臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
105年度員簡字第93號
原 告 顏美玉
訴訟代理人 劉嘉堯 律師
被 告 黃秋蓮
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106年4月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟壹佰參拾參元，及自民國一○五
年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十八，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸萬陸仟壹佰參拾參
元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第25
5條第1項第2、3、7款定有明文。此規定於簡易訴訟程序亦
適用之，此觀同法第436條第2項規定自明。查本件原告起訴
時聲明原為：「㈠被告應將坐落彰化縣○○鎮○○路○段○○
號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。㈡被告應給付
原告新臺幣（下同）80,000元，並及自起訴狀繕本送達之翌
日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告8,000元。㈢原告願供
擔保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。」等語。
嗣於民國（下同）105年11月11日以民事準備書狀追加違約
金及不當得利之請求並擴張訴之聲明為：「㈠被告應將坐落
彰化縣員林市鎮○段618、618之1、627等3筆土地上之未辦
保存登記房屋及門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○號（即
系爭房屋）遷讓騰空交還原告。㈡被告應給付原告308,000
元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。㈢被告應自105年11月11日起至遷讓交付
系爭房屋日止，按月給付原告8,000元。㈣訴訟費用由被告
負擔。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。」等語，雖被告
表明不同意上開原告之追加，然此係基於同一房屋租賃契約
所為之請求，應屬請求之基礎事實同一，且屬擴張應受裁判
事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭
規定，應予准許。
貳、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、兩造於103年9月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）
，約定由原告將所有坐落彰化縣○○市鎮○段○○○○○○○○○
○○○○○號土地上如彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政
事務所）收件日期：104年11月16日、文號：員土測字第241
7號土地複丈成果圖所示編號A（面積48.55平方公尺）、B1
（面積7.16平方公尺）、B2（面積2.39平方公尺）、C1（面
積8.92平方公尺）之系爭房屋出租予被告，租期1年，自103
年9月11日起至104年9月30日止，每月租金8,000元，水、電
、瓦斯等費用，均由被告自行負擔。
二、詎被告僅交付103年9月之租金8,000元，其餘各期之租金均
未支付，原告業依系爭租約第7條第2項約定，以存證信函催
告被告限期繳清，並表明終止租約，然未獲置理，原告自得
依租賃關係請求被告給付所積欠租金；而原告終止系爭租約
後，被告仍住居於系爭房屋不願搬離，乃無權占有，並致原
告對租賃物之使用收益權利受限，被告無法律上之原因，造
成原告受損，被告因此受有相當於租金之不當得利，原告自
得依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付自103年10
月份起至105年11月10日止，共計26個月之租金損害總額208
,000元（計算式：8,000元×26月＝208,000元）。另依系爭
租約第6條第1項約定，原告亦得請求被告給付懲罰性違約金
100,000元。且原告既已終止系爭租約，且未同意被告不支
