臺灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第4108號
原 告 丁○○
訴訟代理人 林春華 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間返還押金等事件，本院於中華民國98年3月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾萬元，及自民國九十六年八月八日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將如附表編號一至五所示本票六紙、編號六所示之支票一
紙返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用叁仟貳佰元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以主文第一項所示金額為原告
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國95年8月1日向被告承租門牌號碼高雄市○○○
路192、194及196號之房屋（下稱系爭房屋）作為診所使
用，並約定租期自95年8月1日起至97年7月31日止共計2
年，每月租金為新臺幣（下同）12萬元，而原告除交付押租
金30萬元予被告外，復另行簽發面額均為12萬元之支票數紙
予被告預作為租金之支付，同時又簽發如附表編號6所示票
面金額50萬元之本票1紙（下稱系爭本票）予被告作為押金
不足賠償原告依租賃契約所應負賠償責任時之擔保。雙方復
約定於租約提前解約或終止時，被告應無條件返還押金30萬
元、系爭契約解約後尚未屆期之租金支票以及系爭本票。
㈡、而依兩造間之租約（下稱系爭租約）約定，原告僅需於3個
月前提前通知被告即得終止系爭租約，被告並應無條件返還
系爭支票、本票以及押金。嗣原告因診所營運不善，無意繼
續承租系爭房屋，遂依上揭契約約定於96年4月30日寄發存
證信函通知被告將於96年7月31日提前終止契約，因被告出
國之故，遂委託訴外人即被告之子甲○○代理被告本人於96
年7月31日前往系爭房屋辦理點交，而經甲○○當場確認系
爭房屋業已回復原狀無誤後，雙方除簽立點交切結書外，被
告之代理人甲○○復同意於96年8月7日前返還系爭本票、
押金30萬元以及自96年8月1日起至原訂租期屆滿時為止預
先交付作為預付租金如附表編號1至5所示支票5紙（下稱
系爭支票），以免除原告關於系爭租約之責任。惟於96年8
月7日約定應返還系爭支票、本票及押金之期限屆至後，經
原告屢次催討，被告竟以甲○○並未獲其委託、授權為由，
拒絕返還押金、系爭支票及本票。惟甲○○既為被告之子，
且於系爭租約簽訂時、承租期間亦均多次代表被告處理租賃
事宜，復以被告名義代理被告出面受理點交，顯見甲○○係
經由被告委託授權系爭房屋點交事宜，被告自應受同意書、
點交切結書之拘束，依約返還系爭本票、支票及押金；又縱
甲○○未獲被告委託授權而逕自簽訂同意書、點交切結書並
同意返還系爭支票、本票及押金，然被告既有前揭表現代理
之行為，被告本人自仍應依表現代理之規定負責。
㈢、其次，系爭房屋之裝潢、管線、招牌以及6樓美容中心均係
由前手承租人長春診所之負責人 黃明湧 醫師所設置，原告於
承租系爭房屋之際，均係沿用前手之裝潢、管線及招牌，並
未另行變動，且亦未曾使用5樓之美容中心。又原告於承租
期間，雖與訴外人戊○○合夥經營診所，但並非將系爭房屋
轉租予戊○○。是以，被告辯稱原告未回復系爭房屋之原狀
以及原告將系爭房屋轉租等情，均非屬實。
㈣、為此，爰依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告返還押金
，另依不當得利及同意書之法律關係，請求被告返還系爭支
