裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第1038號民事判決
裁判日期：民國97年08月01日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決96年度訴字第1038號原告乙○○訴訟代理人 邱永祥 律師被告甲○○訴訟代理人 陳明暉 律師複代理人 郭令立 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國97年7月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地如附圖所示Ａ部分（面積一百零二點三九平方公尺）、Ｂ部分（面積三百四十一點六八平方公尺）及Ｄ部分（面積二百零六點六二平方公尺）之地上物拆除，將土地返還原告及其他全體共有人。
被告應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地如附圖所示Ｃ部分（面積八十八點二四平方公尺）之土地返還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬柒仟元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣叁佰叁拾壹萬捌仟伍佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾伍萬壹仟元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣肆拾伍萬零貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告及訴外人 李阿論 等人共有，被告未經原告等全體共有人同意，擅自在系爭土地占有如附圖所示Ａ部分（面積102.39平方公尺）、Ｂ部分（面積341.68平方公尺）、Ｄ部分（面積206.62平方公尺）並於其上搭建鐵皮屋或石綿瓦屋等地上物，供作居住或羊舍或存放肥料等雜物使用，占有如附圖所示Ｃ部分（面積88.24平方公尺）供作菜園使用。被告於民國96年8月15日言詞辯論期日自認其為無權占有，雖被告再抗辯其與訴外人即原告前手 劉鼎雲 就系爭土地溜池存有租賃關係而為有權占有，惟觀諸被告所提證明租賃關係之讓渡契約書內容，均係被告受讓系爭土地漁獲收取權，核其性質為買賣而非租賃，又被告與劉鼎雲訂約期限僅至71年12月底，其間系爭土地溜池漁獲收取權讓渡關係於此時消滅，且劉鼎雲未經全體共有人同意而將系爭土地溜池漁獲收取權讓渡被告，縱認被告與劉鼎雲間存有租賃關係，依民法第820條第1項規定，自無拘束原告及其他共有人之效力，再退步言，縱認原告應受該租賃關係之拘束，依約被告僅能將系爭土地溜池作為養殖使用，而非畜牧及居住，被告違反約定方法，於系爭土地溜池上興建房屋及羊舍以供居住及豢養羊隻，經原告提起本件訴訟阻止仍繼續為之，原告自得依民法第438條第2項規定，以民事辯論意旨狀繕本送達表示終止租約，原告併依同法第450條第2項規定，再於97年5月2日言詞辯論期日當庭向被告表示終止租約；其餘與訴外人戊○○及證人丁○○訂約暨證人丙○○出具收據部分，渠等3人均非系爭土地權利人，且均係於80年間原告取得系爭土地應有部分後，始與被告訂約或出具收據，渠等3人所為均與原告無涉，不得拘束原告。爰依民法第767條、第821條規定，請求被告拆除地上物並將占用土地返還原告及其他全體共有人等語，並聲明：如主文第1、2項所示及願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地自60年間起即由原土地共有人劉鼎雲出租被告使用迄今，被告與劉鼎雲間就系爭土地使用收益所訂契約雖名為「讓渡契約書」，並約定「天然魚介收穫權讓渡」等語，然因溜池內魚苗並非劉鼎雲所提供，而係被告自行放殖，是所謂「讓渡」之真意應係劉鼎雲同意被告於系爭土地溜池內養殖魚類並收益，被告按年度交付劉鼎雲約定之金錢之意，其性質為土地租賃而非魚獲收取權買賣，原告於80年6月26日承購劉鼎雲就系爭土地應有部分，並於同年8月31日辦妥所有權移轉登記，依民法第425條第1項及民法債編施行法第1條後段規定，該租賃關係對於原告仍繼續存在，且原告於80年底原租約到期後，對被告仍為租賃物之使用收益，並未即為反對意思，依民法第451條規定，應視為以不定期繼續契約，被告本於租賃關係占有系爭土地並非無權占有。㈡原告於80年間取得系爭土地所有權亦允許被告繼續使用系爭土地魚池養魚及興建羊舍養羊達10餘年，縱認兩造間並無租賃關係，亦基於使用之事實而有使用借貸關係，原告未經協商或給予被告遷讓時間遽而訴請被告拆屋還地，致使被告飼養大量魚獲及羊隻無安頓之所，行使權利顯違誠信原則而有權利濫用情形。㈢被告承租系爭土地並於其漁池內養魚，就漁池旁之空地再善加利用，搭建鐵皮屋作為看管漁池及飼養羊隻使用，難認違反約定方法使用，且被告占有系爭土地在外觀上顯而易見，原告未先經阻止或先期通知，依民法第438條第2項及第450條第2項規定，其終止租約亦不合法，且本件系爭土地係出租供養殖漁獲使用，原告主張終止租約亦不符民法第458條、第459條所定要件。㈣被告前因誤認原告主張土地為位在隔壁之同所705之1、718地號土地，且就系爭土地被告有租賃關係存在，應撤銷前所為關於被告係無權占有系爭土地事實之自認等語置辯，並為答辯聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地（重測前為中壢埔頂段400之1地號）原為劉鼎雲
與其他共有人共有，劉鼎雲於80年8月31日基於買賣原因將其土地應有部分移轉登記予原告，有土地登記謄本及土地登記簿謄本影本在卷可稽（見本院卷第3頁至第13頁、第42頁至第44頁）。
㈡被告占有系爭土地如附圖所示Ａ部分（面積102.39平方公尺