付租金繼續使用系爭房屋，被告即屬無權占有，爰依系爭租
約請求被告遷讓返還系爭房屋。
四、對被告答辯之陳述：
㈠系爭房屋係被告前夫即證人 謝英德 向原告借款未還，方轉讓
系爭房屋予伊，而謝英德一開始沒有提到其胞兄即 謝英智 的
部分，僅稱系爭房屋是伊的，所以，伊不知道系爭房屋原屬
於謝英德及謝英智所共有。
㈡被告既不否認系爭租約上其簽名為真正，故系爭租約自合法
成立，惟被告爭執其係遭強暴脅迫下而為簽名，故就系爭租
約有效與否，詳述如下：
⒈查證人 曹麗惠 於105年6月17日到庭證稱：「（問：當時雙方
的關係看起來如何？）謝英德看起來沒有被威脅或不甘願，
沒有任何異狀。」、「（問：當時被告是否有受到脅迫？）
沒有，代書的立場一定雙方合諧才能簽，當天是謝英德帶被
告過來，過程中沒有爭執，原告原本說租金若干，被告說因
為小孩生病希望降低租金，談完之後我會逐條解釋清楚之後
他們再簽名蓋章。」、「（問：契約是否雙方自願同意訂立
？）是。」等語； 佐以 被告尚給付103年9月份第1期租金8,0
00元，可見被告所稱其係遭強暴脅迫下而簽立系爭租約顯屬
無稽。此外，被告僅空言辯稱其意思表示不自由有所瑕疵，
未盡實質舉證之責而明其說，所為抗辯難能逕信。況被告倘
果遭強暴脅迫，何以未於當下立即向檢警單位提出相關刑事
告訴，或依法撤銷其受強暴、脅迫之意思表示，以維權益，
甚者更如實給付第1期租金8,000元予原告，此不合常理之舉
亦誠令人匪夷所思。
⒉從而，系爭租約乃合法成立並有效存在，原告業已依系爭租
約第7條第2項規定2度以存證信函催告，並為終止租約之意
思表示，故依系爭租約及民法第179條不當得利之法律關係
，提起本件訴訟。
㈢關於善意取得部分：
⒈參照臺灣高等法院99年上易字第825號民事判決之見解，事
實上處分權依法可以主張善意取得；另有學者主張，本案可
類推適用民法第759之1、第801條、第948條等善意取得之規
定，故關於系爭房屋之事實處分權，原告有善意取得規定之
適用。
⒉從卷附105年10月3日彰化縣地方稅務局員林分局函覆本院有
關的系爭房屋之契稅查定表，不論92年7月3日或102年5月3
日所載述契約種類均是買賣，並非典權或其他，且105年9月
21日與106年3月3日該分局函覆本院102年5月3日之契稅申報
書上所載契約種類，亦載明買賣，可見雙方均有買賣事實上
處分權之真意，且謝英德在本院105年11月11日證稱：「我
有跟哥哥說要拿房子跟 陳冠宏 借70萬，我哥哥說好。」，又
依照契稅申報書的申報程序必須檢附印鑑證明，且依謝英德
所述，謝英智既然知悉系爭房屋要拿去抵押借款，由於系爭
房屋並非已辦理保存登記的房屋，當事人倘若未具有移轉事
實上處分權之真意，如何達擔保之目的，且系爭房屋之價值
，僅為55,000元，依謝英德所述當時跟陳冠宏借貸70萬元，
是兩者相互對照以觀，可見當事人間顯具移轉事實上處分權
無誤，而原告依照曹麗惠105年6月7日到庭證稱謝英德一再
說房子原本是屬於他的，可見原告自始至終並不知悉事實上
處分權是否除謝英德外，另有他人，顯具善意，故依實務見
解本件應有善意取得適用。
五、並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓騰空交還原告。㈡被告應
給付原告308,000元及自民事準備書狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自105年
11月11日起至遷讓交屋日止，按月給付原告8,000元。㈣訴
訟費用由被告負擔。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告未於最後言詞辯論期日到庭，據其前到庭稱：
一、伊並未向原告租屋，系爭房屋亦未出售。自伊嫁給謝英德後
，即居住於系爭房屋迄今，且系爭房屋所有權人係兩人。系
爭租約固為伊簽名，惟係遭地下錢莊的人押去簽的，伊已向
東山派出所報案。伊非自願到代書處，係謝英德開車載伊至
代書處，並稱要簽東西不然會被斷手腳，到代書處曾向代書
表示會怕，伊簽名的「蓮」是抖的，借貸是原告跟謝英德的
事情，契約內容伊未看，簽完名就離開了，謄 本伊 也沒拿到
，是原告的先生拿到店內給伊，叫伊馬上搬家，伊回家後，
致電謝英德的哥哥，問其有無賣屋，其稱沒有，要伊安心住
下來把小孩的病醫好。
二、並為答辯聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲明。㈡訴訟費
用由原告負擔。
參、得心證之理由：
一、原告主張兩造簽訂系爭租約，約定由原告將所有系爭房屋出
租予被告，租期自103年9月11日起至104年9月30日止，每月
