裁判字號：最高法院88年台上字第1152號民事判決
裁判日期：民國88年05月28日
裁判案由：返還買賣價金
最高法院民事判決八十八年度台上字第一一五二號
上訴人乙○○被上訴人金葉建設股份有限公司法定代理人 葉春雄 被上訴人甲○○右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年五月十二日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第七五二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十三年二月二日，向被上訴人甲○○購買坐落新竹市○○段第七○七、七○八、七一○地號土地之應有部分及向被上訴人金葉建設股份有限公司（下稱金葉公司）購買在上開土地上興建之里長伯大厦Ａ棟三樓房屋一棟計二七點九八坪。惟金葉公司所興建之系爭房屋樓高僅四點六○公尺，夾層部分為不合法施工，有被拆除之危險，且金葉公司以不合法之夾層，向伊佯示可以產權登記，致伊陷於錯誤而購買，伊如無合法夾層使用，亦無法達成全家居住之購屋目的。且廣告設計圖靠系爭房屋部分並無管道間，於建造後卻有管道間，浴室窗戶有少部分在天花板上，電梯依契約應為十二人份，卻僅安裝九人份電梯，金葉公司復違約為地主即甲○○（Ａ九部分）及Ｄ九、Ｋ一之買受人興建違禁，另伊所買受之停車位，係被上訴人於領得使用執照後所違規設計之機械式停車位，金葉公司推銷廣告時，稱將設置媽媽教室、韻律教室及圖書室，均未兌現，顯已違約，伊已分別繳付土地價款新台幣（下同）七十八萬元、房屋夾層裝修款及契稅各五萬元，合計八十八萬元予甲○○；繳付金葉公司房屋價款三十七萬八千元、夾層房屋裝修款五萬元，合計四十二萬八千元。伊已解除兩造間之土地及房屋買賣契約，自得依約請求返還所繳價金及賠償同額之違約金等情，求為命金葉公司給付伊八十五萬六千元，甲○○給付伊一百七十六萬元，並各加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：夾層屋係上訴人購屋後，另委由訴外人泰洋裝璜股份有限公司（下稱泰洋公司）所為室內裝璜設計，為增加空間利用所施設，且上訴人於購屋時，即明知夾層無產權登記，不包括在購屋價金之內，其非陷於錯誤而購買；而Ｋ棟一樓、Ａ棟九樓、Ｄ棟九樓之增建部分，係房屋之買受人個人所興建，與伊無關。上訴人所購買之停車位，原即為半機械式，伊並未違約。伊所安裝之電梯固為九人份，與合約所約定之十二人份不符，惟此部分上訴人僅得請求減少價金，上訴人持以解除契約，顯失公平。另Ａ棟部分建築設計圖上即有管道間，僅係廣告設計圖上誤植而已，而管道間與電梯位置之更易，並不影響上訴人之權益，樓高部分，伊係依建築設計圖施工並無不當等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張，伊分別向甲○○及金葉公司購買系爭編號Ａ棟三樓之房屋及應有部分之土地等情，為被上訴人所不爭執，堪信為真實。惟查買賣契約已載明系爭房屋面積係二七點九八坪，加上夾層屋，總面積為四○點七八坪，顯可推知上訴人於訂約時，已知夾層屋不能保存登記，且上訴人係另委他人所加設，上訴人指被上訴人違反建築法令，擅自設夾層屋云云，尚無可取。上訴人既自認買受之樓高為四點六公尺，於加上樓地板之厚度，已超過四點七公尺，自不待言。次查兩造所不爭之合約書上，特別以簽名蓋章方式註明上訴人買受之車位編號為「一一三」號，與編號「六四」號在同一格位上，上訴人亦自認其買受之停車位係屬機械式之車位，上訴人主張金葉公司於取得使用執照後，違規將地下室平面車位改為半機械式之車位致所買受之車位為違章云云，並無足取。金葉公司抗辯廣告設計圖係屬誤植，縱使不設管道間，亦有電梯在該處，並不影響上訴人之室內面積多寡及居住安寧。至於上訴人主張管道間有排水、排糞聲音，而妨害居家安寧云云，因尚未交屋，上訴人亦未居住於該處，顯見純屬臆測之詞。況且果如上訴人所主張該處係設置電梯而非管道間，電梯上下往來，亦會產生噪音。上訴人據管道間之設置而主張解除契約，亦屬無據。另金葉公司應安裝之電梯為十二人份，詎僅安裝九人份之電梯，固經勘驗屬實，且為金葉公司所不爭執，又系爭房屋之浴室窗戶部分在天花板之上，雨水足以打入天花板，牆壁有龜裂痕跡，室內電氣管路外露等情，金葉公司亦無爭執，固堪信為真實。惟兩造簽訂之房屋買賣合約書第十五條約定，若金葉公司違反本約任何條項內容之情事者，上訴人得解除契約等語，核其真意，應係指違約之情形，足以影響居住安全，或有與「增加價款之要求或違約不賣、不履行移交標的物之義務」相類之情形而言。否則，訂約後任一違約事由，即可請求被上訴人加倍給付所繳價金（含違約金）應非該項約定之本意。且按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，買受人得解除其契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。被上訴人安裝之電梯，雖較原約定規格小，斟酌上訴人購買Ａ棟三樓之房屋及使用該電梯之Ａ、Ｂ、Ｅ三棟各層樓每一戶之面積，並新竹市政府函送之建築設計圖及系爭房屋之價款等情，以十二人與九人電梯之差別，難認已構成重大違約。上訴人主張解除契約，顯失公平，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查兩造既於所簽訂之房屋預定買賣契約書第十五條特別約定：「若乙方（指金葉公司）違反本約任何條項內容之情事者，甲方（指上訴人）……亦得主張解除契約，若甲方主張解除契約時，乙方除應退還已收價金外，並應同時賠償所收價款同額之違約金。」等語。上開約定，倘係兩造間關於保留解除權之特別約定，則上訴人於被上訴人確有違約之情事時，依上開約定解除契約，請求返還價金及給付約定違約金，尚非法所不許。上訴人主張，依上開契約附件㈣建材與設備電梯約定：應採百朝、永大、富士等名牌十二人份無段變速電梯，寬敞舒適；惟被上訴人卻採用空間狹小，依標示可搭載九人，但實際只堪搭載六人之小電梯，自亦違約。且系爭里長伯大厦Ａ、Ｂ、Ｅ三棟共二十五戶，如平均一戶四人，則三棟共有一百人，卻僅有一部電梯，縱依合約提供十二人份電梯，已嫌擁擠，被上訴人之違約已嚴重影響居住品質，伊自得解約。另依附件㈥所附之房屋平面圖及被上訴人廣告圖示之房屋平面圖所載，管道間係在Ｂ棟，Ａ棟房屋並無管道間之設計，第一審履勘時，已證實伊室內有管道間，足見被上訴人亦未依約履行，並因此使伊室內面積短少二點九六坪等語（原審卷第六八頁），而第一審於八十五年九月九日勘驗現場，其勘驗結果欄亦記載：電梯經搭乘成人六人，已顯擁擠等語。實情究竟如何﹖既與判斷被上訴人是否違約而上訴人得否據以解除契約攸關，原審未遑詳予審認澄清，遽以前揭情詞，為上訴人不利判斷，自嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年五月二十八日
最高法院民事第七庭
審判長法官洪根樹
法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣法官許澍林右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年六月二十一日