臺灣新北地方法院97年度訴字第742號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第742號民事判決

裁判日期：民國98年08月31日

裁判案由：減少價金

臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第742號原告丙○○
樓訴訟代理人 舒正本 律師複代理人 王俊權 律師被告丁○○訴訟代理人 陳家慶 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，經本院於民國98年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零肆萬伍仟貳佰元，及自民國九十八年五月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零肆萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國96年9月5日經由信義房屋仲介股份有限公司（
下稱信義房屋）之仲介簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買坐落臺北縣中和市○○段○○○號、權利範圍10,000分之296之土地暨其上同段建號第200號即門牌號碼臺北縣中和市○○路○段○○○巷○○號3樓建物（下稱系爭房地），因系爭房地登記為工業用途，其買賣價格本低於一般住宅之買賣價格，惟被告稱系爭房屋裝潢花費近千萬，不願以空屋廠辦之價格出售，兩造遂以總價1608萬元成交，並於96年10月24日以現況完成交屋。原告於交屋後進行隔間拆改時，發現室內木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重，並有甚多成蟻蟲卵潛藏其中，立即通知被告到場會勘，被告卻置之不理。嗣經原告、信義房屋分別委請專業人士 陳秀峰 、甲○○到現場會勘，發現除前揭拆改處遭白蟻蛀蝕外，室內其餘如壁面、櫥櫃、地板等木作裝潢亦均遭白蟻蛀蝕，其等判斷白蟻起因於裝潢時未能使用防腐基材、施工時又有偷工減料、建物又有漏水情形等所致。原告再以中和中山路郵局第694號存證信函通知被告，仍不獲置理。由於系爭房屋木作裝潢均遭白蟻蟲蛀，回復原狀之費用甚鉅，被告復置之不理，經信義房屋代為僱工除蟲，另就蟲蛀較為嚴重部分原告再行雇工拆除並以簡易木作回復至堪用狀態，此有修繕照片及永大除蟲企業有限公司（下稱永大公司）所出具之害蟲防治工程保證書可證。
㈡系爭房屋原來木作蟲蛀較為嚴重部分均已僱工拆除，若令原
告需舉證證明同品質未有蟲蛀瑕疵之市價及有蟲蛀瑕疵房屋之市價，並進而計算與系爭房屋買賣價金計算其應減少之價金為若干，其證明顯有重大困難，依臺灣高等法院96年度上更一字第120號判決意旨，請鈞院依民事訴訟法第222條第
2項規定，審酌一切情況，依所得心證酌定其減少價金之數額。又原告於發現室內木作裝潢遭白蟻蛀蝕後，曾多次促請被告出面處理，然均不獲置理，原告自費雇工除蟲花費29,400元，另以簡易木作回復至堪用狀態花費1,840,500元，有相關費用單據可資證明，爰依民法第359條請求被告減少買賣價金，併依民法第227條、第213條規定，請求被告支付回復原狀所必要之費用即1,869,900元（29,400+1,840,500=1,869,900元）。
㈢聲明：⒈被告應給付原告1,869,900元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告無法證明被告須負物之瑕疵或不完全給付責任：
⒈原告提出光碟內所載之照片，至多可證明系爭房屋於原告拆
除裝潢時，部分木作有白蟻存在，尚難證明被告於96年10月24日點交系爭房屋予被告時，其上有白蟻之存在。且系爭契約第15條約定：「…依現況交屋。」，原告並已在該條款後簽名確認，是原告主張系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵，於危險移轉時就存在，尚難採信。況系爭房屋舊有木作均已遭原告僱工重新裝潢而拆除，更無從鑑定白蟻發生之原因及蛀蝕之瑕疵，於危險移轉時就存在，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任即無所據。