租金8,000元，惟被告僅交付103年9月份之租金，其餘各期
之租金均未支付，原告業以存證信函催告被告限期繳清，並
表明終止租約，爰依系爭租約請求被告遷讓返還系爭房屋，
並給付積欠之租金及懲罰性違約金，暨依不當得利之法律關
係，請求被告返還所受利益等情，業據其提出系爭租約、員
林郵局第164號、第278號存證信函、郵件收件回執、房屋稅
籍證明書、102年契稅繳款書、國有基地租賃契約書、國有
土地租金繳納通知書、102年5月6日協議書（下稱系爭協議
書）等影本為證。惟被告雖對系爭租約上其簽名為真正之事
實並不爭執，但以前揭情詞置辯。
二、本件爭點厥為：㈠系爭租月是否有效成立？即被告是否受脅
迫簽下系爭租約？㈡原告是否取得系爭房屋之事實上處分權
？㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋，，是否有理由？㈣原
告依系爭租約及不當得利之法律關係請求被告給付自103年
10月11日起至105年11月10日止共計26月之租金損害208,000
元，及自105年11月11日起至遷讓交屋日止，按月給付原告
8,000元，暨懲罰性違約金100,000元，是否有理由？
㈠系爭租約有效成立：
⒈民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方
以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約
，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付
租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最
高法院64年台上字第424號判例）。租賃，乃特定
當事人間所締之契約，出租人不以所有人為限（最高法院48
年台上字第1258號判例）。租賃係特定當事人間所定之契約
，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意
思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影
響當事人間契約之效力（最高法院85年台上字第1216號裁判
要旨）。租賃非如消費借貸移轉物之所有權於相對人之契約
，僅使承租人就其物而為使用收益，故出租人對出租物有無
所有權或其他權利，全非租賃之成立要件（最高法院50年台
上字第284號判例），因之將物出租他人者，無論是否已得
所有權人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立（最
高法院76年台上字第2803號裁判要旨參照）。
⒉經查，原告主張兩造於103年9月11日簽訂系爭租約，約定由
原告將所有系爭房屋出租予被告，租期自103年9月11日起至
104年9月30日止，每月租金8,000元乙情，業經原告提出系
爭租約附卷可稽（見本院104年度補字第454號卷宗），自堪
信為真實。
⒊次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。查，被告所抗辯其簽訂系
爭租約是遭受脅迫而簽署，業經原告所否認，依上開規定，
是被告自應就此部分之事實負舉證之責任。又查，證人曹麗
惠於105年6月17日本院審理時具結證稱：「（法官問：後來
系爭房屋出租是否知情？）我知道。因為雙方是在我這邊簽
的。」、「（法官問：當時被告是否有受到脅迫？）沒有，
代書的立場一定雙方和諧才能簽，當天是謝英德帶被告過來
，過程沒有爭執，原告原本說租金若干，被告說因為小孩生
病希望降低租金，談完之後我會逐條解釋清楚之後他們再簽
名蓋章。」、「（法官問：契約是否雙方自願同意訂立？）
是。」等語，此有本院105年6月17日言詞辯論筆錄1份在卷
可稽，可知被告並未因受脅而簽名甚明。參以被告事後曾給
付1個月的租金費用予原告，且被告僅空泛陳稱其遭受脅迫
，卻未提出任何報案資料，又縱使所言屬實，亦難僅憑報案
資料而為被告有利之認定。此外，被告復未能提出其他積極
證據以實其說，是被告此部分所辯自難採信。從而，系爭租
約於原告及被告間，係有效成立。
㈡原告未取得系爭房屋之事實上處分權：
⒈違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有
權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓
與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院
