裁判字號：最高法院97年台上字第1311號民事判決
裁判日期：民國97年06月19日
裁判案由：遷讓房屋
最高法院民事判決九十七年度台上字第一三一一號上訴人甲0000000000
乙○○共同訴訟代理人 張慶宗 律師
林春榮 律師被上訴人台中商業銀行股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 張柏山 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十七年三月十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十五年度上字第一八一號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人主張：上訴人乙○○分別於民國八十六年十一月四日及八十八年十一月八日提供台中市○區○○○段八三之二一地號土地，及坐落其上同段一四九二四至一四九三六建號暨共同使用部分即同段一四九三七建號計十三戶房屋（含車位），與前於七十三年三月二十四日提供台中市○區○○段一小段五之二地號土地及坐落其上同段第七三○建號房屋，分別設定本金最高限額抵押權新台幣（下同）一億四千四百萬元及一千四百萬元（其中抵押金額一千四百萬元，係於八十年九月三日變更登記），作為向被上訴人實際借款合計一億二千五百萬元之擔保。前開借款清償期於九十年十二月五日屆至，上訴人乙○○未依約清償，伊為受清償，乃依民法第八百七十八條規定，與上訴人乙○○於達成協議，以作價清償方式，由上訴人乙○○將其所有前開設定抵押之房地作價一億二千五百萬元償債予伊，並辦畢所有權移轉登記，由伊取得上開抵押物之所有權。惟上訴人乙○○除交付部分房地外，迄未交付門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號（即台中市○區○○○段一四九二四建號）建物（一層面積九十八．八平方公尺、一層增建面積四十七．○八平方公尺、二層面積一百七十九．二四平方公尺、二層增建面積四十三．八六平方公尺、騎樓面積四十五．四六平方公尺，地下一層面積三百六十六．八四平方公尺、附屬建物陽台面積二十四平方公尺、雨遮面積
二．○三平方公尺），及共同使用部分（即台中市○區○○○段一四九三七建號，面積一千五百八十二．七二平方公尺，權利範圍一萬分之二三四四；含停車位編號B：七號，權利範圍一萬分之一二五，B3：八號，權利範圍一萬分之一一五，B3：十五號，權利範圍一萬分之一二五）；門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號二樓（即台中市○區○○○段一四九二六建號）建物（面積一百零七．七二平方公尺、附屬建物陽台面積十三．四五平方公尺、雨遮面積一．九七平方公尺），及共同使用部分（即台中市○區○○○段一四九三七建號，面積一千五百八十二．七二平方公尺，權利範圍一萬分之六○八，含停車位編號B2：十四號，權利範圍一萬分之一二五，B3：十三號，權利範圍一萬分之六二，B3：十四號，權利範圍一萬分之六二）；門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號（即台中市○區○○○段一四九二五建號）建物（面積一百零六．四六平方公尺、附屬建物陽台面積五．五六平方公尺、增建涼棚面積四十九．三平方公尺），及共同使用部分（即台中市○區○○○段一四九三七建號，面積一千五百八十二．七二平方公尺，權利範圍一萬分之四四三；含停車位編號B2：十三號，權利範圍一萬分之一一五）（下稱系爭建地）。且上訴人甲0000000000以與上訴人乙○○簽訂之房屋租賃契約為由，主張其為系爭建物之承租人，並援用民法第四百二十五條「買賣不破租賃」規定而拒絕遷讓。上訴人就系爭建物所訂租賃契約，係通謀虛偽行為而屬無效，其等不得藉此拒絕遷讓系爭建物。上訴人乙○○既已將系爭建物作價清償債務，並已將所有權移轉登記與伊完畢，又上訴人乙○○於九十二年六月十二日將系爭建物所有權移轉登記與伊後，迄未交付系爭建物，上訴人甲0000000000則無權占用伊所有系爭建物，其等所為使伊受有相當於租金之損害等情，爰依買賣之法律關係對上訴人乙○○，及本於物上請求權之法律關係對無權占用系爭建物之上訴人甲0000000000，求為命遷讓系爭建物，暨命上訴人自九十二年六月十三日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付伊二十一萬八千六百二十五元之判決。
