裁判字號：臺灣高雄地方法院99年重訴字第22號民事判決
裁判日期：民國100年07月26日
裁判案由：返還價金
臺灣高雄地方法院民事判決99年度重訴字第22號原告 黃美鈴 訴訟代理人 鄭曉東 律師
魏緒孟 律師被告臺灣糖業股份有限公司法定代理人 胡懋麟 訴訟代理人 阮文泉 律師複代理人 葉銘進 律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國100年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告於起訴狀繕本送達被告後，減縮訴之聲明為「被告應給付原告新台幣（下同）7,161,000元，及自民國（下同）93年10月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息」，與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，核無不合，應予准予。又原告於起訴後追加訴訟標的「不完全給付」之法律關係，被告雖不同意，但無礙被告之攻擊防禦，於法核無不合，應予准許。
二、原告主張：被告所有坐落高雄市○○區○○段重測前五塊厝段325地號土地，於86年間經第三人即高雄市政府於其上興建衛武社區國民住宅，嗣於同年8月3日，自重測前五塊厝段325地號土地分割出重測前同段325之10至325之16等地號土地，而以其中同段325之11、之10地號土地作為建築基地，興建系爭國宅編號第23棟集合住宅（下稱系爭國宅），並將上開同段325之10地號（重測後變○○○區○○段○○號，面積185平方公尺下稱系爭土地）土地編為系爭國宅建築基地之法定空地，而於69年12月1日取得使用執照。詎被告於81年間標售系爭土地時，未揭露系爭土地為系爭國宅之法定空地，已不得作為一般建築用途之重要事項而予標售，原告不知其情，而於81年5月22日，以新臺幣（下同）7,161,000元向被告購買，雙方訂立買賣契約（下稱系爭契約）並於同年6月24日辦妥移轉所有權移轉。按系爭土地之使用分區為第5種住宅區，被告將之出售予原告之時，依民法第354條之規定，應擔保系爭土地有得建屋之品質，惟主管機關無法就系爭土地核發建照執照予伊以供興建住宅，自屬買賣標的物之權利有所瑕疵，應負權利瑕疵之擔保責任及債務不履行之損害賠責任爰以起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第353條、第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條之規定，求為判決（一）被告應給付原告7,161,000元，及自93年10月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則以：系爭土地之土地謄本，並未註記為法定空地，故原告主張系爭土地為法定空地，不足採信。又縱使系爭土地為法定空地，然其地目為旱地，並非專供建築使用，原告購買後，仍可作符合地目使用之用途，尚難謂系爭土地有何減少效用之瑕疵。又縱使系爭土地因被列為法定空地而禁止在其上興建任何建物，惟此項禁建之效力並非被告單方可排除，亦非第三人對系爭土地可主張任何權利，縱有瑕疵，應屬物之瑕疵，並非原告主張之權利瑕疵。另系爭國宅之原始起造人並非被告而係訴外人高雄市政府，故被告對於系爭土地被列為法定空地並不知情，且對於系爭土地之標售，並未約定負任何擔保責任。況系爭土地地目為旱地，原告購買系爭土地之動機是否為興建住宅，亦非被告所得知悉，是否可認為買賣當時系爭土地即有瑕疵亦不無可疑。又參照最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」之反面解釋可知，系爭土地之物之瑕疵，於雙方訂立系爭買賣契約時即已存在，當時買賣之標的物既係有瑕疵之物，被告依約給付特定之系爭土地，自難謂非依債之本旨（即交付並移轉系爭土地之所有權）而為給付，並無不完全給付之情形存在。故本件純屬物之瑕疵之問題，非債務不履行之問題。另依民法第365條之規定，解除權行使之除斥期間為5年，原告自81年5月22日系爭買賣契約訂立後逾上開期間始解除系爭契約，於法顯然不合，不生解除契約之效力等語，資為抗辯。並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保，聲請准予免為假執行。
四、兩造不爭執事項及爭點：
（一）不爭執事項：
1、原告於81年5月22日，以7,161,000元之對價，向被告購得系爭土地。