67年2月21日67年度第2次民事庭庭長會議決定（一）意旨參
照）。查系爭房屋為未經辦理保存登記之建築物（即前開決
議所稱違章建築），乃兩造所不爭執之事實，則依前開決議
意旨，系爭房屋雖不能為不動產所有權之讓與，惟尚得就系
爭房屋之事實上處分權為處分行為。
⒉原告主張其向證人謝英德買受系爭房屋，已取得系爭房屋之
事實上處分權，被告否認上情，並以證人謝英德、謝英智為
系爭房屋之所有權人（註：系爭房屋為未辦保存登記建物，
應係事實上處分權）等語置辯。經查：
⑴按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而
使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者
，為信託的讓與擔保，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，
不能認其為無效。債務人如不依約清償債務，債權人得將擔
保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字
第104號判例意旨參照）。次按債務人為擔保其債務，將擔
保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的
範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務
清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，
既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清
還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變
賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，
庶免其迴避民法第873條第2項禁止之規定。債務人以所負之
債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有
，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，
實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間
。縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力（最高法院85年
度台上字第2794號判決意旨參照）。復按信託的讓與擔保，
乃屬權利移轉型之擔保物權，即債務人為擔保其債務之清償
，將擔保物所有權移轉登記於債權人，而使債權人在不超過
擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約
清償債務時，債權人得依約定方法取償，無約定時亦得逕將
擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院80年度台
上字第1813號裁判要旨參照）。
⑵參照證人謝英德於105年11月11日、106年2月17日本院審理
時分別具結證稱：「（法官問：系爭房屋在92年從謝英智、
謝英德變成是陳冠宏，陳冠宏再變更為顏美玉，有何意見？
）我跟陳冠宏借錢，是陳冠宏找的一個代書辦理移轉。」、
「（法官問：系爭房屋有無辦理保存登記）房屋是我母親蓋
的，我母親還在，她有過戶給我們兄弟。92年時候，我哥哥
謝英智的身分證、印章及印鑑章都放在家裡的抽屜，我拿我
哥哥的身分證及印鑑章給陳冠宏，由陳冠宏自行去找一位代
書辦理，我有跟我哥哥說要拿房子去跟陳冠宏借70萬元，我
哥哥有說好，我哥哥從頭到尾都沒有出面跟陳冠宏接觸，都
是我在處理，我沒有跟我哥哥要辦理過戶，只有說要拿房子
去抵押借錢。」、「（法官問：系爭房屋之事實上處分權有
無移轉給陳冠宏，又或者只是作為擔保？）只是作為擔保而
已，沒有要把事實上處分權移轉給陳冠宏，只是要把跟稅捐
機關繳稅的名義人辦理過戶給陳冠宏，我跟陳冠宏有打一份
契約，契約當事人為我、陳冠宏，裡面沒有我哥哥，契約書
已經不見了。系爭房屋在102年5月3日委託曹麗惠代書辦理
的時候，並不是由陳冠宏賣給原告，因為我還欠陳冠宏四十
萬元，他跟我討錢，我拜託曹麗惠再幫我找金主，曹麗惠介
紹訴外人張先生借我四十萬元，四十萬元後來給 張俊益 （我
認為他是受陳冠宏委託），所以才會再找我出來，這一次沒
有拿我哥哥的身分證出來，所以這一次我哥哥不知情。」、
