臺灣高等法院臺中分院95年度上字第181號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院95年上字第181號民事判決

裁判日期：民國97年03月11日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣高等法院臺中分院民事判決95年度上字第181號上訴人甲0000000000上訴人丁○○前列二人共同訴訟代理人 張慶宗 律師前列二人共同複代理人 何孟育 律師被上訴人台中商業銀行股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 張柏山 律師複代理人 洪煌村 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國臺灣臺中地方法院93年度訴字第422號第一審判決提起上訴，本院於民國97年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件訴訟繫屬中，被上訴人公司之法定代理人變更為丙○○（有被上訴人公司之變更登記表附卷可證），嗣丙○○並具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條、第176條之規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、兩造之聲明：
一、上訴人上訴聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（四）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、被上訴人答辯聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）上訴費用由上訴人負擔。
貳、兩造之陳述：
一、被上訴人主張：
（一）上訴人丁○○分別於民國（下同）86年11月4日及88年11月8日提供台中市○區○○○段83之21地號土地及坐落其上同段14924至14936建號暨共同使用部分即同段14937建號計13戶房屋（含車位），與前於73年3月24日提供台中市○區○○段一小段5之2地號土地及坐落其上同段第730建號房屋，分別設定本金最高限額抵押權新台幣（下同）144,000,000元及14,000,000元（其中抵押金額14,000,000元部分，係於80年9月3日變更登記），作為向被上訴人實際借款合計125,000,000元之擔保。
（二）前開借款清償期於90年12月5日屆至，上訴人丁○○未依約清償，至91年12月31日止，尚積欠被上訴人借款本金125,000,000元及其利息、違約金，總計138,264,212元。
被上訴人為受清償，乃依民法第878條規定，與上訴人丁○○於92年3月6日達成協議，以作價清償方式，由上訴人丁○○將其所有前開設定抵押之房地作價125,000,000元償債予被上訴人，並於92年6月12日辦畢所有權移轉登記，由被上訴人取得上開抵押物之所有權。惟上訴人丁○○除交付部分房地外，迄未交付如後開兩造不爭執事實（三）所示建物（下稱系爭建物）。且上訴人甲0000000000以與上訴人丁○○於88年5月5日、88年6月28日、90年12月17日簽訂之三份房屋租賃契約為由，主張其為系爭建物之承租人，並援用民法第425條「買賣不破租賃」規定而拒絕遷讓。
（三）上訴人丁○○曾於88年11月10日出具切結書與被上訴人，表示其所提供包括系爭建物在內之抵押物目前未出租，嗣後如欲出租他人使用，需先以書面通知被上訴人。惟丁○○卻對被上訴人隱瞞前開88年5月5日及88年6月28日簽訂租約之情事，之後90年12月17日經公證之租約，亦未以書面通知被上訴人，自不得以租約存在為由對抗被上訴人。又上訴人丁○○於88年8月16日向被上訴人申貸125,000,000元時，所提之償債計畫為租金收入，惟上開88年5月5日租約內容卻為前七年免租金之約定，如上訴人丁○○於申貸前有將該份租約交付被上訴人，則上訴人丁○○之行為與申貸約定不合，被上訴人自不可能為本件之核貸。又上訴人所訂前揭三份租賃契約書，租期重疊，租金互異，其中88年5月5日之租約約定由承租人自行裝潢房屋，前七年免租金，第八年起每月租金四萬元；88年6月28日之租約約定每月租金150,000元；90年12月17日經公證之租約則約定由承租人自行裝潢房屋，前五年免租金。惟藍寶石牙醫診所在88年7月16日即已開始營業，當時報載「五星級牙科，耗資六千萬元裝潢設備很高級，面積350坪」。是藍寶石牙醫診所自88年7、8月間起，已裝潢完畢開始營業，何以於前開90年12月17日經公證之租約中，再次約定由承租人自行裝潢房屋？況且88年5月5日租約之租賃標的物包含台中市○○路○○○巷○○○號、102號2樓、106號，前七年為免租金；而88年6月28日租約之租賃標的物僅台中市○○路○○○巷○○○號，每月租金卻需150,000元，顯非合理。又88年5月5日之租約及90年12月17日經公證之租約，分別約定前七年及前五年免租金，既無租金約定，自非租賃。上訴人雖辯稱其前開租約前七年或前五年租金係以200萬元押租金之孳息抵充租金，惟此與租約約定不符，被上訴人否認上訴人間有200萬元押租金交付及收受之事實；且200萬元押租金之年息約3萬元許，平均月租金僅約2,500元，顯與系爭建物之合理租金無從比擬。
