臺灣臺中地方法院93年度訴字第422號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院93年訴字第422號民事判決

裁判日期：民國95年03月24日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決93年度訴字第422號原告台中商業銀行股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 張柏山 律師複代理人洪煌村律師被告丙○○
甲00000000上二人共同訴訟代理人 張慶宗 律師上二人共同複代理人 何孟育 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國95年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將下列建物遷讓返還予原告：①門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號（即台中市○區○○○段14924建號）建物（一層面積98.8平方公尺、一層增建面積47.08平方公尺《如附圖所示Ｆ部分地面層》、二層面積179.24平方公尺、二層增建面積43.86平方公尺《如附圖所示Ｆ部分二層》、騎樓面積45.46平方公尺，地下一層面積366.84平方公尺、附屬建物陽台面積24平方公尺、雨遮面積2.03平方公尺），及共同使用部分（即台中市○區○○○段14937建號，面積1,582.72平方公尺，權利範圍10,000分之2,344；含停車位編號B3：7號，權利範圍10,000分之125，B3：8號，權利範圍10,000分之115，B3：15號，權利範圍10,000分之125）；②門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號2樓（即台中市○區○○○段14926建號）建物（面積107.72平方公尺、附屬建物陽台面積13.45平方公尺、雨遮面積1.97平方公尺），及共同使用部分（即台中市○區○○○段14937建號，面積1,582.72平方公尺，權利範圍10,000分之608，含停車位編號B2：14號，權利範圍10,000分之125，B3：13號，權利範圍10,000分之62，B
3：14號，權利範圍10,000分之62）；③門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號（即台中市○區○○○段14925建號）建物（面積106.46平方公尺、附屬建物陽台面積5.56平方公尺、增建涼棚面積49.3平方公尺《如附圖所示Ｅ部分》），及共同使用部分（即台中市○區○○○段14937建號，面積1,582.72平方公尺，權利範圍10,000分之442；含停車位編號B2：13號，權利範圍10,000分之115）。
被告應自民國92年6月13日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新台幣貳拾壹萬捌仟陸佰貳拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰伍拾柒萬叁仟壹佰元或同額之中央政府建設公債86年度甲類第1、4期債票為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆佰柒拾壹萬玖仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本件訴訟繫屬中，原告公司之法定代理人變更為乙○○（有原告公司之變更登記表附卷可證），嗣乙○○並具狀聲明承受訴訟，核符民事訴訟法第175條、第176條之規定，應予准許。
