裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第501號民事判決
裁判日期：民國98年08月31日
裁判案由：確認買賣關係不存在等
臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第501號原告乙○○訴訟代理人 羅秉成 律師複代理人 戴愛芬 律師被告甲○○訴訟代理人 余欽博 律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，經本院於民國98年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：１坐落台北縣永和市○○路○○號3樓之房屋（以下簡稱系爭房
屋）為原告所有，民國87年間，被告向原告承租系爭房屋，雙方口頭約定每月租金新臺幣（下同）15000元，被告攜同其母丙○、其兄 吳健廷 全家人一同入住，並將戶籍全數遷入系爭房屋內，詎被告僅繳交前2個月之租金，即未再依約給付，計算至97年12月份止，共積欠租金10年，原告聲請調解請求被告給付租金亦未獲置理，被告遲延給付租金之總額已逾2個月，原告曾以前案起訴狀繕本之送達，催告被告於收受繕本後10日內付清租金，如逾期未給付，則終止之意思表示即發生效力，不另為終止之意思表示，該起訴狀之繕本已於98年1月17日送達被告，被告迄今仍未給付，是兩造間就系爭房屋之租賃契約應已終止（前案嗣經原告撤回），被告應當遷出將系爭房屋返還原告。系爭房屋為原告所有，從未出售被告，被告竟謂其於90年間向原告購買系爭房屋，足見兩造間就系爭房屋之買賣關係存否不明確，使原告在私法上之地位受有侵害之危險，自有提起確認之訴之必要。又被告無權占用系爭房屋，使原告遭受無法使用收益之損害，爰依租賃契約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求①確認兩造就系爭房屋之買賣關係不存在②被告應給付原告起訴前五年內之租金90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。③被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自98年1月28日起至遷讓之日止按月給付原告15000元。④就②③項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
２系爭房屋係由原告出資購買，頭期款20萬元是原告向母親所
借，其餘款項則為原告以薪資及標會之會款按期繳納，丁○○於其與原告間之剩餘財產分配訴訟中，對於原告主張系爭房屋為原告所有乙節，從未有爭執，丁○○卻於本件證稱系爭房屋為其購買，自與事實不符。
３原告從未授權丁○○替伊向被告收取房租，亦不曾允諾由被
告等人無償使用系爭房屋，況且收取租金並非民法第1003條夫妻代理日常家務之範圍，被告縱將租金交予丁○○，對原告亦不生清償之效力。被告辯稱：因丁○○為報答丙○之恩惠，則於丙○返國定居後，原告無償提供系爭房屋予被告全家居住云云。然查：若謂丁○○欲報答被告之母之恩惠，則丁○○於86年間已購買台北縣永和市○○路○○○巷○號11樓之1之房屋，則丁○○何不將被告全家人接去永亨路房屋同住，反居住於系爭房屋？且原告當時家中開銷甚大，亟需用錢，豈有可能放棄租金收入，將系爭房屋無償提供予被告全家人居住？４被告辯稱：原告與丁○○等人於90年9月一起南下找訴外人
戊○○協商，出售系爭房屋，用以繳納永和市○○路房屋貸款云云，亦屬捏造，原告未曾同意出售系爭房屋與被告，雖有和丁○○一同到新營遊玩，但對於賣屋之事毫不知情，丁○○未經原告同意將系爭房屋出售與被告，對原告不生效力。
５原告工作一向穩定，於90年間至94年間每月至少有5、6萬
