裁判字號：臺灣高等法院103年重上更(一)字第120號民事判決
裁判日期：民國104年11月03日
裁判案由：給付租金等
臺灣高等法院民事判決103年度重上更㈠字第120號上訴人 文山悠 之家產後護理之家法定代理人 張淑卿 訴訟代理人 吳孟勳 律師
參加人 黃資裡 訴訟代理人吳孟勳律師被上訴人宇崢企業股份有限公司法定代理人 曾隱舜 訴訟代理人 吳麒 律師
柯政延 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國102年
3月15日臺灣臺北地方法院102年度店重訴字第2號第一審判決提起上訴，經最高法院發回，本院於104年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔本訴訴訟費用及命參加人負擔參加訴訟費用部分之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔本訴訴訟費用部分、第二審訴訟費用關於本訴部分及發回前第三審訴訟費用關於本訴部分，由被上訴人負擔。第二審、發回前第三審訴訟費用關於反訴部分，由上訴人負擔。參加訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人在尚未取得主管機關核發開業執照前，於民國96年3月1日以 木柵悠 之家產後護理之家名義，委由主要經營者即參加人黃資裡與伊簽訂租賃契約及補充契約（下合稱系爭租約），約定上訴人向伊承租伊及訴外人 黃中聖 、 廖建興 、 曾擎昕 （上3人後合稱為黃中聖等3人）所有之臺北市○○區○○街○號12樓、12樓之1、12樓之2及同街8號12樓、12樓之1、12樓之2等房屋（下合稱系爭房屋）及6個停車位使用權，租期自96年3月1日起至102年2月28日止，共計6年，租金為每月新臺幣（下同）105萬元。嗣因上訴人經營不善，並為使伊能以系爭房地向銀行貸得較多資金而投資其他事業，伊與黃中聖等3人乃於98年
6月間與參加人簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定以附條件之委託及信託方式將系爭房屋及其基地（下合稱為系爭不動產）所有權移轉登記予參加人，由參加人以較優勢之學經歷背景及經濟條件，向銀行辦理貸款（下稱系爭貸款），並保留伊為出租人之合意，上訴人仍應給付伊系爭房屋之租金，再以該租金繳納貸款之利息。詎上訴人自99年5月起即未再給付租金，至100年9月19日止合計積欠租金17,465,000元，伊並以存證信函通知上訴人於100年9月19日終止系爭租約，經以押租金抵充積欠之租金後，上訴人尚積欠伊租金14,465,000元。爰依系爭租約之法律關係，請求上訴人給付14,465,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週利率5％計算之利息等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。至於被上訴人超逾上開請求而受原審敗訴判決部分，未據被上訴人上訴而告確定，非本院審理範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人、黃中聖等3人及參加人於98年6月間簽訂協議書，由參加人向被上訴人及黃中聖等3人購買系爭不動產，並已於98年8月11日移轉登記予參加人，依系爭協議書第4條（應為第5條之條號誤植，下依正確條號稱之）第4項約定，系爭房屋過戶予參加人後，系爭租約之租賃關係即為終止，伊不需再付租金予被上訴人，待黃中聖等3人及被上訴人依系爭協議書約定買回後，兩造間租賃關係即為回復。嗣兩造及參加人再口頭協議改由參加人與伊成立新租賃關係，由參加人收取租金，並以之繳納系爭貸款後存入參加人設於木柵區農會（000000-00000000號帳號）之帳戶（下稱參加人帳戶），其後自98年11月起收得之租金則經參加人與被上訴人另為口頭約定，提前分配系爭協議書第2條第3項所約定於買回系爭不動產時兩造應平分木柵帳戶結餘款項之利潤，而由參加人將繳付租金後之餘額交付2分之1予被上訴人。伊已交付98年9月至99年4月期間每月租金
