訴人亦已事先告知，被上訴人復因重大過失未查明瑕疵，自無物之瑕疵擔保責任問題；另縱使被上訴人得請求減少價金，亦僅能以房屋價額計算，被上訴人不應將土地價格併予計算；又上訴人既未保證面積，應無不當得利，亦無債務不履行問題等語，資為抗辯。
三、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，是以買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院73年台上字第1173號判例、72年度台上字第4265號、77年度台上字第569號、85年度台上字第1306號判決意旨參照）；又民法關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任（最高法院82年度台上字第3228號、84年度台上字第56號判決意旨參照）。
本件被上訴人主張其向上訴人買受由上訴人所公開標售之如附表所示土地及建物，買賣契約書上載明建物部分之面積為
96.74坪，但實際移轉登記之坪數僅有89.5坪（登記面積之計算式如下：專有部分總面積195.32平方公尺、附屬建物陽台面積8.5平方公尺、共同使用部分總面積10115.58平方公尺權利範圍10000分之91換算後為92.05平方公尺，合計建物總面積應為295.87平方公尺，以每平方公尺等於0.3025坪計算，共為89.5坪），面積短少達7．24坪之事實，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之買賣契約書影本、建物登記謄本各1件為證，是堪認屬實。而上訴人出賣予被上訴人之如附表所示建物，約定面積與實際移轉面積既短少達7.24坪，對於被上訴人所購買該建物之價值及其效用，客觀上難謂無減損。另依卷附建物登記謄本所示，如附表所示建物早於87年07月12日即已完成登記，則該建物之實際坪數早有登記資料可憑，只須稍加留意校對即不致發生錯誤，詎上訴人之承辦人員竟於標售價格表上將該建物面積誤載為96.74坪，此有被上訴人提出之標售價格表影本1件可憑（該標售價格表係陳列公告於標售現場，並係出售予有意購買者之投標圖說文件之一部，為兩造所不爭執），進而於買賣契約上為相同之錯誤記載，上訴人之承辦人員顯有重大過失。且上訴人是否有保證建物坪數，與其應否負物之瑕疵擔保責任無關。又被上訴人向上訴人買受如附表所示土地及建物，雖係以總價決標（見卷附買賣契約影本），但房屋坪數除以總價換算得之每坪單價，是否合於市價行情，仍為向上訴人標買建物者決定是否購買之重要參考標準，自亦不能據此即謂上訴人可不負物之瑕疵擔保責任。是除兩造有免除擔保責任之特約或法定不負擔保責任事由外，上訴人仍應負物之瑕疵擔保責任。
四、所謂定型化契約，係指當事人一方預訂用於同種類契約之條款，而由需要訂約之他方，依照該預定條款而訂立之附合契約（民法第247條之1修正理由參照）。定型化契約雖具有效率化、合理化及補充性之功能，並成為現代契約交易之重要工具，惟另一方面，由於定型化約款係由契約之一方當事人預先擬定，常具有不公平而不利於相對人之內容，且因擬定者多屬經濟上之強者，復因其通常係以細微之文字，印於繁瑣文件中，一般人多未注意，而不知其存在；或雖知其存在，但無充分時間閱讀；或無閱讀興趣；或縱予閱讀，仍難精確了解其法律上之意義，極易造成經濟上之強者，假藉契約自由之美名，以達盤剝經濟上弱者之工具之不公平現象。是以，如何規範定型化契約之效力，使合於契約實質正義之要求，實為現代契約法之一大課題。因此本諸民事法上之誠實信用原則（或公平原則），避免契約條款預擬者濫用意思自由原則，就定型化契約條款之解釋，所發展出之「客觀解釋原則（定型化契約條款適用於多數契約，為維持其合理化之功能，應採客觀解釋，個案之特殊情況原則上應不予考慮，而以通常一般人之了解可能性為其解釋標準）」、「限制解釋原則（定型化契約條款旨在排除任意規定，尤其是免責條款者，應作限制解釋，以維護相對人之利益）」及「不明確條款解釋原則（定型化契約條款經由解釋後，尚有多種解釋可能性存在時，應適用較有利於相對人之解釋，由使用人承擔條款不明確之危險性）」等原理原則（參王澤鑑著「債編總論第一卷」第80頁、77年01月出版、三民書局經銷），於解釋定型化契約之契約效力時，自亦應予適用。