臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第807號
原 告 李梓燊
訴訟代理人 劉秋絹 律師
丁偉揚 律師
王佩絹 律師
黃匡麒 律師
被 告 曹明玉
訴訟代理人 陳義銘
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國106年9月1日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前於民國105年10月25日與伊簽訂房屋
租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告以每月租金新臺幣
（下同）6萬元，向被告承租門牌號碼台北市○○區○○○
路○○○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為105
年11月15日至106年11月14日，伊並於簽約當日交付被告押
租保證金12萬元及第一個月租金6萬元，嗣原告於105年11
月29日將剩餘之11個月（即105年12月至106年11月）之租
金，共計66萬元匯款予被告。 嗣伊 因故須提前終止系爭租約
，遂於106年2月19日委請訴外人 蔡佳宏 通知被告終止兩造
間租賃契約，並已交還系爭房屋鑰匙，系爭房屋之租金應計
算至106年3月15日止。嗣伊於106年3月20日以南港軟體
園區郵局第000097號存證信函請求被告返還106年4月份
至同年11月份共8個月溢領之48萬元租金，加計兩造簽約時
伊所交付之押租保證金12萬元，故被告於終止租賃契約時共
應返還伊60萬。本件伊於租賃期間屆提前終止租約，依內政
部房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項規定，違約賠
償金至多不得超過1個月租金，而本件伊既願意賠償被告2
個月租金12萬元，自得於期限屆滿前終止租賃契約，無須徵
得被告同意。本件系爭租約於106年3月15日合法終止，被
告自應返還扣除2個月租金賠償溢領之48萬元租金。詎被告
經催告後迄未返還上開溢領之租金，亦不願與伊協商系爭租
約終止後之後續事宜，系爭租約既經伊合法終止，被告受領
上開溢領之48萬元租金即為無法律上原因受有利益，致伊受
有同額損害。為此，爰依民法第259條第2款、第263條、
第179條及類推適用民法第454條規定提起本件訴訟等語；
並聲明：被告應給付原告48萬元，及自106年3月16日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告則以：原告未於終止系爭約租前先期通知被告，其於10
6年2月19日委請訴外人蔡佳宏通知被告終止租約之意思表
示，對被告不生效力。原告雖於106年3月20日以存證信函
催告伊返還溢領之48萬元租金，惟原告未合法終止系爭租約
，兩造間租賃關係仍然存續，何來返還溢領租金之問題？再
者，原告雖於106年2月22日至信任房屋股份有限公司忠誠
店（下稱信任房仲公司），將聲明書交付信任房仲公司店長
蔡佳宏，該聲明書內容略謂：「原告將於106年2月24日歸
國，故委託 唐稚超 處理系爭租約終止後之相關事宜，另授權
唐稚超與被告簽訂終止合約同意書」，並無原告所稱終止系
爭租約之情。嗣唐稚超於106年3月13日委請蔡佳宏幫忙轉
租系爭房屋，並將該屋鑰匙一副交付蔡佳宏，俾利其帶承租
人看屋，並無原告所稱已將系爭房屋返還之情。此外，唐稚
超再於106年4月29日委託訴外人王佩絹律師全權處理與被
告終止系爭租約事宜，蔡佳宏並已依開立系爭房屋水、電、
管理費等相關費用清單予王佩絹律師，俾利兩造再行協商終
止租約，惟嗣後唐稚超及王佩絹均未到場協商，顯見兩造間
並無終止系爭租約之情，原告主張其已合法終止系爭租約及
並已交還系爭房屋，均非事實等語；資為抗辯；並聲明求為
駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於105年10月25日簽訂系爭租約，約定由原告以每月
租金6萬元向被告承租系爭房屋，合約期間自105年11月
15日起至106年11月14日止計1年，原告並於同日交付
被告押租保證金12萬元及第一個月租金6萬元
（二）原告於105年11月29日將系爭房屋105年12月至106年11
月之租金共11個月計66萬元，以匯款方式預先交付被告。
（三）原告於106年3月30日以南港軟體園區000097號存證信函
通知被告，內容略為：其已交付12萬元押租保證金及房租
72萬元共84萬元予被告，其欲提前終止租約，並願意賠償
被告一個月租金，請求被告返還溢領之租金，而上開存證
信函業已送達被告。
（四）原告之受託人唐稚超於106年3月13日先交還系爭房屋鑰
匙乙副予被告，嗣原告訴訟代理人於106年8月11日攜帶
另外乙副鑰匙到庭，並表示欲交還該鑰匙予被告，惟為被
告所拒絕。
四、本件兩造之爭點厥為：原告主張終止系爭租約，並請求被告
返還押租保證金及其預先繳付租金，有無理由？
（一）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿
前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3
項之規定，先期通知，為民法第453條所明定。依上規定
之反面解釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆
滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當
事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意