（四）上訴人丁○○對被上訴人之借款，自90年8月5日起即不再付息，且清償期於90年12月5日到期，上訴人丁○○卻於清償期屆至後之90年12月17日與上訴人甲0000000000就系爭建物，重複為前開經公證之租約，顯然是為圖謀來日抵押物被強制執行拍賣時，援引民法買賣不破租賃原則對抗買受人。上訴人就系爭建物所訂租賃契約，係通謀虛偽行為而屬無效，其等不得藉此拒絕遷讓系爭建物。何況上訴人丁○○於91年11月11日囑託歐亞不動產鑑定股份有限公司就系爭建物進行估價鑑定時，猶明確指稱使用現況為自用及閒置，標的除一樓及二樓做為牙科使用（即自用）外，其餘樓層現況皆為空屋（即閒置），目前銷售中，是系爭建物當無租賃情事存在。
（五）上訴人丁○○既已將系爭建物作價清償債務，並已將所有權移轉登記與被上訴人完畢，被上訴人自得依買賣之法律關係對上訴人丁○○，及本於物上請求權之法律關係對無權占用系爭建物之上訴人 呂佳霖 請求遷讓系爭建物。又丁○○於92年6月12日將系爭建物所有權移轉登記與被上訴人後，迄未交付系爭建物，上訴人呂佳霖則無權占用被上訴人所有系爭建物，其等所為使被上訴人受有相當於租金之損害，爰請求上訴人自92年6月13日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人218,625元（此金額係依財政部91年2月6日台財稅字第0910450418號函所載「90年度房屋及土地一般租金標準表」核計所得）。
（六）上訴人二人雖主張有200萬元押租金支出及收入，惟上訴人於另件訴訟中（台灣台中地方法院93年度重訴字第92號），於93年3月1日民事答辯狀第四頁主張有關押租金200萬元收受日期為88年5月5日（即一次收受200萬元）；於本件遷讓房屋事件中，另主張其押租金200萬元收受日期、金額分別為88年5月3日收受60萬元、同年同月31日收受80萬元、同年6月9日收受60萬元押租金，二者供述已前後矛盾；顯然被上訴人主張有交付或收受押租金200萬元乙節，並非事實。又上訴人丁○○與甲0000000000間88年5月5日及90年12月17日二份房屋租約如為真實，則上訴人丁○○應有200萬元押租金之存入保證金之會計資料及利息抵償租金，何以上訴人丁○○88年度、89年度、90年度及91年度個人綜合所得報稅資料並無任何押租金所生孳息抵充租金之申報資料，顯然甲0000000000並無交付押租金200萬元於上訴人丁○○之事實。上訴人雖提出雖提出藍寶石牙醫診所相關年度財務報表，以其中有支出保證金200萬元之記載，而主張就系爭房屋確有租賃契約存在等情，惟該等財務報表，僅為行政管理或核課稅捐之依據，不得僅以藍寶石牙醫診所相關年度財務報表中有支出保證金200萬元之記載，即謂該200萬元為租賃保證金及證明上訴人間確實就系爭房屋有租賃關係存在。
（七）上訴人丁○○88年8月16日貸款資金用途暨償債來源計畫雖載以：「四、償債計畫：每月所得包含薪資收入、利息和投資牙醫大樓之租賃收入，加上霖園、佳家福建設公司股東分紅，計每月有逾百萬元之收益……」及個人資料表載以：「房租收入500000元」等情，上開償債計畫及個人資料表所載各節，僅係上訴人丁○○各人之表述，並無從認定上訴人間就系爭房地訂有租約存在。上訴人所提出台中區中小企業銀行88年8月31日、9月16日及10月11日實勘日期之徵信實勘報告，載有借戶丁○○所投資興建藍寶石牙醫大樓已完工，將一、二樓及地下室出租與該戶之子 王建中 所經營藍寶石牙醫診所，每月租金約30萬元等情…。
惟查上開實勘日期之徵信實勘報告內容，係上訴人丁○○個人之供述，系爭房屋是否有出租情事予王建中乙節，已有疑義；況上開實勘報告內容所載之承租人係王建中而非本件上訴人呂佳霖，是該實勘報告與本件訴訟無涉。又依證人戊○○於95年10月25日在鈞院證述，可知上訴人丁○○表述之目的僅為創造還款來源，而讓被上訴人能核准其以『個人戶』名義之借貸；證人乙○○於96年1月15日在鈞院所為證述，核與予證人戊○○證述相符，益見上訴人供稱其前將租賃契約書交付被上訴人員工及其間就系爭標的物存在租賃契約乙節，均非事實。
二、上訴人抗辯：