貳、原告起訴主張：⑴被告丙○○分別於民國86年11月4日及88年11月8日提供台中市○區○○○段83之21地號土地及坐落其上同段14924至14936建號暨共同使用部分即同段14937建號計13戶房屋（含車位），與前於73年3月24日提供台中市○區○○段一小段5之2地號土地及坐落其上同段第730建號房屋，分別設定本金最高限額抵押權新台幣（下同）144,000,000元及14,000,000元（其中抵押金額14,000,000元部分，係於80年9月3日變更登記），作為向原告實際借款合計125,000,000元之擔保。⑵前開借款清償期於90年12月5日屆至，丙○○卻未依約清償，截至91年12月31日止，尚積欠原告借款本金125,000,000元及其利息、違約金，總計138,264,212元。原告為受清償，乃依民法第878條規定，與丙○○於92年3月6日達成協議，以作價清償方式，由丙○○將其所有前開設定抵押之房地作價125,000,000元償債予原告，並於92年6月12日辦畢所有權移轉登記，由原告取得上開抵押物之所有權。惟丙○○除交付部分房地外，迄未交付如主文第一項所示建物（下稱系爭建物）。且被告甲0000000000以與丙○○於88年5月5日、88年6月28日、90年12月17日簽訂之三份房屋租賃契約為由，主張其為系爭建物之承租人，並援用民法第425條「買賣不破租賃」規定而拒絕遷讓。⑶然丙○○曾於88年11月10日出具切結書與原告，表示其所提供包括系爭建物在內之抵押物目前未出租，嗣後如欲出租他人使用，需先以書面通知原告。惟丙○○卻對原告隱瞞前開88年5月5日及88年6月28日簽訂租約之情事，之後90年12月17日經公證之租約，亦未以書面通知原告，自不得以租約存在為由對抗原告。又88年8月16日丙○○向原告申貸125,000,000元時，所提之償債計畫為租金收入，惟上開88年5月5日租約內容卻為前七年免租金之約定，如丙○○於申貸前有將該份租約交付原告，則丙○○之行為與申貸約定不合，原告自不可能為本件之核貸。又被告所訂前揭三份租賃契約書，租期重疊，租金互異，其中88年5月5日之租約約定由承租人自行裝潢房屋，前七年免租金，第八年起每月租金四萬元；88年6月28日之租約約定每月租金150,000元；90年12月17日經公證之租約則約定由承租人自行裝潢房屋，前五年免租金。惟藍寶石牙醫診所在88年7月16日即已開始營業，當時報載「五星級牙科，耗資六千萬元裝潢設備很高級，面積350坪」。是藍寶石牙醫診所自88年7、8月間起，已裝潢完畢開始營業，何以於前開90年12月17日經公證之租約中，再次約定由承租人自行裝潢房屋？況且88年5月5日租約之租賃標的物包含台中市○○路○○○巷○○○號、102號2樓、106號，前七年為免租金；而88年6月28日租約之租賃標的物僅台中市○○路○○○巷○○○號，每月租金卻需150,000元，顯非合理。又88年5月5日之租約及90年12月17日經公證之租約，分別約定前七年及前五年免租金，既無租金約定，自非租賃。且被告雖辯稱其前開租約前七年或前五年租金係以2,000,000元押租金之孳息抵充租金，惟此與租約約定不符，且2,000,000元押租金之年息約30,000元許，平均月租金僅約2,500元，顯與系爭建物之合理租金無從比擬。⑷丙○○對原告之借款，自90年8月5日起即不再付息，且清償期於90年
12月5日到期，丙○○卻於清償期屆至後之90年12月17日與 呂佳霖 就系爭建物，重複為前開經公證之租約，顯然是為圖謀來日抵押物被強制執行拍賣時，援引民法買賣不破租賃原則對抗買受人。被告就系爭建物所訂租賃契約，係通謀虛偽行為而屬無效，其等不得藉此拒絕遷讓系爭建物。何況丙○○於91年11月11日囑託歐亞不動產鑑定股份有限公司就系爭建物進行估價鑑定時，猶明確指稱使用現況為自用及閒置，標的除一樓及二樓做為牙科使用（即自用）外，其餘樓層現況皆為空屋（即閒置），目前銷售中，是系爭建物當無租賃情事存在。⑸丙○○既已將系爭建物作價清償債務，並已將所有權移轉登記與原告完畢，原告自得依買賣之法律關對丙○○，及本於物上請求權之法律關係對無權占用系爭建物之呂佳霖請求遷讓系爭建物。又丙○○於92年6月12日將系爭建物所有權移轉登記與原告後，迄未交付系爭建物，呂佳霖則無權占用原告所有系爭建物，其等所為使原告受有相當於租金之損害，爰請求被告自92年6月13日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告218,625元（此金額係依財政部
