裁判字號：臺灣高等法院臺南分院102年上字第214號民事判決
裁判日期：民國103年01月21日
裁判案由：請求履行契約
臺灣高等法院臺南分院民事判決102年度上字第214號上訴人 洪金火 訴訟代理人 史乃文 律師
邱柏榕 律師被上訴人 甘俊輝
甘若泉 上一人法定代理人 李花香 共同訴訟代理人 施承典 律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國102年9月30日臺灣臺南地方法院第一審判決（102年度訴字第445號）提起上訴，本院於103年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人於民國（下同）102年2月24日，訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊以新臺幣（下同）140萬元，向上訴人買受臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）中之302坪，並因系爭土地斯時處於被假扣押狀態，無法辦理所有權移轉登記，遂以口頭約定在假扣押查封登記塗銷後給付價金，伊並在訴外人 甘秀卿 之臺南市仁德區農會（下稱仁德農會）帳戶內，備妥應給付上訴人之價金140萬元，俟系爭土地假扣押登記塗銷後付款，詎上訴人於102年3月20日，清償仁德農會債務，並塗銷假扣押登記後，竟拒絕履約受領140萬元價金，亦拒絕提供辦理所有權移轉登記所需之文書、證件、用印，爰依民法第348條、系爭買賣契約第4條第1款之法律關係，提起請求履行契約之訴，並聲明上訴人應於伊給付140萬元之同時，將系爭土地所有權應有部分各486108分之99835，分別移轉登記予伊等語。（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴。另被上訴人其餘超過此部分之請求，業經原審判決敗訴確定，不在本院審判範圍，不予贅述。）併對上訴人之上訴，答辯聲明求為判決如主文所示。
二、上訴人則以：伊因持所有系爭土地向仁德農會借款，經原法院以101年度司執字第113135號給付借款事件強制執行，伊為籌資金還款免系爭土地遭拍賣，始以140萬元價格，出售系爭土地中之100坪予被上訴人，並口頭約定簽約日應付清價款，最遲亦應於仁德農會所定最後繳款日前繳付，不得讓系爭土地遭拍賣，為此伊更於102年3月20日，囑咐伊配偶及子 洪文煌 二人，先後於當日8時27分、11時57分、12時5分，以電話通知被上訴人付款，均遭拒絕，伊子洪文煌、 洪文友 乃分別提領現金，於當日清償仁德農會644萬3000元債務，並塗銷系爭土地抵押權登記，及撤回強制執行聲請。而伊因系爭買賣契約記載以140萬元價格，出售302坪土地顯有錯誤，不符兩造締約之真意，伊得依民法第88條第1項規定撤銷系爭買賣契約，且系爭買賣契約之目的已無法達成，依民法第254條、第255條規定，亦得解除系爭買賣契約，並以伊於
102年6月7日提出民事答辯狀之送達，為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既經合法解除，被上訴人請求履行契約即無理由，又縱認解除契約無效，系爭買賣契約之土地標的亦僅100坪，而非302坪等語，資為抗辯。併於本院上訴聲明，求為判決：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、經查系爭土地面積2430.54平方公尺，權利範圍全部登記為上訴人所有，兩造於102年2月24日簽訂系爭買賣契約，第2條記載上訴人將系爭土地中之302坪，以價金140萬元出賣予被上訴人，契約內並未記載被上訴人交付價金之時間，被上訴人亦迄未交付價金予上訴人等事實，既為兩造所不爭執，並有系爭土地登記第2類謄本、系爭買賣契約影本等件附卷足稽（見原審卷第8、19至21頁），自堪信實。