臺灣臺北地方法院簡易民事判決 102年度店簡字第196號
原 告 鍾春枝
訴訟代理人 楊進銘 律師
複代理人 張躍嚴
被 告 陳賢旭
訴訟代理人 范翔智 律師
上列當事人間返還不當得利事件，於中華民國102年9月18日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟肆佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：㈠原告於民國78年3月24日與訴外人訂立買賣契
約，購買預售屋及其基地，詎該預售屋於82年完工後，訴外
人卻將契約標的之房屋賣與他人並完成所有權移轉登記，致
原告徒為坐落臺北市○○區○○段四小段286、288、290、2
91、292、293、233、234、235、239、240、242、279、280
、283、406等16筆地號土地（下稱系爭土地）之共有人，於
系爭土地上卻無任何建物，且系爭土地僅剩法定空地，依照
建築法規不得再為興建。原告於系爭土地之應有部分經換算
後，持分為230.29平方公尺，而被告於系爭土地上所○○○
區○○○○段○○○號建物（門牌號碼台北市○○區○○路0段
000巷00弄00號10樓，下稱系爭房屋），建物面積139.58平
方公尺，經換算被告於系爭土地之應有部分，僅55.25平方
公尺，顯然逾其應有部分之範圍使用收益。又系爭土地上有
建物所有權，但基地應有部分不足者包括被告共計26人，被
告使用原告系爭土地應有部分面積為原告應有部分26分之1
，而系爭土地平均公告現值為每平方公尺新台幣（下同）5
萬1,100元，以本訴狀繕本送達之日前五年為計算期間，被
告應給付不當得利之金額應為22萬6,304元（計算式：230.2
9平方公尺×1/26×51,100元×年息10%×5年＝226,304元）
，被告按月應給付相當於租金之不當得利金額為3,772元（
計算式：230.29平方公尺×1/26×51,100元×年息10%÷12
月＝3,772）。㈡原告於86年5月19日依法登記為系爭土地共
有人至今，就有系爭土地有占有權源，被告辯稱原告無權占
有系爭土地，並不足採。系爭土地上之共有人是否逾越其應
有部分為使用，係採用「以系爭土地上之各建物面積與各建
物總面積計算比例，再以該比例對應各建物所有人對系爭土
地之應有部分」方式計算，故建物面積比例超過系爭土地應
有部分者，即為逾應有部分為使用之人；且原告起訴請求者
係97年至102年間之不當得利，斯時民法第799條第4項已施
行，自得適用、準用或類推適用該條文為請求。另原告與第
三人間買賣系爭土地之契約，係約定第三人應將系爭土地應
有部分之比率移轉給原告，而非約定應有部分多少比率供他
人使用，自與被告有無逾越應有部分無涉。被告所稱民法物
權編施行法第8條之5第3項之規定，係專有部分所有人之基
地應有部分不足時，有無優先承買權之規定；而被告所引內
政部函令第2點內容，係供下級地政機關所屬公務員認定土
地共有人有無優先承買權時之依據，均與本件事實無涉，且
法官認事用法時，本不受行政函釋之拘束，上開函令於本件
應無適用餘地等語。為此，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告
應給付原告22萬6,304元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，並自102年1月7日起按月給
付3,772元。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯以：㈠原告於82年間向訴外人購買預售屋，於房屋完
工後，因未給付剩餘款項，經訴外人解除買賣契約，此有臺
灣高等法院89年度重上字第112號民事判決在卷可稽，故原
告持有系爭土地之原因關係業已消滅，係屬無權占有，自不
得享有土地使用收益之權利，要無不當得利請求權可言。又
被告向訴外人 李芳蘭 購買門牌號碼台北市○○區○○路0段
000巷00弄00號10樓建物，係位於博嘉段四小段242地號之房
屋，有買賣契約書及建物謄本在卷可稽，足證被告取得系爭
房地具有合法權源，並無不當得利情事。㈡土地應有部分面
積，係指土地所有人所有之某地號土地之權利範圍占該地號
土地總面積之比例，而建物應有部分面積，則係指建物所有
人所有房屋之主建物面積加上附屬建物面積，兩者應分別觀
之。而有關區分所有權人間共有部分及基地應有部分之比例
，在民法第799條第4項施行前，法律並無明文規定，系爭房
屋既於民法第799條第4項施行前興建完成，基於法律不溯及
既往之原則，有關系爭房屋基地及專有部分應有部分比例之
計算，即無依民法第799條第4項規定之理。系爭房屋興建當
時，法律並未規定建物與基地間之應有部分比例須相同，則
各區分所有權人間之基地應有部分比例，既經與建商間有合
意移轉並完成登記，應認對於基地之應有部分已有約定。㈢
依民法物權編施行法第8條之5第3項規定，關於民法物權編
修正施行前之區分所有建物基地應有部分比例少於專有部分
應有部分比例之問題，僅涉及得否主張優先承買權，與侵害
他共有人之應有部分無涉，故原告以被告專有部分與基地應
有部分比例不同，而認被告侵害其應有部分，顯無可採。參
酌內政部101年8月8日內授中辦地字第0000000000號令附表
第2點可知，民法第799條第4項修正前之區分所有建物，對
於建物所有權人基地應有部分少於專有部分應有部分之情形
，除非區分所有權人能提出申辦建物所有權第一次登記，或
嗣後經全體區分所有權人合意就建築物各專有部分應配屬之
基地應有部分為分配之文件，可供核算有無基地應有部分不
足外，均應視為「另有約定」，而不得主張優先承買，換言
之，依上開函令意旨，原告若主張被告基地應有部分不足，
亦應提出可供核算之文件予以證明，原告單以被告建物應有
部分比例為計算基礎，自有違誤。㈣原告雖以「土地應有部
分面積×平均公告現值×年息10%×侵害人數比例」作為計
算損害賠償之方式，惟原告就共有人地位請求被告就逾越應
有部分請求返還不當得利，自應就被告逾越之各地號、原告
於各共有土地上所佔比例為何，舉證說明之，並以之為計算
