臺灣新竹地方法院91年度竹簡字第376號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院91年竹簡字第376號民事判決

裁判日期：民國91年12月31日

裁判案由：返還租賃物

臺灣新竹地方法院民事判決九十一年度竹簡字第三七六號
原告丙○被告乙○○○訴訟代理人甲○○右當事人間返還租賃物事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落新竹市○○段○○段九三之一、九四地號土地內建號二九四號，門牌號碼新竹市○○路○○○號一樓及如附圖所示紅色範圍內Ａ部分面積三十一平方公尺之房屋全部遷讓交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告之聲明：
（一）被告應將坐落新竹市○○路○○○號一樓房屋騰空並返還原告。
（二）被告應自民國九十一年五月十七日起，按月向原告給付新台幣（下同）十四萬元。
（三）請准宣告假執行。
二、事實摘要：本件原告主張被告於九十一年二月一日承租原告所有位於新竹市○○路○○○號一樓之房屋（包括後段增建部分）（下稱系爭房屋），雙方並約定被告僅得作為 萬巒 豬腳經銷代理之用，且被告不得將房屋出租、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用，詎被告自承租二個月，隨即結束萬巒豬腳經銷代理之營業，並將其轉租或出借與第三人仕鑫科技股份有限公司使用並經營省電工程器材，顯已違反雙方所訂租賃契約，原告乃於九十一年五月十一日以存證信函催告被告應遵守租賃條款，於三日內促使該第三人遷離，否則即以該函視為終止租約之意思表示，惟被告置之不理，雙方租賃契約即已終止，被告即應返還租賃房屋，並依契約第六條請求被告賠償相當於五倍租金之違約金即每月十四萬元等情；被告則以其確係向原告承租系爭房屋，當時並約定作萬巒豬腳經銷代理，但因作萬巒豬腳虧損五十萬元，經原告同意始改作省電工程，即仕鑫科技之代理商，並未轉租或出借他人，對原告終止契約不同意等語資為抗辯。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其與被告就系爭房屋訂有租賃契約，租賃期限自九十一年二月一日起至九十三年一月三十一日止之事實，業據其提出房屋租賃契約書為證，被告對此亦不爭執，自堪信原告此部份主張為真實。
（二）按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以租賃物之性質而定之方法為之，承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第四百三十八條定有明文。又民法第四百三十八條所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使用，並積極的為約定以外方法之使用者而言（最高法院六十四年台上字第一一二二號判例參照）。查原告主張其與被告定有租賃契約，雙方約定被告僅得作為萬巒豬腳經銷代理之用，詎被告承租二個月後，即結束萬巒豬腳經銷代理之營業，並將其轉租或出借與第三人仕鑫科技股份有限公司使用並經營省電工程器材，顯已違反雙方所訂租賃契約，原告已以存證信函催告遵守租賃契約，並為終止契約之意思表示之事實，業據其提出房屋租賃契約書、建物登記簿謄本、存證信函各一份為證，被告對於雙方確有於租賃契約約定營業項目為萬巒豬腳經銷代理一節並不否認，僅稱：因作萬巒豬腳虧損，經原告同意始改作省電工程，即仕鑫科技之代理商，並未轉租或出借他人，原告終止租約不同意云云。是本件所應審究者應為，兩造就租賃物之使用、收益方法是否有所約定？被告是否違反約定方法而為使用、收益？原告是否得據以終止租約？又原告請求違約金是否符合兩造約定？茲論述如下。
（三）經查，兩造所訂租賃契約書第一條於承租使用範圍後確有營業項目為萬巒豬腳經銷代理之約定，有該租賃契約書影本附卷可稽，並為兩造所不爭，足認兩造就租賃物之使用、收益確有約定方法，承租人即被告即應依該約定方法為租賃物之使用、收益，易言之，租約所定使用方法為經營萬巒豬腳之用，被告就其所承租之系爭房屋即應作為萬巒豬腳經銷代理之用。而被告於承租後初雖經營萬巒豬腳之經銷代理，嗣則改作省電工程，此為被告所不爭，並有原告提出之現場照片、名片影本、登報廣告影本等附卷可參，被告即有違反約定使用方法，不依租約約定之使用方法為萬巒豬腳之經銷代理，而改作約定以外方法之省電工程之情。被告雖辯稱：改作省電工程係經原告同意云云，惟此為原告所否認，被告就此亦無法舉證以實其說，其所稱改作省電工程係經原告同意一節即不足採。次查，被告又辯稱：該省電工程係其自行為代理商者，並未轉租或出借他人等語，雖據其提出經銷合約書影本乙紙附卷可稽，然此充其量僅能證明被告並無違法轉租之情事，就其確違反租約約定使用方法經營省電工程一節則無法據為有利之依據。至被告所稱：其經營省電工程並未從事違法行為，原告係故意刁難云云，然租賃物之使用、收益方法，於租賃權之範圍，因人而有不同，即承租人為使用收益之債權之行使，較之出租人使其為使用收益之債務，更帶有人的色彩（史尚寬，債法各論，第一六九頁參照），對出租人亦可能形成不同之影響，此亦為承租人地位之讓與性須受限制之所由。因此兩造就租賃物之使用方法既有所約定，承租人即應依約定方法為租賃物之使用收益，否則即有債務不履行之問題，此與被告所為違反約定之使用方法是否為違法行為尚屬二事。
（四）次按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。查被告確違反兩造約定之使用方法而為租賃物之使用，已如前述，依據民法第四百三十八條第二項之規定，承租人違反約定方法而為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，兩造契約第十四條亦約定兩造應遵守契約約定，如有違背，出租人得隨時解約（按即終止契約之意）收回房屋，有該契約書影本在卷可憑，而原告於九十一年五月十一日曾以存證信函勸阻被告停止為違反約定方法之行為，然被告仍繼續為之，並於九十一年五月十三日以存證信函回覆其經營省電工程並未違法，原告即又於九十一年五月十八日以存證信函為終止租賃契約之意思表示，有該等存證信函附卷可稽，依上開說明，兩造租賃關係即已終止，被告自應將系爭房屋遷讓返還予原告，是原告本於租賃之法律關係請求被告遷讓返還系爭房屋，於法自屬有據，應予准許。
（五）查原告主張被告應依契約第六條之約定賠償相當於五倍租金之違約金即每月十四萬元之事實，雖據其提出租賃契約書影本為證，惟為被告所爭執。經查，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百五十條固定有明文，然觀之該租賃契約第六條之約定，乃「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語，易言之，該條係針對租賃期限屆滿時承租人未即時遷讓返還租賃物之情形約定違約金之給付，並非所有債務不履行之違約情事均能適用，綜觀兩造租賃契約，亦無租約終止後，承租人未遷讓交還租賃物之違約金約定，更無就其他違約情事約定違約金之給付，原告自不得據與本件違約情事不同之契約第六條主張被告應給付違約金。是原告請求被告自九十一年五月十七日起至遷讓房屋之日止，按月給付十四萬元之違約金，即無理由，應予駁回。
（六）本判決第一項係因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟而為，應依職權宣告假執行。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國九十一年十二月三十一日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官林南薰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官林淑瑜中華民國九十一年十二月三十一日