105萬元予參加人，其後因伊縮小營業規模，乃於99年4月20日由參加人代表與被上訴人之法定代理人曾隱舜協議，自同年5月21日起減縮營業單位為上址8號12樓、12樓之1及12樓之2等房屋（下合稱8號等3戶房屋），該月份租金過渡性減縮為902,258元，並於99年6月至8月減縮租金為每月592,000元，伊亦均已支付予參加人。系爭租約既已終止，且如認並未終止而仍存在，於參加人受讓系爭房屋後，系爭租約之全部或就未逾5年租期之部分，亦因民法第425條第1項之規定，存在於伊與參加人之間，被上訴人自不得再依系爭租約請求伊給付此後之租金。又縱認系爭租約仍存在兩造之間，然被上訴人於出讓系爭房屋予參加人後，已無法提供系爭房屋供伊使用收益而為給付不能，依民法第435條第1項、第436條之規定租金應減縮為零，伊亦已依民法第
256條之規定解除系爭租約。縱認不得解除，伊亦得為同時履行抗辯，且被上訴人既已取得參加人交付之分配利潤，其再向伊請求給付租金亦違反誠實信用原則，依民法第148條第2項規定不得行使其請求權。另系爭租約之租賃標的物自同年5月21日起已減縮為8號等3戶房屋，租金減為每月592,000元，被上訴人請求給付每月105萬元之租金，亦無理由等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決關於本訴不利於上訴人部分（除確定部分外）廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、參加人陳述略以：伊為上訴人之主要經營者，於98年6月間與被上訴人、黃中聖等3人簽訂系爭協議書，並於同年8月11日取得所有權，依系爭協議書第5條第4項之約定，上訴人於系爭不動產過戶予伊時即 無庸 再給付租金予被上訴人。且伊受讓系爭房屋後，並未將使用、收益權能讓與被上訴人，亦未授權被上訴人代為行使所有權人之任何權益，被上訴人請求上訴人給付租金自無理由等語。
四、被上訴人主張兩造就系爭房屋簽訂未經公證之系爭租約，租期自96年3月1日起至102年2月28日止，共計6年，租金每月105萬元，而上訴人自99年5月起未給付租金予被上訴人等情，有兩造分別提出之系爭租約存卷可稽（參原審卷第
5至8、51至54頁），且為上訴人所不爭執，堪認為真實。被上訴人復主張上訴人未給付99年5月至100年9月19日之租金，經以押租金扣除後尚積欠14,465,000元等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點，為被上訴人得否依系爭租約請求上訴人給付租金。
五、經查：㈠上訴人主張被上訴人與黃中聖等3人及參加人就系爭不動產
買賣之移轉、貸款、買回等事宜，於98年6月間簽訂系爭協議書，約定將系爭不動產過戶予參加人，成交總價為287,300,000元，參加人應以系爭不動產持向銀行辦理貸款，並應自移轉登記至其名下之日起6至12月期間，將系爭不動產再移轉過戶予被上訴人及黃中聖等3人或所指定之人，嗣雙方據此以98年7月22日買賣為原因，於同年8月11日將系爭不動產所有權移轉登記予參加人等情，有兩造分別提出之系爭協議書及建物第二類登記謄本在卷可據（參原審卷第96至98頁背面、42至47頁），且為兩造所不爭執，則上訴人主張參加人已因而取得系爭不動產所有權乙節，堪信屬實。
㈡被上訴人主張：伊與黃中聖等3人仍為系爭不動產之實質所
有人，僅係以附條件之委託及信託方式將系爭不動產移轉登記予參加人名下，伊仍保有向上訴人收取租金之權利，惟因參加人為上訴人之最大股東，且於依系爭協議書約定辦理貸款後，亦為貸款名義人而負繳納貸款義務，故委由參加人代向上訴人收取租金，並將收得租金繳付貸款利息，待被上訴人與黃中聖等3人依系爭協議書約定買回系爭不動產後，再由伊自己收取租金，而上訴人自99年5月起即未再給付租金，至100年9月19日止合計積欠租金17,465,000元，經以押租金抵充積欠之租金後，上訴人尚積欠伊租金14,465,000元等語。然為上訴人所否認，辯以：系爭協議書第5條第4項係約定系爭房屋過戶予參加人後，系爭租約之租賃關係即為終止，伊不需再付租金予被上訴人，待黃中聖等3人及被上訴人依系爭協議書約定買回後，兩造間租賃關係即為回復，嗣兩造與參加人口頭約定改由參加人向伊收取租金，並以之繳納系爭貸款後存入參加人帳戶，98年11月起收得之租金再約定改由參加人將繳付貸款後之租金餘額2分之1交付予被上訴人，以提前分配系爭協議書第2條第3項所約定之利益，是被上訴人已無向上訴人收取租金之權等語。經查：