「（原告訴代問：92年間辦理房屋稅變更名義人，你有無與
陳冠宏訂立系爭房屋的買賣契約？）沒有附買賣契約書，我
跟陳冠宏是抵押，我私下有跟他再打一張抵押，只是在我服
刑中資料都不見了。」、「（原告訴代問：你在辦理移轉時
是否有附上這些資料？）怎麼辦理我不曉得，我借七十萬元
怎麼會把房子賣給陳冠宏？要賣我自己賣就好了，我隨便也
不只七十萬元，我跟陳冠宏單純是借貸，當初會過戶，是因
為陳冠宏信用比較好，用陳冠宏的名字去承租土地，等就地
合法後，再轉移給信用好的人，等銀行的貸款辦理出來再還
錢給陳冠宏，我再針對銀行繳貸款，我不是賣給陳冠宏，轉
移給陳冠宏是要用他的信用跟國稅承租，承租一段時間合法
化後就可以跟銀行借貸。」、「（法官問：系爭建物本來是
謝英智、謝英德所有，後來移轉給陳冠宏，當初有無參與這
個行為？）當時我與陳冠宏有參與。謝英智的印章、身分證
都是我拿的，當初是我與陳冠宏有簽立一份協議書，但是搬
家之後都不見了，我哥哥謝英智當初也沒有簽同意書，一開
始是我跟陳冠宏兩個人寫了一份協議書，我哥哥沒有寫任何
的委任狀，協議書一開始只是陳冠宏要一個擔保，所以才把
上開建物的房子過戶給陳冠宏，當時我有跟陳冠宏借錢，陳
冠宏對我不錯，給我分期付款，只是後來我經濟狀況不好沒
有辦法償還，且陳冠宏經濟狀況也變差，所以陳冠宏才向我
索討我所積欠的欠款，之後才會透過其他人找到顏美玉。上
開建物因為沒有辦理保存登記，沒有辦法設定抵押擔保，如
果有辦法設定抵押擔保，我一開始只會設定抵押，不會將房
子登記名義人過戶名義人給陳冠宏。當時我跟陳冠宏的私交
很好，彼此很信任，所以才會把房子過戶給陳冠宏，當時是
借70萬元，當初有分期還款，一開始我的想法是將房子過戶
給陳冠宏，由陳冠宏想辦法購買土地，將上開建物辦理保存
登記，取得建物登記謄本，只是後來評估要花的費用很高，
且時間很長，而陳冠宏後來經濟狀況也不好，所以原本的規
劃就沒有付諸實行。」等語；暨證人陳冠宏於106年2月17日
本院審理時具結證述：「（法官問：系爭建物本來是謝英智
、謝英德所有，後來移轉給陳冠宏，當初有無參與這個行為
？）我有參與。當時是我找花壇一位姓莊的代書辦理的。我
從頭到尾沒有看到謝英智，謝英智的證件是誰提供的我也不
知道，謝英智的印章我也不知道是誰刻的。如謝英德所述。
房子一開始只是我要擔保，並沒有要向謝英德、謝英智購買
上開建物事實上處分權的意思，所以才要求他們要把上開建
物登記名義人過戶給我。」等語，此有本院105年11月11日
及106年2月17日言詞辯論筆錄在卷足參，則證人謝英德、陳
冠宏係以信託之讓與擔保，將系爭房屋事實上處分權移轉於
陳冠宏，係為確保陳冠宏之債權獲得擔保之方法，若謝英德
不依約清償債務時，陳冠宏得依約定方法取償，即得逕將擔
保物變賣或估價，並就該價金受清償，然上無從遽推論出陳
冠宏得直接取得系爭房屋事實上處分權之約定。是謝英德、
謝英智仍為系爭房屋之事實上處分權人，合先敘明。
⑶又原告於102年5月6日與謝英德訂立系爭協議書，向原告借
款以清償對陳冠宏之債務等情，雖經原告提出系爭協議書影
本為證，惟參酌證人證人曹麗惠於105年6月17日、同年11月
11日本院審理時具結證述：「（法官問：是否詳述經過？）
謝英德他來找我，因為跟原告有借貸關係，說要用房子來貸
款，他們有來我這邊談，當初所有權人不是謝英德，是另外
一個人，因為謝英德欠錢，謝英德說房子原本是他的，是雙
方談好自願過戶。」、「（法官問：相關證件是何人提出？
）當初房子是另外一個人名字，名義所有權人有委託一位男
生跟謝英德一起過來辦，證件都是他們自己準備齊全。（法
官問：原告有無提出相關證件？）我主要是辦過戶，被委託
的人有收了錢，這筆錢是謝英德向原告借了要還給那個人。
」、「（法官問：系爭房屋之事實上處分權有無移轉給陳冠
宏，又或者只是作為擔保？）這一次沒有看到謝英智的身分
證及印鑑章，有看到謝英德，謝英德缺錢，張先生問有什麼
做保障，有說錢還了房子會過還給他，契稅申報書上的代理
人是張俊益也不是我，我是幫他們寫這份資料，張俊益有受
陳冠宏委託，謝英德跟謝先生寫一份協議書說錢還了房子會
過還給他，但是謝英德沒有還錢且又跟張先生繼續借錢。」
等語，則謝英德向原告借款之目的，係在於清償其對陳冠宏
之債務，則原告既已明確知悉陳冠宏非系爭房屋之事實上處
分權人，自應再進一步查詢確認系爭房屋之事實上處分權人
究竟為何人，方能主張善意取得系爭房屋之事實上處分權，
不能僅以謝英德、陳冠宏之片面陳述，即率認僅謝英德一人
為系爭房屋之事實上處分權人。
⑷參照彰化縣地方稅務局員林分局所函覆系爭房屋契稅繳款書
等稅籍資料，系爭房屋於92年間辦理房屋稅變更名義人為陳
