裁判字號：臺灣屏東地方法院108年訴字第130號民事判決
裁判日期：民國109年05月29日
裁判案由：分割共有物
臺灣屏東地方法院民事判決108年度訴字第130號原告 范盛楠 被告 潘河
楊 潘玉蘭 上列一人訴訟代理人 林素眞 被告 簡金匣 （即 潘慶長 之承受訴訟人）
潘英岸 潘明淡 潘桂宗 潘桂海 潘桂文 上列三人訴訟代理人 潘金鋯 被告 楊育傑
潘文啓 上列一人訴訟代理人 潘金龍 被告 潘秀米
陳美旭 李秀蕊 （兼 潘儷方 、 潘美嘉 、 潘湘穎 之承當訴訟人)兼上列一人訴訟代理人 吳振欽 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國109年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地，依如附圖及附表二所示之方法分割。
前項分割結果，兩造應互相補償如附表三所示之金額。
訴訟費用由兩造按原應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件原告起訴請求判決分割坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），原將共有人 潘晉宏 列為共同被告，嗣潘晉宏於系爭土地之所有權應有部分全數移轉登記予原告，有土地登記謄本、異動索引附卷可稽（見本院卷一第37至47頁、卷二第297至340頁）。原告撤回對潘晉宏之起訴（見本院卷二第425頁），合於民事訴訟法第262條第1項規定，該部分之訴即不在本件審斷之列。
二、本件訴訟繫屬中，被告潘慶長於民國108年8月20日死亡，其所遺系爭土地所有權應有部分由其繼承人簡金匣辦畢繼承登記，有戶籍資料、土地登記謄本、異動索引附卷可稽（見本院卷一第37至47頁、卷二第135至139、297至340頁）。原告具狀聲明由簡金匣承受訴訟（見本院卷二第145、20
5頁），合於民事訴訟法第175條第1、2項規定，應予准許。
三、本件訴訟繫屬中，被告潘儷方、潘美嘉、潘湘穎於系爭土地之所有權應有部分均移轉登記予被告李秀蕊，被告潘河於系爭土地之所有權應有部分移轉登記予第三人 潘雀琴 ，有土地登記謄本、異動索引附卷可稽（見本院卷一第37至47頁、卷二第297至340頁）。被告李秀蕊聲請承當訴訟，經原告與潘儷方、潘美嘉、潘湘穎同意（見本院卷一第199至201、
225至227、360-1至360-3頁），合於民事訴訟法第254條第2項前段規定，應予准許。而潘雀琴經本院書面通知後，未聲請承當訴訟，依民事訴訟法第254條第1項規定，上開訴訟標的法律關係之移轉於本件訴訟無影響，本件仍應將潘河列為被告。
四、被告簡金匣於系爭土地之所有權應有部分，前為第三人日盛國際租賃股份有限公司設定抵押權，原告已對上開抵押權人告知訴訟，有土地登記謄本、本院送達回證附卷可稽（見本院卷一第23至27、37至47、116-3頁）。上開抵押權人未參加訴訟，依民法第824條之1第2項第3款規定，於系爭土地分割後，其抵押權即移存於被告簡金匣所分得之土地。
五、被告陳美旭未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
六、系爭土地上門牌號碼屏東縣○○鄉○○巷00號房屋，其房屋稅納稅義務人為訴外人 潘玉華 ，有房屋稅課稅明細表附卷可稽（見本院卷二第115頁），本件訴訟之結果於潘玉華有法律上利害關係，本院將訴訟事件及進行程度通知潘玉華（見本院卷二第115、189、379、407頁），其未合法參加訴訟，依民事訴訟法第67條之1第1、3項、第67條規定，視為潘玉華於得行參加時已參加於本件訴訟，而準用同法第63條之規定，附此敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示。系爭土地依使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割之方法迄不能協議決定，原告得依民法第823條第1項及第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地。關於系爭土地之分割方法，原告同意依如附圖及附表二所示之方案為分割，共有人未能按其應有部分受分配者，則依鑑價結果即每平方公尺新台幣（下同）9,