又88年04月21日民法債編修正時（89年5月5日施行），增訂第247條之1，規定「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：①免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者；②加重他方當事人之責任者；③使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者；④其他於他方當事人有重大不利益者」，就定型化契約之效力調整，固已作明文規範，惟因該條文規定尚稱簡略，就制度之全面而言，不無以偏概全、掛一漏萬之嫌，此與消費者保護法就定型化契約非但訂有專節，並於施行細則作補充規範相較，消費者保護法之制度內容顯較民法之規定周延縝密，而消費者保護法與民法之規範領域雖有不同（消費者保護法限於企業經營者與消費者間之消費關係），但制度內涵應有相通之處，是以，在非屬消費關係之定型化契約之解釋適用上，除應尋求定型化契約之法理予以補充解釋外，並可藉助消費者保護法之相關規定，以補充民法規範之不足（在企業經營者與消費者間消費關係之定型化契約，本可直接適用消費者保護法之規定）（參照邱聰智著「新訂民法債編通則下冊」第528頁以下、90年2月新訂一版一刷、華泰文化事業公司經銷）。本件兩造於買賣契約第1條第1項固約定：建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準，乙方（即被上訴人）不得提出異議；而應視為買賣契約一部之投標須知第13條第3款也規定：本標售建物及持分基地面積（詳標售價格表），過戶時實際面積應以地政機關實地勘測複丈登記面積為準，得標人不得提出異議；且標售價格表備註欄第1條規定：標售建物及土地面積過戶時應以地政機關勘測複丈登記面積為準；上訴人辦理標售之標售公告第9條規定：本案標的物係按現況標售，請投標人自行前往標的物現場勘查，並詳閱投標須知，投標後不得對標的物或內容提出任何異議；投標須知第5條（現場勘查）規定：本投標為現狀標售、點交，投標人應於投標前詳細研閱全部圖說文件，並自行前往標的物現場勘查，本府不派員說明．．．投標後，不得對標的物或投標內容提出異議。此有被上訴人提出之買賣契約書（含標售價格表）、上訴人提出之標售公告、投標須知（均影本）各
1件附卷可稽。惟上開買賣契約（含應視為買賣契約一部之投標須知、標售公告）之條文，係上訴人單方預訂用於同種類契約之條款，而由需要訂約之他方（即被上訴人），依照該預定條款而訂立之附合契約，亦即屬定型化契約，為上訴人於原審94年12月08日言詞辯論時所不否認，則該定型化契約條款之內涵及其效力自應本諸定型化契約條款解釋之原理原則詳予推敲，以確定兩造當事人權利義務之所在。參諸買賣契約第1條第1項、投標須知第13條第3款、標售價格表備註欄第1條記載：「建物及持分基地面積移轉時，實際面積以地政機關實地勘測、複丈登記面積為準」之定型化契約條款文義，為客觀之審查，當係指①標的建物於買賣契約簽訂當時尚未測量登記，嗣經地政機關測量登記後始發現與預訂買賣之面積不符；②標的建物雖已測量登記完畢，但嗣後再經實地測量，始發現原測量登記面積有誤等情形。實不應擴張解釋為包括③標的建物業已測量登記完畢，該測量登記亦無錯誤，但因出賣人誤載面積，致買賣面積與實際面積不符之情形（亦即應限縮為前二種情形，並為有利於被上訴人之解釋），是以上訴人出賣予被上訴人之如附表所示建物，約定面積與移轉面積短少高達7.24坪，既係上訴人之承辦人員誤載建物面積所致，自與該定型化契約特約免責條款之約定不符。其次，建物面積非經精密測量，無法得知（公共設施部分尤其如此），顯非買受人至現場探勘即得以查悉；另向上訴人買受標的物之人，在得標前，事實上亦不可能委請測量人員至現場測量，足見標售公告第9條、投標須知第5條定型化契約條款關於「請投標人自行前往標的物現場勘查」之客觀文義解釋，係指勘查建物是否有物質上之瑕疵（諸如牆壁有無裂縫、磁磚是否脫落等）而言，應不包括買受人應自行測量查明標的建物面積之情形，是上開定型化契約條款，亦不得作為上訴人特約免責之依據。再者，上訴人陳列公告於標售現場，並出售予有意購買者之投標圖說文件中之標售價格表上，所登載如附表所示建物之面積既係錯誤，則上訴人自不可能事先告知被上訴人建物有瑕疵之事。而向上訴人買受標的建物之人，在得標前，事實上不可能委請測量人員至現場測量，則被上訴人信賴上訴人提供之標售價格表上所載面積，向上訴人買受該建物，自不能苛責被上訴人有未查明建物瑕疵之重大過失，故本件應無民法第355條之法定免責事由。