惟被上訴人主張上訴人出售系爭土地之面積為302坪，而非100坪，及兩造有以口頭約定，買賣價金應於仁德農會假扣押查封登記塗銷後給付各情，既為上訴人所否認，並以上揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為上訴人同意出售予被上訴人之系爭土地面積，究係100坪或302坪？兩造有無約定被上訴人應於102年2月24日簽約當日，最遲應於仁德農會通知繳款期限內，給付價金140萬元？即上訴人依民法第88條第1項撤銷系爭買賣契約，及依民法第255條、第229條、第254條解除系爭買賣契約有無理由？被上訴人可否請求於其給付140萬元價金同時，上訴人應將系爭土地如聲明所示應有部分，移轉登記予被上訴人？各情。
四、上訴人以140萬元價格，出售系爭土地予被上訴人之面積，為302坪而非100坪：
㈠按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同
意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準。並應通觀全文、斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。然契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。是以倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束。最高法院迭著有17年上字第1118號、18年上字第1727號、49年台上字第303號判例，及97年度台上字第1676號判決要旨足參。卷查系爭買賣契約第2條各該欄位，既已以電腦打字方式清楚載明：出賣人洪金火（上訴人），承買人甘若泉、甘俊輝（被上訴人），土地出賣權利面積302坪，買賣價款140萬元等字樣（見原審卷第19頁），而有兩造所不爭執之系爭買賣契約在卷足憑。雖上訴人辯稱兩造係談妥以140萬元之價格，買賣系爭土地中之100坪，系爭買賣契約中之出賣標示權利範圍，記載為302坪顯有錯誤，不符兩造締約之真意云云。然證人即經辦系爭土地買賣之代書 董欣成 ，既已在本院明確結證稱：「伊在臺南市東區經營信實地政士事務所，從事代書工作，兩造於102年2月24日所簽訂的不動產買賣契約書，由伊代筆，是甘先生他們（被上訴人）找伊來代辦買賣契約，洪金火（上訴人）打電話叫伊去他們家簽約的，訂約買賣方的人都在場。洪金火與甘若泉要買賣，洪金火他們要我將 甘金塗 等人（系爭買賣契約其餘土地面積承買人）一起打入契約，做一次解決。買賣契約的內容，事先他們就已經協議好，他們兩個是親戚，他們先電話告訴伊已經協議好，電話中告訴伊買賣的條件，並約好時間，所以伊照他們的意思，先在事務所從事代書工作打好字，再帶到兩造的住所地。伊拿了預先打好的契約書到現場，有告訴他們，重點就是付款金額與坪數，讓他們自己簽，名字是由契約當事人親簽。契約當事人的印章，及騎縫章是在現場由他們拿出印章，由 伊蓋 上的。
土地增值稅也是伊代為申報，申報時公契一定要蓋印鑑章。私契約與增值稅不同日辦理。買賣可以一般的印章，但增值稅必須要印鑑章。伊從來沒有幫忙保管蓋增值稅的印鑑章。申報增值稅之印鑑章是洪金火拿給伊蓋的。當時因為兩造是親戚，伊信任他們，他們已經達成協議302坪賣140萬元，伊才在事務所打好契約帶去現場，並非臨時去的，是他們協議好，伊才去的。在兩造的住所簽契約時，兩造有看契約。他們都知道買賣的土地面積是302坪，價金是140萬元。李花香與甘秀卿有說是302坪、140萬元，是甘姓之人要買的。沒有提到買賣的價金何時付款，如果有契約就會寫，因為沒有提到所以契約沒有寫。洪文煌有請伊幫他辦理貸款，貸款下來的時候，有跟洪文煌說貸款下來。李花香無交代伊140萬元的土地價款。」等語不移（見本院卷第64至67頁）。按該證人與兩造非親非故，僅因受委託代辦系爭土地之買賣事宜，衡情應無甘冒偽證之重罪，故為偏袒兩造一方之可能與必要，其證言應屬客觀而足採信。