（一）民法第425條買賣不破租賃之規定，僅須系爭建物於92年6月12日所有權讓與被上訴人之前，存在有效租約即已足，並不以受讓人是否知悉有租約存在為必要（不知有租約而受讓僅屬租賃物權利瑕疵擔保責任問題），上訴人丁○○與甲0000000000僅須檢具事證證明確非通謀簽訂系爭租約，被上訴人即不得請求上訴人遷讓系爭建物。依藍寶石牙醫診所88、89及90年度綜合所得稅執行業務所得收支報告表，其中88年度收支報告表係89年4月所申報，該年度總分類帳總表（製表日期89年4月12日）明確記載存出保證金2,007,000元，其中2,000,000元即系爭建物押租金，7,000元係欣中天然氣費用，在資產負債表亦明確記載存出保證金2,007,000元，89年度收支報告表總分類帳總表及資產負債表（製表日期90年3月29日）均記載存出保證金2,007,000元，90年度收支報告表總分類帳總表及資產負債表（製表日期91年5月29日）仍記載存出保證金2,007,000元，該三年度收支報告表均係本件訴訟之前即分別向中區國稅局南投縣分局及台中市分局申報，申報當時上訴人丁○○與其夫 王登福 財力甚為雄厚，絕無法預期92年3月6日會與被上訴人簽訂貸款瘦身契約，顯見系爭租約絕無通謀虛訂或倒填日期之可能。再依藍寶石牙醫診所88年度3月至7月轉帳傳票所載，藍寶石牙醫診所係於88年5月3日支付押租金600,000元、88年5月31日支付押租金800,000元、88年6月9日支付押租金600,000元予上訴人丁○○，對照當時年輕醫師創業籌資不易並需支付鉅額裝潢及設備費用，採漸進式支付押租金方式，乃甚為吻合。又鈞院向稅捐機關函查藍寶石牙醫診所之所得稅結算申報書、所得結算損益表的收入及費用欄所記載的數額與藍寶石牙醫診所之費用明細表及前開所得總分類帳總表的數字均相吻合，足證所得總分類帳總表之存出保證金並無作假。當時上訴人丁○○及其夫王登福既無從預料爾後系爭建物可能轉讓他人，實無與上訴人甲0000000000事先通謀簽訂租約藉以防堵之必要。
（二）依藍寶石牙醫診所88年8月至12月薪資明細表，醫務部有多名醫師聯合執業，係以業績多寡決定分紅額度，因申請當時係以呂佳霖為負責人，故其餘聯合執業醫師每月分紅係以薪資形式申報，每名醫師執行業務所得均不相同，係因每月業績不同所致，藍寶石牙醫診所既尚有其餘多名醫師聯合執業，上訴人丁○○絕無可能無償提供系爭建物給藍寶石牙醫診所使用。
（三）上訴人丁○○早於86年10月即以藍寶石大樓所坐落基地向被上訴人抵押借款1億元，當時係被上訴人營業部 劉銀財 經理及 劉文魁 襄理所承辦，嗣藍寶石大樓即將興建完成前，劉銀財及劉文魁即積極要求上訴人丁○○與其夫王登福以藍寶石大樓建物作為擔保增貸2000萬元（88年8月1日及8月16日借款申請書係申貸1億2500萬元），當時即已提供88年5月5日第一份租約，經過約二星期，劉文魁表示該第一份租約租期數年僅以押金利息充當租金，總行無法核准增貸，要求提供租金，王登福偕其女兒乃再交付88年6月28日第二份租約；其後劉文魁乃親自帶同負責辦理放款業務之經理 陳武雄 、襄理乙○○及主辦人戊○○至王登福所經營建設公司拜會，王登福在該次拜會時再度明確向劉文魁等人表明已將藍寶石大樓地下一樓及地上一、二樓出租予上訴人藍寶石牙醫診所。被上訴人辦理追加貸款案過程中，確實派員於88年8月31日至現場徵信及實勘，此觀被上訴人於原審所檢送借款戶丁○○88年間申貸1億2500萬元全部文件，其中第4頁償還計畫明確記載：每月所得包括薪資收入、利息和投資牙醫大樓之租賃收入，加上霖園、佳家福建設公司股東分紅，計每月有逾百萬元之收益，用此償還本息。第19頁個人資料表記載：每月房租收入500,000元，第48頁、第49頁記載88年8月31日勘查時已有藍寶石牙醫診所招牌，比對88年8月31日、88年9月16日、88年10月11日徵信實勘報告沿用表在『資金用途暨償還來源』明確記載一樓至二樓及地下一樓出租予藍寶石牙醫診所，每月租金收入約30萬元，均可證明被上訴人於核貸過程中，確已知悉上訴人丁○○將系爭藍寶石大樓地下一樓及地上一、二樓出租予藍寶石牙醫診所並有租賃收入，依民法第351條規定，不僅不得對上訴人丁○○主張買賣標的物權利瑕疵擔保責任，更遑論主張系爭租約係通謀簽訂。被上訴人於原審93年4月1日呈報相關貸款資料時抽掉上開三份徵信實勘報告沿用表，顯係明知有租賃事實，而刻意隱瞞此事實。
（四）證人即歐亞不動產鑑定股份有限公司台中地區副理 楊志忠 及被上訴人徵信人員戊○○，於原審93年度重訴字第92號請求遷讓房屋事件審理時，已證明被上訴人在125,000,000元貸款案徵信過程中，明知藍寶石牙醫診所在該址一、二樓及地下室營業，絕無可能未查證有無租約，被上訴人臨訟主張係92年6月12日過戶後始知有租賃契約，顯違常情。上訴人丁○○確早於88年5月5日即與上訴人呂佳霖簽訂房屋租賃契約書，該租賃契約書於88年11月10日上訴人丁○○簽立抵押物未出租切結書前，即已交予被上訴人相關承辦人員，此觀被上訴人於起訴時竟可提出該租賃契約書，即可證明上訴人丁○○確有交付。雖前開切結書有載明上訴人丁○○所提供之抵押物目前未出租，惟該切結書係屬定型化條款，且上訴人丁○○在簽立前已交付88年5月5日之租約書，被上訴人早已知悉該抵押物有出租，上訴人丁○○並無刻意隱瞞之情事，何況此部分係屬上訴人丁○○應否負出賣人權利瑕疵擔保責任之問題，與系爭租約是否出於通謀無涉。