91年2月6日台財稅字第0910450418號函所載「90年度房屋及土地一般租金標準表」核計所得）。並聲明：如主文第一項、第二項所示；願以中央政府建設公債86年度甲類第1、4期債票供擔保，請准宣告假執行。
參、被告抗辯：⑴民法第425條買賣不破租賃之規定，僅須系爭建物於92年6月12日所有權讓與原告之前，存在有效租約即已足，被告丙○○與甲0000000000僅須檢具事證證明確非通謀簽訂系爭租約，原告即不得請求被告遷讓系爭建物。依藍寶石牙醫診所88、89及90年度綜合所得稅執行業務所得收支報告表，其中88年度收支報告表係89年4月所申報，該年度總分類帳總表（製表日期89年4月12日）明確記載存出保證金2,007,000元，其中2,000,000元即系爭建物押租金，7,000元係欣中天然氣費用，在資產負債表亦明確記載存出保證金2,007,000元，89年度收支報告表總分類帳總表及資產負債表（製表日期90年3月29日）均記載存出保證金2,007,000元，90年度收支報告表總分類帳總表及資產負債表（製表日期91年5月29日）仍記載存出保證金2,007,000元，該三年度收支報告表均係本件訴訟之前即分別向中區國稅局南投縣分局及台中市分局申報，申報當時被告丙○○與其夫 王登福 財力甚為雄厚，絕無法預期92年3月6日會與原告簽訂貸款瘦身契約，顯見系爭租約絕無通謀虛訂或倒填日期之可能。⑵依藍寶石牙醫診所88年度3月至7月轉帳傳票所載，藍寶石牙醫診所係於88年5月3日支付押租金600,000元、88年5月31日支付押租金800,000元、88年6月9日支付押租金600,000元予丙○○，對照當時年輕醫師創業籌資不易並需支付鉅額裝潢及設備費用，採漸進式支付押租金方式，乃甚為吻合，當時丙○○及其夫王登福既無從預料爾後系爭建物可能轉讓他人，實無與呂佳霖事先通謀簽訂租約藉以防堵之必要。⑶依藍寶石牙醫診所88年8月至12月薪資明細表，醫務部有多名醫師聯合執業，係以業績多寡決定分紅額度，因申請當時係以呂佳霖為負責人，故其餘聯合執業醫師每月分紅係以薪資形式申報，每名醫師執行業務所得均不相同，係因每月業績不同所致，藍寶石牙醫診所既尚有其餘多名醫師聯合執業，丙○○絕無可能無償提供系爭建物給藍寶石牙醫診所使用。⑷依原告所提丙○○於88年間向原告申貸125,000,000元之全部文件，其中第4頁償還計畫明確記載：每月所得包括薪資收入、利息和投資牙醫大樓之租賃收入，加上霖園、佳家福建設公司股東分紅，計每月有逾百萬元之收益，用此償還本息。第19頁個人資料表記載：每月房租收入500,000元，第48頁、第49頁記載88年8月31日勘查時已有藍寶石牙醫診所招牌，顯見原告於核貸時，已明知丙○○對於藍寶石牙醫診所確有租賃收入，依民法第351條規定，不僅不得對丙○○主張買賣標的物權利瑕疵擔保責任，更遑論主張系爭租約係通謀簽訂。⑸證人即歐亞不動產鑑定股份有限公司台中地區副理 楊志忠 及原告徵信人員 盧自輝 ， 於鈞院 93年度重訴字第92號請求遷讓房屋事件審理時，已證明原告在125,000,000元貸款案徵信過程中，明知藍寶石牙醫診所在該址一、二樓及地下室營業，絕無可能未查證有無租約，原告臨訟主張係92年6月12日過戶後始知有租賃契約，顯違常情。丙○○確早於88年5月5日即與呂佳霖簽訂房屋租賃契約書，該租賃契約書於88年11月10日丙○○簽立抵押物未出租切結書前，即已交予原告相關承辦人員，此觀原告於起訴時竟可提出該租賃契約書，即可證明丙○○確有交付。雖前開切結書有載明丙○○所提供之抵押物目前未出租，惟該切結書係屬定型化條款，且丙○○在簽立前已交付88年5月5日之租約書，原告早已知悉該抵押物有出租，丙○○並無刻意隱瞞之情事，何況此部分係屬丙○○應否負出賣人權利瑕疵擔保責任之問題，與系爭租約是否出於通謀無涉。⑹丙○○於88年5月5日與呂佳霖簽訂租賃契約書後，藍寶石牙醫診所即進行裝潢，迄88年7月16日完成大體裝潢並申請醫療機構開業執照，於88年8月8日開始執業，該診所雖登記呂佳霖為負責人，惟實際係多名牙醫師聯合執業（包括 王建中 ），丙○○與王建中雖為母子，惟丙○○與其他多名牙醫師並無任何關係，豈可能無代價提供系爭建物予該牙醫診所營業？嗣丙○○在設定抵押時，應原告之要求，提供租賃契約書及開業執照予原告總行營業部，其後因呂佳霖向丙○○表示投入資金甚鉅，為防丙○○不再續租而蒙受重大損失，始要求丙○○會同公證，雙方乃於90年12月17日補訂租賃契約書並經公證。