）、Ｂ部分（面積341.68平方公尺）、Ｄ部分（面積206.62平方公尺）並於其上搭建鐵皮屋或石綿瓦屋等地上物，供作居住或羊舍或存放肥料等雜物使用，占有如附圖所示Ｃ部分（面積88.24平方公尺）供作菜園使用，此經本院會同兩造及桃園縣中壢地政事務所人員履勘現場鑑測無訛，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可憑（見本院卷第33頁至第36頁、第60頁至第61頁）。
㈢被告於本院96年8月15日言詞辯論期日自認原告主張其為無權占有之事實屬實（見本院卷第21頁至第22頁）。
㈣戊○○係代理劉鼎雲與被告簽訂讓渡契約書（見本院卷第57頁、第146頁至第147頁及再開辯論裁定）。
四、按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第821條定有明文。次按，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」，民法第767條前段、中段亦有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。次按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」，「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。被告以前揭情詞抗辯，是以本件爭點厥為：㈠被告主張撤銷關於其為無權占有事實之自認，有無理由？㈡被告主張與原告間存有不定期租賃關係或使用借貸關係而有權占有系爭土地是否有理？㈢原告行使權利有無違反誠信原則而有權利濫用情形？
五、經查：㈠被告與代理劉鼎雲之戊○○簽訂讓渡契約書載明：「第壹條：甲方（應指劉鼎雲）與 謝春福 、 李阿友 、 謝清船 等所共有中壢市○○段○○○號溜池…的深圳坡天然魚介收獲自民國八十年訖至該年底止讓乙方（即被告）承受。…第陸條：乙方應於本約期內即八十年十二月底以前捕魚類清池交還溜池不得拖延…」字樣（見本院卷第57頁），被告並稱依約被告得在該溜池放養魚苗以收穫魚介，衡以被告自62年起即陸續與劉鼎雲訂立類似讓渡契約書（見本院卷第45頁至第56頁），若不准被告放養魚苗焉能收穫魚介，且上開讓渡契約書第6條亦約定被告應於年底清池交還溜池，顯然契約有效期間確將該溜池交付被告使用收益，核其性質應屬租賃關係，原告主張該讓渡契約書係單純就魚獲收取權所訂買賣契約云云，即非可採。按「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，民法第820條第1項定有明文。劉鼎雲出租系爭土地，為共有物管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，惟其未得其他共有人同意，僅對於其他共有人不生效力，尚非對於劉鼎雲而言該租約亦屬無效，原告主張劉鼎雲未得全體共有人同意與被告簽訂讓渡契約書，縱其性質屬租賃契約，亦不得拘束原告云云，並不足採。劉鼎雲將系爭土地出租予被告後，復於80年8月31日將其土地應有部分讓與原告，依民法第425條第1項規定，該租賃契約對於原告繼續存在，又該租賃契約期限於80年12月底屆滿，惟被告仍為租賃物之使用、收益，原告未即為反對之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續租賃契約。依上所述，被告抗辯其先前自認其為無權占有之事實與事實不符得予撤銷，即無不合。㈡按未定期限租賃者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，此觀民法第450條第2項、第3項規定甚明。原告前以97年1月9日提出到院民事辯論意旨主張依民法第438條第2項規定終止租約，復於本院97年5月2日言詞辯論期日當庭表示依民法第438條第2項、第450條第2項規定終止租約，被告並未舉證就系爭租約存有應先期通知始得終止之習慣，況本件自97年5月2日原告表示終止租約起迄97年7月16日言詞辯論終結止，相隔
2個月餘，亦應認原告已合法終止租約。再民法第458條、
459條均係關於耕地租賃之規定，而民法關於耕地租賃應優先適用特別法即土地法規定（最高法院28年上字第132號判例參照），土地法第106條第1項、第2項規定耕地租用包括漁牧，限於承租他人之農、漁、牧地供耕作之用（最高法院88年台上字第1號判例參照），本件系爭土地登記地目為「溜」，並非「漁」，自無從成立土地法規定之耕地租賃，而民法關於耕地租賃並無如土地法第106條第2項規定包括漁牧，被告抗辯其租賃系爭土地收穫魚介，該當民法耕地租賃而有民法第458條、459條規定適用云云，要屬於法不合。㈢被告抗辯原告受讓系爭土地後允許被告使用系爭土地達10餘年，基於使用之事實而有使用借貸關係云云，為原告所否認，姑不論此與其主張基於租賃關係使用系爭土地之事實矛盾，且被告自始不能舉證證明原告曾經同意被告使用系爭土地，空言主張自不足採。㈣按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，民法第148條第2項定有明文。本件原告受讓系爭土地多年，從未收取被告繳付租金，自96年
6月25日起訴迄至97年7月16日止，歷時逾年餘，期間表明願給予被告3個月搬遷時間，被告則自行提出要求給予6個月搬遷時間（見本院卷第76頁），至本院言詞辯論終結止，該6個月搬遷時間早已經過而被告仍不願搬遷，依上，原告依法為本件請求，難謂有何違反誠信原則情事，被告執此抗辯亦無理由。
六、綜上，原告主張應屬可採，被告抗辯則非可取。兩造關於系爭土地租賃關係既已消滅，被告占有系爭土地並無正當權源，從而，原告本於民法第767條、第821條規定，請求被告拆除地上物並將占用土地返還原告及其他全體共有人，洵屬有據，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年8月1日
民事第三庭法官熊祥雲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年8月1日
書記官陳鳳怡