⒈系爭協議書第5條第4項之約定，依當事人真意，係就系
爭不動產過戶在參加人名下期間內免除上訴人給付租金義務之合意，而非終止系爭租約：
⑴按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準
，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上第1053號判例意旨參照）。又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院49年台上第303號判例意旨參照）。
⑵系爭協議書第5條第4項約定：「乙方（按即參加人）
於96年3月1日與甲方（按即黃中聖等4人）訂定之租賃合約之標的物和此協議書之不動產標的係屬相同標的，如上揭不動產標的過戶完畢為乙方名下，因新所有權人與租賃人為同一人此租賃合約失其效力，不需付出租人租金，倘若甲方買回過戶完畢後，此租賃合約方為有效。」（參原審卷第97頁背面）。又上開條文所指租賃合約即為由參加人代表上訴人而與被上訴人簽訂之系爭租約，此亦為兩造所不爭執，則上開條文文義，固係指系爭不動產移轉登記予參加人後，系爭租約即失其效力，不需付被上訴人租金，待被上訴人與黃中聖等3人買回系爭不動產後，系爭租約始再生效力。惟：上訴人於99年3月25日召開股東會議，會議紀錄第6點記載：「確認未來承租標的物為8號12F、8號12F之1、8號12F之2，其餘授權由黃資裡與房東協商。」，而上訴人同日亦發函予被上訴人表示：「…為縮減租金支出，本單位（即上訴人）願放棄原租賃合約中萬和街6號12樓、萬和街6號12樓之1、萬和街6號12樓之2等標的之租賃權利，並就相關細節進行討論，敦請貴公司（即被上訴人）配合辦理…」；另上訴人亦於99年4月20日召開股東會議，會議紀錄第2點記載：「由 黃光大 與曾老闆協定由文山悠之家向衛生局縮減營業單位為三戶（
8號、8之1、8之2），自縮減完成時起算，租金依縮減坪數比例計算，並另加簽相同租約3年」，且參加人代表上訴人於99年5月13日與被上訴人簽訂租賃契約附加條款，其上記載出租人為被上訴人，約定承租範圍為8號等3戶房屋，租金每月592,200元，租期延長為
9年即自96年3月1日至105年2月28日止，此有上開會議紀錄、傳真函及99年3月25日文山悠之家產後護理之家字第00000000000號函及租賃契約附加條款在卷可稽（參原審卷第95、100、246頁，本院卷第199頁）。依上開會議記錄、函文及租賃契約附加條款，上訴人在被上訴人與黃中聖等3人尚未買回系爭不動產前，仍係以被上訴人為「房東」之地位而與之商議減縮租賃範圍事宜，嗣並以被上訴人為「出租人」而簽訂租賃契約附加條款，足見均係就兩造間於96年3月1日簽訂之系爭租約所為。上訴人抗辯此僅係因系爭協議書內有買回條款，伊預期被上訴人及黃中聖等3人將買回系爭不動產，乃由參加人與被上訴人協議確認承租範圍、租金及租期，而預先簽署上開租賃契約附加條款乙節，顯與上情不符，自難憑信。則被上訴人主張伊於簽訂系爭協議書後仍保有出租人地位乙節，堪信屬實。上訴人主張系爭租約依系爭協議書第5條第4項之約定，於系爭不動產移轉登記予參加人名下時即為終止云云，則非可採。⑶又系爭租約係由參加人以上訴人代表人名義締約，其「
