裁判字號：最高法院90年台上字第2132號民事判決
裁判日期：民國90年11月29日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十年度台上字第二一三二號
上訴人甲○○訴訟代理人 蔡碧仲 律師
汪玉蓮 律師 吳碧娟 律師被上訴人乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十五日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十八年度上更㈡字第七九號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人依契約解除後回復原狀之法律關係，請求上訴人給付（返還）新台幣（下同）四百七十三萬四千元及自最後收受買賣價金翌日（民國八十五年一月五日）起之法定遲延利息（被上訴人之其餘請求部分，業經第一審及更審前原法院判決被上訴人敗訴確定），原審審理結果以：被上訴人主張被上訴人經由訴外人 紀獻瑞 、 林財旺 之介紹，於八十四年十二月間向上訴人購買坐落嘉義縣○○鄉○○段二四九之一號建地全部（下稱系爭土地，已於八十五年九月二十三日分割登記為同段二四九之一地號面積○‧○一○二公頃、同段二四九之二地號面積○‧○一五三公頃、同段二四九之三地號面積○‧○四二二公頃），雙方約定買賣總價款五百七十三萬四千元，被上訴人已先後付款共四百七十三萬四千元，而系爭土地中有○‧○一○二公頃係在他人圍牆內遭他人占用，另有○‧○一五三公頃現闢為柏油路面道路及○‧○○○一公頃為他人木材工廠所占用，實際上之空地僅有○‧○四二一公頃（約為所購土地面積的百分之六十二），經被上訴人限期通知上訴人排除上開瑕疵未果，被上訴人乃通知上訴人解除本件買賣契約，上訴人已於八十五年八月十六日收受該解約存證信函等事實，有兩造不爭執之買賣契約書、存證信函並其回執、第一審勘驗筆錄及嘉義縣大林地政事務所複丈成果圖（即原判決附圖，下稱附圖）、土地登記簿謄本可稽，即堪採信。上訴人雖辯稱：被上訴人願以五百七十三萬四千元之價格購買系爭土地中不含前開道路及第三人占用部分之其餘土地云云，惟兩造土地買賣標的建地係「面積○‧○六七七公頃」所有權全部，每坪以二萬八千元計，總價為五百七十三萬四千元，並非上訴人所指不包括現供道路使用及遭第三人占用部分之其餘土地，此依買賣契約書第十條及第二條第一、二項之買賣標的暨每坪價金、全部價款金額核算即明，是上訴人之抗辯顯不可採。況兩造於商議系爭土地之買賣時，上訴人曾陪同被上訴人及訴外人紀獻瑞、林財旺至現場，指明該土地之位置及四周界址，表示土地未遭他人或道路占用，係地形完整之空地，業經證人紀獻瑞、林財旺於另案台灣嘉義地方法院八十五年度訴字第一二一號請求減少價金事件證述明確。嗣後被上訴人知悉所買之土地有部分作為道路使用及遭第三人占用時，亦非全無異議，而係發函請求上訴人解決未果後，始行解除契約，自無違背誠信原則。再者依附圖載明「系爭土地中○‧○一五三公頃為柏油路，已成公眾通行之用」，則該部分土地既屬既成道路，顯無法廢除道路改為建築用地使用。至於遭第三人占用部分，更無從為現實利用，自均對系爭土地為「建」地之通常效用及經濟價值有所減少，而有物之瑕疵存在，即構成被上訴人得解除契約之原因。上訴人於出賣系爭土地予被上訴人之前，已先行於八十三年八月八日就全部土地申請鑑界，有嘉義縣大林地政事務所八十六年四月十四日嘉林地二字第一八三○號函可證，並經測量員即證人 林宗慶 結證屬實，具見上訴人係故意隱瞞系爭土地中有部分土地已作為道路及遭第三人占用之瑕疵，未告知被上訴人，依民法第三百六十五條第二項規定，被上訴人之解除契約應不受六個月除斥期間之限制；參諸系爭買賣契約書第二條第二項第三款已約明：「（買賣）餘款一百萬元正，約定登記完畢，移交土地同時付清。」及第五條約定：「本件買賣標的物約定於餘款付清交予承買人掌管。」而被上訴人迄未給付餘款一百萬元，為上訴人所是認，衡之常情，上訴人絕無交付土地供被上訴人使用之理，亦見上訴人既未交付買賣標的物，被上訴人行使解除權之六個月除斥期間（民法第三百六十五條第一項），尚無從開始計算。又系爭土地有○‧○二五五公頃無法供建築使用，高達所購土地面積的百分之三十八，瑕疵不能謂非重大，被上訴人解除契約，依其情形，殊無顯失公平可言。另依上訴人具狀陳稱：被上訴人買受系爭土地並未指定特定用途，伊也未保證土地百分之百之面積均可申請建築使用。更何況如果系爭土地不供道路通過，被上訴人自己要建築房屋也必須供土地留設道路，故系爭土地供作道路使用部分不得由被上訴人主張有瑕疵。且系爭土地已全部移轉登記予被上訴人，被上訴人亦可本於所有權人之地位，請求交回無權占有部分云云觀之，可知上訴人於危險移轉前顯已確定「拒絕擔保」，被上訴人依民法第三百五十九條之規定解除契約，並無不合。從而被上訴人本於契約解除後回復原狀之法律關係，請求上訴人返還已付價金四百七十三萬四千元，暨自八十五年一月五日（上訴人最後受領該買賣價金之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，洵屬有據。惟因契約解除雙方互負回復原狀之義務，依民法第二百六十一條準用同法第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（參照最高法院四十四年台上字第七○二號判例），就此上訴人主張被上訴人未將現仍登記為被上訴人所有之系爭土地所有權回復登記為上訴人所有之前，其得依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯，拒絕返還價金等語，自屬可採，為原審心證之所由得。因而維持第一審所為上訴人應給付被上訴人四百七十三萬四千元本息之判決，駁回上訴人之上訴，並諭知上訴人應於被上訴人將系爭坐落嘉義縣○○鄉○○段二四九之一地號面積○‧○一○二公頃、同段二四九之二地號面積○‧○一五三公頃、同段二四九之三地號面積○‧○四二二公頃土地所有權全部移轉登記予上訴人之同時給付被上訴人四百七十三萬四千元及自八十五年一月五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。經核於法洵無違背。上訴論旨，猶執陳詞就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決為不當，並就原審已論斷者指為未論斷，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年十一月二十九日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官徐璧湖法官朱建男法官曾煌圳法官李慧兒右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年十二月十三日