上訴人則以：民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，並不以受讓人是否知悉有租約存在為必要，上訴人乙○○與甲0000000000僅須檢具事證證明確非通謀簽訂系爭租約，被上訴人即不得請求伊遷讓系爭建物。本件雖經兩造同意委請中華不動產鑑定中心股份有限公司於九十四年五月十九日勘估鑑定系爭建物租金每月應為二十三萬五千四百零二元，惟此鑑定租金數額顯屬過高。蓋藍寶石牙醫診所並未使用系爭建物地下一樓，因該處嚴重漏水及積水，故隨時可返還被上訴人。伊既無法又未使用該部分，鑑定租金時自應予以扣除，詎鑑定結果仍將地下一樓鑑定每月租金五萬五千三百六十七元，顯非妥適等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，無非以：依被上訴人所檢送上訴人乙○○於八十八年間申貸系爭借款之全部文件，其中徵信實勘報告沿用表及徵信評估，係被上訴人銀行負責徵信之承辦人員 盧自輝 所製作，業據盧自輝結證明確；上開徵信實勘報告沿用表並經被上訴人負責承辦之分行襄理 陳永祥 、副理及經理 陳武雄 核章；且藍寶石牙醫診所於被上訴人徵信期間即已開始營業。是依被上訴人所提出本件貸款相關徵信資料可知：因本件上訴人乙○○個人貸款金額高達一億二千五百萬元；被上訴人為確保借款人之償債能力，希能以法人名義申請貸款；經被上訴人承辦人員多次與之溝通，上訴人乙○○仍堅持以個人名義申貸；被上訴人考量上訴人乙○○家族經營穩健，資產雄厚、財務運轉靈活，於業界頗受好評，與被上訴人往來期間，繳息正常，上訴人乙○○夫妻存、放款績數良好，對被上訴人銀行貢獻頗佳，為重要之優良客戶，而予以核貸。故上訴人乙○○之償債能力，自為被上訴人准予貸款之首要考量。而被上訴人上開徵信報告中，一再提及藍寶石大樓之租金收入為上訴人乙○○償債來源收入之一；且載明藍寶石大樓一樓至二樓出租予藍寶石牙醫診所，足證上訴人乙○○於向被上訴人申請本件貸款之初，即已向被上訴人徵信人員表明將系爭建物出租予藍寶石牙醫診所，被上訴人並以該租金收入列為上訴人乙○○償債來源。被上訴人在貸款案徵信過程中，既已明知藍寶石牙醫診所在該址
一、二樓及地下室營業，衡情應無可能未查證有無租約。上訴人主張在被上訴人核貸系爭借款前，已應被上訴人要求，先後交付八十八年五月五日及八十八年六月二十八日之系爭房屋租賃契約書等情，並據證人即上訴人乙○○之女 王瑩琳 於被上訴人另案訴請遷讓房屋事件中證述屬實，及證人即上訴人乙○○之夫 王登福 於本件審理中結證明確。被上訴人相關承辦人員盧自輝、陳永祥雖證述不知有系爭房屋租賃契約書云云，惟被上訴人於第一審審理中之九十三年四月一日呈報相關貸款資料時，竟抽掉上開三份徵信實勘報告沿用表及徵信評估報告，顯係被上訴人早已知悉該抵押物有出租情事，而刻意隱瞞此事實。是相互比較，應以上訴人之抗辯系爭建物於九十二年六月十二日所有權讓與被上訴人之前，上訴人間即訂有房屋租賃契約書等情，較為可信。次查，藍寶石牙醫診所雖登記上訴人 呂佳霖 為負責人，惟上訴人甲0000000000與上訴人乙○○之子 王建中 於八十七年十月十七日至九十三年三月二十五日期間存有婚姻關係，則上訴人乙○○與上訴人甲0000000000簽訂房屋租賃契約書時，基於自家人情誼，而約定前幾年免付租金及後幾年較低之租金，尚與常理無違；自難據此認定上訴人間關於系爭房屋租賃契約書之簽訂，係屬通謀虛偽意思表示。至八十八年十一月十日之切結書上固載明上訴人乙○○所提供之抵押物目前未出租，並經上訴人乙○○簽名其上；惟該切結書屬定型化條款，金融機構於擔保貸款手續中通常均會要求擔保物提供人出具該切結書。被上訴人於上開徵信報告中，既一再提及藍寶石大樓之租金收入為上訴人乙○○償債來源收入之一；且載明藍寶石大樓一樓至二樓出租予藍寶石牙醫診所，足證上開切結書所載抵押物目前未出租情形，與事實不符。且上訴人乙○○縱有違反切結書所約定條款，依上開切結書第五條約定，亦僅生立切結書人願將全部未到期之貸款一次償還，並拋棄先訴抗辯權，並不影響立切結書人是否已將抵押物出租之事實，自難以上訴人乙○○曾出具上開切結書，而否認系爭房屋租賃契約書之存在。