終止，否則即不得任意終止。經查，本件兩造間就系爭租
約租期之約定係自105年11月15日起至106年11月14日止
，系爭租約屬定有期限之租約，有房屋租賃契約書在卷可
按。佐以原告已於105年11月29日預先繳付系爭房屋剩餘
11個月之系爭房屋整年度全部租金，足認兩造有受上開租
賃期間拘束之意，如原告欲於租期屆滿前單方終止租約，
須系爭租約內有明文約定或徵得被告同意始得為之，否則
原告即應受契約拘束，不得任意終止系爭租約。經本院細
繹卷附系爭租約全部內容，僅系爭租約第7條第2項約定
：「如房屋應由甲方（即被告）負責修繕而甲方不修繕，
經乙方（即原告）定相當期間催告，甲方仍未修繕完畢者
，乙方得提前終止租約，或自行修繕而請求出租人償還該
費用。乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩個月
以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾
二個月，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿
，甲方得提前終止租約。」等語，明定兩造得提前終止租
約僅有上開情形，此外未見其餘出租人或承租人得於租期
屆滿前任意終止租約之約定，揆之上揭說明，本件原告對
被告所為終止契約之意思表示，除非有法定事由外，仍須
待被告同意，始能依合意終止之方式，使系爭租約歸於消
滅。
（二）本件原告雖主張伊於106年2月19日委請信任房仲公司店
長蔡佳宏轉知被告終止系爭租約，並已交還系爭房屋鑰匙
云云，惟依證人蔡佳宏到庭證稱：106年2月19日原告有
跟伊說想要終止系爭租約，但後來原告說另外有事情要處
理，所以當天沒有請伊轉知被告要終止系爭租約。後來原
告於106年2月22日來店裡時有說106年2月底要搬走，
請伊轉告被告終止系爭租約，當日伊遂打電話告知被告原
告要搬離系爭房屋及要終止租約，被告當時說要有事要忙
，沒有辦法想這件事，後來被告於106年2月底有說不要
終止租約，請原告去找別人承接系爭租約。原告係委託唐
稚超與被告終止系爭租約，原告只有請伊轉告被告要終止
系爭租約。106年3月時伊有跟被告說原告已經搬離系爭
房屋，被告說其只能接受轉租，不願意終止系爭租約，被
告希望原告找人承接系爭房屋直到租約期滿之日為止。伊
將上情轉告原告後，原告同意並表示要找人承接系爭租約
。系爭房屋出租時有交付原告兩副或三副鑰匙，唐稚超只
有交還伊鑰匙乙副等語（見本院卷第59-62頁）可知，原
告雖有透過證人蔡佳宏轉知被告其欲提前終止系爭租約乙
事，然被告從未向原告表示同意原告提前終止租約，況且
原告承認其至本件訴訟中（原告訴訟代理人於106年8月
11日到庭攜帶系爭房屋另乙副鑰匙表示欲交還被告，惟被
告拒絕受領）自己尚保留系爭房屋鑰匙乙副未歸還被告，
益徵兩造並未合意提前終止租約。此外，原告復未舉證其
提前單方終止系爭租約有法定事由，足認原告單方終止系
爭租約之意思表示，不生終止系爭租約之效力，系爭租約
仍應繼續有效迄至106年11月14日始屆滿，應堪認定。
（三）次按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之
履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還
以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃
關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人
返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押
租金之返還同時履行（最高法院69年度台上第3985號裁判
意旨參照）。經查，本件原告對被告所為終止系爭租約之
意思表示，均不生合法終止租約之效力，系爭租約租期仍
然有效存續，業據本院認定如上，是原告雖已於106年3
月15日前自行搬離系爭房屋，惟此乃其自身使用權之拋棄
，被告並未實際占有系爭房屋，依民法第441條規定：「
承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用
、收益者，不得免其支付租金之義務」，不論原告是否使
用租賃物，仍不得免其支付租金之義務。而本件原告已於
105年11月29日將系爭房屋整年度剩餘之全部租金預先繳
付予被告，是原告之租金給付義務業已履行完畢，於系爭
租賃契約屆期或終止前，被告受領原告預先支付之租金並
非無法律上原因，自無返還原告預先繳付租金之義務。又
系爭租賃契約既仍有效存續，揆之首揭說明，原告於返還
系爭房屋予被告前，尚不得請求被告返還押租保證金。從
而，原告訴請被告返還押租保證金及預先繳付之租金，為
無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告既未合法終止系爭租約，系爭租約仍有
效存續，是原告請求被告給付48萬元，及自106年3月16日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實
及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告
敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為5,180元（第一審
裁判費），應由原告負擔。
中華民國106年9月15日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國106年9月15日
書記官陳仕偉