900元作為互相補償之基準等語，並聲明：兩造共有系爭土地准予分割。
二、㈠被告潘河、楊潘玉蘭、簡金匣、潘英岸、楊育傑、潘文啓
、潘秀米、李秀蕊、吳振欽均陳稱：同意依如附圖及附表二所示之方案分割系爭土地，對以每平方公尺9,900元作為共有人間互相補償之基準無意見等語。
㈡被告潘明淡陳稱：同意將如附圖所示編號328⑹部分分配
予伊，惟不同意就編號328部分維持共有，對以每平方公尺9,900元作為共有人間互相補償之基準無意見等語。
㈢被告潘桂宗陳稱：同意將如附圖所示編號328⑺部分分配
予伊，惟該部分西側空地為伊房屋之前埕，不應開設為道路，而應分配予伊；又以每平方公尺9,900元作為共有人間互相補償之基準，容屬過低，於伊不利等語。
㈣被告潘桂海、潘桂文陳稱：同意將如附圖所示編號328⑴
部分分配予伊等維持共有，惟不同意就編號328部分維持共有，對以每平方公尺9,900元作為共有人間互相補償之基準無意見等語。
㈤被告陳美旭未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限者，不在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第2、3、4項分別定有明文。本件系爭土地為兩造共有之鄉村區乙種建築用地，應有部分如附表一所示，依土地之使用目的，並無不能分割之情形，各共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割方法迄不能協議決定等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷二第297至305頁），則原告訴請裁判分割系爭土地，於法並無不合，應予准許。
四、㈠按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，按共有物
之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，公平決之，且不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地由東往西依序為：
①空地，其南側臨路處設有尼龍網圍籬，為被告潘桂海、
潘桂文共同管理；②磚造蓋瓦平房（門牌號碼屏東縣○○鄉○○巷00號），
其屋瓦多有破損，由潘晉宏作為倉庫使用；③碎石及水泥通道；④磚造蓋瓦平房（門牌號碼同巷33號），由潘晉宏開設「
老厝食堂」；⑤鐵皮棚，南側設有鐵門；⑥磚造蓋瓦鐵皮平房（門牌號碼同巷31號）；⑦磚造蓋瓦鐵皮二層樓房（門牌號碼同巷29號）；
上開⑤、⑥、⑦建物均由潘玉華管理使用，又⑥、⑦建物間有增建之浴廁，其面積計入⑦建物；⑧磚造蓋瓦平房（門牌號碼同巷25號），其屋前（南側）
增建鐵皮棚，屋後（北側）另有一磚造平房之廢墟，前由潘慶長居住使用；⑨磚造蓋鐵皮平房（門牌號碼同巷23號），屋前有水泥空
地，由被告潘明淡居住使用；⑩磚造蓋瓦平房（門牌號碼同巷21號），屋前（西側）有
水泥空地，北側有一磚造蓋瓦棚，由被告潘桂宗居住使用；⑪磚造蓋瓦及鐵皮三合院（門牌號碼同巷19號），由被告
潘秀米居住使用；⑫鐵皮屋（門牌號碼同巷17號），由被告潘河居住使用。⒉系爭土地之南側為和成巷（路面鋪設柏油，路寬含二側
加蓋排水溝共5.15公尺），其餘為空地；又系爭土地位於國立屏東科技大學屏技學舍之西南方，距離屏東科技大學大門約800公尺，附近多為民宅。
上開事實，有地籍圖資網路便民服務系統列印資料、照片附卷可稽（見本院卷一第49至61、207至223頁），並經本院會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第19
5至196-1、231頁），堪認為真實。㈡⒈關於系爭土地之分割方法，本院斟酌如附圖及附表二所