立契約人」或「立契約書人」等欄位均僅有參加人之簽名及用印（參原審卷第7頁背面、第8頁）；且上訴人原係由參加人、被上訴人、訴外人 周永清 及 曾勇人 等4人，共同出資1,000萬元合夥經營，股份比例依序為60％、17％、17％及6％，並由參加人為主要經營者，亦有合夥之協議書乙份存卷可稽（參原審卷第77頁），並為兩造所不爭執。而系爭協議書第5條第4項記載：「…乙方（按即參加人）於96年3月1日與甲方（按即被上訴人與黃中聖等3人）訂定之租賃合約之標的物和此協議書之不動產標的係屬相同標的…」，所指租賃合約與標的物即為系爭房屋，此為兩造所不爭執，足見參加人、被上訴人與黃中聖等3人簽訂系爭協議書時，仍與前述簽訂系爭租約之情形相同，係以參加人兼為上訴人之代表而為同一主體進行協議，此亦與同項緊接記載：「…如上揭不動產標的過戶完畢為乙方名下，因新所有權人與租賃人為同一人此租賃合約失其效力，不需付出租人租金」等語所指「新所有權人與租賃人為同一人」之情形，相為吻合。復參酌參加人、被上訴人與黃中聖等3人簽訂系爭協議書時，並未委請法律專業人士協助等情，此據兩造 陳明 一致在卷（參本院卷第109頁，本院前審卷第84頁背面、89頁），是核系爭協議書當事人之真意，應認上訴人抗辯係因未委請法律專業人士，未能區分參加人與上訴人之間為不同之主體，而參加人為上訴人主要經營者，故為上開之約定等語，應為可取。而被上訴人於本院101年度重上字第309號其與參加人間返還所有權狀等事件（下稱返還所有權狀等事件）中，自陳：「因為悠之家長期處於虧損的狀態，希望減少悠之家的開銷，所以原本協議書約定不用付房租，只要給付房貸及信貸的利息即可，後來執行時，黃資裡的先生說悠之家還有其他的股東，並非黃資裡一人所有，其他股東不能坐享其成，所以後來約定悠之家每月仍要給付105萬元房租，扣除房貸及信貸之後的餘額平均分配。」等語（參本院102年度重上字第280號卷，下稱前審卷，第82頁背面），亦與系爭協議書上開記載「此租賃合約失其效力，不需付被上訴人租金」之約定相符，堪認系爭協議書第5條第4項之當事人真意，係約定上訴人於系爭不動產登記在參加人名下期間，無庸支付租金予被上訴人，待被上訴人與黃中聖等3人再回復原租賃關係而支付租金予被上訴人。
⑷綜上，系爭協議書第5條第4項之約定，依其文義雖指
系爭租約於系爭不動產移轉登記予參加人後即失其效力，然其約定實僅係使上訴人於系爭不動產登記在參加人名下期間不需付租金予被上訴人，且於買回後即回復原租賃關係而再支付租金於被上訴人，並非使系爭租約終局失效，且系爭不動產移轉登記予參加人後，上訴人仍以被上訴人為出租人而與之為相關租賃事宜之交涉，並參酌前述被上訴人於返還所有權狀等事件中，所陳係因上訴人長期虧損，為上訴人開銷而以系爭協議書約定不用付房租，只要給付房貸及信貸的利息即可等語，足見系爭協議書第5條第4項之目的應僅在減輕上訴人之租金負擔，是所記載系爭租約「失其效力」之約定，依當事人真意應為就該期間內免除上訴人給付租金義務之合意，而非終止系爭租約，此雖與一般租賃契約有異，然基於契約自由原則尚無不可。從而依上開約定，被上訴人於系爭房屋過戶予參加人名下期間仍為出租人，惟上訴人不需再付租金予被上訴人，待被上訴人與黃中聖等
3人買回系爭不動產後，始再回復原租賃關係支付租金予被上訴人。
⒉上訴人因系爭協議書之簽訂而暫免向被上訴人支付租金後
，兩造及參加人另行約定改由參加人向伊收取租金，並由參加人以之繳納系爭貸款後，再與被上訴人平分其餘額：
⑴系爭不動產所有權移轉登記予參加人後，係由參加人向
上訴人收取租金，此為被上訴人自 陳甚明 （參本院卷第
109頁）。而系爭不動產所有權於98年8月11日移轉予參加人後，98年9月、10月租金係由上訴人將其中247,
573元、261,250元存至參加人於合作金庫所另設之其他帳戶，其餘1,591,177元則連同參加人代墊管理費78,146元合計1,669,323元匯入參加人帳戶，98年11月至99年4月之租金，則由上訴人分別存入參加人上開合作金庫帳戶及被上訴人指定之 曾隱旻 之帳戶，此有存款條、匯款申請書代收入傳票、帳戶交易明細表及匯款申請書代收入傳票在卷可憑（參前審卷第20至22、165至