票及本票。並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：
㈠、原告於系爭契約租期屆滿前，未經被告同意即逕自提前終止
租約，自已違約；且原告於承租系爭房屋時，復將系爭房屋
之2樓及6樓分別轉租、借予戊○○以及「Easyso」美容服
務中心使用，亦有違系爭契約第2條規定不得轉租、借予他
人使用或與他人共用之約定。是以，依兩造間系爭租約約定
，被告自得沒收押金30萬元。
㈡、另原告於返還系爭房屋之際，並未將架設於系爭房屋之招牌
、空調管線及裝潢回復原狀，致被告受有支出約87萬1千元
回復原狀費用之損害，自應由原告負損害賠償責任，則於原
告未為賠償之前，被告自得拒絕返還系爭支票及本票。
㈢、至原告雖於96年4月30日寄發存證信函通知被告將於96年7
月31日提前解約，並由甲○○前往與原告辦理點交系爭房屋
，然被告從未委託授權甲○○代理前往辦理點交。因之，被
告自不受甲○○所簽訂之同意書、點交切結書拘束。是以，
原告自不得據上揭同意書、點交切結書請求被告返還系爭支
票、本票及押金。
三、兩造不爭執事項：
下列各情為兩造所不爭執，堪信為真實：
㈠、兩造於95年8月1日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭
房屋作為醫療用途使用，約定租期自95年8月1日起至97年
7月31日止共計2年，每月租金為12萬元，而原告除交付押
租金30萬元予被告外，復另行簽發支票數紙予被告預作為租
金之支付，以及簽發系爭本票予被告作為押金不足時之擔保
，此有系爭租約、支票及本票影本在卷可稽（見本院卷第6
至26頁）。
㈡、於95年8月1日前，系爭房屋係由訴外人黃明湧向被告承租
開設「常春診所」使用。
㈢、原告於96年4月30日寄發存證信函通知被告將於96年7月31
日提前終止契約。嗣於96年7月31日原告將系爭房屋交還予
被告之子甲○○，並由甲○○以被告本人之名義代理簽署點
交切結書、同意書，允諾於96年8月7日返還系爭支票、本
票及押金予原告，有卷附存證信函、點交切結書及同意書影
本在卷可稽（見本院卷第27、30、31頁）。
四、原告主張系爭契約業經合法終止，被告並應返還押金30萬元
、系爭支票及本票等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置
辯。因之，本院所應審酌者，厥為：㈠原告提前終止系爭租
約，是否有違系爭租約之約定，而應負違約之責。㈡於系爭
租約存續期間內，原告是否有違法轉租之事實。㈢原告於返
還系爭房屋時，是否未將系爭房屋回復原狀，而應就被告支
出之修繕費用負損害賠償責任。㈣原告若應負上揭違約、損
害賠償責任，則是否業因被告委由甲○○簽署同意書、切結
書，而合意免除原告依系爭租約所應負之責。茲說明如下：
㈠、原告主張於系爭租約租期尚未屆滿前，業依系爭租約第9條
之約定，於96年4月30日寄發存證信函通知被告將於96年7
月31日提前終止系爭租約一節，業據提出存證信函影本為證
（見本院卷第28頁）。至被告雖以：原告提前終止契約並未
經其同意，應屬違約，依系爭租約第3條之約定自無須返還
押金予原告等語置辯。然查，參以系爭租約第9條約定：「
租期內，甲方（即被告）有法定原因，欲終止租約或乙方（
即原告）欲提前終止租約時，均應於三個月前通知對方」等
語，即知於系爭租約租期存續中，縱於租期尚未屆滿前，惟
承租人即原告若已先期對被告為終止租約之意思表示，則自
得合法終止租約，此情核與證人即原告診所員工己○○證述
：「簽訂租約時我也在場...當時簽訂租約時，陳醫師（即
原告）有表示若中途解約要如何處理，被告乙○○說前三個
月通知就可以終止租約..」等語相符（見本院98年3月4
日言詞辯論筆錄）。至系爭租約第3條雖約定：「乙方所提
供擔保金台幣30萬元整，於乙方違約或提前解約或積欠共達
2個月租金，視同違約終止租約時，任憑甲方沒收處分，且