示之方案，各共有人受分配之土地位置與前揭土地使用情形大致脗合，土地形狀均屬方整，且均得利用編號32
8部分與公路通聯，對外交通並無不便。又編號328部分，於東西向部分加計其南側現況為道路部分之土地後，共寬6公尺，於南北向部分寬度亦為6公尺，且因單向出口而設置汽車迴車道，即符合建築技術規則建築設計施工編第2條第1項第3款、第3條之1第1項規定，使其餘各編號土地均得作為建築基地使用，則編號32
8部分作為通路使用，由受土地分配之共有人繼續維持共有，乃出於遵循建築法規及謀求交通便利之必要，而符於共有人之利益，亦即合於民法第824條第4項規定。再編號328⑷部分上有他人之建物（即上開四㈠⒈⑤、⑥、⑦建物），並無共有人願受分配，則將編號328⑷部分以原物分配於共有人，顯有困難，即應依民法第
824條第2項第2款規定，將該部分土地予以變價，由拍定人取得土地，並由兩造按應有部分比例分配價金，始能發揮土地之經濟效用，以期能地盡其利。再者，本院將如附圖及附表二所示之分割方案送達兩造表示意見，除被告潘明淡、潘桂宗、潘桂海、潘桂文外，其餘當事人均無異議；此外，各共有人受分配之土地面積與其應有部分折算面積不符者，已以金錢互相補償（詳下述），則系爭土地依上開方案分割，堪稱公平適當，爰據此分割系爭土地如主文第一項所示。
⒉至於被告潘明淡、潘桂海、潘桂文主張不應就如附圖所
示編號328部分維持共有一節，惟編號328部分作為通路，乃出於遵循建築法規及謀求交通便利之必要，有如前述，自無從將其割裂分配予各共有人，或全部分配予共有人中之一人或數人，而應由全體共有人按原應有部分比例繼續維持共有，始屬公平。又被告潘桂宗主張如附圖所示編號328⑺部分之西側空地應分配予伊一節，查編號328⑺部分北側之編號328⑻部分上，有被告潘秀米所有之門牌號碼屏東縣○○鄉○○巷00號建物，亦有如前述，而上開建物通聯至公路之最短路徑，即為經由編號328⑺部分之西側空地，倘將該通聯路徑改設置於系爭土地之他處，將延長通路距離，增加通路所用土地面積，而減損整體土地之經濟效益。從而，被告潘明淡、潘桂海、潘桂文、潘桂宗主張之分割方法，均非適當，洵無可採。
㈢按以原物之一部分分配，他部分變賣，依民法第824條第
2項第2款規定之文義，應係指將原物一部分分配與「各共有人」，他部分變賣，將價金分配「各共有人」，即就同一共有物，對於全體共有人，應採相同之分割方法，易言之，法院於斟酌究何種方式為適當、公平、合法之分割方式時，並不能採用將系爭土地之部分分割予部分共有人，再將其餘土地變價後以價金分配予其他未取得土地者。
經查：系爭土地分割後，就以原物為分配部分（即扣除編號328⑷部分），各共有人受分配之面積與其應有部分折算面積有所不符，如附表二欄所示。又系爭土地分割後，各筆土地之價格雖有高低差異，惟系爭土地大致依照使用現況分割，各共有人並無太多選擇自由，甚至已別無選擇，且各共有人間因不動產分割而互相補償，原與一般交易尚有不同。本院就系爭土地之價值，囑託大地不動產估價師事務所鑑定，經估價師採用比較法及土地開發分析法估價，並以加權平均法計算後，認系爭土地之合理價格為每平方公尺9,900元，有大地不動產估價師事務所109年
4月6日（109）大地估發字第000000000號函所附109大估字第000000000號不動產估價報告書存卷可參。經本院向兩造送達上開鑑價結果，除被告潘桂宗外，並無其餘當事人表示異議，而被告潘桂宗抗辯上開鑑價結果過低一節，未據其提出任何證據證明上開鑑定過程或結果有何瑕疵或錯誤，則其此部分之抗辯，尚無可採。從而，本院認本件以每平方公尺9,900元計算共有人間應互相補償之金額，尚屬平允，爰依此計算系爭土地分割後，兩造間應互相補償之金額如附表三所示
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1、第85條第1項後段，判決如主文。
中華民國109年5月29日
民事第二庭法官李珮妤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國109年5月29日
書記官徐錦純