裁判字號：臺灣橋頭地方法院106年訴字第447號民事判決
裁判日期：民國106年12月25日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣橋頭地方法院民事判決106年度訴字第447號原告 黃紫綺 訴訟代理人 林瑋庭 律師被告 黃宸如 訴訟代理人 曾聖涵 律師複代理人 林湘絢 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國106年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國（下同）105年3月13日經住商不動產公司居間向被告購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○段000000000地號土地及其上同段640建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號，下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭房地），當日簽約並給付第1期簽約款新台幣（下同）50萬元，約定同年4月20日前交屋。因系爭房屋當時牆面重新粉刷、天花板輕鋼架為全新，經一般通常程序檢查無法察知滲漏水情形，被告代理人 陳聰慧 於簽約時僅告知熱水管線滲漏問題，故意不告知有冷水管線滲漏、浴室防水層破損之瑕疵，致原告於同年7月1日入住後，發生一樓廚房天花板、樓梯側邊壁面、二樓房間隔間處嚴重漏水，與水泥屑、油漆屑剝落、壁癌叢生並產生大量結晶鹽，此外另有廚房電燈、1樓水龍頭無法使用、馬桶無法沖水、輕鋼架變色等瑕疵。原告預估須支出修繕費用57萬4,000元，與修繕期間4個月須搬至他處居住，每月租金2萬元計算，共計8萬元，另支出搬家費用2萬元，及精神賠償32萬6,000元，合計100萬元，被告應負瑕疵擔保責任，將價金返還原告，為此爰依民法第354條第1項第2項、第359條、第227條之1規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於103年購買系爭房地後曾出租他人及找抓漏師傅檢查系爭房屋僅有熱水管線滲漏問題，已於105年5月間交屋予原告前修繕完畢，縱原告於105年7月間入住始發現其他漏水、防水層破損之瑕疵，卻遲於同年11月始向陳聰慧提及，顯未依通常程序從速檢查受領之物，應視為承認而不得再向被告主張，且原告使用已有相當時日，該等瑕疵非必然於系爭房屋交付時即已存在。縱瑕疵存在，原告主張之瑕疵修補費用57萬4,000元其中40萬6,000元係已修繕完畢之熱水管線部分，其餘金額亦與本件原告主張之瑕疵無關，應以實際支出修補費用為準，而無減價必要，系爭房地未因漏水致交易價值減損，原告亦未能證明有作為經營補習班之計畫。又原告尚未付清價金等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠原告於105年3月13日經住商不動產公司居間，向被告簽約購買系爭房地。
㈡被告代理人陳聰慧於不動產委託銷售標的現況說明書第28點
建物目前是否有滲漏水情形、滲漏水位置說明處，註記：熱水管線滲漏，原告亦於該欄位簽名。原告於本件不主張熱水管線滲漏未修繕完畢（見訴卷第104頁）。
四、本件爭點：㈠系爭房地有無漏水（不含熱水管線滲漏部分）、防水層破損
之瑕疵？被告是否應負瑕疵擔保責任、債務不履行損害賠償責任？㈡原告請求減少價金後，被告應給付原告100萬元有無理由？
金額應以若干為當？