元以上之薪資收入，原告另於90年6月21日以系爭房屋向花旗銀行申辦250萬元之貸款，並於90年9月24日清償彰化銀行信義分行0000000元之貸款，於90年9月起至91年7月5日止，共匯款十筆至花旗銀行帳戶內，金額為0000000元，可知原告當時並無經濟上之困難。原告在花旗銀行之帳戶於
91年7月4日交由丁○○使用，丁○○當時尚使用多家銀行帳戶，每月進出帳戶之金額高達上百萬，甚至上千萬，足見原告與丁○○在90年間，手邊均有充足之現金可供週轉，根本不可能繳不出永亨路房屋每月6萬多元之貸款，丁○○證述係因繳不起永亨路房屋貸款而要出售系爭房屋，顯與事實不符。
６原告從未將系爭房屋出售予被告，亦未收到任何購屋款項，
被告既主張其係以650萬元購買系爭房屋，則何以被告將款項匯入丁○○之帳戶？足見被告匯款予丁○○，並非為購買系爭房屋。另戊○○係因向丁○○購買丁○○所○○○鎮○○段之土地，而代丁○○繳付永亨路房屋之房貸本息，因而匯款予丁○○，故戊○○之匯款亦與系爭房屋無關。且依被告所言，被告家人先係居住於原告購買之房屋，而後原告又將系爭房屋出售供丁○○繳納貸款，其結果將造成丁○○既不需負擔其姊全家之居住，購買新屋又不需以自己的錢繳納貸款本息，而原告既未能實際使用系爭房屋，而後又失去系爭房屋之所有權，此不公平之情事，豈不荒謬？被告辯稱：其於90年10月19日起每月匯款17174元總計790004元、94年
8月1日匯款100萬、94年10月委託丙○拿60萬元、土地折抵400萬、以現金交付及匯款共32萬元予丁○○作為購屋款云云。然查：被告稱有給付現金324376元及請丙○轉交60萬元，皆無收據或給付證明。被告於90年10月19日起雖每月匯款17174元予丁○○，然丁○○曾於三日前之90年10月16日以丁○○之彰化銀行三峽分行帳戶匯款10萬元至被告華僑銀行00000000000000號帳戶；丁○○另分別於93年4月5日匯款21000元、93年11月4日匯款200000元、93年11月8日匯款300000元、94年1月11日匯款50000元至被告華僑銀行00000000000000號帳戶，有被告華僑銀行之帳戶存摺可憑。
丁○○又於95年1月27日匯款18萬元、95年6月1日匯款30萬元至被告指定華僑銀行帳戶，有丁○○中國信託商業銀行帳戶之歷史交易查詢報表可參，以上丁○○總計匯款予被告金額高達0000000元，遠高於被告按月匯款之總額，顯見被告按月匯款予丁○○之款項，絕非購屋款。
７退步言之，縱認兩造間成立買賣契約，然被告未要求原告辦
理過戶，卻要丁○○簽訂切結書切結願意還款，則被告有解除系爭買賣契約之意思，系爭買賣契約既已解除，被告亦無權繼續占用系爭房屋。
８丁○○為原告之前夫，原告曾因不配合丁○○辦理貸款，而
遭丁○○施以暴力，丁○○並以原告名義，開立金額高達2400萬元之遠期支票予被告，甚至以手機簡訊及電子郵件恐嚇原告稱如不配合，將拍賣系爭房屋及使原告負債千萬，原告因而罹患嚴重型憂鬱症，丁○○所為證言自難採信。
二、被告則以：１被告與胞兄吳健廷及已故之舅舅 蔡清海 三人於87年間至88年
7月向原告合租系爭房屋，每月租金15000元，被告均有按時交租金予被告舅舅即原告前夫丁○○，當時基於親戚關係融洽，並未簽訂租賃契約，交付的租金亦未要求出具收據。嗣88年7月30日被告的母親丙○自國外返台定居，原告及丁○○感念過去生活費用均由丙○供應，故同意將系爭房屋無償提供給被告全家居住。復於90年9月間，因丁○○於86年間另購置坐落台北縣永和市○○路○○○巷○號11樓之1的房屋，該屋銀行貸款高達850萬元，每月應繳本息66355元，原告與丁○○慮及原告可能被裁員，光靠丁○○之薪資實不足長期支應巨額的貸款本息、家庭生活費及兩個兒子的教育費，故原告與丁○○共同決定出售系爭房屋，被告有意購買之，但無力立即支付，遂與原告、丁○○、被告母親、被告的前女友 張曉晴 相偕共赴台南新營，找被告的舅舅戊○○幫忙，當時協議系爭房屋價金650萬元，由被告母親丙○以