（五）上訴人丁○○於88年5月5日與上訴人呂佳霖簽訂租賃契約書後，藍寶石牙醫診所即進行裝潢，迄88年7月16日完成大體裝潢並申請醫療機構開業執照，於88年8月8日開始執業，該診所雖登記呂佳霖為負責人，惟實際係多名牙醫師聯合執業（包括王建中），上訴人丁○○與王建中雖為母子，惟上訴人丁○○與其他多名牙醫師並無任何關係，豈可能無代價提供系爭建物予該牙醫診所營業？上訴人丁○○與呂佳霖簽訂租約時，基於考慮年輕人創業且花費鉅額裝潢費用，故約定自第六年起（即95年12月起）始繳付租金，在此之前，承租人僅需交付200萬元押金即可，惟應自行負責裝潢，如此兼顧自家人情誼及年輕人創業精神，何來通謀訂立租約？嗣上訴人丁○○在設定抵押時，應被上訴人之要求，提供租賃契約書及開業執照予被上訴人總行營業部，其後因上訴人呂佳霖向上訴人丁○○表示投入資金甚鉅，為防上訴人丁○○不再續租而蒙受重大損失，始要求丁○○會同公證，雙方乃於90年12月17日補訂租賃契約書並經公證。上訴人丁○○於88年5月5日簽訂租賃契約時即收受押租金2,000,000元，雙方合意在租賃關係前七年以該2,000,000元所生孳息充作租金，第八年起須每月支付租金40,000元，90年12月17日補訂租約則約定前五年以該2,000,000元所生孳息充作租金，第6年（95年12月17日）起須每月支付租金40,000元，前後租約係屬連貫，所訂租約並無不合理之處。被上訴人如認每月租金40,000元過低，大可聲請調整租金，而非主張系爭租約係屬通謀。
（六）藍寶石牙醫診所經營之初即投入鉅額經費打造五星級牙醫診所，上訴人丁○○與藍寶石牙醫診所於88年5月5日所訂租約，租約條件係無裝潢；88年6月28日所訂租約係應台中商銀要求需有繳息資金來源，故改以有裝潢，每月租金15萬元；90年12月17日辦理公證，台中商銀則遲至92年3月6日始與王登福、丁○○夫婦簽訂債務瘦身契約；更遲至92年6月12日始辦理擔保品不動產所有權移轉登記，上訴人丁○○與呂佳霖縱為婆媳，訂立租約時絕無可能未卜先知三年多以後，會被迫簽訂債務瘦身契約並將系爭建物移轉予債權銀行台中商銀；以88年間王登福及丁○○夫婦財力仍甚為雄厚，係台中商銀大客戶，根本無法料想三年後系爭建物會交由銀行承受。上訴人丁○○於88年11月10日所出具切結書記載抵押物目前未出租，係屬借戶借貸時之定型化契約，借戶在簽立該切結書時無從表示反對，均無從據以推論藍寶石牙醫診所與丁○○所簽訂系爭租約係屬通謀虛偽意思表示。
（七）本件雖經兩造同意委請中華不動產鑑定中心股份有限公司於94年5月19日勘估鑑定系爭建物租金每月應為235,402元，惟此鑑定租金數額顯屬過高。蓋藍寶石牙醫診所並未使用系爭建物地下一樓，因該處嚴重漏水及積水，故隨時可返還被上訴人；上訴人既無法又未使用該部分，鑑定租金時自應予以扣除，詎鑑定結果仍將地下一樓鑑定每月租金55,367元，顯非妥適。又系爭建物所臨公益路155巷前半段往公益路處係單向道，自中港路或公益路方向前來就診之患者均抱怨難以尋覓診所門牌號碼，本件鑑定時並未考慮交通往來不便之處，鑑定結果認系爭建物一樓及二樓每月租金總值為80,045元及79,990元，應屬過高。再藍寶石牙醫診所承租之初，系爭建物係裸屋（無地板）並無任何裝潢及隔間，甚至連水電管線等基本設備均無，均係承租人自行裝設及裝潢，鑑定人於履勘現場時即曾至三樓查看裸屋狀況，惟鑑定租金數額時竟漏未斟酌此影響租金之重要因素，實屬欠周。
參、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人丁○○分別於86年11月4日及88年11月8日提供所有坐落台中市○區○○○段83之21地號土地及其上同段14924至14936建號暨共同使用部分即同段14937建號計13戶房屋（含車位），與前於73年3月24日提供台中市○區○○段一小段5之2地號土地及坐落其上同段第730建號房屋，分別設定本金最高限額抵押權144,000,000元及14,000,000元（其中抵押金額14,000,000元部分，係於80年9月3日變更登記），作為向被上訴人實際借款合計125,000,000元之擔保。
（二）前開借款清償期於90年12月5日屆至，上訴人丁○○因未依約清償，截至91年12月31日止，尚積欠被上訴人借款本金125,000,000元及其利息、違約金，總計138,264,212元。被上訴人為受清償，與上訴人丁○○於92年3月6日達成協議，以作價清償方式，由上訴人丁○○將其所有前開設定抵押之房地作價125,000,000元償債予被上訴人，並於92年6月12日辦畢所有權移轉登記，由被上訴人取得上開抵押物之所有權。
（三）門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號（即台中市○區○○○段14924建號）建物（一層面積98.8平方公尺、一層增建面積47.08平方公尺《如原審判決附圖所示Ｆ部分地面層》、二層面積179.24平方公尺、二層增建面積43.86平方公尺《如原審判決附圖所示Ｆ部分二層》、騎樓面積
45.46平方公尺，地下一層面積366.84平方公尺、附屬建物陽台面積24平方公尺、雨遮面積2.03平方公尺），及共同使用部分（即台中市○區○○○段14937建號，面積1,5