丙○○於88年5月5日簽訂租賃契約時即收受押租金2,000,000元，雙方合意在租賃關係前七年以該2,000,000元所生孳息充作租金，第八年起須每月支付租金40,000元，90年12月17日補訂租約則約定前五年以該2,000,000元所生孳息充作租金，第6年（95年12月17日）起須每月支付租金40,000元，前後租約係屬連貫，所訂租約並無不合理之處。原告如認每月租金40,000元過低，大可聲請調整租金，而非主張系爭租約係屬通謀。⑺本件雖經兩造同意委請中華不動產鑑定中心股份有限公司於94年5月19日勘估鑑定系爭建物租金每月應為235,402元，惟此鑑定租金數額顯屬過高。蓋藍寶石牙醫診所並未使用系爭建物地下一樓，因該處嚴重漏水及積水，故隨時可返還原告，被告既無法又未使用該部分，鑑定租金時自應予以扣除，詎鑑定結果仍將地下一樓鑑定每月租金55,367元，顯非妥適。又系爭建物所臨公益路155巷前半段往公益路處係單向道，自中港路或公益路方向前來就診之患者均抱怨難以尋覓診所門牌號碼，本件鑑定時並未考慮交通往來不便之處，鑑定結果認系爭建物一樓及二樓每月租金總值為80,045元及79,990元，應屬過高。再藍寶石牙醫診所承租之初，系爭建物係裸屋（無地板）並無任何裝潢及隔間，甚至連水電管線等基本設備均無，均係承租人自行裝設及裝潢，鑑定人於履勘現場時即曾至三樓查看裸屋狀況，惟鑑定租金數額時竟漏未斟酌此影響租金之重要因素，實屬欠周。⑻本件依原告所提證據，實無法證明系爭租約係屬通謀。原告主張丙○○及其夫王登福並未提出租賃契約書及告知有租約，直至92年6月12日辦理過戶登記後，始提出90年12月17日之公證租約，原告係自斯時起始知系爭建物有租約等情，均與事實不符。何況原告是否知悉租約乃屬丙○○應否負擔買賣標的物權利瑕疵擔保責任之問題，與本案無涉。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、關於被告丙○○於88年11月8日提供含系爭建物在內之不動產設定最高限額抵押權予原告，作為向原告借款125,000,000元之擔保，嗣借款清償期屆至，丙○○未依約清償，積欠原告鉅額借款本息、違約金，原告為受清償，與丙○○於92年3月6日達成協議，以作價清償方式，由丙○○將前開設定抵押之不動產作價125,000,000元償債予原告，並於92年6月12日辦畢所有權移轉登記，由原告取得上開抵押物之所有權。又被告呂佳霖於88年7月16日申請得藍寶石牙醫診所開業執照，隨後在系爭建物執業至今等事實，為兩造所不爭執，復有債務清償暨移轉抵押物所有權契約書、系爭建物之建物登記謄本、醫療機構開業執照、藍寶石牙醫診所開業報導剪報資料在卷可憑，堪信為真實。則本件應予審究者，乃被告前揭買賣不破租賃之抗辯是否可採，亦即丙○○與呂佳霖間就系爭建物是否存在真實之租賃關係。
二、被告主張丙○○係投資系爭建物作為牙醫大樓，而以此大樓之租賃收入作為償還原告貸款資金來源之一，此為原告核貸過程中所明知，有系爭貸款案之諸多文件記載內容可資佐證。經查：本件125,000,000元貸款案之申貸、核貸文件中，申請貸款人丙○○於88年8月16日出具之貸款資金用途暨償還來源計劃書中記載「申請人經營行業：建築業。貸款用途：投資牙醫大樓資金配合款。償還計劃：每月所得包括薪資收入、利息和投資牙醫大樓之租賃收入，加上霖園、佳家福建設公司股東分紅等，計每月有逾百萬元之收益，用此償還本息。」；借款人個人資料表中記載「每月收支概況：房租收入500,000元」；88年8月31日不動產抵押標的物略圖中所附系爭建物照片已有顯示藍寶石牙醫診所招牌；徵信實勘報告沿用表中記載「客戶所投資興建之牙醫大樓，現已完工，１～２Ｆ、Ｂ１出租予該戶之子王建中所經營之藍寶石牙醫診所，每月租金收入約300,000元」；88年9月17日一般貸款不動產抵押標的物概況表使用狀況欄中記載「１、２樓為自用牙醫診所，餘閒置」；丙○○於88年11月10日出具之切結書中記載「所提供之抵押物目前未出租，嗣後如欲出租他人使用，需先以書面通知貴行（即原告）」。