基礎，故原告逕以其應有部分計算不當得利之金額，自有違
誤等語置辯。並答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回
。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
本件原告主張其為系爭土地所有權人，被告為系爭房屋所有
權人，原告於系爭大樓並無任何區分所有建物，惟已分別於
82年3月至4月間取得該棟大樓坐落系爭土地之應有部分122/
10,000等情，為被告所不爭，且有原告所提之系爭土地及建
物登記謄本等為證，堪信原告上開主張為真實。惟原告主張
被告所有系爭房屋所坐落基地應有部分所欠缺之8.857平方
公尺，屬原告所有，故被告系爭房屋有部分坐落於原告系爭
土地上而有不當得利等語，則為被告所否認，並以上開情詞
置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；復按民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（
最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又民法第179條
不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他
人受損害，且該受利益與受損害間須有因果關係存在，從而
因該給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而
為之，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題
。
㈡本件原告係因78年3月24日與訴外人 劉宏晉 、 洪郭呅芳 分別
訂立「預定房屋買賣契約書」及「預定土地買賣契約書」，
而由訴外人洪郭呅芳將系爭16筆地號土地移轉登記予原告，
嗣因原告未依約繳納買賣價金，經訴外人劉宏晉、洪郭呅芳
以此為由解除上開預售屋買賣契約，訴外人劉宏晉並將上開
已建造完成之房屋出售予第三人 林明正 ，經原告據此提起訴
訟解除與訴外人劉宏晉、洪郭呅芳之上開買賣契約並請求返
還價金，而經法院判決訴外人洪郭呅芳於原告將系爭16筆地
號土地之應有部分各122/10,000移轉登記予洪郭呅芳同時，
訴外人洪郭呅芳應返還原告372萬元價金，訴外人劉宏晉應
返還原告201萬6,000元等情確定在案，有臺灣高等法院89年
度重上字第112號民事判決及確定證明書在卷可稽，顯見原
告係因購買上開預售屋而取得系爭16筆地號土地之所有權，
嗣經判決在訴外人洪郭呅芳返還原告372萬元價金同時，原
告應將系爭16筆地號土地移轉登記予訴外人洪郭呅芳，訴外
人洪郭呅芳方可將系爭16筆地號土地移轉登記予購買原坐落
系爭土地上預售屋之第三人林明正，始符合上開預售屋買賣
契約將系爭土地與其上建物同歸一人所有之約定。惟原告現
今仍持有系爭土地所有權，顯然與系爭土地前手即訴外人洪
郭呅芳間之前案同時履行抗辯之確定判決未執行，致原告仍
需給付系爭土地之相關稅賦，然此種須繳納賦稅之不利益或
損害，實不可歸責於原告以外之第三人。再者，被告所取得
之系爭房屋，係坐○○○區○○段○○段○○○○號土地，有
系爭房屋建物登記謄本在卷可參；且系爭房屋暨其坐落之基
地，均係被告依買賣契約向訴外人李芳蘭所購得，亦有買賣
契約書在卷可按，則被告既係基於有效成立之買賣契約向其
前手購得系爭房屋暨其基地，揆諸前揭說明，被告所受之利
益係基於其給付而來，有法律上之原因，自不生不當得利問
題。
㈢次按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部
分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另
有約定者，從其約定，民法第799條第4項固有明文。惟該條
文係98年1月23日修正時所增列，在此修正之前，民法第799
條並未就區分所有建物應分配之基地應有部分比例有所規定
。系爭房屋係於82年間興建完成，並於82年9月10日辦理第
一次保存登記，有系爭房屋建物登記謄本在卷可稽，斯時既
無民法第799條第4項之規定，則縱認被告受讓系爭房屋時，
未同時受讓足額之基地應有部分，尚不得以此遽論被告即有
無權占有之情形。又分別共有之土地，基於共有土地之特性
，除經分管協議約定其管理之範圍外，則不論應有部分之範
圍大小，其權利均存在於該共有土地上、下任一範圍內，觀
民法第773條、第818條規定自明。故建物坐落之基地雖由該
建物區分所有權人分別共有，除能證明業經基地共有人全體
協議或另有建物與土地搭配標準之情形外，縱共有人其土地
登記應有部分之比例有所參差不齊，惟共有權利既及於土地
上、下，即難逕以系爭房屋面積佔總樓層面積之比例，逆推
系爭房屋使用基地權利範圍之比例。況系爭房屋之大樓於興
建時，建商如何擬定各房屋分配之土地應有部分，尚屬不明
，亦無證據可資證明均係依各房屋占用基地之比例登記土地
應有部分，則原告遽以系爭房屋面積佔總樓層面積之比例推
算系爭房屋使用基地權利範圍不足，亦難認可採。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付22萬
6,304元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%
計算之利息，並自102年1月7日起按月給付3,772元，均無理
由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所
附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，確定為第一審裁判費2,430元。
中華民國102年10月2日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官林玉珮
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月2日
法院書記官林欣慧