82.72平方公尺，權利範圍10,000分之2,344；含停車位編號B3：7號，權利範圍10,000分之125，B3：8號，權利範圍10,000分之115，B3：15號，權利範圍10,000分之125）；門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號2樓（即台中市○區○○○段14926建號）建物（面積107.72平方公尺、附屬建物陽台面積13.45平方公尺、雨遮面積1.97平方公尺），及共同使用部分（即台中市○區○○○段14937建號，面積1,582.72平方公尺，權利範圍10,000分之608，含停車位編號B2：14號，權利範圍10,000分之125，B3：
13號，權利範圍10,000分之62，B3：14號，權利範圍10,000分之62）；門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號（即台中市○區○○○段14925建號）建物（面積106.46平方公尺、附屬建物陽台面積5.56平方公尺、增建涼棚面積
49.3平方公尺《如原審判決附圖所示Ｅ部分》），及共同使用部分（即台中市○區○○○段14937建號，面積1,582.72平方公尺，權利範圍10,000分之442；含停車位編號B2：13號，權利範圍10,000分之115）為上訴人呂佳霖經營藍寶石牙醫診所，占有使用中。上訴人丁○○迄未交付上開建物予被上訴人。
肆、本件爭點：
一、上訴人丁○○與呂佳霖間就系爭建物是否存在真實之租賃關係？
二、如有，上訴人得否據以對抗被上訴人？如無，被上訴人得否請求上訴人遷讓系爭建物？得請求相當租金之損害為何？
伍、本院之判斷：
一、上訴人丁○○與呂佳霖間就系爭建物是否存在真實之租賃關係？
（一）上訴人抗辯系爭建物於92年6月12日所有權讓與被上訴人之前，上訴人間即訂有房屋租賃契約書等情，業據其提出88年5月5日、88年6月28日、90年12月17日簽訂之三份房屋租賃契約為證；被上訴人雖否認上開房屋租賃契約書之真正。惟查：
１、被上訴人於本院所檢送上訴人丁○○於88年間申貸系爭借款之全部文件（見本院卷一第60至119頁），其中：①上訴人丁○○於88年8月16日出具之貸款資金用途暨償還來源計劃書第4項償還計畫記載：「每月所得包括薪資收入、利息和『投資牙醫大樓之租賃收入』，加上霖園、佳家福建設公司股東分紅，計每月有逾百萬元之收益，用此償還本息」（見本院卷一第79頁）；②88年8月31日徵信實勘報告沿用表在「資金用途暨償還來源」記載：「『一樓至二樓及地下一樓出租予藍寶石牙醫診所』，每月租金收入約30萬元」總評欄記載：「客戶家族經營穩健，資產雄厚、財務運轉靈活，於業界頗受好評，其與本行往來期間，繳息正常，夫妻兩人活期性存款平均績數亦達約14000仟元，存、放款績數良好，對本單位貢獻頗佳，為本行重要之優良客戶，應可受予辦理」（見本院卷一第90、91頁）；③88年9月16日徵信實勘報告沿用表變動內容記載：
「本案總行88.3.23第40號文批覆指示⑴應請客戶改以法人名義申貸，⑵應提供客戶所投資事業的財務資料，供評估其償還能力等乙事，經與客戶溝通多次，仍無法取得共識，客戶表示在與其會計師砰商後，認為本案純屬個人投資牙醫大樓所需資金之配合款，土地及建物均屬丁○○個人所有，因個人財稅之規劃，『該大樓將完全供出租使用』，與霖園建設全然無關，不適宜以個人名義提供予公司貸款；另對於其投資事業之財務資料，亦認為無提供之必要性」總評欄記載:「擬請准予續以個人名義申貸及免提供其投資事業之財務資料」「（見本院卷一第73頁）;④88年9月17日徵信評估第二項關於資金用途、還款來源記載：「本案資金用途係用於投資藍寶石大樓，客戶與本行往來期間繳息正常。客戶除薪資、利息、投資收入外，『未來亦可有藍寶石大樓之租賃收入』」（見本院卷第72頁）；⑤88年10月11日徵信實勘報告沿用表內關於償債來源說明（4）租金收入記載：「所興建之藍寶石大樓，『現一樓至二樓出租予藍寶石牙醫診所』，每月租金約30萬元，『另其他樓層將陸續出租』，預計每月該棟大樓之總租金收人將可超過60萬元」（見本院卷一第92頁）。上開徵信實勘報告沿用表總評欄並與88年8月31日徵信實勘報告沿用表總評欄為相同記載（見本院卷一第91頁）。上開徵信實勘報告沿用表及徵信評估，係被上訴人銀行負責徵信之承辦人員戊○○所制作，業據戊○○於本院準備程序結證明確；上開徵信實勘報告沿用表並經被上訴人負責承辦之分行襄理乙○○、副理及經理陳武雄核章；且藍寶石牙醫診所於被上訴人徵信期間即已開始營業。是依被上訴人所提出本件貸款相關徵信資料可知：因本件上訴人丁○○個人貸款金額高達1億2千5百萬元；被上訴人為確保借款人之償債能力，希能以法人名義申請貸款；經被上訴人承辦人員多次溝通，上訴人丁○○仍堅持以個人名義申貸；被上訴人考量上訴人丁○○家族經營穩健，資產雄厚、財務運轉靈活，於業界頗受好評，與被上訴人往來期間，繳息正常，上訴人丁○○夫妻存、放款績數良好，對被上訴人銀行貢獻頗佳，為重要之優良客戶，而予以核貸。故上訴人丁○○之償債能力，自為被上訴人准予貸款之首要考量。而被上訴人上開徵信報告中，一再提及藍寶石大樓之租金收入為上訴人丁○○償債來源收人之一；且載明藍寶石大樓一樓至二樓出租予藍寶石牙醫診所。足證，上訴人丁○○於向被上訴人申請本件貸之初，即已向被上訴人徵信人員表明將系爭建物出租予藍寶石牙醫診所，被上訴人並以該租金收入列為上訴人丁○○償債來源。