裁判字號：臺灣高雄地方法院98年審聲字第50號民事裁定
裁判日期：民國98年02月04日
裁判案由：聲明異議
臺灣高雄地方法院民事裁定98年度審聲字第50號異議人丙○○
乙○○相對人新利資產管理股份有限公司法定代理人甲○○○上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國97年12月26日本院民事執行處司法事務官所為97年度司執字第1345
9號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。則依上開條文規定，司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。本件異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所為之執行處分聲明異議（即執行法院所為除去異議人所聲明在執行標的上有租賃關係存在之處分），經司法事務官就該聲明異議為裁定（即依強制執行法第12條第2項規定所為之裁定，裁定結果為駁回其異議），異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定要件及意旨規定相符，尚無處理程序或權限上之瑕疪，先予說明。
二、經查，本件相對人以本院86年度拍字第4169號裁定、86年度執字第17258號及94年度執字第47208號債權憑證為執行名義，聲請就債務人即異議人丙○○、乙○○所有坐落高雄縣○○鄉○○○段48-2、48-13、50地號土地（下稱系爭土地）為強制執行。因異議人均主張其與第三人 楊先邦 間就系爭土地成立之租賃關係，係於相對人於84年1月23日及84年2月8日為抵押權設立登記前之84年1月6日間所訂立，並於當時即占有使用，然為相對人所否認。而執行法院經調查結果，認丙○○並非其中48-13地號土地所有人而與楊先邦訂立租約，其租期長達26年，且租約未經公證，而就地價高達新台幣（下同）1,044萬元之土地，每年租金竟僅為20,000元，又未向稅捐機關申報租金收入，該租約顯違常情而難認真正，乃依修正後之民法第877條及第866條規定，將異議人與楊先邦間就系爭土地所成立之租賃關係予以除去，並於拍定後執行點交等情，業經本院審核本院97年度司執字第13
459號執行卷查明屬實。
三、異議意旨略以：本件租約內另筆同段48-10地號土地，於另案（94年度執字第47681號）拍賣時，經法官調查後認定租約為真正而載明於拍賣公告內，足認本件租約係屬真實，況丙○○為48-13地號土地之真正所有人，並負責繳納抵押貸款，僅借用第三人 蔡皆寶 之名義辦理登記而已，原裁定之認定顯然有誤，且該除去之執行命令顯有不當，爰請求廢棄等語。
四、按依民法第866條第2、3項規定，不動產所有人設定扺押權後，於同一不動產上，成立地上權或其他以使用收益為目的之使用關係，或租賃關係以外之權利者，扺押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利關係後拍賣之。經查，本件異議人丙○○主張其係自84年1月6日起即將系爭土地出租與楊先邦，而相對人之抵押權係於84年1月23日及84年
2月8日以後始設定，楊先邦之占有使用既在抵押權設定前，自不符合上開條文規定得為除去之要件等語。然查：
㈠丙○○於本件抵押借款當時，為系爭土地中48-2及50地號土
地之所有人，而第三人蔡皆寶則為48-13地號之登記所有人，且一般銀錢業者在辦理抵押貸款時，就抵押物之使用狀況及是否為借款人所自用，因涉及往後追償時之考量，均會要求借款人就此使用情形詳為說明，而丙○○、蔡皆寶於與相對人所訂立之不動產抵押契約中（原抵押權人高雄縣大樹鄉農會，嗣變更為台灣土地銀行及相對人），均明確表示他人就抵押標的並無任何權利，有該抵押契約在卷可稽。丙○○既陳稱其為系爭土地之真正所有人，則其就系爭土地使用狀況所為之陳述，在經驗法則上自有其一定之效力及可信度，並得採為認定本件租賃關係是否存在或何時起存在之依據。該契約書既記載在84年1月20日及同年2月8日設定當時尚無出租或借用，則系爭土地在設定抵押時並無出租與楊先邦占有使用情事，應可認定。
㈡再者，異議人於本院94年度執字第47680號執行事件中，曾
就本件拍賣標的之48-13地號土地主張有本件租賃關係在存在，但經本院駁回其異議，並經台灣高等法院高雄分院96年度抗字第199號裁定駁回其抗告確定，且將已除去除賃權及拍定後點交列為拍賣條件，有各該裁定及拍賣公告在卷可憑，此經本院依職權調取該執行卷查明屬實。就此卷證資料之形式觀之，自難認異議人所主張在設抵押權之2週前已將系爭土地出租並交付楊先邦占有使用之情事為真實，故縱認楊先邦現在有占有使用系爭土地，亦應係在抵押權設定後始為占有使用，而非在抵押權設定前。至另案就48-10地號土地所為之認定，但在實體上既無確定有該法律關係存在之效力，且與本件標的不同，本件自不受其拘束，異議人所為主張，均難採信。
五、又本件相對人聲請強制執行所主張之債權為1,680萬元之本息及違約金，而系爭土地經鑑價結果為865.6萬元，第一次拍賣底價為873萬元，相對人之抵押權所擔保之債權最高限額則為625萬元及1,475萬元，此亦有鑑價報告、拍賣公告及登記謄本在卷可憑，可見系爭土地之價金顯已不足清償抵押債權。又有第三人占有使用之房地，若拍賣時無法先行除去其占有關係，因拍定人無法及時取得房地之完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。則若不除去異議人所主張之租賃關係，顯會影響抵押權之實行及受償，故執行法院認有影響抵押權之實行，且有除去之必要，而予以除去，即與上開條文規定之要件相符，而無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國98年2月4日
民事第二庭
法官林紀元正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納裁判費新台幣1,000元。
中華民國98年2月4日
書記官蔡靜雯