臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
109年度營小字第202號
原 告 邵婉榛
被 告 吳雨桂
上列當事人間請求返還訂金事件，經本院柳營簡易庭於民國109
年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）兩造於民國109年1月21日簽訂房屋買賣訂金收據（下稱系
爭契約），約定被告將臺南市○○區○○路○○○巷○號之房
屋及基地（下稱系爭不動產）出賣與原告，雙方同意以新
臺幣（下同）2,630,000元成交，原告並交付50,000元作
為訂金，雙方約定並同意於109年1月21日前簽訂不動產買
賣契約書。惟雙方實際上並未簽訂不動產買賣契約書。
（二）被告未於系爭契約中清楚載明屋況，在收受訂金50,000元
時，即將系爭不動產之鑰匙交付與原告，原告欲打掃系爭
不動產搬開家具後，發現廚房地基凹陷、車庫及屋內牆壁
皆有嚴重裂開及漏水之跡象，屋外地基更是淘空嚴重，基
礎裸露破裂，被告刻意隱瞞屋況，此重大瑕疵皆未事前告
知，致使原告交付訂金50,000元。爰依民法第359條、第
363條之規定請求解除買賣契約，被告應返還50,000元。
並聲明：被告應返還50,000元與原告。
三、被告雖未於言詞辯論期日到庭，惟其以書狀抗辯：
（一）系爭契約第1條約定「甲方確認房地權狀坪數及屋況與自
身購屋能力，不得以任何理由及貸款無法核撥等理由作為
本證明書合約無效的條件。」第5條約定「本人就前揭約
定收受訂金，屆時如非不可抗拒之因素，承買人不履約時
，訂金沒收；本人違約時則加倍返還訂金。」原告於購買
系爭不動產既已確認屋況，事後拒絕簽立買賣契約，依上
開規定，被告本得將訂金沒收。
（二）系爭契約訂立之目的係以交付訂金作為擔保日後買賣契約
成立，故此訂金之性質於買賣契約成立前，應為「立約訂
金」無疑，依民法第249條第2款規定可知，系爭契約係因
可歸責於原告之事由致不能履行，原告請求返還訂金50,0
00元，應無理由。
（三）原告依民法第359條、第363條解除契約，然本件買賣標的
尚未交付予原告，其危險尚未移轉，自不發生物之瑕疵擔
保之問題，原告無從依民法第359條、第363條之規定解除
契約。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘進而依
該約定訂立之契約，則為本約。當事人訂立之契約，究為
本約或係預約，應依其情事解釋當事人之意思定之。當事
人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含
契約之要素，及得否依其所訂之契約即可履行而無須另訂
本約等情形決定之。就買賣之預約而言，如僅有標的物及
價金之約定，可認為是預約，如預約約定中尚包含付款方
式、稅負、點交、費用及違約罰等重要事項，得逕履行而
無庸另訂本約者，即已為本約，而非僅預約。
（二）查系爭契約記載「本人吳雨桂（以下簡稱乙方）因出售座
落臺南市○○區○○路○○○巷○號之房屋及其基地予買方（
以下簡稱甲方），雙方同意以新臺幣貳佰陸拾參萬元為成
交價，甲方並交付新臺幣伍萬元做為訂金（成交價2％）
，雙方約定並同意於民國109年1月21日前簽訂不動產買賣
契約，並協議條款如下：壹、甲方確認房地權狀坪數及屋
況與自身購屋能力，不得以任何理由及貸款無法核撥等理
由作為構成本證明書合約無效的條件。貳、乙方在收授訂
金至簽訂正式買賣契約前，不得一屋二賣，或移轉過戶本
房地全部或部份權利權狀給第三者，並應盡善良所有權人
之責，不得惡意毀損房地或藉故拖延簽訂買賣契約，違者
視同違反本證明合約書。......伍、本人就前揭約定收受
訂金，屆時如非不可抗拒之因素，承買人不履約時，訂金
沒收；本人違約時則加倍返還訂金。」則由上開記載可知
，兩造意欲就系爭不動產須再簽訂買賣契約，而在簽訂買
賣契約前被告不得將系爭不動產出賣予他人。又系爭契約
並無約定原告付款時間、方式、被告何時移轉系爭不動產
、稅負如何負擔等相關事項，自應認系爭契約屬預約。
（三）系爭契約既屬預約，而非買賣契約，原告自不得逕依預定
之本約（買賣契約）內容請求依民法第359條、第363條請
求解約，原告依上開規定解除契約請求返還訂金，於法無
據，應予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。
中華民國109年4月21日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官陳協奇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序
之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之），
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補
提上訴理由書（須附繕本）。且上訴狀內應記載表明（一）原判
決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決
有違背法令之具體事實。
中華民國109年4月21日
書記官黃玉真