⒉光碟內照片亦無法證明被告有不完全給付之情形：
系爭契約既已約定「依現況交屋」，並經原告簽名確認，是原告主張系爭房屋有白蟻蛀蝕之瑕疵，本非存在於契約成立後或標的交付後始行發生者，故原告請求亦非可採。
⒊又信義房屋回函檢附A539550、A623151契約書附表之標的物
現況說明書並無漏水情形或其他瑕疵之載明，足證系爭房屋於銷售時，確無原告所指存有漏水或其他瑕疵之情形。
⒋證人乙○○、甲○○均非白蟻之專家，無法鑑定系爭房屋白
蟻發生時間及原因。此可從乙○○、甲○○均自承非昆蟲相關學系畢業，亦未受有害蟲防治之相關訓練可明。且依實務有關白蟻發生時間及原因之鑑定，均委託專業鑑定機構進行，例如中華環境有害生物防治協會，則原告捨此不為，逕行拆除系爭房屋裝潢，致後續責任無法釐清，實不可歸責被告。再者，證人乙○○於96年10月24日系爭房屋交屋當時在場，亦證稱並未發現白蟻存在。證人乙○○、甲○○二人均係交屋後，始經由原告通知到場會勘，實無法證明被告於96年
10月24日點交系爭房屋予被告時，其上即存有白蟻。㈡系爭房屋之買賣價金1,608萬元不包含裝潢價值：
⒈就信義房屋回函檢附A539550、A623151契約書內容可知，委
託買賣之價款並未包含系爭房屋之裝潢。故有關其後信義房屋銷售系爭房屋之行銷廣告中宣稱「超美豪宅」、「千萬裝潢」、「豪華裝潢」、「高級建材」等語，應係信義房屋自身宣傳之用詞，與被告無涉，則原告主張系爭房屋房價包含裝潢乙節，應屬無稽，證人乙○○稱系爭房屋之買賣價金1,608萬元包含裝潢部分，不足採信。
⒉系爭房屋雖登記工業用地，惟本件買賣價金1,608萬元，仍
低於一般住宅用地之行情，此可從系爭房屋之主建物面積為
296.25平方公尺，換算後為90坪（296.25平方公尺×0.3025＝89.615625坪，小數點後四捨五入），則本件被告係以每坪18萬元價格出售系爭建物（1,608萬元÷90坪＝17.86666
7萬元/坪，小數點後四捨五入）。再以系爭房屋附近一般住宅用地從96年6月1日至97年3月31日之成交行情，每坪成交價約於20至31萬元間可證。況系爭房屋買賣價金若包含千萬裝潢，豈可能仍以低於一般住宅用地之行情售出。
㈢就原告請求以簡易木作回復至堪用狀態花費1,840,500元部
分，其中報價單中有關A、女孩房部分：其中編號1窗台矮櫃（84,000元）、編號5窗戶外牆四周防水處理（114,000元）；B、主臥房部分：其中編號1窗台矮櫃（101,920元）、編號4牆內高櫃（15,600元）、編號5編號牆內矮櫃（44,800元）、7窗戶外牆四周防水處理（115,200元）、編號8半玻4尺拉門屏風（54,000元）、編號9原有衣櫃加門片（44,800元）；C、男孩房部分：其中編號1窗台矮櫃（44,800元）、編號4牆內高櫃（15,600元）、編5牆內抽屜（15,600元）、編號6化妝台（24,640元）、編號8窗戶外牆四周防水處理（50,400元）、編號9原有衣櫃加門片處理（28,000元）；D、客廳部分：編號4窗戶外牆四周防水處理（22,800元）；E、走道部分：編號2玻璃拉門加鎖（45,000元）；F、大辦公室部分：係原告於購入系爭房屋後，供營業使用所做裝潢（713,000元），上開項目合計總價為1,534,160元，且顯已超出原告所稱簡易木作回復至堪用狀態之目的，故應予扣除，以免原告將系爭房屋重新裝潢之費用，轉嫁由被告負擔。㈣復按所得稅法第51條第二項規定：「各種固定資產耐用年數
，依固定資產耐用年數表之規定。」，中古物時價之認定，實務上如由法院自行認定時，可依上開規定認定之，而系爭房屋裝潢應屬固定資產耐用年數表中木材加工設備乙項（見被證3），其耐用年數為七年。本件系爭房屋裝潢為被告於85年間，拍賣取得得後，即僱工重新裝潢，惟迄今已10年有餘，顯逾其耐用年數7年之規定，故系爭房屋裝潢應無殘值，故原告此部分請求，實無理由。
㈤聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：兩造於96年9月5日經由信義房屋簽訂系爭契約，由原告以總價1,608萬元向被告購買系爭房地，並於96年10月24日完成交屋，系爭房屋於交屋時已有裝潢。
