臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
106年度中簡字第2198號
原 告 洪春秀
被 告 陳阿岸
陳元宏
共 同
訴訟代理人 謝宗穎
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106年11月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣20,224元。
訴訟費用由被告負擔百分之11，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明原請求：「被告
應給付原告每月租金新臺幣（下同）9,000元，及積欠104年
4月至106年4月之房租。」；嗣於本院民國106年8月21日言
詞辯論期日以言詞變更聲明為：「被告應給付原告188,018
元。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追
加，依首揭法條規定，即無不合，應予准許。
二、原告主張：原告於104年4月13日經由本院民事執行處公開拍
賣而拍定取得坐落臺中市○○區○○○段○○○○號地號土地（
下稱系爭土地），並於104年4月29日辦理所有權移轉登記完
畢。惟被告陳阿岸於系爭土地上搭建門牌號碼臺中市○○區
○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），目前為被告二人居住使
用，依民法第425條之1第1項規定，推定兩造在系爭建物得
使用期限內，就系爭土地有租賃關係，系爭土地租金應以其
公告地價年息百分之10計算，系爭土地面積79平方公尺，公
告現值為11,900元，每月租金為7,834元（計算式：11,900
×82×10％÷12＝7,834），是原告得請求自104年4月起至
106年4月止，共計2年之租金188,018元，爰依法定租賃關係
之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告188,
018元。
二、被告則以：系爭土地為特定農業區係都市計劃外之土地，系
爭土地與系爭房屋間適用民法第425條之1規定有法定租賃關
係，就租金之酌定，應不得較土地法第97條所稱「都市地方
」之租金高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
（一）原告主張其於104年4月13日經拍賣而取得系爭土地，並於
104年4月29日辦理所有權移轉登記完畢；系爭土地上存在
被告陳阿岸所有之系爭房屋，目前為被告二人居住使用，
兩造在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地推定有租賃關
係等語，業據原告提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書、
105年契稅繳款書為證，且為被告所不爭執，堪認原告此
部分之主張為真。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租
賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42
5條之1第1項定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產
，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用
權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故
土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出
賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當
事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地
承買人默許房屋承買人繼續使用土地。又依民法債編施行
法固無溯及適用之規定，惟按土地與房屋為各別之不動產
，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用
權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最
高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以
闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時
或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用
土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第
425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。
若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與
上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎
，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土
地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院48
年台上字第1457號判例、99年度台上字第2344號判決意旨
參照）。其因再轉讓而承受土地所有權之人，與房屋所有
權人間，應成立租賃關係，其再因轉讓而繼受房屋所有權
之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許
其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地
所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土
地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年5月8
日73年度第5次民事庭會議決議參照）。本件原告經拍賣
取得系爭土地，而系爭房屋為被告陳阿岸所有，目前為被
告二人居住使用，依民法第425條之1之法理，應推定系爭
土地與系爭建物間存在租賃關係，亦經本院106年度中訴
字第1號同此認定，則原告請求被告給付租金，自屬有據
。
（三）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，
土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。再所謂年息
10%為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須依照
申報地價年息10%計算，尚須斟酌土地位置、鄰近地區工
商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼
等關係及社會感情等情事以為決定，並非必以申報總地價
年息百分之10為據。是可知法律上就土地租金之範圍既有
最高限額之規定，自應受上開法律條文規定限制，以定其
租金之最高限額，同理法院核定租金亦同受上開法律之限
制。被告對於系爭房屋使用系爭土地之事實，固不否認，
惟辯稱：原告請求按公告地價百分之10計算租金過高等語
。可認兩造就本件租金數額顯然無法協議，則有關原告得
請求之租金數額，即得由本院定之。復按租用基地建築房
屋，租金以不超過土地申報總價年息百分之10為限，土地
法第105條準用第97條定有明文。查系爭土地使用分區為
特定農業區、地目為建地，於106年1月公告土地現值為每
平方公尺12,700元，105年1月申報地價為每平方公尺1,28
0元，再查系爭土地位於臺中市烏日區，系爭房屋為二層
磚造，其上為鐵皮屋頂，地處偏僻，周遭多為空地，僅有
數戶住宅，並無商店，生活機能不優，兩造均未能提供鄰
近房屋實際出租行情，審酌上情，認以系爭土地申報地價
年息百分之10核定租金較為適當。是以，本院核定系爭房
屋占用原告所有系爭土地應有部分面積為79平方公尺，自
104年4月起至106年4月止之2年租金數額應為20,224元（
計算式：1,280元×79㎡×10%×2年＝20,224元）。原告
雖主張系爭租金之核定，按系爭土地公告地價計價乙節，
惟未就此提出任何事證供本院審酌，所訴尚不足採。
四、綜上所述，原告基於法定租賃契約之法律關係，請求被告給
付20,224元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無
理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌
核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，
所為被告一部敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年11月22日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年11月22日
書記官洪加芳