400萬元出售其名下所有坐○○○鎮○○段頂大埔小段189-
2、189-9、189-10地號等3筆土地予戊○○，戊○○幫丁○○繳納永亨路房屋貸款，以代被告給付系爭房屋之部分價金400萬元，而丁○○與戊○○另共有1○○○鎮○○段頂大埔小段189-17地號之土地，丁○○持分1/2，以200萬元出售予戊○○，亦係由戊○○幫丁○○繳納永亨路房屋貸款，故被告僅須給付原告及丁○○250萬元，戊○○則需支付
600萬元予丁○○，共同繳納丁○○永亨路850萬元之房屋貸款。付款方式則為：⑴丁○○就永亨路房屋已繳納的貸款本息，由被告及戊○○以現金付清。⑵自90年10月20日起，每月20日前，被告及戊○○應分別電匯17174元、39032元至丁○○之帳戶，一直到109年5月20日貸款本息全部清償為止，再辦理過戶。若提前清償，則提前辦理過戶。嗣於93年3月間戊○○因案入獄服刑，其每月應匯款項由其前妻 尤秀湄 以竣貿建材股份有限公司之名義匯款，但迄至94年7月27日止即未繼續匯款，戊○○放棄購買前開4筆土地，而當時戊○○自90年10月20日至94年7月27日止已匯款至丁○○之帳戶內之金額為0000000元（39032元×46期），丁○○遂與被告協議：戊○○所匯款項約定為180萬元，轉為被告應支付之購屋價金，再由被告負責歸還戊○○。當時被告就丁○○已繳納的貸款本息，已支付324376元與丁○○，加上被告自90年10月20日開始匯款，已匯款790004元（17174元×46期），被告又於94年8月1日分別自其所有之華僑銀行及台北銀行帳戶各匯款50萬元至丁○○中國信託商業銀行之帳戶，另於94年11月19日將現金60萬元交由丙○轉交予丁○○，再加上丙○所有之土地可折抵之400萬元，故被告已給付0000000元（0000000+324376+790004+500000+500000+600000+0000000=0000000），即包含房屋價金650萬元及應付現金款250萬元按年利率5.8%計算之利息。
２詎料，原告迄今仍拒絕辦理過戶，被告為確保權益，乃於95
年9月18日要求丁○○立下切結書，若原告一直拒絕辦理過戶，立切結書人應負責歸還被告購屋價金850萬元並酌加利息。丁○○復又交付以原告名義開立之支票45張，金額計2
400萬元，最後發票日為101年2月29日，丁○○打算利用這幾年的時間與原告斡旋，勸說原告辦理過戶，惟因原告向被告及丁○○提出偽造有價證券之告訴，又將系爭房屋設定抵押權予 陳家富 ，被告始提示已到期支票以擔保買賣價金債權。被告從未向原告表示解除系爭買賣契約，被告至今仍希望原告辦理過戶。
３自90年10月起，兩造就系爭房屋成立買賣關係，被告自無再
給付租金予原告之必要，且非無權占有，價金已於94年間付清，原告起訴請求確認系爭房屋之買賣關係不存在，並訴請給付租金及遷讓房屋，均屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。至於所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年臺上字第1240號判例可資參照。本件原告主張系爭房屋為其所有，從未出售被告等情，被告則謂其於90年間向原告購買系爭房屋等語，足見兩造間就系爭房屋之買賣關係存否不明確，使原告在私法上之地位受有侵害之危險，原告提起本件確認之訴以排除此危險，自堪認其有即受確認判決之法律上利益，先此敘明。
四、原告主張兩造之間並無買賣關係存在，被告承租系爭房屋卻未給付房租長達10年以上，經原告終止租約，請求被告給付租金、遷讓房屋及不當得利云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點為：㈠兩造間是否有買賣契約成立？㈡買賣契約是否業經解除？㈢原告得否向被告請求給付租金、遷讓房屋及不當得利？茲分述如下：
