裁判字號：臺灣花蓮地方法院105年簡上字第57號民事判決
裁判日期：民國106年03月21日
裁判案由：給付仲介費
台灣花蓮地方法院民事判決105年度簡上字第57號上訴人 羅時豐 訴訟代理人 洪維廷 律師被上訴人 陳秉洋 訴訟代理人 李文平 律師
張照堂 律師上列當事人間給付仲介費事件，上訴人對於民國105年7月29日本院花蓮簡易庭105年度花簡字第36號第一審判決提起上訴，本院於106年3月7日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審主張之事實及理由、聲明如附件一書狀所載（依據：民事訴訟法第436條之1第3項準用第434條第1項規定）。被上訴人答辯之事實及理由、聲明如附件二書狀所載。
二、原審判決意旨略以：兩造間訂立委託銷售之仲介契約（下稱系爭契約），約定上訴人委託被上訴人仲介銷售花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），報酬為成交價2%。嗣上訴人與訴外人 王和順 簽訂買賣契約，價金為新台幣（下同）1,900萬元，惟後因王和順原因而解除，且王和順交付上訴人仲介費38萬元及賠償金50萬元。依系爭契約第5條約定，如因不可歸責於被上訴人之事由，而致買賣契約被解除，上訴人不得拒絕給付服務報酬。又兩造已約定降低原定型化契約所載之服務報酬，故上訴人抗辯應酌減報酬，亦無可取等語。並判決：上訴人應給付被上訴人38萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國105年1月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、上訴人不服原判決，提起上訴，上訴聲明、陳述之事實及理由如附件三書狀所載。關於上訴人之上訴，被上訴人答辯之聲明、陳述之事實及理由如附件四書狀所載。
四、本院之判斷：
(一)被上訴人主張上訴人於103年4月22日與被上訴人簽訂系爭契約，約定上訴人委託被上訴人仲介銷售系爭土地，報酬為成交價2%；嗣經被上訴人仲介後，上訴人與王和順於103年5月7日簽訂買賣契約，上訴人以1,900萬元出售系爭土地，惟上開買賣契約因王和順原因而解除，且王和順同意賠償上訴人88萬元，並於上開買賣契約書第14條特約事項第5項載明：
「103.5/13附記：双方同意因甲方（按：王和順）因素無法承買，甲方同意賠償乙方（即上訴人）捌拾捌萬元正，其中支付（乙方仲介費參拾捌萬元正，及乙方賠償金伍拾萬元正）待乙方收受後解除契約，原甲方開立之支票2張（150萬及
700萬元正）返還甲方。」又王和順業已交付88萬元予上訴人收受等情，業據被上訴人提出系爭契約書、房地標的物現況說明書、不動產買賣要約/承諾書、上開買賣契約書、個人資料保護聲明書、不動產土地標的現況說明書、支票等件為證（原審卷頁4至8、54、55），且上訴人對此不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。至被上訴人主張上開買賣業已成交，且因不可歸責於被上訴人之事由而經解除，故上訴人仍應給付被上訴人服務報酬38萬元等語，則為上訴人所否認，並辯稱系爭土地為上訴人及訴外人 林宜秀 共有，而系爭契約及上開買賣契約之交易未經林宜秀授權，故屬無權代理而不生效力，上訴人無庸給付服務報酬；又縱應給付服務報酬，然應由上訴人及林宜秀平均負擔；又縱上訴人應給付服務報酬，亦得請求免除或酌減之云云，故本件之爭點為：被上訴人主張上訴人應給付服務報酬38萬元，有無理由？上訴人辯稱系爭契約及上開買賣契約均屬無權代理而不生效力，故上訴人無庸給付服務報酬云云，有無理由？上訴人辯稱縱應給付服務報酬，然應由上訴人及林宜秀平均負擔云云，有無理由？上訴人辯稱縱其應給付服務報酬，然得請求免除或酌減之云云，有無理由？現判斷如下。