四、兩造爭執之事項：㈠被告是否應就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保責任？原告請
求減少價金是否有理由？得請求減少之金額若干？㈡被告就系爭買賣契約有無因歸責於自己之事由致為不完全給
付而應對原告負不完全給付之損害賠償責任？
五、本院之判斷：㈠本件原告主張兩造於96年9月5日經由信義房屋簽訂系爭契
約，由原告以總價1,608萬元向被告購買系爭房地，並於96年10月24日完成交屋，系爭房屋於交屋時已有裝潢等情，有系爭不動產買賣合約書影本1份附卷可稽（見本院卷㈠第7至14頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。至原告主張依民法第359條被告應就物之瑕疵負擔保責任，並請求減少價金，及依民法第227條、第213條之規定，被告亦應負不完全給付之賠償責任等情，為被告以前詞所否認。是本件應審究之爭點為：⒈被告是否應就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保責任？原告請求減少價金是否有理由？得請求減少之金額若干？⒉被告就系爭買賣契約有無因歸責於自己之事由致為不完全給付而應對原告負不完全給付之損害賠償責任？㈡被告應就系爭房屋對原告負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。
且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。
⒉關於系爭房屋內木作裝潢遭白蟻蛀蝕之情形，據證人甲○○
於本院言詞辯論時具結證稱：伊擔任室內裝修設計師已經15年，曾經處理過2件白蟻的案件，97年11月10日下午原告連絡伊到系爭房屋做壁紙更換、櫃體及木造牆面表面粉刷處理，伊到現場時發現入口大門線板有黑色的斑點，觸摸時即陷下去且剝落，伊就跟原告說可能有白蟻；同年月20日進場施工時，將壁板拆除後，發現白蟻的情形很嚴重，已經順著牆面爬到天花板，另衣櫃打開靠牆壁的那一面原本木作的部分已經腐蝕，前屋主又貼一塊2分的波麗板木板上去，所以從外觀看不出有腐蝕，再將該房屋的窗台拆除，發現裡面有2塊很大的白蟻窩，另外和室、玄關、主臥室、吧台隔壁小房間都有發現白蟻窩，木作部分也都被腐蝕；依伊的判斷係因溼度及裝潢木頭本身含有蟲卵，所以造成白蟻蛀蝕等語甚詳（見本院卷㈠第151至152頁）；復經證人即信義房屋經紀人乙○○於本院言詞辯論時具結證稱：交屋後，伊去系爭房屋現場看到木造的牆壁部分都腐爛，有白蟻爬來爬去及像原證6現場照片上蜘蛛網的痕跡，...被告於託售房屋時說系爭房屋他買了沒有多久就裝潢等語明確（見本院卷㈠第148、151頁），復有原告所提出而被告不爭執其真正之現場照片及照片光碟附卷可稽（見本院卷㈠第24至26頁、第79頁），足見系爭房屋內之木作裝潢，確實於96年11月20日即經發現有白蟻嚴重蛀蝕之情形。又參以系爭房屋係於96年10月24日交屋，原告則係於交屋後1個月內之97年11月20日發現系爭房屋原本之木作裝潢遭白蟻蛀蝕嚴重；且被告亦主張系爭房屋係其於85年間買受後隨即裝潢，迄出賣之日只已經11年（見本院卷㈠第63頁答辯狀）。由上可知，系爭房屋內木作裝潢遭白蟻蛀蝕，確實係因被告之裝潢本身問題所致，且係於交屋前即已存在白蟻蛀蝕之情形，是原告主張系爭房屋於交屋之時木作裝潢即有白蟻蛀蝕之瑕疵之事實，應屬可採。至於被告雖抗辯證人甲○○、乙○○非處理白蟻事件之專業人員，其證詞不可採云云。惟查，證人甲○○、乙○○所證上述情節，乃就其等親自見聞之客觀事實為證述，此與是否具有處理白蟻事件之專業無涉，是被告執前詞置辯，尚非可取。
⒊關於系爭房地之價金是否包括屋內裝潢乙節，據證人即信義
房屋經紀人乙○○於本院言詞辯論時具結證稱：被告託售系爭房屋總共3次，系爭房地是工業用廠房，被告將之改為住家，伊跟被告說系爭房地的狀況特殊，不好估價，而且系爭房屋有裝潢過，伊問被告裝潢系爭房屋花了多少錢，他說大概1,000萬元，伊跟被告說系爭房屋附近單純的廠房每坪市價約11、12萬元，因為被告的裝潢不是全新的，伊跟被告說一般在估價只能估到一半的價錢，第1次託售的總價是1,90