166頁，本院卷第165頁）。另被上訴人亦於本院陳稱：自系爭不動產過戶予參加人後至99年4月期間，參加人有將向上訴人收取之租金扣除繳付貸款後餘額分配予伊等語，並不爭執已獲分配租金達2,991,709元（參本院卷第172頁背面、187頁），核均與被上訴人於返還所有權狀等事件中自陳參加人與被上訴人在簽訂系爭議書後，始另行約定上訴人仍應支付租金，並以支付之租金繳付貸款利息後之餘額，由參加人與被上訴人平均分配等語（參前審卷第82頁背面），相為合致。而依系爭協議書第2條第3項約定，參加人帳戶內之存款係供支付必要開銷之用，其存摺由被上訴人及黃中聖等3人保管，帳戶內存款之動支亦需經其等同意，待被上訴人及黃中聖等3人買回系爭不動產時，應將該帳戶結餘金額之半數交付被上訴人及黃中聖等3人（參原審卷第96頁背面），足見參加人帳戶之存款不得任意動用，且被上訴人及黃中聖等3人買回系爭不動產時亦可分得該帳戶結餘存款半數之利益，可見上訴人存入參加人帳戶之98年9月、10月份部分租金1,591,177元，即為上訴人及黃中聖等3人於日後買回系爭不動產時，可依系爭協議書第2條第3項約定分得其存款半數利益之範圍。是上訴人抗辯兩造及參加人以系爭協議書第5條第4項，約定系爭不動產登記在參加人名下期間免除上訴人給付租金義務後，兩造及參加人再另以口頭協議改由參加人收取租金，並以之繳納系爭貸款後存入參加人帳戶，嗣自98年11月起收得之租金則經參加人與被上訴人另為約定，提前分配系爭協議書第2條第3項所約定於買回系爭不動產時兩造應平分木柵帳戶結餘款項之利潤，而由參加人將繳付租金後之餘額交付2分之1予被上訴人等語，堪認屬實而為可採。
⑵被上訴人雖猶謂伊僅係委由參加人代向上訴人收取租金
云云，然苟參加人僅有為被上訴人代收租金之權，當無從分得所收租金利益，惟參加人就所收租金可取得扣除貸款利息後餘額之一半，已如前述，顯非單純代收性質。且兩造已於103年9月2日在返還所有權狀等事件中成立調解，約定被上訴人及黃中聖等3人應連帶給付202,000,000元予參加人，且其和解金額即包括系爭房屋自99年6月至103年6月以每月80萬元計算之租金扣除利息後折半計算之部分，此經被上訴人自陳在卷（參本院卷第187頁，返還所有權狀等事件卷㈣第28頁），並有調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）、返還所有權狀等事件102年12月27日準備程序筆錄可稽（參本院卷第19、
20、76頁），苟被上訴人僅係單純委由參加人代向上訴人收取租金，則其就上訴人尚未支付之租金而已於本件請求之部分，當無逕向參加人結算平分，而使參加人無端分得其租金利益之理，足見有權向上訴人收取租金之人應為參加人，被上訴人上開置辯尚無可採。據此可見兩造及參加人之真意，應係約定於被上訴人及黃中聖等
3人依系爭協議書買回系爭不動產前，系爭租約之租金請求債權轉讓予參加人，由參加人向上訴人收取租金，並依參加人與被上訴人之約定於扣除貸款利息後由其等平分，被上訴人尚不得逕向上訴人收取租金。是以上訴人抗辯系爭協議書簽訂而暫免上訴人支付租金後，兩造及參加人另行約定改由參加人向伊收取租金，並由參加人以之繳納系爭貸款後再與被上訴人平分其餘額等情，堪信屬實而可為採信。
⒊再者參加人、被上訴人及黃中聖等3人就系爭不動產除簽
訂系協議書外，尚依其第2條第1項之約定由參加人與被上訴人另訂不動產買賣契約書，此有其等簽訂之不動產買賣契約書可稽（參返還所有權狀事件卷㈢112至128頁）。而依系爭協議書第2條第3項及第5條第1項約定，參加人應以系爭不動產持向銀行貸款，參加人應將核貸金額201,000,000元交付予被上訴人及黃中聖等3人，銀行核貸逾此金額部分應存入參加人帳戶，以支應必要開銷，待被上訴人及黃中聖等3人買回系爭不動產時，再將帳戶中結餘款半數交付被上訴人及黃中聖等3人，另尾款則於依被上訴人及黃中聖等3人買回時再交付，買回價格則為參加人應付之尾款加計銀行核貸放款金額之總和（參原審卷第96頁背面、97頁背面）。又參加人嗣以系爭不動產向銀行借得房屋貸款198,000,000元及信用貸款22,000,000元，合計為220,000,000元，參加人已將其中218,000,000元交付予被上訴人，餘款200萬由參加人留用，另被上訴人亦陸續將所取得上開款項逾201,000,000元部分之170,000,000元（計算式：218,000,000元－201,000,000元＝170,000,000元）存入參加人帳戶，此有木柵區農會信用部之參加人帳戶存摺、被上訴人於木柵區農會所設帳號00-00000-0-00號帳戶（下稱被上訴人帳戶）之交易明細表、合作金庫商業銀行丹鳳分行102年5月20日合金丹鳳字第0000000000號函與所附放款帳務查詢單、新開戶建檔登錄單及分戶交易明細表在卷可憑（參原審卷第240至24