五、再定型化契約條款何種情形可認為顯失公平，民法第247條之1並無進一步規定，而消費者保護法第12條則規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平①違反平等互惠原則者，②條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，③契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」。以上條項所謂之違反平等互惠原則，在消費者保護法施行細則第14條列舉如下四項：①當事人間之給付與對待給付顯不相當者；②消費者應負擔非其所能控制之危險者；③消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者；④其他顯有不利於消費者之情形者。上開消費者保護法及其施行細則之規定，應可援引作為補充民法前揭條文解釋適用上之依據。是縱使本件買賣契約第1條第1項、投標須知第13條第3款、標售價格表備註欄第1條等記載之文義，含括標的建物業已測量登記完畢，該測量登記亦無錯誤，但因出賣人誤載面積，致買賣面積與實際面積不符之情形，而標售公告第9條、投標須知第5條規定之文義，亦包括買受人應自行查明標的建物面積。惟上開免除上訴人物之瑕疵擔保責任，或使被上訴人拋棄物之瑕疵擔保請求權之定型化契約條款（即民法第247條之1第①、③款）適用之結果，其中買賣契約第1條第1項、投標須知第13條第3款、標售價格表備註欄第1條等條款，不問上訴人承辦人員誤載建物面積是否出於重大過失均得免責，即其注意義務相對於買受人，顯非相當，對於買受人言極為不利。另標售公告第9條、投標須知第5條等條款，在買受人買受前事實上不可能委請測量人員至現場測量之情況下，將負擔非其所能控制之危險，也顯然不利於買受人。足見上開定型化契約條款均有違平等互惠原則（前者違反消費者保護法施行細則第14條①、④款、後者違反第14條②、④款），故對被上訴人顯失公平，則該部分之約定應屬無效，自亦不得作為有利於上訴人之判斷。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人出賣予被上訴人之如附表所示建物，因上訴人承辦人員之重大過失致約定面積與實際移轉面積短少達7.24坪，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人得依民法第359條之規定行使價金減少請求權，而上訴人已受領全部價金，在減少之價金範圍內，上訴人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任，自屬有據，應予准許。上訴人仍以本件系爭買賣契約關於買賣價金之約定，性質上為整筆論價，亦即係以總價決標，並非按坪計價，且約定按現況標售，過戶時應以地政機關實地勘測複丈登記面積為準，故上訴人不負擔保移轉面積96.74坪責任之陳詞抗辯，不足遽採。原審以本件買賣建物之價格880萬3814元除
96.74坪所得單價，再乘短少之7.24坪，求得被上訴人可請求減少之價金為65萬8875元，判命上訴人如數給付，並自起訴狀繕本送達翌日即94年11月03日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條、第78條，判決如主文。
中華民國95年10月18日
民事第五庭審判長法官林陳松
法官王重吉法官古金男以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官詹錫朋中華民國95年10月19日
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