(二)查系爭契約書第5條約定：本房地買賣成交，賣方（甲方）（按：上訴人）同意給付乙方（按：被上訴人）成交價2%之服務報酬，若服務費低於6萬元時，1筆以6萬元計。前項服務報酬甲方應於簽訂「不動產買賣契約書」時，一次付清。如因不可歸責於乙方之事由，而致買賣契約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬等語。又經被上訴人仲介後，上訴人與王和順於103年5月7日簽訂買賣契約，上訴人以1,900萬元出售系爭土地，惟上開買賣契約因王和順原因而解除，業如前述。又上開買賣契約書第14條特約事項第
5項載明：103.5/13附記：双方同意因甲方（按：王和順）因素無法承買，甲方同意賠償乙方（即上訴人）捌拾捌萬元正，其中支付（乙方仲介費參拾捌萬元正，及乙方賠償金伍拾萬元正）待乙方收受後解除契約，原甲方開立之支票2張（150萬及700萬元正）返還甲方等語。又成交價1,900萬元之2%金額，即為上開買賣契約書第14條特約事項第5項所載之38萬元。又王和順業已交付88萬元予上訴人收受，亦如前述。可知，兩造簽訂系爭契約後，經被上訴人仲介，上訴人與王和順就系爭土地訂立上開買賣契約，成交價為1,900萬元，嗣上開買賣契約雖經解除，然乃因不可歸責於被上訴人之事由所致，且上訴人與王和順洽談和解時，對於被上訴人所得受領之成交價2%之服務報酬38萬元，亦已約定由王和順賠償，且業已給付之。從而，被上訴人依系爭契約書第5條之約定，請求上訴人給付服務報酬38萬元，應屬有據。
(三)按買賣僅為負擔行為，故他人或共有人中之一人未得所有人或其他共有人之同意，出賣土地，應認為僅對所有人或其他共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束（最高法院71年台上字第5051號、37年上字第7645號、33年上字第2489號民事判例參照）。查系爭130、131地號土地雖為林宜秀所有，且系爭契約及上開買賣契約之交易未經林宜秀授權，業經本院調取104年度花簡字第172號偽造文書刑事案卷確認屬實，然上訴人既亦為系爭契約及上開買賣契約之簽訂當事人之一，則系爭契約及上開買賣契約雖對林宜秀不生效力，然對締約當事人之一之上訴人仍發生拘束力。可知，上訴人辯稱系爭契約及上開買賣契約均屬無權代理而不生效力，故其無庸給付服務報酬云云，應無理由。又系爭契約及上開買賣契約對林宜秀不生效力，然對締約當事人之一之上訴人發生拘束力，業如前述。可知，系爭契約之當事人為兩造，上開買賣契約之當事人為上訴人及王和順，上開買賣契約書第14條特約事項第5項之效力亦僅及於上訴人，均對林宜秀不生效力。從而，上訴人辯稱縱應給付服務報酬，然應由上訴人及林宜秀平均負擔云云，亦無理由。
(四)按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其收取報酬之金額計不得超過該不動產實際成交價金百分之6，不動產經紀業報酬計收標準第1條定有明文。系爭契約第5條約定之服務報酬為成交價之2%，顯未超過上開法定標準，況且，上訴人亦未舉證證明約定之服務報酬有過高之情形，又審酌契約約定之被上訴人義務、被上訴人已提供之服務、標的數量、種類、委託期間、買賣雙方之條件業已一致等一切情狀，亦難認上開約定之報酬有何過鉅失其公平而應酌減之情形。可知，上訴人辯稱縱其應給付服務報酬，然得請求免除或酌減之云云，亦不可採。
(五)綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人給付被上訴人38萬元，並自起訴狀繕本送達翌日即105年1月5日（原審卷頁15）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，應有理由。原審判決准許被上訴人之請求，核無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年3月21日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官湯文章法官沈培錚法官曹庭毓以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國106年3月22日
法院書記官黃鷹平