0多萬元，這個價格是被告與伊等討論後，被告自己決定的價錢，後來一般客戶都出不到這麼高的購買價格，就有跟被告商量，請他降低託售價格，伊跟被告在商量託售價格時有考量到系爭房屋有裝潢，所以被告有把裝潢的價值加入託售的總價之內...系爭房屋之託售廣告有強調有價值千萬的裝潢，因為當時有問被告，被告表示裝潢大約花了1,000萬元，廣告刊登的內容原則上是由信義房屋決定，信義房屋有將廣告寄給被告，被告也沒有意見等語綦詳（見本院卷㈠第14
7、149頁），復有信義房屋97年9月22日函文暨買賣仲介專任委託書暨系爭房屋託售廣告在卷可憑（見本院卷㈠第84至112頁）。足徵，原告主張兩造間就系爭房地價金1,608萬元之合意，包括系爭房屋之裝潢等情，應屬事實，堪以採信。
⒋本院經兩造同意後囑託現代地政不動產估價師事務所鑑定系
爭房地係以工業用地建築房屋供住宅使用，如不含上開裝潢，則該房地於96年9月間之交易價格若干？及系爭房屋之室內裝潢內部遭白蟻蛀蝕（情形如本院卷㈠第79頁光碟片），致影響房地交易價格若干？經該事務所於98年5月22日覆函之估價報告書，其結論為：系爭房地於96年9月間不含裝潢之交易價格為14,259,939元，本件評估室內裝潢總價為1,958,901元，含裝潢之交易價格為16,109,600元，本件裝潢遭白蟻蛀蝕之不動產價格減損比為百分之6.5，此有現代不動產估價師事務所98年5月22日現板估字第980522168號函暨檢附不動產鑑價報告書1份在卷可參。是據上開鑑價報告可知，系爭房屋含室內裝潢之交易價格確實較不含裝潢之價格高出甚多，益徵原告主張兩造間就系爭房地價金1,608萬元之合意，包括系爭房屋之裝潢屬實。又系爭房屋室內裝潢遭白蟻嚴重蛀蝕，顯影響系爭房地之交易價值甚鉅，此觀上開不動產鑑價報告書即明，自應認此屬交易上之重大瑕疵。從而，原告依民法第359條前段規定，請求減少其價金，自屬有據。而本件裝潢遭白蟻蛀蝕之不動產價格減損比為百分之6.5，已如前述，依據上開方式計算，本件原告得請求減少之價金為1,045,200元，即原告買受系爭房屋之價格1,60
8萬元X6.5%=1,045,200元，是原告此部份之主張有理由，應予准許。至於被告請求傳喚製作不動產鑑價報告書之鑑定人到庭說明鑑定過程，惟該鑑定過程已於不動產鑑價報告書記載甚詳，自無傳喚鑑定人之必要，附此敘明。
⒌另原告主張依民法第359條、第227條、第213條之規定，
請求被告賠償除蟲費用29,400元乙節，姑不論原告援引上開規定請求有無理由，經查，系爭除蟲費用29,400元係由信義房屋經紀人 蔡宗翰 支付，此業據永大公司、信義房屋函覆明確，此有永大公司98年2月24日永字第001號函暨統一發票影本及信義房屋98年4月15日函文各1份附卷可稽（見本院卷㈠第189至191頁、223頁），而原告復未舉證證明該筆除蟲費用確實由其支出，則原告請求被告給付該筆除蟲費用29,400元，即無理由，不應准許。
㈢被告就系爭買賣契約有無因歸責於自己之事由致為不完全給
付而應對原告負不完全給付之損害賠償責任？查原告另按不完全給付之法律關係請求部分，因與前揭物之瑕疵擔保責任部分，係屬請求權競合，且原告依據物之瑕疵擔保責任之法律關係請求被告負減少價金責任，既經認定有理由，從而兩造關於不完全給付之損害賠償責任之攻擊及防禦，本院即無庸再予斟酌。
六、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求被告給付1,045,
200元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年5月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分並無不合，應予准許，爰酌定相當擔保金額宣告之，並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假行之聲請已失所附麗，不應准許，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年8月31日
民事第二庭法官張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年8月31日
書記官連思斐