裁判字號：臺灣高等法院臺中分院95年上字第369號民事判決
裁判日期：民國96年06月05日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高等法院臺中分院民事判決95年度上字第369號上訴人丁○○訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 黃柏霖 律師被上訴人甲○○兼上一人訴訟代理人乙○上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人不服台灣南投地方法院95年度訴字第29號中華民國95年9月19日第一審判決，提起上訴，本院於96年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由本件上訴人起訴主張：坐落南投縣○○鄉○○段725之1地號土
地（以下簡稱系爭土地）原為所有權人 張金 同與訴外人 張裕欽 、丙○○及 張金明 等四人分別共有，共有人丙○○及張金明各於民國（下同）81年及87年間，以其應有部分四分之一，分別設定抵押權予南投縣草屯鎮農會及中寮鄉農會擔保借款，嗣 張金同 於88年間6月29日取得系爭土地全部所有權，上訴人於88年10月起，以年租金新台幣（下同）20,000元之價額，向張金同承租系爭土地，種植檳榔、荔枝、龍眼等果樹收益維生，且上訴人承租系爭土地後，為增加收益，更利用張金同未種植果樹之空地，另栽種柳丁果樹採收販賣以維生計。後因原共有人丙○○及張金明未清償欠款，南投縣中寮鄉農會，於93年5月3日，據原法院准予拍賣抵押物裁定，向原法院聲請強制執行，並於同年6月3日查封系爭土地進行拍賣，然原法院民事執行處查封系爭土地時，並未於系爭土地標示查封公告，且所有權人張金同亦未將系爭土地已遭原法院查封拍賣情事，告知上訴人，致上訴人一直不知系爭土地已遭原法院查封拍賣，而未向原法院主張權利；直至系爭土地經原法院公告「特別拍賣」期間，被上訴人出價向原法院聲明應買後，張金同始將上情告訴上訴人，上訴人乃具狀於94年12月30日聲明優先承買，因被上訴人否認上訴人之優先承買權，才依原法院通知，提起本件訴訟，並聲明：求為判決確認上訴人就系爭土地有依同一價額231,000元優先承買權存在。
被上訴人則以：系爭土地於93年6月3日原法院執行派員至現場予以查封，及至拍賣期間均未見債權人、債務人陳報有租賃關係，亦未見第三人陳報權利，法院查封筆錄亦載明：「檳榔樹、荔枝樹為債務人所種植…」等語，且依查封公告迄被上訴人具狀承買時隔年餘，債務人即土地所有權人張金同豈能不知，而若上訴人丁○○在該處承租耕作，亦無不知情之理，且上訴人無法提出租約，及繳付租金之證明，如何主張租賃契約之存在合法性，上訴人請求確認被上訴人就系爭土地無優先承買權存在，顯無理由等語資為抗辯，聲請駁回上訴人之起訴。
本件第一審對上訴人之請求，判決敗訴，上訴人聲明不服，求
為廢棄原判決並請求確認對系爭土地有優先承買權存在。被上訴人則求為判決駁回上訴。
本件事實理由、爭執不爭執事項及本院關於兩造攻擊防禦方法
之意見及法律上之意見，與第一審判決書記載者相同，茲引用之。
上訴人提起上訴主張：
㈠按本件爭點厥為：上訴人於93年6月3日及94年4月14日查封
系爭土地前是否為承租人？上訴人就系爭土地與上開執行事件之債務人張金同間是否因存有租賃關係而有優先承買權？查原判決否認上訴人優先承買權之理由無非謂：
⒈訴外人丙○○於81年間以中寮段725之1、725之2、725之3