㈠兩造間是否有買賣契約成立？
按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第2項定有明文。次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例參照）。本件原告主張兩造間買賣關係不存在，被告主張存在，則應由主張存在之被告負舉證責任。經查，被告辯稱：於90年9月間，因丁○○於86年間另購置坐落台北縣永和市○○路○○○巷○號11樓之1的房屋，該屋銀行貸款高達850萬元，每月應繳本息66355元，原告與丁○○慮及原告可能被裁員，光靠丁○○之薪資實不足長期支應巨額的貸款本息、家庭生活費及兩個兒子的教育費，故原告與丁○○共同決定出售系爭房屋，被告有意購買之，但無力立即支付，遂與原告、丁○○、被告母親、被告的前女友張曉晴相偕共赴台南新營，找被告的舅舅戊○○幫忙，當時協議系爭房屋價金650萬元，由被告母親丙○以400萬元出售其名下所有坐○○○鎮○○段頂大埔小段189-2、189-9、189-10地號等3筆土地予戊○○，戊○○幫丁○○繳納永亨路房屋貸款，以代被告給付系爭房屋之部分價金400萬元，而丁○○與戊○○另共○○○鎮○○段頂大埔小段189-17地號之土地，丁○○持分1/2，以200萬元出售予戊○○，亦係由戊○○幫丁○○繳納永亨路房屋貸款，故被告僅須給付原告及丁○○250萬元，戊○○則需支付600萬元予丁○○，共同繳納丁○○永亨路850萬元之房屋貸款。付款方式則為：⑴丁○○就永亨路房屋已繳納的貸款本息，由被告及戊○○以現金付清。⑵自90年10月20日起，每月20日前，被告及戊○○應分別電匯17174元、3903
2元至丁○○之帳戶，一直到109年5月20日貸款本息全部清償為止，再辦理過戶。若提前清償，則提前辦理過戶等情，業據證人丁○○、戊○○、丙○證述在卷（見98年6月5日言詞辯論筆錄、98年8月3日調查證據筆錄），而被告及證人戊○○自90年10月19日分別按月匯款至證人丁○○之帳戶內，亦有被告之台灣中小企業銀行活期儲蓄存款00000000
000號存摺影本及華僑銀行活期儲蓄存款00000000000000號之存摺影本、丁○○之中國信託商業銀行雙和分行0000000000000號存摺附卷可稽（見本院卷一第33頁至第62頁），而就證人戊○○向丁○○購買共○○○鎮○○段頂大埔小段189-17地號之土地持分1/2，由戊○○之前妻尤秀湄以竣貿建材股份有限公司公司之款項代丁○○繳付銀行房貸本息，作為戊○○向丁○○買受該筆土地之價金給付乙節，亦有丁○○、尤秀湄於94年10月14日訂立之竣貿建材股份有限公司、義昆實業股份有限公司交接協議書第二項第13點約定可稽（見本院卷一第100頁），而丁○○亦於95年9月18日因原告拒不將系爭房屋過戶給原告，遂出具切結書交予被告承諾負責歸還850萬元予被告，有切結書足參（見本院卷一第63頁），堪信兩造間就系爭房屋確有買賣契約存在之事實。原告雖舉證人尤秀湄於本件及張曉晴於另案原告對丁○○所提偽造有價證券案偵查中之證詞，以證明原告固有與丁○○、丙○、被告一同南下找戊○○， 惟渠 等係到台南遊玩，並非討論賣屋之事情云云，惟尤秀湄於本件訴訟證述：他們都有到竣貿建材公司，我只知道他們在談事情，不知道在談什麼等語（見98年7月16日言詞辯論筆錄），則原告所稱南下找戊○○係為遊玩云云，與證人丁○○、丙○、戊○○、尤秀湄所述不符，且原告稱到台南遊玩，不去觀光景點，卻到戊○○經營之竣貿建材股份有限公司，亦不符常情，是原告否認南下找戊○○談系爭房屋買賣乙事，為不可採。綜上，兩造間就買賣標的物、價金650萬元、支付價金之方法、系爭房屋移轉所有權之時點等項已有合意，則買賣契約成立，是被告所辯兩造間就系爭房屋有買賣關係存在之事實，自可認定。原告雖就被告是否已付清全部價金有所爭執，惟買賣契約既已成立，被告價金是否給付完畢，係買賣契約債務不履行之問題，對於買賣契約已成立之事實並不影響。