冠宏時，系爭房屋原名義人即為謝英智及謝英德，此有該局
105年10月3日彰稅員分二字第1050289656號函覆之契稅查定
表在卷可稽，此查詢方式，原告本可輕易透過陳冠宏或謝英
德查詢得知，故其主張有善意取得之適用乙情云云，顯不足
採信。
⑸按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同
意，民法第819條第2項定有明文。又共有人將共有物特定之
一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體
之同意，對於其他共有人不生效力。（最高法院40年台上字
第1479號、55年台上字第3267號判例要旨參照），是共有人
如未經全體共有人之同意，專擅處分、變更共有物或設定負
擔時，對其他共有人不生效力。蓋此種處分行為乃屬無權處
分，效力未定之故，若其他共有人予以追認，則為有效，反
之若予以拒絕追認，則屬確定無效（謝在全著民法物權論上
冊第505頁，99年9月修訂5版）。則參照證人謝英智於105年
6月17日本院審理時具結稱：「（法官問：系爭房屋是否為
你所有？）是我跟我弟弟謝英德的名字。」、「（法官問：
系爭房屋的買買你是否知情？有無偕同辦理？）我都不知道
。」、「（法官問：方才代書證稱你有委任他人辦理並收取
現金有無此事）我不知道。」、「（法官問：系爭房屋過戶
你是否知情）被告通知我來開庭我才知道。」、「（法官問
：被告稱事後有打電話跟你說，你說那些話是否真實？）被
告說賣掉了，我說我都不知道，我說房子要兩個人簽名，房
子是共同持有的。小孩生病部分我有提到，賣房子我從來都
不知道。」、「（法官問：謝英德有無跟你說這件事情？）
沒有，我印象他好像有借錢，過程我不瞭解。」等語，足見
謝英德與原告就系爭房屋簽訂系爭協議書，並未經全體共有
人之同意，且謝英智並無追認謝英德與原告所為系爭房屋買
賣行為之意思甚明。從而，謝英德未經全體共有人之同意擅
自處分系爭房屋，事後復未經全體共有人之追認，已如前述
，則依上開說明，謝英德就系爭房屋所為處分行為，為確定
無效。
⒊綜上所述，謝英德未經全體共有人之同意，擅自處分系爭房
屋，且事後復未經全體共有人之追認，其就系爭房屋所為處
分行為，為確定無效，且原告亦無善意受讓之適用，原告係
善意取得，亦不能主張或類推動產善意受讓之規定而是原告
未取得系爭房屋之事實上處分權。
㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋，應為無有理由：
原告並未取得系爭房屋之事實上處分權，已如前述，則原告
請求被告遷讓返還系爭房屋為無理由。
㈣原告依系爭租約得請求積欠租金66,133元為有理由，其餘請
求為無理由：
⒈積欠租金部分：
⑴依系爭租約第3條第2項約定：「租金應於每月11日前支付。
」、第7條第2項：「乙方（即被告）積欠租金達2個月以上
或違反第4條之約定者，經甲方（即原告）催告仍不履行或
改正者，甲方（即原告）均得終止契約。」。
⑵查本件被告自103年10月11日起即未支付租金，已遲付原告
租金達2個月以上，經原告於104年4月24日以存證信函催告
被告支付，被告仍未清償，原告復於104年6月18日以存證信
函通知被告終止系爭租約，該函於同年月19日送達被告，則
系爭租約於104年6月19日起發生終止之效力。是被告自103
年10月11日起至系爭租約終止前即104年6月18日止，未給付
原告租金共66,133元【計算式：8,000元/月×8月＋8,000元
/月×8天/30天＝66,133元，元以下四捨五入】，從而，原
告依系爭租約之法律關係，請求被告給付租金，於66,133元
範圍內，洵屬正當，應予准許。故原告請求被告給付66,133
元，及自105年11月12日起至清償日止，按年息百分之5計算
之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
⒉相當租金損害部分：
⑴按無權占有系爭標的物，可能獲得相當於租金之利益，所有
人或占有人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害所有人
或占有人之權利，此為社會通常之觀念。
⑵查，承前所述，原告非系爭房屋之事實上處分權人，是原告
無權受有任何占有使用之利益，是縱被告於上開終止租約後
仍有使用該系爭房屋而致該他人受有損害，亦係致事實上處
分權人（即謝英德、謝英智）受有損害，就原告而言尚無利
益之損害，原告主張受有相當於租金之損害，為此訴請被告
給付自系爭租約終止日即104年6月19日起至105年11月10日