分析上開文件記載內容，可徵原告核貸過程中，應知悉系爭建物係供藍寶石牙醫診所營業使用，惟就該診所與丙○○之間係存在何等關係，則難謂明朗。其中固有提及丙○○「投資牙醫大樓之租賃收入」、「房租收入500,000元」、「出租予該戶之子王建中」等彰顯租賃情事之記載，惟亦有「自用牙醫診所」、「抵押物目前未出租」等否定租賃存在之記載，且其中丙○○出具前開系爭建物未出租切結書之日期為88年11月10日，係在被告主張租約始期即88年5月6日之後，若真存有租賃關係，即不應立據切結。又前開文件記載「每月租金收入約300,000元」，惟本件被告所主張之租金金額遠低於此（詳於後述），且承租人為丙○○之子王建中，亦非被告所主張之呂佳霖。又王建中與呂佳霖於87年10月17日至93年3月25日期間存有婚姻關係（有戶籍謄本在卷可憑），即丙○○、王建中、呂佳霖三人具有母、子、媳之親密關係，被告復自承藍寶石牙醫診所雖登記呂佳霖為負責人，惟實際係包括王建中在內之多名牙醫師聯合執業，參之藍寶石牙醫診所開業後未久之聯合晚報88年8月17日報導「標題：五星級牙科，收費很平民。內文：花六千萬元經費，打造一家牙醫健保診所，您相信嗎？台中市○○路最近新開一家牙醫診所，內部裝潢及設備，號稱有『五星級』水準，且強調把每一位上門的患者牙齒，猶如『藍寶石』般呵護，而由於其投資龐大、設備新穎，和台灣教學醫院牙科水準相較不相上下，其大手筆作法已引發牙醫界的好奇討論。診所負責人王建中花了六千萬元的經費，在台中精華路段創辦這家五星級的牙醫診所，已達不計血本的地步，他說，這樣的設備、服務，只是健保一般收費，沒有考慮回收，不為賺錢、也不是想要跟同行別苗頭，完全是基於回饋鄉里，兌現牙醫人員一個夢想罷了。有趣的是，也許其太『豪華』了，衛生局人員在作發照前審查時，還一度質疑不敢核照。」；及88年8月19日再報導「標題：人物側寫－王建中、呂佳霖打造藍寶石。內文：很多人會好奇，王建中年僅32歲，剛出道，卻能建構所謂牙科診所的夢幻組合，是如何辦到的？王建中說，他很幸運，主要是得自家人的奧援，有懂得建築的父親、搞電腦科技的姊姊，再加上同為牙醫的妻子呂佳霖作他的後盾，一步步實現其夢想」等內容，佐以前開「自用牙醫診所」記載，堪認原告於另案即本院93年度重訴字第92號請求遷讓房屋事件（該案係原告請求呂佳霖即 寶霖 醫療器材行遷讓系爭建物如本件主文第一項③所示部分，嗣經原告撤回該案起訴）93年3月8日審理時，其訴訟代理人所稱：「當初設定抵押權後，雖然系爭建物的確是藍寶石牙醫診所在使用，但是因為負責醫師為丙○○之兒子，呂佳霖為其媳婦，因此原告認為為丙○○一家人使用」等語，確有所據。又本件被告丙○○與呂佳霖間就系爭建物是否存在租賃關係，端視被告間有無訂立租約之真實合意，此等客觀事實及其法律效果，亦不會因原告當時片面之理解或認知而有所改變，一如被告答辯意旨所主張「原告是否知悉租約乃屬被告丙○○應否負擔買賣標的物權利瑕疵擔保責任之問題，與本案無涉」。故本件被告所主張之租賃關係是否屬實，應視其等所言之租賃經過、租約內容（租賃物價值、租金高低、給付方式、租期長短等）是否合於情理，及所提之證據是否可信。
三、被告丙○○曾於91年11月11日委託歐亞不動產鑑定股份有限公司就系爭建物進行估價鑑定，結果為：①門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號總價36,182,300元；②門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號2樓總價6,835,080元；③門牌號碼台中市○區○○路○○○巷○○○號總價7,156,500元（見本院93年度重訴字第92號卷附歐亞不動產鑑定股份有限公司鑑定報告書內之藍寶石各戶單價一覽表），以上三項合計達50,173,880元。又該鑑定報告亦載明「勘估標的周圍公共設施齊備，如經國大道、美術館、郵政總局、向上國中、中正國小等生活條件良好。勘估標的位住宅區內住宅，區域環境生活寧靜舒適，日常購物方便，生活機能完善。」（見該報告第5頁），是系爭建物價值高昂、條件良好，足以認定。