㈡系爭買賣契約是否業經解除？
原告主張：縱兩造買賣關係成立，然被告未要求原告辦理過戶，卻要丁○○簽訂切結書切結願意還款，則被告有解除系爭買賣契約之意思，系爭買賣契約既已解除，被告亦無權繼續占用系爭房屋云云，惟查，契約解除權發生之原因，有約定解除權及法定解除權。原告並未舉證兩造有約定被告享有解除權，或係被告依照何法律規定取得解除權，且縱有解除之原因，解除權人及其相對人應為契約之雙方當事人，本件買賣契約存在於兩造間，如被告有解除權，應向原告行使解除權，然而丁○○所簽之切結書，係丁○○願意對原告拒不過戶之行為，對被告負賠償之責任，並非被告對原告行使解除權之書面，原告復未舉證被告曾向原告為解除買賣契約之意思表示，且直至本件訴訟審理中，被告仍希望原告能將系爭房屋完成過戶，是原告主張兩造間之買賣契約業經被告解除，自不可採。
㈢原告得否向被告請求給付租金、遷讓房屋及不當得利？
原告主張：民國87年間，被告向原告承租系爭房屋，雙方口頭約定每月租金15000元，被告攜同其母丙○、其兄吳健廷全家人一同入住，並將戶籍全數遷入系爭房屋內，詎被告僅繳交前2個月之租金，即未再依約給付，計算至97年12月份止，共積欠租金10年，原告聲請調解請求被告給付租金亦未獲置理，被告遲延給付租金之總額已逾2個月，原告曾以前案起訴狀繕本之送達，催告被告於收受繕本後10日內付清租金，如逾期未給付，則終止之意思表示即發生效力，不另為終止之意思表示，該起訴狀之繕本已於98年1月17日送達被告，被告迄今仍未給付，是兩造間就系爭房屋之租賃契約應已終止，被告應當遷出將系爭房屋返還原告。為此請求被告給付原告起訴前五年內之租金90萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息、將系爭房屋騰空遷讓及自98年1月28日起至遷讓之日止按月給付原告1500
0元等情；被告則以：被告與胞兄吳健廷及已故之舅舅蔡清海三人於87年間至88年7月向原告合租系爭房屋，每月租金15000元，被告均有按時交租予被告舅舅即原告前夫丁○○，當時基於親戚關係融洽，並未簽訂租賃契約，交付的租金亦未要求出具收據。嗣88年7月30日被告的母親丙○自國外返台定居，原告及丁○○感念過去生活費用均由丙○供應，故同意將系爭房屋無償提供給被告全家居住等語置辯。就被告所辯：88年7月30日被告的母親丙○自國外返台定居，原告及丁○○感念過去生活費用均由丙○供應，故同意將系爭房屋無償提供給被告全家居住乙節，業據證人丁○○證述在卷，且從系爭房屋原先約定租金每月15000元，年租金18萬元，原告竟然十年來未向被告催討房租，顯然有違常情，原告應有同意被告及其母自88年7月30日起無償使用系爭房屋之事實，被告所辯堪予採信。是原告請求起訴前五年內之租金90萬元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。又原告既已同意被告無償使用系爭房屋，則兩造間先前成立之租賃契約已於88年7月29日合意終止，是原告以被告未繳二期以上之租金為由，終止租賃契約，請求被告返還租賃物及不當得利，自屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間買賣關係不存在、請求被告給付租金、遷讓房屋及不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年8月31日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年8月31日
書記官李錦輝