五、經查：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；及買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。觀諸證人即原告委請檢查之修繕統包師傅 周富葵 結稱：兩造 仲介 於系爭房屋交屋前即找伊第一次去檢查，檢查結果係熱水管問題，伊以藥劑處理，原告搬進去後說仍有漏水問題，伊第二次去改做明管，原告後來要說仍有漏水問題，伊第三次去認為是防水層破損問題，因為伊曾處理過該處幾戶漏水問題，早期浴缸下面沒有做防水，可能是地震時偏掉，淋浴會慢慢滲透，馬桶歪掉、臉盆底下彎頭老化也會漏，如果地板面防水層破掉就會滲漏到地板及樓梯間，第一次到第三次檢查之時間約經過半年，又伊第一次去時，只看到樓梯間稍微有壁癌，第三次去時看到如原告提出之照片所示壁癌嚴重，漏水問題至少約有1、2年所造成，防水層應該壞了才會產生壁癌，原告請伊製作修繕1、2樓浴室、2樓陽台、1樓拆除重裝輕鋼架等工程之估價單，都只是估價而已，還沒實際修繕等語明確（見訴卷第70至75頁），復有原告提出之壁癌照片、周富葵製作之估價單各1份附卷可憑（見審訴卷第17至35、74至75頁），與證人即被告於103年間出租之承租人 蘇育廷 結稱：伊於103年左右承租，租了一年幾個月，使用浴室跟一樓戶外的水時發生室內漏水現象，伊跟仲介 曹佳慧 反應，師傅檢驗說是熱水管問題，伊說不用修，關閉就好，師傅將熱水管線關閉後，就沒有再漏水等語（見訴卷第96至99頁），與證人即抓漏師傅 黃裕文 結稱：曹佳慧叫伊去系爭房屋檢查，伊一看就知道是管路漏水，伊先關閉熱水管三天，沒有關冷水管來測試，有水地方都沒有水了，所以確定是熱水管問題，與冷水管無關，伊建議重新配置熱水管，但因為要換人承租，而下一位承租人只是租來放東西，所以伊只把熱水關閉，並拿掉熱水器，沒有修熱水管，也沒有看浴室有無做防水層，又當時系爭房屋內部只有熱水管線漏水造成油漆剝落而已，不算壁癌等語（見訴卷第100至104頁），及證人即系爭房屋出售原告前之承租人 黃月卿 結稱：伊承租用來放東西，承租前天花板塌陷、樓梯旁及下來地面、靠近陽台的小房間有壁癌，但沒有原告提出其現在住的狀況照片所示那麼糟，房東有請人來修輕鋼架、粉刷，有沒有做防水工程伊不知道，仲介說熱水管有問題，叫伊不要用，伊只有在2樓浴室洗一次澡，熱水壞了，伊洗冷水澡，洗完樓梯有水，伊租了將近一年，於105年7月間搬走等語（見訴卷第76至79頁），足見系爭房屋長期有熱水管線滲漏瑕疵，冷水管線則無滲漏問題，又浴室防水層應於原告於106年6月間提出證人周富葵出具之富竹工作室股份有限公司估價單前一、兩年即證人蘇育廷承租末期才開始發生破損現象，故蘇育廷使用水時尚稱正常，接續承租之證人黃月卿甫承租時發現有牆癌狀況，使用浴室冷水亦發生漏水現象，簡言之，被告於105年5月間交屋時，存在2樓浴室、2樓陽台防水層破損致一般正常用水時會漏水之瑕疵，堪以認定。至於證人即賣方仲介曹佳慧、其配偶即同為仲介之 任志翔 結稱：交屋前沒有滴水現象，屋況與原告提出之照片完全不一樣，只有花費1萬多元請廠商簡單油漆髒牆壁等語（見訴卷第21至22、29至30頁），與證人即買方仲介 盧葳達 結稱：伊帶看系爭房屋時沒看到滴水、水漬或壁癌，確定沒有原告提出照片之狀況，原告住進去後說漏水嚴重，找廠商檢查說浴室、陽台防水層有破等語（見訴卷第33至34頁），係因黃月卿承租將近一年期間幾未用水，自無可能發生漏水、壁癌現象，需待原告於105年7月間入住後，依一般家庭正常用水始能發見，是尚難遽以反推認為系爭房屋無防水層破損之瑕疵，亦難認原告有何未從速檢查之情形，惟可證被告、代理人陳聰慧或其賣方仲介曹佳慧、任志翔並非故意不告知瑕疵。又原告雖提出相關照片（見訴卷第123至126頁），主張系爭房屋於105年7月間另有廚房電燈瑕疵、1樓水龍頭無法使用、馬桶無法沖水、輕鋼架變色等瑕疵云云（見訴卷第117至118頁），惟該等狀況依原告所舉證據難認發生原因及構成瑕疵，且原告於起訴時並未列入瑕疵主張，係於言詞辯論終結前始提出，該等狀況是否於起訴前即已排除亦無從認定，則尚難認屬被告交付系爭房屋予原告時存在之瑕疵。準此，揆諸前揭法條規定，被告應就2樓浴室、2樓陽台防水層破損致一般正常用水時會漏水之瑕疵，負民法第354條第1項前段、第359條前段之物之瑕疵擔保責任，堪以認定。