四、本件復經兩造同意委請中華不動產鑑定中心股份有限公司於94年5月19日就系爭建物勘估鑑定結果：系爭建物位於台中市○區○○○○○道，鄰近市民廣場、國立台灣美術館、向上國中、郵政大樓等地標性設施，區位條件尚佳。其道路動線以公益路155巷為主要聯外道路，外圍有向上路、美村路、英才路等市區○○○道○道路呈棋盤式建構，連接性佳，交通動線流暢。其基地條件坵塊完整，且面臨綠園道，區位條件佳。其區域環境○○○區○○○○道之住宅區段，廣大的園道可供休閒遊憩之用，直接提升了本區段的生活品質，又配合完善的生活必要設施即郵局、學校、美術館等均在生活可及範圍內，整體呈現高級住宅區之風貌。又區內土地已開發利用者，以興建連棟式建物與區分所有權建物並重，建物新舊間雜，營建密度頗高，整體呈現較新的市容景觀，土地朝向中、高強度利用模式。又系爭建物以台中市公車、台中客運為主要公共交通工具，交通網路以美村路、英才路為主軸，可藉由棋盤式的道路系統到達台中市各區域，公共交通便利性○○○區段○○○道周圍多已發展為高級住宅社區，而其商業活動則多聚集於美村路、英才路、向上路等主要幹道兩側，以民生服務業、金融服務業、零售業為主要特色，呈路線商業型態分佈。區域環境由於綠園道的關係，其高級住宅區段已日漸成熟，未來將依循現況持續發展，以供高級住宅使用，其發展呈上升趨勢，系爭建物之合理月租金為235,402元（地面層為80,045元、二層為79,990元、地下一層為55,367元、平面車位五位為15,000元、機械車位二位為5,000元）等情，有中華不動產鑑定中心股份有限公司出具之鑑價報告在卷可憑，且經本院於93年5月7日及94年5月19日二度履勘現場核實無誤。被告同意鑑價於前，復以前揭情詞抗辯鑑定租金數額過高云云，查本院於93年5月7日履勘現場時即已勘明系爭建物地下室部分為大型會議室，被告呂佳霖並自陳系爭建物地下室及一、二樓建物為呂佳霖使用；又於94年5月19日本院會同兩造及鑑價人員至現場勘明鑑價標的物範圍時，被告亦同意鑑價範圍如原告94年3月2日民事陳報狀所載標的（即系爭建物，詳細內容如主文第一項所示）。今被告復爭系爭建物地下室部分呂佳霖並未使用，鑑定租金應扣除該部分云云，顯無可採。又系爭建物交通便利性尚佳，就此鑑價報告已詳析其理由，而單行道亦屬今日○○○區○○○道路型態，被告僅以系爭建物臨單行道為由，辯稱交通往來不便云云，尚屬無據。又關於被告所辯鑑定報告未慮及系爭建物係承租人自行裝潢一節，查各行各業對營業處所裝潢設備之規劃需求不同，業者承租建物營業，係為自身利益需求打造裝潢內部環境，對出租人或下一承租者而言，此等添附之裝潢設備未必有用，於重新裝潢時甚而須斥資拆除舊有設備。況系爭建物目前內部裝潢設備係針對牙醫診所量身訂作，此等特殊性設施對其他行業而言根本無從利用。又本院於94年5月19日會同兩造及鑑價人員至現場履勘時，亦有諭知以「裸屋、未隔間、未裝潢」之狀態就標的物為鑑價，此有勘驗筆錄在卷可憑，是被告此部分所辯亦不足取。鑑價報告認定系爭建物之合理月租金為235,402元，應屬正確，此對照前段所述系爭建物之高昂價值益明。
五、被告據以證明其等就系爭建物存在租賃關係之房屋租賃契約書有二：①訂於88年5月5日之房屋租賃契約書，其中第二條約定租期自88年5月6日至108年5月5日，第三條約定「⒈押金及租金：甲方（丙○○）交付粗胚屋，乙方（呂佳霖）支付押金2,000,000元整予甲方，乙方並負責自行裝潢（修）房屋，於租約到期時，甲方以現金支付，無息返還押金予乙方。⒉租金交付方法：租金自第八年起，每月以現金支付40,000元整予甲方。」；②訂於90年12月17日並經本院公證之房屋租賃契約書，其中第二條約定租期自90年12月17日至110年12月16日，第三條約定「押金及租金：乙方自行負責裝潢房屋，並支付押金2,000,000元整予甲方，於乙方交還房屋時，甲方以現金支付，無息返還予乙方。租金支付方法：租金自第六年起（即95年12月）每月17日以現金支付40,000元整。」。核前開租約內容，均未約定租期前段數年期間承租人之支付租金義務，顯與一般租賃契約約定承租人於租期內平均分期支付租金之習慣不符。