4頁背面，本院前審卷第96至148頁），並為兩造均明一致無訛（參本院卷第207頁背面、208、217至219頁），並與系爭協議書之約定內容合致。依上述系爭協議書約定及貸款、支付款項等情形，足見參加人取得系爭不動產所應付之價金287,300,000元，係以系爭不動產貸得之款項及日後被上訴人及黃中聖等3人買回時應付之價款支應，並非以其原有資金出資，且於買回後尚可取得參加人帳戶中半數結餘款項之利益，此顯與一般買賣情形迥異。而依上述交易模式以觀，系爭不動產雖以買賣而移轉予參加人，然於約定期間即需由被上訴人及黃中聖等3人買回，是被上訴人、黃中聖等3人可取得之利益顯非出售系爭不動產之價金，而係經由參加人出面可向銀行貸得之款項，參加人可取得之利益則為買回時參加人帳戶中結餘存款之半數，此與被上訴人主張因上訴人經營不善，並為使伊能以系爭房地向銀行貸得較多資金而投資其他事業，伊與黃中聖等3人乃與參加人簽訂系爭協議書約定以附條件之委託及信託方式，將系爭不動產所有權移轉登記予參加人，由參加人以較優勢之學經歷背景及經濟條件向銀行辦理系爭貸款，參加人則可分得佣金等情，核屬相符，堪認被上訴人此項主張為真實，足見系爭協議書當事人間雖就系爭不動產為買賣等約定，然其真意仍在使被上訴人、黃中聖等3人保留系爭不動產實質所有權人之地位。而系爭協議書第5條第4項原約定上訴人於系爭不動產過戶參加人名下期間免付租金，待被上訴人、黃中聖等3人買回後兩造間即為回復原租賃關係再行支付，已如前述，且上訴人於系爭不動產過戶予參加人後，仍始終租用系爭房屋迄今，堪認被上訴人主張伊仍依系爭租約將系爭房屋交由上訴人使用等語，應堪採信，上訴人抗辯系爭房屋移轉登記予參加人後，被上訴人已無法提供系爭房屋供伊使用收益云云，尚非可取。嗣兩造及參加人就系爭房屋之租金義務另行約定如上，參加人即係依與兩造之合意而取得收取租金之權，自得據以向上訴人收取租金後，再依其與被上訴人之約定分配之，核與被上訴人與黃中聖等3人係以附條件之委託及信託方式將系爭不動產所有權移轉登記予參加人之情形無涉，尚不因系爭不動產約定買賣及買回之目的為何而受影響。
㈢綜上，系爭租約經兩造及參加人以系爭協議書第5條第4項
，約定於系爭不動產登記在參加人名下期間內免除上訴人給付租金義務，待被上訴人與黃中聖等3人買回系爭不動產後始回復效力，嗣另行合意於該期間內將被上訴人之請求租金債權轉讓予參加人，改由參加人向被上訴人收取租金，並由參加人以之繳納系爭貸款後再與被上訴人平分其餘額，且被上訴人及黃中聖等3人迄未依系爭協議書之約定買回系爭不動產，則系爭租約自亦未依上開約定恢復效力，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付99年5月至100年9月19日期間之租金，核非有據。
貳、反訴部分：
一、上訴人反訴主張：伊與被上訴人於96年3月1日簽訂系爭租約，並交付300萬元作為押租金，嗣系爭不動產於98年7月22日移轉登記予參加人，兩造即已終止系爭租約。且被上訴人於出讓系爭房屋予參加人後，已無法提供系爭房屋供伊使用收益，而為給付不能，伊亦得依民法第256條之規定解除系爭租約。縱認系爭租約並未終止或不能解除，然於參加人受讓系爭房屋後，系爭租約之全部或就未逾5年租期之部分，亦因民法第425條第1項之規定，存在於伊與參加人之間，伊與被上訴人間已無租賃關係存在。又系爭租約業已屆期，被上訴人亦應返還系爭押租金。而系爭房屋現為參加人所有，且被上訴人未依系爭調解筆錄之約定按期給付價金予參加人，依該調解筆錄第1條第4項第4款約定，被上訴人已無買回系爭不動產之權利，伊自無需騰空、交還予被上訴人。