㈡原告請求減少價金之數額，①其中57萬4,000元係以周富葵
製作之估價單、無法經營補習班受有11個月之營業利益損失，以每月約46,000元收入及105年度營利事業各業所得額計同業利潤標準淨利率23%計算，營業利益損失為116,380元（46,000元×11×23%＝116,380元），②另8萬元係以預估修繕工期4個月，每月需另支付2萬元租屋居住，③及2萬元係搬家淨空以供修理之費用，④其餘32萬6,000元係被告債務不履行應賠償精神慰撫金云云，為其論據（見審訴卷第66、68頁、訴卷第120頁）。惟該份估價單僅第1頁第5項「2樓衛浴翻修」價格4萬5,000元、第8項「2樓後陽台剔除」價格1萬8,000元、第11項「1＋2樓油漆」價格4萬5,000元（見審訴卷第74頁），與前述2樓浴室、2樓陽台防水層破損致漏水之瑕疵相關，其金額總和為10萬8,000元。至於第1頁第1項1樓衛浴翻修、第3項1樓廚房壁磚、第7項2樓前房間壁面、第9項2樓衛浴天花板，與上開瑕疵位置距離較遠，僅能認為係一般房屋使用之磨損所生修繕需求，難認係因上開瑕疵致有較兩造約定買賣價金之價值減損，又第1頁第2項1樓衛浴設備、第4項1樓廚具、第6項2樓衛浴設備均屬器具，更難認與上開瑕疵有何關連，第1頁第11項1、2樓熱水管重配、第2頁輕鋼架拆除、2樓後房間地板換新及相關之廢棄物處理則均屬原告另有需求而請周富葵一併估價，與上開瑕疵無涉。其次，補習班收入損失、8萬元租金、2萬元搬家費、32萬6,000元慰撫金之主張，均非前揭民法第359條減少價金之效果，且被告或其代理人、仲介皆非故意不告知上開瑕疵，被告自無債務不履行損害賠償責任，是原告此等請求均無可採。
㈢準此，原告僅得請求被告減少價金10萬8,000元，堪以認定
。惟因被告主張原告尚有11萬元剩餘價款未給付等語（見訴卷第109頁背面），為原告所不爭執（見審訴卷第66頁、訴卷第120頁），此事實堪以認定。原告雖另主張以前述補習班營業利益損失116,380元抵充未付之價金11萬元云云（見審訴卷第67頁），惟被告不負債務不履行損害賠償責任，已如前述，原告此項主張委無可採。從而，原告得請求減少價金之額度既不足其未付之尾款價金，原告請求減少價金後應給付原告，洵屬無據。
六、綜上所述，原告向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房地，被告於105年5月間交屋時，系爭房屋存有2樓浴室、2樓陽台防水層破損致一般正常用水時會漏水之瑕疵，被告或其代理人、仲介並非故意不告知，原告得依民法第354條第1項前段、第359條前段規定請求減少價金，減少之價金以10萬8,000元為正當，惟因原告尚未給付買賣價金剩餘款11萬元，逾原告得請求減少價金之數額，故原告不得請求被告給付上開減少之價金，其請求為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘諸多關於熱水管線滲漏未修繕完畢之攻擊防禦方法及所提證據，與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年12月25日
民事第三庭法官李俊霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年12月25日
書記官黃國忠