而依該證人所言，顯見簽約當日代書董欣成已告知兩造，有關系爭買賣契約中記載之土地買賣價金與坪數，兩造也均有看契約書，況上訴人並親自簽名於系爭買賣契約之賣方欄位上，益證上訴人知悉並同意系爭買賣契約約定之買賣條件，自足認兩造對於系爭買賣契約必要之點，即買賣之價金及標的物，意思表示一致，契約應已成立無訛。至系爭買賣契約各欄位上有無蓋用印章，並非系爭買賣契約之要式行為（參最高法院81年度台上字第2339號判決要旨），有無蓋章與契約之成立、生效無涉。況就證人董欣成前所證稱：印章及騎縫章是在現場由兩造拿出交由伊蓋上等語觀之，系爭契約上各欄位縱有漏蓋印章，充其量亦僅屬董欣成蓋用印章之疏漏，要難憑此反推認上訴人不悉系爭買賣契約之約定買賣坪數。而兩造既已於簽約時看過系爭買賣契約，且系爭買賣契約第2條，復明確記載上訴人同意將系爭土地中之302坪，以140萬元之價格賣予被上訴人，則依上揭裁判意旨，即無反捨契約文字，而更為曲解系爭買賣契約第2條買賣坪數之記載，係100坪之誤載，進而推認系爭契約記載錯誤，不符兩造締約真意。從而不論系爭土地買賣價金之計算，是否有牽涉兩造間長輩先前共同購買土地之糾葛，或系爭土地302坪之公告現值高達200餘萬元各情，因兩造既同意以140萬元買賣系爭土地中之302坪，並明確記載於系爭買賣契約第2條，且經兩造簽名同意，即與系爭買賣契約無涉，系爭契約並無記載錯誤，而有不符兩造締約真意情事，上訴人主張依民法第88條第1項規定撤銷系爭買賣契約，即非有據。兩造均仍應以系爭買賣契約之約定，為履行買賣契約義務之依據。
㈡證人即上訴人之子洪文煌雖於本院證稱：「本件土地買賣契
約，簽訂契約時伊在場，契約上面的簽字是伊的簽名。伊不知道買賣契約寫明由洪金火出賣302坪的土地給甘若泉、甘俊輝價金是140萬元，代書沒有念給伊聽，伊也沒有看內容就簽名。伊知道父親出賣土地給被上訴人，是賣100坪140萬元。契約寫302坪140萬元，就寫錯了。」云云（見本院卷第67頁）。然該證人既證稱未看過系爭買賣契約，卻又同時證稱系爭契約記載其購買部分之面積301.2坪無誤云云，苟其未看過系爭買賣契約，其又如何知悉系爭買賣契約記載其購買部分之面積301.2坪無誤？已見其證言之不實而有可疑，再參以該證人對所詢問：契約上寫你（買）301.2坪對，（被上訴人買）302坪就不對？乙節，亦僅含糊泛言：「我知道是要賣100坪。」云云（見本院卷第68頁），益見該證人身為上訴人之子，基於親情及日後有望取得系爭土地應有部分之期待利益，其所為證詞，確有偏頗而無足取。上訴人空言辯稱被上訴人係將所擬購買之100坪，加計 甘振興 原有之202坪，共302坪列為買賣面積云者，當無足取，仍應以系爭買賣契約所載之302坪，為上訴人出賣土地面積之計價標準。
五、兩造並未約定被上訴人應於102年2月24日簽約當日，或最遲於仁德農會通知繳款期限內，給付買賣土地價金140萬元：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條、第367條分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證，最高法院亦著有19年上字第2345號判例可佐。卷查被上訴人就系爭買賣契約必要之點─價金及標的物，其中付款僅約定：「買方應支付之各期價款，各方同意以現金交付賣方。」既有系爭買賣契約第2條、第3條之約款為證，此外並無被上訴人應於何時支付買賣價金140萬元予上訴人之約定，則上訴人辯稱系爭買賣價金，有口頭約定應於102年2月24日簽約當日付清，最遲應於仁德農會所定最後繳款日前繳付乙節，依上揭舉證責任分配原則，即應由上訴人對其所為反對之主張負舉證證明之責。上訴人雖提出中華電信股份有限公司（下稱中華電信）、遠傳電信股份有限公司（下稱遠傳電信）通話明細報表（見原審卷第42至46頁），用以證明上揭口頭約定為真。然考上揭中華電信及遠傳電信通話明細報表，並無對話內容，充其量僅能證明上訴人之配偶及上訴人之子洪文煌，與被上訴人甘若泉之母李花香間曾有電話聯繫，然對於通話內容是否催告被上訴人甘若泉給付系爭買賣價金140萬元，並無從由各該通話明細中得知。況被上訴人甘若泉亦否認有收受上訴人所辯於102年3月20日以電話催告其給付價金之情事，並稱李花香當日電話與上訴人討論者，係假扣押登記塗銷後，辦理302坪土地移轉登記之事宜等語。則在上訴人另提出其他確切證據下，尚無從以中華電信及遠傳電信通話明細報表，遽認上訴人有於102年3月20日，催告被上訴人給付系爭買賣價金140萬元之事實。尤以系爭買賣契約另有買方甘俊輝，上訴人既未曾催告被上訴人甘俊輝付款，則依中華電信及遠傳電信通話明細報表，更無從證明上訴人已對被上訴人進行合法催告付款之情事。