擔保金亦不得抵用房租」等語，然綜觀該約定條款之文義可
知，需以原告提前終止租約時業已違反系爭契約約定之情形
，被告始得沒收押金，而依前述，原告既已依系爭租約第9
條之約定提前於3個月通知被告終止契約，則自無所謂違約
終止租約之情；再者，終止權之行使，係屬單方法律行為，
僅需符合終止權之要件並經對他方為終止之意思表示，即足
發生終止之效力，本無庸經他方同意為必要。是以，被告辯
稱：原告終止租約未經被告同意，故得依系爭租約第3條之
約定沒收租約云云，顯屬誤會，而不可採。
㈡、次觀系爭租約第2條約定：「承租人非經出租人書面同意，
不得將租賃物之全部或一部份轉租，或借於他人使用，或於
他人共用。否則扣押押金，並沒收押金。」等語，衡之上揭
契約條款係將「借用、共用」等情形與「轉租」並列，顯見
承租人若將系爭房屋供自己以外之他人使用時，若已達到類
似於「轉租」之程度，亦即係指未經出租人同意，而將系爭
房屋提供他人做獨立、自主使用之情形，即屬該條款所謂「
借用、共用」之情形，而為系爭契約所禁止。經查，被告辯
稱：原告於系爭租約存續期間內曾將系爭房屋2樓及6樓分
別轉租或借予於戊○○及「Easyso」美容服務中心使用，顯
已違反系爭租約不得轉租、借予他人使用之約定等語，業據
提出系爭房屋照片、戊○○名片等件為證（見本院卷第120
至125頁）。而觀之上揭照片所示，系爭房屋6樓雖設有「
Easyso」美容服務中心之標示，然此尚不足以直接證明原告
有何轉租或借用他人之情，況參以證人即受雇於系爭房屋前
承租人黃明湧之裝潢工人丙○○亦證述：系爭房屋6樓之美
容中心係由黃明湧僱請其施作，並非由原告所施作等語明確
，核與證人戊○○證述：美容中心是上一任醫師所經營等語
，大致相符（均見本院97年11月19日言詞辯論期日筆錄）。
因之，足徵系爭房屋6樓縱設有美容中心，惟亦非係由原告
所設置使用，更遑論有何轉租或借予他人使用之情形。從而
，被告辯稱系爭房屋6樓之美容中心係由原告轉租予他人設
置使用等語，顯非事實；其次，就被告辯稱：原告將系爭房
屋違法轉租或借予證人戊○○使用之事實部分，依證人戊○
○於本院審理中證述：「曾與原告談合作計畫，準備於系爭
房屋與原告合夥經營診所，但後來並沒有在那裡執業，只有
在那裡會診過。」等語（見上揭言詞辯論期日筆錄），然觀
之上揭戊○○以自己名義印製之名片所揭地址，既係位於系
爭房屋設址處，顯見戊○○係以自己名義於系爭房屋從事醫
療相關行為之事實。而再核之證人戊○○證述：「會診的營
業收入原告全部都給我，會診收入有時我收，有時原告收，
因為我是做針灸治療，所以都是當場向病患收受現金」等語
，益徵證人戊○○係以自己名義獨立從事醫療工作、並向病
患收取醫療費用，並非單純受僱於原告依指示從事醫療行為
，無從認定戊○○係基於原告之占有輔助人地位而使用系爭
房屋之事實。從而，被告辯稱：原告於租賃期間內將系爭房
屋借予戊○○使用，業已違反系爭租約第2條之約定等語，
尚非無據，應屬可採。
㈢、再按依兩造間系爭契約第4條約定：「乙方就租賃物，為使
用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，應在安全及合法施工
，其費用由乙方自理。租期屆滿或中途終止租約時，應恢復
租賃物之原狀，不得要求甲方補償。」準此，原告於返還系
爭房屋時，固有回復系爭房屋原狀之義務，惟此所謂「回復
原狀」之意，應指原告應將系爭房屋回復至承租之初，被告
移轉系爭房屋之占有予原告時之狀況而言。是以，本件被告
雖以：系爭房屋返還時，原告並未將系爭房屋回復原狀，致
其需支出修繕費用而受有損害，並進而拒絕返還系爭支票、
本票以及押金等語置辯，固據其提出系爭房屋返還時所攝照
片、估價單等件影本為證（見本院卷第128至156頁、第
168至173頁），然為原告所否認，並主張於承租系爭房屋
時，均係沿用前手之室內裝潢、管線設計，並未另行變動裝