被告雖辯稱於租期前數年係以2,000,000元押租金所生孳息充作租金云云，惟查，88年、90年間國內金融行庫二年期定存利率平均值各約為5.4%、2.95%（見卷附國內四家行庫歷年定存利率網頁資料），則2,000,000元年息各為108,000元、59,000元，月息各為9,000元、4,917元，此等金額與前述系爭建物之合理月租金235,402元相差極為懸殊，被告所辯顯悖情理。又即便以被告約定之租期後段正常支付月租之金額40,000元衡之，仍遠低於系爭建物合理之月租水準。被告丙○○投入鉅資興建之系爭建物大樓，地段良好、價值高昂，若真有意出租以營利，豈有可能以此賤價長期（20年）出租系爭建物？此等小額租金收入，又何足以供丙○○繳償鉅額貸款本息？再被告稱藍寶石牙醫診所實際上是由多名醫師聯合執業，丙○○絕無可能無償提供系爭建物給藍寶石牙醫診所使用云云。若然，則丙○○更應以合理之租賃條件出租系爭建物，否則，以上述顯不相當之低價長期出租，無異平白輸送龐大利益予他人。又前開自88年5月6日至108年5月5日及自90年12月17日至110年12月16日之二份房屋租賃契約書，租賃期間起、迄日均不相同，按月收租40,000元之時點亦不相同（前者自95年5月間起，後者自95年12月間起），被告就同一租賃關係，何以訂立二份內容不同之房屋租賃契約書？此亦有違常理。被告雖提出藍寶石牙醫診所相關年度財務報表，以其中有支出保證金2,000,000元之記載，而主張就系爭建物被告間確有租賃契約存在云云，惟核該等財務報表，僅為行政管理或核課稅捐之依據，尚不足以證明被告間就系爭建物確有租賃關係存在。綜上各情研判，被告丙○○與呂佳霖就系爭建物應係通謀虛偽簽訂房屋租賃契約，其等主張買賣不破租賃，並無可採。
六、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效，對抗善意第三人，民法第87條定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第767條前段、第348條亦有明定。復按對於物有事實上管領之力者為占有人；又質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。即出租人等係經由承租人等維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。被告呂佳霖目前直接占有系爭建物，而被告丙○○原為系爭建物所有權人，其因積欠原告借款本息，而以作價清償方式出賣系爭建物予原告，原告並於92年6月12日取得系爭建物所有權，此為兩造所不爭執。又如前述，被告丙○○與呂佳霖通謀虛偽簽訂系爭建物之房屋租賃契約，應屬無效，故對原告而言，直接占有人即被告呂佳霖自92年6月12日起即屬無權占有系爭建物，藉詞租約存在之間接占有人即被告丙○○依法亦負交付系爭建物之義務，從而，原告依前揭法律規定請求被告遷讓返還系爭建物，即屬有據，應予准許。
七、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告丙○○與人通謀虛偽簽立租賃契約於前，未盡出賣人交付義務於後，其已非所有權人，仍藉詞租約存在而間接占有系爭建物，被告呂佳霖則無權占有原告所有系爭建物，其等所為致原告無法就系爭建物為使用收益而受有損害，參諸前開規定及判例意旨，被告二人自應將所受相當於租金之利益返還予原告。原告係於92年6月12日取得系爭建物所有權，又系爭建物之合理月租金為235,402元，是原告請求被告應自92年6月13日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告218,625元（尚低於前開合理租金），即屬正當，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國95年3月24日
民事第二庭審判長法官許冰芬
法官呂明坤法官蔡建興上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年3月24日
書記官