㈡又依證人洪文煌在本院另證稱：「從頭到尾，土地買賣是與
李花香接觸，兩造買賣土地，價款要如何支付有向代書說過，如果要買，要通知李花香，伊要拿錢時有打電話給李花香，代書也知道這件事情。李花香說錢交代給代書，但代書說李花香沒有交代。」等語（見本院卷第67至68頁），亦未言及兩造間對於付款期限有任何協議或約定，況兩造苟均知悉並同意上訴人需以被上訴人應付之價金，來清償仁德農會之借款，且有於系爭買賣契約簽訂之102年2月24日，或最遲應於仁德農會所定最後繳款日前繳付，不得讓系爭土地遭拍賣之約定，自屬系爭買賣契約給付價金之重要事項，衡情上訴人應會要求被上訴人於系爭買賣契約簽約當日當場交付全部買賣價金，或至少於系爭買賣契約上註明系爭買賣價金，最遲應於仁德農會所定最後繳款日前繳付之條款，以保障其欲保全系爭土地之心願，而不可能於細心交代代書：「將甘金塗等人（系爭買賣契約其餘土地面積承買人）一併列入契約，做一次解決。」（見本院卷第66頁），卻對如此重要之付款期限，僅以口頭約定而未記載於系爭買賣契約之理。尤以上訴人之子洪文煌、洪文友，既能於102年3月20日，提領現金644萬3000元向仁德農會清償，益見上訴人並無必須以被上訴人應給付之系爭買賣價金140萬元清償仁德農會不可。
上訴人辯稱洪文煌可以證明系爭140萬元，兩造約定簽約日應付清，否則最遲應於仁德農會所定最後繳款日前繳付，不得讓土地遭拍賣，及洪文煌一再催促被上訴人繳款等情，亦與上訴人之子有能力代上訴人清償債務之情不符，而無足採。
㈢另被上訴人主張房屋同坐落系爭土地上之伊姑姑甘秀卿，已
於102年3月20日在仁德農會甘秀卿帳戶內，備妥伊應給付上訴人之價金140萬元，伊並於同年月25日向原法院聲請對系爭土地為假處分，經原法院於同年月26日裁定准許，伊因而提供47萬6000元為擔保，對系爭土地為假處分之強制執行乙情，亦有被上訴人提出之甘秀卿存摺封面暨內頁、原法院10
2年度裁全字第37號裁定、民事強制執行聲請狀（假處分）暨附件提存書、國庫存款收款書各等件影本在卷為憑（見原審卷第58至65頁），並為上訴人所不爭執，亦足認被上訴人確有給付系爭買賣價金，向上訴人買受土地之意思，則苟非上訴人拒絕配合履約，衡情被上訴人實無不給付系爭買賣價金，以求盡速辦理系爭土地302坪所有權移轉登記之理。上訴人辯稱兩造口頭約定系爭買賣價金，應於102年2月24日或最遲應於仁德農會所定最後繳款日前繳付，其之不足採信，益信而有徵。
六、上訴人解除系爭買賣契約為無理由：㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；民法第229條第2項前段、第254條分別定有明文。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方，經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約。最高法院亦著有90年度台上字第2216號判決要旨足參。卷查系爭買賣契約，既未約定被上訴人應給付價金之期限，即屬給付無確定期限者，揆之上揭判決要旨，上訴人即應催告被上訴人給付系爭買賣價金兩次，苟被上訴人仍不為給付，上訴人始得依民法第