止相當於租金之損害136,000元，及自105年11月12日起至清
償日止，按年息百分之5之利息；另自105年11月11日起至遷
讓交屋日止，按月給付原告8,000元，即屬無理由，要難准
許。
⒊懲罰性違約金部分：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額，民法第250條第1、2項定有明文。故違約金有
賠償額預定違約金及懲罰性違約金，本件兩造既以契約約定
有懲罰性違約金條款，性質上自屬懲罰性違約金。次按約定
之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦
有明文，惟違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰
之性質或屬於損害賠償預定之性質而有不同。若屬前者，應
依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以
為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標
準，酌予核減（最高法院49年台上字第807號判例、87年度
台上字第2563號判決意旨參照）。
⑵原告主張被告於終止租約後，經催告仍不交還系爭房屋，依
系爭租約第6條第1項約定，請求被告給付懲罰性違約金100,
000萬元等語。查，系爭租約第6條第1項固約定：「乙方（
即被告）於租期屆滿或終止契約時，不依約交還房屋，經甲
方（即原告）催告後仍不履行者，即應支付懲罰性違約金壹
拾萬元。」等語。惟本院衡諸原告非系爭房屋事實上處分權
人，並審酌原告所受損害、所失利益等一切情況，認原告請
求之違約金額應予全部酌減較為適當，否則，對被告顯失公
平。
三、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係請求被告給付租金66
,133元，及自105年11月12日起至清償日止，按年息百分之5
計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請
求，即無理由，應予駁回。
肆、按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中
認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條規定甚明。
所謂不必要者，係指聲明之證據中，依當事人聲明之意旨與
待證之事實，毫無關聯，或法院就某事項已得心證而當事人
仍聲明關於該事項之證據方法等情形而言（最高法院92年度
台上字第2577號判決意旨參照）。經查，本件原告雖請求本
院發文彰化縣地方稅務局員林分局調閱系爭房屋於92年7月3
日及102年5月3日移轉所申報之印鑑章、契稅文件及契約書
，以確認證人謝英智是否有授權證人謝英德為本件買賣契約
之外觀行為，而非證人謝英德所述，謝英智沒有授權給他為
本件買賣行為。然本院既已詳敘本件所憑證據及得心證之理
由如前，本院審酌後認無調閱之必要，併此敘明。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附
此敘明。
陸、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡
易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。是原告聲明願供擔保請准宣
告假執行，僅係於其獲勝訴判決時，促請本院依民事訴訟法
第389條第1項第3款規定職權宣告假執行，毋庸另予以准駁
之諭知，附此敘明。本院並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告其餘敗訴部
分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
柒、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事
訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389
條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年4月21日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官郭玄義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月21日
書記官林盛輝