被上訴人在貸款案徵信過程中，既已明知藍寶石牙醫診所在該址一、二樓及地下室營業，衡情應無可能未查證有無租約。上訴人主張在被上訴人核貸系爭借款前，已應被上訴人要求，先後交付88年5月5日之及88年6月28日之系爭房屋租賃契約書等情，並據證人即上訴人丁○○之女 王瑩琳 於被上訴人另案訴請遷讓房屋事件中（案號為台灣台中地方法院93年度重訴字第92號，該案被告為丁○○及呂佳霖即 寶霖 醫療器材行，嗣經被上訴人撤回起訴）證述屬實（見上開民事卷二，93年4月29日言詞辯論筆錄第7、8頁）及證人即上訴人丁○○之夫王登福於本院準備程序結證明確（見本院卷第205、206頁）。被上訴人相關承辦人員戊○○、乙○○於本院雖證述不知有系爭房屋租賃契約書云云（見本院卷一第190、191、232、233頁）；惟上訴人於原審93年4月1日呈報相關貸款資料時（見原審卷第44至91頁），竟抽掉上開三份徵信實勘報告沿用表及徵信評估報告，顯係被上訴人早已知悉該抵押物有出租情事，而刻意隱瞞此事實。是相互比較，應以上訴人之抗辯系爭建物於92年6月12日所有權讓與被上訴人之前，上訴人間即訂有房屋租賃契約書等情，較為可信。被上訴人主張係92年6月12日過戶後始知有系爭房屋租賃契約書，自不足採。
２、被上訴人雖以系爭房屋租賃契約書所載租金數額與合理租金相差懸殊，且上訴人丁○○曾於88年11月10日出具切結書與被上訴人，表示其所提供包括系爭建物在內之抵押物目前未出租等情；而否認上訴人所提出系爭房屋租賃契約書之真正。按當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要（最高法院86年台上字第1326號判決參照）。查，藍寶石牙醫診所雖登記上訴人呂佳霖為負責人，惟上訴人呂佳霖與上訴人丁○○之子王建中於87年10月17日至93年3月25日期間存有婚姻關係，則上訴人丁○○與上訴人甲0000000000簽訂房屋租賃契約書時，基於自家人情誼，而約定前幾年免付租金及後幾年較低之租金，尚與常理無違；自難據此認定上訴人間關於系爭房屋租賃契約書之簽訂，係屬通謀虛偽意思表示。又88年11月10日之切結書上固載明上訴人丁○○所提供之抵押物目前未出租，並經上訴人丁○○簽名其上；惟該切結書屬定型化條款，金融機構於擔保貸款手續中通常均會要求擔保物提供人出具該切結書。被上訴人於上開徵信報告中，既一再提及藍寶石大樓之租金收入為上訴人丁○○償債來源收人之一；且載明藍寶石大樓一樓至二樓出租予藍寶石牙醫診所：足證，上開切結書所載抵押物目前未出租情形，與事實不符。且上訴人丁○○縱有違反切結書所約定條款，依上開切結書第5條約定，亦僅生立切結書人願將全部未到期之貸款一次償還，並拋棄先訴抗辯權；並不影響立切結書人是否將抵押物出租之事實。自難以上訴人丁○○曾出具上開切結書，而否認系爭房屋租賃契約書之存在。
（二）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；為民法第425條第1項所明定。同條第二項固規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。惟此項規定係於88年4月21日修正公布，89年5月5日施行，依債編施行法第一條後段規定，並無溯及既往之效力。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。民法第421條亦定有明文。又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，故租金為租賃契約之重要條件（最高法院81年台上字第884號判決參照）。故租賃，必為有償；若為無償，即非租賃。上訴人主張88年5月5日及90年12月17日簽立房屋租賃契約書，為上訴人本於真實之租賃合意所成立；至88年6月28日之租約係應被上訴人之要求所提出，上訴人間並未採用該份契約（見本院96年7月3日言詞辯論筆錄，本院卷二第3頁）。惟查，依88年5月5日房屋租賃契約書第二條約定：「租期自88年5月6日起至108年5月5日止」第三條約定：「⒈押金及租金：甲方（丁○○）交付粗胚屋，乙方（呂佳霖）支付押金2,000,000元整予甲方，乙方並負責自行裝潢（修）房屋，於租約到期時，甲方以現金支付，無息返還押金予乙方。⒉租金交付方法：租金自第八年起（即96年5月每月以現金支付40,000元整予甲方。」等語；90年12月17日經法院公證之房屋租賃契約書第二條約定：「租期自90年12月17日起至110年12月16日止」第三條約定：「押金及租金：乙方自行負責裝潢房屋，並支付押金2,000,000元整予甲方，於乙方交還房屋時，甲方以現金支付，無息返還予乙方。租金支付方法：租金自第六年起（即95年12月）每月17日以現金支付40,000元整。」等語。是依88年5月5日房屋租賃契約書內容，承租人係自第八年起（即96年5月），始支付租金；另依90年12月17日房屋租賃契約書內容，承租人係自第6年起（即95年12月），始支付租金。亦即被上訴人於92年6月12日取得系爭建物所有權時，上訴人呂佳霖並無須支付租金與上訴人丁○○，上訴人呂佳霖既未支付使用系爭建物之對價與上訴人丁○○，則其使用系爭建物之法律關係，即非租賃。故上訴人援依民法第425條規定，對被上訴人主張租賃關係存在，即屬無據。