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被上訴人應返還300萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即100年10月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並願供擔保請求准予假執行等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。）並為聲明：㈠原判決關於反訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付被上訴人300萬元，及自100年10月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告予假執行。
二、被上訴人則以：上訴人係基於兩造間系爭租約之押租金約定，而交付300萬元押租金，伊乃依契約關係收受，自有法律上之原因等語，資為抗辯，並答辯聲明為：㈠上訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張兩造間簽訂系爭租約，租賃期限自96年3月1日起至102年2月28日止，租金每月105萬元，上訴人並交付押租金300萬元予被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、收據及支票附卷可參（參原審卷第8頁、55頁），堪認為真實。上訴人復主張系爭契約業經伊終止、解除或由參加人繼受出租人地位，且已屆期，伊亦無庸騰空、交還系爭房屋予被上訴人，被上訴人應依不當得利及系爭租約之法律關係返還押租金300萬元等語，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠上訴人主張系爭租約於系爭不動產過戶予參加人後即已終止
云云，尚非可採，已如前述。且系爭房屋過戶予參加人後迄今，被上訴人仍依系爭租約將系爭房屋交由上訴人使用，亦據本院認定如前，則上訴人主張系爭房屋移轉登記予參加人後，被上訴人已無法提供系爭房屋供伊使用收益，而為給付不能云云，亦無可採，其據此主張依民法第256條之規定解除系爭租約，即非合法而不生解除效力。
㈡而兩造以系爭租約約定之租期原固為自96年3月1日至102
年2月28日，惟嗣已於99年5月13日簽訂租賃契約附加條款，約定租期延長為9年即自96年3月1日至105年2月28日止，此有系爭租約及租賃契約附加條款在卷可稽（參原審卷第6至8頁，本院卷第199頁），則系爭租約經兩造合意延長租賃期間後，迄未屆滿。是以上訴人主張系爭租約業已屆期而消滅云云，尚非可採。
㈢又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。而依民法第425條第2項之規定，租期逾5年者且未經公證之不動產租賃契約，即無同條第1項買賣不破租賃原則之適用，並非規定為其期限逾5年者，僅就超過5年租期之部分不適用前項規定，則租期逾5年而不適用民法第425條第1項之租賃契約，應係整個租賃契約均不適用，而無從將租賃契約割裂，認為租期未逾5年之部分仍有買賣不破租賃原則之適用，而僅限於租期逾5年之部分始不適用第1項之規定。本件系爭租約之租賃標的物為系爭房屋，屬不動產租賃契約，約定租賃期限逾5年，且未經公證，已如前述，則依民法第425條第2項之規定，自不適用同條第1項之規定。且按原出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約對於受讓人繼續存在，受讓人固繼受原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，惟出租人不以租賃物之所有權人為限，倘原出租人與受讓人間就租賃物之讓與，有不隨同出租人之地位移轉於受讓人之合意，原出租人於讓與之後，仍得以出租人名義向承租人收取租金（最高法院100年度台上字第2166號裁判要旨參照），本件被上訴人與黃中聖雖將系爭不動產移轉登記予參加人，然依其等真意仍在使被上訴人、黃中聖等3人保留系爭不動產實質所有權人及出租人之地位，已如前述，依前開說明被上訴人仍為出租人，系爭租約並不因系爭不動產之移轉對於參加人存在，參加人自未繼受被上訴人行使或負擔由系爭租約所生之權利或義務。是上訴人主張於參加人受讓系爭房屋後，系爭租約之全部或就未逾5年租期之部分，依民法第425條第1項之規定存在於伊與參加人之間，而與被上訴人間無租賃關係存在云云，亦無可取。