254條規定解除系爭買賣契約。惟上訴人既自陳：「伊囑配偶及子打電話告知李花香（甘若泉之法定代理人），請她履行契約支付140萬元，李花香拒絕，伊就沒有再做什麼動作了。」等語（見原審卷第34頁），可知在被上訴人提起本件訴訟，表明願意給付系爭買賣價金140萬元予上訴人之前，上訴人僅催告被上訴人甘若泉給付系爭買賣價金1次，且未催告另一被上訴人甘俊輝，是以上訴人尚未合法解除系爭買賣契約，被上訴人自得依仍有效之系爭買賣契約，給付系爭買賣價金140萬元予上訴人，並請求上訴人移轉系爭土地302坪之所有權予被上訴人。乃上訴人竟於被上訴人起訴表明願意給付系爭買賣價金140萬元，及請求其移轉系爭土地302坪之所有權後，拒絕被上訴人之給付請求，亦足認被上訴人起訴後，已無不履行其給付系爭買賣價金之義務，上訴人自不得行使契約解除權。則上訴人主張以102年6月7日提出之民事答辯狀之送達，為解除契約之意思表示，自不生合法解除系爭買賣契約之效力。
㈡又按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給
付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第
255條固有明文。惟「所謂依契約之性質，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言，如定製慶祝國慶牌坊是。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，如定製手工藝品一套，並告以係為本月5日出國贈送親友之用。必須於本月4日交付是。」最高法院亦著有64年台再字第177號判例在案。本件被上訴人所應為之給付，為系爭土地買賣價金，客觀上並無非於一定時期為給付不能達其契約目的之情形，上訴人亦未證明兩造已就被上訴人給付系爭買賣價金之履行期之特別重要已有所認識或成立合意，上訴人自無適用民法第255條規定逕行解除契約之餘地，其抗辯得不經催告逕行解除契約，同無足採。
七、被上訴人請求於給付140萬元同時，上訴人應將系爭土地所有權應有部分各486108分之99835，分別移轉登記予被上訴人，為有理由：
按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又系爭買賣契約第4條第1款約定：雙方應於備證款付款時應將移轉登記所須檢附之文書證件備齊，並用印交予地政士辦理移轉事宜，非經他方同意不得取回已交付之任何證件及終止報稅或撤回登記之申請與終止委託，亦有系爭買賣契約之約款足據，可知於被上訴人給付系爭買賣價金140萬元時，上訴人依系爭買賣契約，負有提供相關證明文件，將被上訴人所購買系爭土地302坪移轉登記為被上訴人所有之義務。而系爭土地面積243
0.54平方公尺，被上訴人共同購買302坪，換算為998.35平方公尺（四捨五入），則被上訴人購買系爭土地之應有部分，應為243054分之99835（計算式：998.352430.54＝99835/243054），並因被上訴人購買為分別共有，被上訴人自得於給付140萬元同時，請求上訴人移轉系爭土地之應有部分243054分之99835各2分之1，即各486108分之99835應有部分登記予各被上訴人。
八、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人於其給付買賣價金140萬元之同時，上訴人應將系爭土地應有部分各486108分之99835，分別移轉登記予各被上訴人，洵屬有據，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核認事用法並無不合。上訴意旨，猶執詞指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
十、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年1月21日
民事第一庭審判長法官丁振昌
法官曾平杉法官林永茂上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月22日
書記官岑玢【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。