（三）上訴人雖抗辯：上訴人丁○○於88年5月5日簽訂租賃契約時即收受押租金2,000,000元，雙方合意在租賃關係前七年以該2,000,000元所生孳息充作租金；90年12月17日補訂租約則約定前五年以該2,000,000元所生孳息充作租金。而依藍寶石牙醫診所88、89及90年度收支報告表總分類帳總表及資產負債表，記載存出保證金2,007,000元，其中2,000,000元即系爭建物押租金，7,000元係欣中天然氣費用，該三年度收支報告表均係本件訴訟之前即分別向中區國稅局南投縣分局及台中市分局申報；另依藍寶石牙醫診所88年度3月至7月轉帳傳票所載，藍寶石牙醫診所係於88年5月3日支付押租金600,000元、88年5月31日支付押租金800,000元、88年6月9日支付押租金600,000元予上訴人丁○○等語，並提出上開年度收支報告表總分類帳總表、資產負債表、轉帳傳票、押租金簽收紀錄表、合作金庫太平支庫交易明細表為證（見原審卷第143至178頁、本院卷二第29頁）；然被上訴人否認上訴人間有支付押租金2,000,000元之事實。經查：
⑴上訴人所提出之轉帳傳票及押租金簽收紀錄表，為上訴人
自行製作之私文書，不足以證明上訴人間確實有收受及交付200萬元押租金之證明。又上訴人於被上訴人另案訴請遷讓房屋事件中（案號為台灣台中地方法院93年度重訴字第92號，該案被告為丁○○及呂佳霖即寶霖醫療器材行，嗣經被上訴人撤回起訴），於所提出93年3月1日民事答辯狀主張「被告丁○○於88年5月5日簽訂租賃契約時即收受押租金200萬元」等語，業據本院調閱上開民事卷審閱無訛。上訴人嗣於本件遷讓房屋事件中，另主張其押租金200萬元收受日期、金額分別為88年5月3日收受60萬元、同年同月31日收受80萬元、同年6月9日收受60萬元；先後陳述已有矛盾。上訴人固又提出藍寶石牙醫診所於合作金庫太平支庫所設帳戶之交易明細表，用以證明其間有200萬元押租金之支出（見本卷二第29頁）；惟上訴人甲0000000000於上開帳戶，雖分別於88年5月3日提領60萬元、同年月31日提領80萬元、同年6月9日提領30萬元，然合計僅170萬元，與其所主張之200萬元押租金，已有不合；亦無從為支付上訴人丁○○200萬元押租金之證明。
上訴人雖又抗辯88年6月9日領出現金30萬元連同現有現金30萬元合計60萬元支付押租金云云；然上訴人所主張各次分期給付之押金額為多達60萬元、80萬元，竟以現金提領方式交付，而未以支票或匯款方式支付，亦與常理有違。而上訴人丁○○就其收受200萬元押租金之流向，亦未能提出任何證據以為證明。自難謂上訴人間就系爭200萬元押租金之支付及收受，已盡舉證之責。
⑵上訴人所提出藍寶石牙醫診所上開年度財務報表中總分類
帳總表及資產負債表，係藍寶石牙醫診所會計自行制作；為上訴人所自承。依財政部臺灣省中區國稅局南投縣分局96年10月1日以中區國稅投縣二字第0960018175號函覆本院之上訴人甲000000000000、89年度綜合所得結算申報書（見本院卷二第32頁），及財政部臺灣省中區國稅局民權稽徵所96年10月5日中區國稅民權二字第0960043132號、96年10月11日中區國稅民權二字第0960043044號函覆本院之上訴人甲000000000000、89、90年度綜合所得稅執行業務暨他所得者收支報告表所示，均無任何200萬元押租金申報之記載（見本院卷二第38至60頁）。倘藍寶石牙醫診所確實有200萬元之押租金之支付，則該200萬元係藍寶石牙醫診所之資產，在上開申報資料中亦應有所記載；且上訴人丁○○亦未能提出其88年度、89年度、90年度及91年度個人綜合所得報稅資料關於押租金所生孳息抵充租金之申報資料。顯見上訴人甲0000000000並無交付押租金200萬元於上訴人丁○○之事實。故上訴人抗辯其等係以該200萬元押租金所生孳息充作租金，自不足採。
二、被上訴人得否請求上訴人遷讓系爭建物？得請求相當租金之損害為何？
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第767條前段、第348條亦有明定。復按對於物有事實上管領之力者為占有人；又質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。本件被上訴人取得系爭建物所有權時，上訴人甲0000000000既未支付使用系爭建物之對價與上訴人丁○○，其使用系爭建物之法律關係，即非租賃，自不得援依民法第425條規定，對被上訴人主張租賃關係存在，已如上述。故對被上訴人而言，為直接占有人之上訴人甲0000000000，自92年6月12日起即屬無權占有系爭建物，間接占有人即上訴人丁○○依法亦負交付系爭建物之義務。從而，被上訴人依前揭法律規定請求上訴人遷讓返還系爭建物，即屬有據，應予准許。
