裁判字號：最高法院87年台上字第1984號民事判決
裁判日期：民國87年08月27日
裁判案由：給付報酬
最高法院民事判決八十七年度台上字第一九八四號
上訴人福華房屋仲介有限公司法定代理人 周財發 被上訴人元家建設股份有限公司法定代理人 江新人 訴訟代理人 紀鎮南 律師右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月八日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第一○一九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：兩造於民國八十五年九月十九日簽訂委任銷售契約書，由被上訴人委託伊居間銷售坐落台北市○○區○○段一小段二八三地號土地及其地上門牌台北市○○區○○街○○○號三樓之一等房屋計十二戶（下稱系爭房屋），兩造約定委託期間自八十五年九月二十日起至八十五年十二月二十日止，被上訴人並同意若伊銷售量達百分之五十（即六戶）以上時，給付伊按銷售底價百分之五計算之報酬（嗣約定改按百分之三計算），被上訴人應於簽訂不動產買賣契約書時結算，並給付報酬予伊。嗣伊於委託期間內之八十五年十月二十四日覓得買受人即訴外人祥文股份有限公司（下稱祥文公司），並媒介祥文公司與被上訴人於八十五年十月二十四日簽訂預定買賣契約書，祥文公司並於八十五年十月三十日與訴外人即系爭房屋所有人 江文章 、 施耀坤 簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金為新臺幣（下同）六千八百四十三萬一千五百元，且被上訴人亦於簽約時收受祥文公司交付之定金五十萬元及面額二百萬元之履約保證支票一紙。系爭房屋既因伊之居間而全數出售於祥文公司，被上訴人即應依委任銷售契約書結算，並給付伊按銷售總價金六千八百四十三萬一千五百元之百分之三計算之居間報酬二百零五萬二千九百四十五元等情，爰依民法第五百六十八條第一項規定，求為命被上訴人如數給付並按年息百分之五加計遲延利息之判決（上訴人於第一審，係起訴請求按百分之五計算即三百四十二萬一千五百七十五元本息，第一審為其敗訴判決後，上訴人僅就上開二百零五萬二千九百四十五元本息部分聲明不服）。
被上訴人則以：前揭契約書係約定由上訴人代理銷售系爭房屋，上訴人非僅為伊報告訂約之機會或為訂約之媒介而已，故該契約並非居間契約，而係委任契約，上訴人請求給付居間報酬，即屬無據。又該契約書並未約定伊應於結算同時給付上訴人報酬，自應俟上訴人代理銷售系爭房屋之義務全部完成，並明確報告顛末後，始得請求給付報酬。且上訴人代理銷售系爭房屋所覓得之買受人祥文公司，於與系爭房屋所有人即訴外人江文章、施耀坤簽訂不動產買賣契約書時，僅支付定金五十萬元及面額二百萬元之履約保証支票一紙（該支票嗣未兌現），即拒絕給付其餘款項及配合辦理貸款手續，經伊及江文章、施耀坤多次催告，仍拒不履約。江文章、施耀坤乃與祥文公司於八十六年一月三十日合意解除該不動產買賣契約。祥文公司為無支付能力之人，上訴人請求按買賣總價金百分之三計算報酬顯不合理，且違反誠信原則等語，資為抗辯。原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張兩造簽訂委任銷售契約書，由被上訴人委託上訴人銷售系爭房屋，被上訴人並同意上訴人銷售量達百分之五十以上時，給付上訴人按銷售底價百分之三計算之報酬。上訴人已於八十五年十月二十四日覓得買受人祥文公司，祥文公司亦已與被上訴人簽訂預定買賣契約書，及與系爭房屋所有人江文章、施耀坤簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金為六千八百四十三萬一千五百元，被上訴人並收受祥文公司交付之定金五十萬元及面額二百萬元之履約保證支票一紙等情，業據其提出委任銷售契約書、預定買賣契約書、不動產買賣契約書、交款備忘錄及履約保證支票等件為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人雖又主張該契約係居間契約，而非委任契約，系爭房屋已經伊居間而全數出售予祥文公司，被上訴人即應依委任銷售契約書結算，並給付伊按銷售總價金六千八百四十三萬一千五百元之百分之三計算之居間報酬即二百零五萬二千九百四十五元云云，惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查該契約書之名稱為「委任銷售