2、原告於81年6月24日辦妥系爭土地之所有權移轉登記。
（二）爭點：
1、兩造就系爭土地成立買賣契約時，系爭土地是否具有法定空地之性質？
2、如是，則被告就系爭土地是否負權利瑕疵之擔保責任及債務不履行之法律效果？
五、本院之判斷：
（一）兩造就系爭土地成立買賣契約時，系爭土地是否具有法定空地之性質？
1、經查，原告主張系爭土地為系爭國宅之法定空地一節，雖為被告所否認，且系爭土地之土地謄本亦未註記為法定空地，惟81年間土地是否為法定空地，土地登記實務上並不會於土地謄本上予以註記，且系爭土地於重測前○○○區○○○段○○○○號土地分割而出（325-10地號），與重○○○區○○○段地325-11地號土地同為系爭國宅之建築基地，有原告提出之系爭土地之土地謄本、地籍圖謄本、高雄市政府工務局（69）高市工建築始字第07991號使用執照等在卷可查，且本院函詢高雄市政府工務局，系爭土地是否為系爭國宅之法定空地一事，據該局於99年1月25日函覆稱：「說明：二、經調閱69高市工建築使字第07991號使用執照原申請圖說，其申請基地為五塊厝段325地號部分土地（如圖土地編號23範圍，與現衛武段3地號及鄰地同段4地號等土地略同），面積為654.25㎡」（卷63頁），而衛武段3地號重測前為五塊厝段325-10地號，重測前面積為185㎡(請見原證3土地謄本。重測後則為169㎡)；衛武段4地號重測前為五塊厝段325-11地號，重測前面積為465㎡(請見鈞院卷30頁土地謄本。重測後則為448㎡)，故重測前二筆土地面積合計為650㎡，與竣工圖編號23之範圍(面積654.25㎡)及位置相當，足見衛武段3地號及4地號二筆土地，即係編號23建物之基地無疑。」。又高雄市政府工務局前揭函文說明二復指出：「如衛武段3地號土地係重測前五塊厝段325地號土地所分割，且為前開使用執照所示之建築基地範圍，則旨揭地號土地屬建築基地之法定空地」，而查衛武段3地號土地重測前為五塊厝段325-10地號，確係自325地號土地所分割（請見原證3土地謄本），且確為前開使用執照所示之建築基地範圍（即編號23建物），故原告主張系爭土地為系爭國宅之建築基地，而為法定空地一節，堪信屬實。
（二）如是，則被告就系爭土地是否負權利瑕疵之擔保責任及債務不履行之法律效果？
1、經查，系爭土地已列為69高市工建築使字第07991號使用執照之法定空地，已如前述，依建築法第11條規定，系爭土地不得再重複作為其他建築基地使用，其物之效用顯然減少，被告不論係因故意或過失，於原告不知情之情況下，出售不得作為建築基地使用之系爭土地予原告，自難認為係符合債務本旨之給付，其物之效用既有減損，自屬物之瑕疵。原告雖主張系爭土地於外觀上，無法看出有何瑕疵影響土地效用，故其因列為法定空地而遭法令限制不得作為建築用地，應構成權利瑕疵云云。惟所謂權利瑕疵，依民法第349條之規定，係指「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」，此處所謂第三人對買賣標的物之權利，包括所有權及其他權利。是以出賣人應擔保其移轉之標的物之權利，不因他權利之存在而受限制。而政府為管制土地使用強度與密度，除實施容積率之管制外，並以法律規定基地面積與建築面積之比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積，此稱為建蔽率管制，而以基地面積扣除實際可供建築面積後之空地面積，即稱為法定空地。依建築法第11條之規定，法定空地不得再做建築之使用，故法定空地係所有權權能受法律之限制，而非第三人對系爭土地得主張任何權利，故系爭土地應係具有物之瑕疵。原告主張系爭土地具有權利瑕疵不足採信。
2、承上所述，系爭土地因法令列為法定空地，而不得作為建築基地使用，具有物之瑕疵，已如前述，則原告主張系爭土地具有權利瑕疵即不足採信，從而其主張系爭土地因具有權利瑕疵，而依民法第353條（權利瑕疵擔保之效果）之規定，主張適用民法第227條第1項、第226條第1項、第256條、第259條之規定，解除契約併請求損害賠償，即於法無據，其請求被告應給付7,161,000元，及自93年年10月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，應予一併駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年7月26日
鳳山民事庭法官吳文婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月27日
書記官梁瑜玲