潢等語。經查，參以證人即丙○○證述：「（問：是否曾於
系爭房屋施作裝潢工程？）有，是黃明湧醫師請我施作的，
大約是在三、四年前左右，後來沒有人再請我到那邊裝潢過
。」、「（問：施作內容為何？）是從事1至4樓的樓層進
行隔間、土水工程...照片內的美容中心是我打掉做的沒錯
，是黃明湧叫我做的，卷內大部分照片大都是我當時施作的
」等語（見本院97年11月19日言詞辯論筆錄）。即知系爭房
屋之裝潢、管線設計均係由系爭房屋之前承租人黃明湧所設
置，而與原告無涉。其次，被告復未能證明移轉系爭房屋之
占有予原告時之狀況與原告返還系爭房屋時之現況有何不符
。是以，被告辯稱：原告未將系爭房屋回復原狀等語，自不
可採；至被告雖另以：原告係承受前手黃明湧之租賃關係，
自應將系爭房屋變更至黃明湧承租前之狀況云云，並提出原
告與黃明湧間簽訂之讓渡書、承諾書等件影本為證（見本院
卷第126至127頁）。然參以前揭讓渡書、承諾書所載內容
，分別係原告與前承租人黃明湧間針對診所本身之營業設備
、生財器具所為之約定，而與系爭房屋之承租事項無涉，且
該承諾書亦係載明讓渡前之一切債務由黃明湧負責等語明確
，則被告是否得據此請求原告就前承租人黃明湧就系爭房屋
未回復原狀之事實負賠償之責，顯有疑義；況且，再觀之兩
造間系爭契約所載內容，無論就租期、租賃期間、租金以及
押金之交付等租賃條件，除均係由兩造間再行簽訂者外，復
均未載明原告亦應同時承受前手黃明湧與被告間租賃契約之
承租人地位及相關契約責任。是以，縱認系爭房屋之前承租
人黃明湧確未將系爭房屋回復原狀，而應對被告負損害賠償
責任，惟此仍與原告無涉，原告對於被告與前承租人黃明湧
間之租賃關係所生權義，自亦無庸負責。從而，被告上揭所
辯，亦不足採。
㈣、原告另主張於系爭房屋返還之際，被告業已委託授權其子甲
○○代理前往辦理點交，並同意返還押金、系爭支票及本票
，以免除兩造間之相關契約責任等情，業據提出同意書、點
交切結書等件影本為證（見本院卷第30、31頁）。至被告雖
否認上情，並辯稱：未曾授權、委託甲○○前往處理點交事
宜云云。然查，依證人即原告員工己○○證述：「（問：承
租期間若涉及租賃相關問題，均由何人出面處理？）都是林
政憲醫師（即被告之夫）、乙○○兩人」、「（問：甲○○
是否曾代表被告出面處理系爭租賃事宜？）有看過他來診所
，忘記是帶他母親或父親來診所，他到診所來是陪同他母親
或父親巡視房屋」、「租賃期間漏水，房子有問題，都是由
原告打電話給林醫師，林醫師再聯絡他太太處理」等語，顯
見被告於系爭租約存續期間確曾有委託其夫婿 林政憲 、兒子
甲○○協同處理系爭租賃相關事宜之事實。再者，參以證人
己○○復證述：「（問：租約終止、點交時有何人在場？）
林醫師、房屋仲介以及甲○○，該名房屋仲介當時催著我們
交出鑰匙，說他們要把房子再出租出去」、「（問：當時甲
○○及林醫師怎麼表示他們的身分？）我們有問他為何房東
沒到場，他說房東人在國外，委託他們來點交房子」等語明
確（見本院98年3月4日言詞辯論期日筆錄），核與被告陳
稱：其於點交時人在國外無法回國一節，亦大致相符；甚者
，參以迄至原告提起本件訴訟時，被告亦仍委託甲○○就系
爭事件於訴訟中擔任代理人進行訴訟一節可知，若甲○○確
係未曾獲被告委託、授權系爭房屋租賃相關事宜，並逕自於
點交之際同意返還系爭支票、本票及押金，並拋棄契約權利
而致被告受有損害，則衡情被告於收受本件訴狀之送達時，
理應已知悉上情，並於訴訟程序中即時提出異議，然被告卻
於本件訴訟程序中仍繼續委由甲○○擔任訴訟代理人出面處
理系爭租賃事宜，迄至原告於訴訟中再次主張被告應就甲○
○簽訂之同意書、點交切結書所載內容負授權人責任時，被
告始提出上揭抗辯並否認曾委託、授權甲○○之情，凡此，
均與常情有違。是以，益徵被告前揭所辯，實不可採。從而
，原告主張上揭點交切結書、同意書係經由被告委託、授權
甲○○簽訂，並業已同意免除兩造關於系爭契約應負之責等