契約書」，且於第一條載明：「委任人元家建設股份有限公司（被上訴人）……委任福華房屋仲介有限公司（上訴人）代理銷售」，復於第二條載明：「甲方（被上訴人）授權……由乙方（上訴人）代理銷售」等文字，可見被上訴人已將代理權授與上訴人，即約定由上訴人代理銷售系爭房屋，此與居間之法律關係僅為一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，而無代理行為之情形不同，上訴人尚不得因被上訴人於八十六年一月二十七日所寄發之台北漢中街郵局第七八號存証信函等文件中有「仲介」、「媒介」、「居間人」之文字，及上訴人公司名稱有「仲介」之字樣，暨其營利事業登記證記載營業項目為「房屋租售之介紹」，即認系爭委任銷售契約係居間契約。是上訴人主張兩造間之前開契約係屬居間契約云云，為無足取，從而，上訴人本於居間之法律關係，請求給付系爭報酬本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按法院就原告所主張起訴原因之事實判斷其法律上之效果，不受原告所述法律見解之拘束（參閱本院二十六年渝上字第三五○號判例）。本件上訴人係以其與被上訴人間訂有前開委任銷售契約書，其已依約覓得買受人祥文公司，祥文公司亦已與被上訴人簽訂預定買賣契約書，並與系爭房屋所有人江文章、施耀坤簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金為六千八百四十三萬一千五百元，且被上訴人於簽約時已收受祥文公司交付之定金五十萬元及面額二百萬元之履約保證支票一紙，被上訴人應依該契約書之約定結算，並給付上訴人按銷售總價金六千八百四十三萬一千五百元之百分之三計算之報酬即二百零五萬二千九百四十五元等情，為其請求被上訴人給付之原因事實（見一審卷四、五頁、原審卷三十頁背面），雖其對該契約書之法律上性質，始終堅稱係屬「居間」契約之法律上關係，但上訴人就該契約之法律上性質縱有「曲解」，亦不影響其依該契約書所約定之法律關係，請求被上訴人給付報酬之本意及其原因事實，如果被上訴人確有未依該契約履行情事，法院原得不受上訴人所述法律見解之拘束，而得逕依其起訴之原因事實，以判斷其法律效果。乃原審不察，遽以上訴人與被上訴人間所定之前開契約法律上性質，非屬上訴人所稱之居間契約關係，而為上訴人不利之判決，已屬可議。況解釋當事人之契約，應於文義及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參閱本院十九年上字第五八號判例）。本件前開契約書雖稱為「委任銷售契約書」，其於第一條、第二條、第三條內容並載有「代理銷售」、「委任」、「委任價」等用語，然於第七條則約定：「展開市場調查、廣告企劃及一切人事費用均由乙方（上訴人）全權負責任，期限內乙方未能達成銷售目的，乙方不得請求甲方（被上訴人）賠償」等語，則與委任之受任人有費用償還請求權及受任人不以有處理結果為限始能請求報酬者（見民法第五百四十六條至第五百四十八條），似有不同。再由該契約書之全部內容暨前揭與訴外人祥文公司所定之預定買賣契約書及不動產買賣契約書契約當事人所載觀之，被上訴人實際上似未授與代理權於上訴人，被上訴人亦未同意上訴人以其自己之名義與買受人簽訂買賣契約，而係由被上訴人或系爭房屋之所有人江文章、施耀坤本人與該訴外人為之，如果屬實，則與委任之法律關係，或授與代理權於受任人，或由受任人以自己之名義為委任人為法律行為者，亦屬有間。抑且，不論被上訴人或訴外人祥文公司於兩造發生報酬爭執後，致上訴人之函文中均謂：上訴人係「仲介」訴外人祥文公司與被上訴人訂立買賣契約等語，即被上訴人委由律師致上訴人之函文中更明指：上訴人係「居間人」，而「居間」、「仲介」訴外人祥文公司與被上訴人訂約，上訴人就祥文公司顯無支付能力一事，未依民法第五百六十七條之規定據實報告，致該買賣契約因祥文公司無支付能力而解約，故上訴人無給付報酬之請求權等語（見一審卷五一至五六頁）。則能否謂兩造所立之前開契約書確為委任而非居間之契約關係，亦有再事研求之必要。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年八月二十七日
最高法院民事第七庭
審判長法官朱錦娟
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官葉賽鶯右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年九月十日