㈣綜上，系爭租約未經終止及合法解除，租期亦未屆滿，復無
民法425條第1項規定之適用，不因系爭房屋移轉登記予參加人而由參加人繼受出租人地位，兩造間自仍存在系爭租約之租賃法律關係，則上訴人主張兩造間系爭租約之法律關係已消滅，被上訴人受領押租金之原因應認已消滅，核已屬無法律上之原因而受有上開300萬元押租金之利益，致上訴人受有損害，而依民法第179條不當得利法律關係請求被上訴人返還，自非有據。
㈤又系爭租約第5條約定：「…乙方（按即上訴人）如不繼續
承租，甲方（按即被上訴人）應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（參原審卷第6頁），且兩造於於99年5月13日簽訂租賃契約附加條款，亦未約定變更系爭租約上開押租金條款（參本院卷第199頁），則該押租金之返還，應以上訴人不繼續承租，並遷空、交還系爭房屋予被上訴人為要件。而被上訴人與參加人固以系爭調解筆錄約定由被上訴人及黃中聖等3人連帶給付202,000,000元予參加人，並於第1條第4項第4款約定：「…如有任一期未付，或於
104年8月31日前乙方（按即參加人）未收受上開價金，則視為甲方（按即被上訴人與黃中聖等3人）違約，同意乙方自行處理上開萬和街房屋，乙方無庸再給付甲方98年6月簽立之協議書所指之尾款。」（參本院卷第20頁）。惟上開調解約款僅約定於被上訴人與黃中聖等3人不依約付款時，參加人得自處理系爭房屋，且無庸依系爭協議書之約定給付尾款，並未變更系爭租約之內容，上訴人據此主張伊無庸騰空返還系爭房屋予被上訴人云云，自無可取。而上訴人現仍使用系爭房屋中之8號等3戶房屋，且未遷空、交還系爭房屋予被上訴人，此據上訴人自陳在卷（參本院卷第100、145、186頁背面頁），顯與上開返還押租金之要件不符，是上訴人依系爭租約之法律關係請求被上訴人返還押租金300萬元，亦屬無據。
參、綜上所述，被上訴人本於系爭租約之租賃法律關係，請求上訴人給付14,465,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為兩造供擔保後得分別准、免假執行之諭知，自有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，應予准許，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。另上訴人本於不當得利及系爭租約之法律關係，反訴請求被上訴人返還押租金300萬元，及自100年10月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦無理由，不應准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論核無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法暨所提之證據，經核亦均不足以影響本院前述審斷之判決結果，爰不再予調查及逐一論述，併為敘明。
伍、據上論結，本件上訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第79條、第86條第1項但書，判決如主文。
中華民國104年11月3日
民事第十一庭
審判長法官蘇芹英
法官徐福晋法官楊博欽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國104年11月3日
書記官陳盈真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。