（二）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。上訴人丁○○未盡出賣人交付義務，其已非所有權人，仍藉詞租約而間接占有系爭建物，上訴人呂佳霖則無權占有被上訴人所有系爭建物，其等所為致被上訴人無法就系爭建物為使用收益而受有損害，參諸前開規定及判例意旨，上訴人二人自應將所受相當於租金之利益返還予被上訴人。本件經兩造於原審同意委請中華不動產鑑定中心股份有限公司於94年5月19日就系爭建物勘估鑑定結果：系爭建物位於台中市○區○○○○○道，鄰近市民廣場、國立台灣美術館、向上國中、郵政大樓等地標性設施，區位條件尚佳。其道路動線以公益路155巷為主要聯外道路，外圍有向上路、美村路、英才路等市區○○○道○道路呈棋盤式建構，連接性佳，交通動線流暢。其基地條件坵塊完整，且面臨綠園道，區位條件佳。其區域環境○○○區○○○○道○住○區段，廣大的園道可供休閒遊憩之用，直接提升了本區段的生活品質，又配合完善的生活必要設施即郵局、學校、美術館等均在生活可及範圍內，整體呈現高級住宅區之風貌。又區內土地已開發利用者，以興建連棟式建物與區分所有權建物並重，建物新舊間雜，營建密度頗高，整體呈現較新的市容景觀，土地朝向中、高強度利用模式。又系爭建物以台中市公車、台中客運為主要公共交通工具，交通網路以美村路、英才路為主軸，可藉由棋盤式的道路系統到達台中市各區域，公共交通便利性○○○區段○○○道周圍多已發展為高級住宅社區，而其商業活動則多聚集於美村路、英才路、向上路等主要幹道兩側，以民生服務業、金融服務業、零售業為主要特色，呈路線商業型態分佈。區域環境由於綠園道的關係，其高級住宅區段已日漸成熟，未來將依循現況持續發展，以供高級住宅使用，其發展呈上升趨勢，系爭建物之合理月租金為235,402元（地面層為80,045元、二層為79,990元、地下一層為55,367元、平面車位五位為15,000元、機械車位二位為5,000元）等情，有中華不動產鑑定中心股份有限公司出具之鑑價報告在卷可憑，且經原審於93年5月7日及94年5月19日二度履勘現場核實無誤。上訴人雖抗辯鑑定租金數額過高云云；惟查原審於93年5月7日履勘現場時即已勘明系爭建物地下室部分為大型會議室，上訴人呂佳霖並自陳系爭建物地下室及一、二樓建物為呂佳霖使用；又94年5月19日原審會同兩造及鑑價人員至現場勘明鑑價標的物範圍時，上訴人亦同意鑑價範圍如被上訴人94年3月2日民事陳報狀所載標的（即系爭建物）。上訴人復爭系爭建物地下室部分呂佳霖並未使用，鑑定租金應扣除該部分云云，顯無可採。又系爭建物交通便利性尚佳，就此鑑價報告已詳析其理由，而單行道亦屬今日○○○區○○○道路型態，上訴人僅以系爭建物臨單行道為由，辯稱交通往來不便云云，尚屬無據。又關於上訴人所辯鑑定報告未慮及系爭建物係承租人自行裝潢一節，查各行各業對營業處所裝潢設備之規劃需求不同，業者承租建物營業，係為自身利益需求打造裝潢內部環境，對出租人或下一承租者而言，此等添附之裝潢設備未必有用，於重新裝潢時甚而須斥資拆除舊有設備。況系爭建物目前內部裝潢設備係針對牙醫診所量身訂作，此等特殊性設施對其他行業而言根本無從利用。又原審於94年5月19日會同兩造及鑑價人員至現場履勘時，亦有諭知以「裸屋、未隔間、未裝潢」之狀態就標的物為鑑價，此有勘驗筆錄在卷可憑，是上訴人此部分所辯亦不足取。鑑價報告認定系爭建物之月租金為235,402元，應屬合理。是被上訴人請求上訴人自92年6月13日（取得系爭房地所有權之翌日）起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人218,625元（尚低於前開合理租金），即屬正當，應予准許。
三、綜上所述，被上訴人主張上訴人丁○○於92年6月12日將系爭建物所有權移轉登記與被上訴人後，迄未交付系爭建物，上訴人甲0000000000則無權占用被上訴人所有系爭建物，其等所為使被上訴人受有相當於租金之損害，為可採信。則被上訴人依買賣之法律關係對上訴人丁○○，及本於物上請求權之法律關係對無權占用系爭建物之上訴人甲0000000000請求遷讓前揭兩造不爭執事實（三）所示建物；並請求上訴人自92年6月13日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人218,625元之損害金，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如上給付，並依兩造陳明，分別酌定相當擔保金額為准免假執行之宣告，其理由雖與本院判決理由或有部分不同，結果並無不同，仍應予以維持。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項，第78條，第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年3月11日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官蔡秉宸法官翁芳靜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官許美惠中華民國97年3月12日
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