語，應屬可採。
五、綜上所述，系爭租約既經原告合法提前終止，且前手承租人
黃明湧就系爭房屋未回復原狀之損害賠償責任亦與原告無涉
，而被告復未能證明原告於返還系爭房屋之際有何與承租時
之現況不符，則被告以原告未經合法終止系爭契約、未回復
原狀為由，拒絕返還系爭押金、支票及本票等情，自屬無據
；又原告於系爭租約存續期間內，將系爭房屋部份供第三人
戊○○使用，雖有違系爭租約第2條不得將租賃物借予他人
使用之約定，然於系爭租約終止、點交之際，被告既已同意
返還系爭支票、本票及押金，顯已有免除原告違約出借系爭
房屋所應負之契約責任之意。是以，被告自不得嗣後再據此
憑以拒絕返還系爭押金。從而，系爭租約既經合法終止，則
被告受有未屆期系爭支票之利益，顯無法律上原因，自應依
不當得利之規定返還，而依兩造間點交切結書、同意書之法
律關係，被告既應於96年8月7日前返還系爭本票、支票以
及押金30萬元，而被告迄至本件訴訟提起時止，均尚未依約
返還，則原告依據同意書之法律關係請求被告返還系爭本票
、支票、押金30萬元，及該押金30萬元部份自96年8月8日
起至清償日止按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，
應予准許；至關於被告所應返還押金30萬元之遲延利息部份
，其中原告請求被告應給付自96年7月31日起至96年8月7
日止，按年息百分之5計算之遲延利息部份，則屬無據，不
應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，均
與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔
保，得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條；本件訴訟費用額
為裁判費，金額確定為如主文所示。
中 華 民 國 98 年 3 月 25 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官鄭子文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官林國龍
中 華 民 國 98 年 3 月 25 日
附表：
┌──┬────┬───┬─────┬─────┬─────┬─────┐
│編號│票據種類│發票人│發票日│到期日│票面金額│票據號碼│
││││（年月日）│（年月日）│（新臺幣）││
├──┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│1│支票│丁○○│96.8.1│─│120,000│AN0000000│
├──┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│2│同上│同上│96.9.1│─│120,000│AN0000000│
├──┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│3│同上│同上│96.10.1│─│120,000│AN0000000│
├──┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│4│同上│同上│96.11.1│─│120,000│AN0000000│
├──┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│5│同上│同上│96.12.1│─│120,000│AN0000000│
├──┼────┼───┼─────┼─────┼─────┼─────┤
│6│本票│同上│95.5.20│100.1.1│500,000│N0000000│
└──┴────┴───┴─────┴─────┴─────┴─────┘