另查，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。民法第四百二十一條亦定有明文。又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，故租金為租賃契約之重要條件。故租賃，必為有償；若為無償，即非租賃。而依八十八年五月五日房屋租賃契約書第二條、第三條約定及九十年十二月十七日經法院公證之房屋租賃契約書第二條約定等內容觀之，可知依八十八年五月五日房屋租賃契約書內容，承租人係自第八年起，始支付租金；另依九十年十二月十七日房屋租賃契約書內容，承租人係自第六年起，始支付租金，亦即被上訴人於九十二年六月十二日取得系爭建物所有權時，上訴人甲0000000000並無須支付租金與上訴人乙○○，上訴人甲0000000000既未支付使用系爭建物之對價與上訴人乙○○，則其使用系爭建物之法律關係，即非租賃。故上訴人援依民法第四百二十五條規定，對被上訴人主張租賃關係存在，即屬無據。至於上訴人所提出之轉帳傳票及押租金簽收紀錄表，為上訴人自行製作之私文書，不足以證明上訴人間確實有收受及交付二百萬元押租金之證明，上訴人抗辯其等係以該二百萬元押租金所生孳息充作租金，自不足採。又查，對被上訴人而言，為直接占有人之上訴人甲0000000000自九十二年六月十二日起即屬無權占有系爭建物，間接占有人即上訴人乙○○依法亦負交付系爭建物之義務。從而，被上訴人依民法第七百六十七條、三百八十四條規定請求上訴人遷讓返還系爭建物，即屬有據，應予准許。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，上訴人二人自應將所受相當於租金之利益返還予被上訴人。本件經委請中華不動產鑑定中心股份有限公司於九十四年五月十九日就系爭建物勘估鑑定結果，系爭建物之合理月租金為二十三萬五千四百零二元（地面層為八萬零四十五元、二層為七萬九千九百九十元、地下一層為五萬五千三百六十七元、平面車位五位為一萬五千元、機械車位二位為五千元）等情，有中華不動產鑑定中心股份有限公司出具之鑑價報告在卷可憑，且經第一審於九十三年五月七日及九十四年五月十九日二度履勘現場核實無誤。是被上訴人請求上訴人自九十二年六月十三日（取得系爭房地所有權之翌日）起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人二十一萬八千六百二十五元，即屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審既認定上訴人間關於系爭房屋租賃契約書之簽訂，非屬通謀虛偽意思表示等語，然原審嗣又謂：依八十八年五月五日房屋租賃契約書第二條、第三條約定及九十年十二月十七日經法院公證之房屋租賃契約書第二條約定等內容觀之，可知依八十八年五月五日房屋租賃契約書內容，承租人係自第八年起，始支付租金；另依九十年十二月十七日房屋租賃契約書內容，承租人係自第六年起，始支付租金，亦即被上訴人於九十二年六月十二日取得系爭建物所有權時，上訴人甲0000000000並無須支付租金與上訴人乙○○，上訴人甲0000000000既未支付使用系爭建物之對價與上訴人乙○○，則其使用系爭建物之法律關係，即非租賃云云，即將上開租賃關係割裂適用，復未說明何以可割裂適用之理由，尚屬可議。次按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（本院六十一年台上字第一六九五號判例意旨）。且因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責。本件上訴人甲0000000000對系爭建物為直接占有人，上訴人乙○○為間接占有人，為原審所確定之事實，則彼等各有若干利得，即應查明，而非命其共同給付，原審未遑為之，亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十七年六月十九日
最高法院民事第五庭
審判長法官劉延村
法官許澍林法官黃秀得法官李寶堂法官童有德本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十七年七月四日
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