、725之4等四筆土地持分各四分之一向中寮鄉農會設定抵押最高限額2,200,000元，當時系爭土地上之現時作物有檳榔、柳丁、龍眼、柚子等物，有中寮鄉農會95年8月10日中鄉農會信字第950503號函附之土地抵押借款申請書附卷可參，是系爭土地於訴外人丙○○於81年間設定最高限額抵押予中寮鄉農會時，其上已有柳丁樹之栽種，則上訴人以其於88年10月間承租系爭土地後於系爭土地種植查封筆錄未記載之柳丁樹證明其與訴外人張金同間就系爭土地有租賃關係，已非有據。
⒉系爭土地91年9月27日首次遭查封後，該案債務人丙○○
曾於92年2月26日到院表示：四筆土地均種植檳榔、荔枝、龍眼等水果，現已荒廢，沒有管理等語。
⒊證人張金同證述內容，就上訴人開始使用系爭土地之時點
（86.87年間），及上訴人於系爭土地耕作之始，並未繳付租金，已與上訴人之主張自88年10月間起承租，並按年給付租金之事實不符。惟查原判決認事用法均有違誤，影響上訴人權益甚鉅，實難令上訴人甘服，上訴人爰提起本件上訴。
㈡首查，系爭土地（725之1地號）上種植之柳丁樹種僅約6.0
年生，並非原判決認定之自81年種植之00年生柳丁樹：⒈按原判決駁回上訴人之訴其中理由之一，即謂系爭土地上
種植之柳丁樹係丙○○於81年間以中寮段725之1、725之
2、725之3、725之4等四筆土地持分各四分之一向中寮鄉農會設定抵押最高限額2,200,000元時就有種植，並非上訴人所謂其於88年10月間承租系爭土地後始於系爭土地種植。
⒉然查，系爭土地於88年6月29日分歸張金同單獨所有前，
丙○○就系爭土地雖有應有部分四分之一，惟其兄弟就中寮段725之1、725之2、725之3、725之4等四筆土地早有分管協議，各自管理互不干涉，其中丙○○分管土地乃725之3地號土地，此有張金同於原審95年6月15日筆錄為憑。
是所謂當時系爭土地上之現時作物有檳榔、柳丁、柚子、龍眼等物，其實乃指當時725之3地號土地之作物，與系爭土地無涉。
⒊又張金同於原審證稱：「（管理725之1多久，如何管理使
用？）從前是種蕃薯等作物，後來也有種荔枝、檳榔樹、龍眼等、荔枝約是二十幾年前就種了，丁○○在九二一地震之前種柳丁，我61歲的時候因為跌倒受傷就沒有再種作物，就給丁○○去收成，九二一之後就把全部土地交給丁○○去耕作，我今年已經70歲了。」，與證人 林添財 、 王振義 之證述同，足認系爭土地上之柳丁樹確係上訴人向張金同承租土地時所種植。
⒋再者，原判決認定系爭土地上種植之柳丁樹樹齡係有14年
之久，與上訴人主張自88年間承租系爭土地後種植之6.0年生，二者相差甚鉅，而以普通經驗法則即能判別該柳丁樹之樹齡，為此，懇請鈞院命南投縣政府農業局人員陪同履勘現場，即證上訴人所言不假。
㈢次查，丙○○表示四筆土地均種植檳榔、荔枝、龍眼等水果
，現已荒廢，沒有管理等語，亦非事實，按系爭土地於88年6月29日分歸張金同單獨所有，而在此之前，其兄弟早有分管協議，則丙○○就系爭土地（725之1地號）自始至終均無管理使用權，遑論92年間系爭土地早已分歸張金同單獨所有，是以，丙○○於92年間所表示之土地現已荒廢，沒有管理等語，應係指丙○○個人分管之725之3地號土地，因當時其兄弟已各自取得所有權，丙○○應無權就他人所有土地表示意見。
㈣末查，原判決所謂證人張金同證述內容，就上訴人開始使用
系爭土地之時點（86.87年間），及上訴人於系爭土地耕作之始，並未繳付租金，已與上訴人之主張自88年10月間起承租，並按年給付租金之事實不符，恐有誤會，按證人張金同於該次筆錄係稱：「（九二一之後你把土地交給丁○○去耕作，有無收租金？）之前2年就給他去收成，九二一那天或是前一年丁○○開始要種柳丁時，他才說1年要給我20,000元租金。（有無約定讓丁○○使用土地至何時？）沒有約定期限，因為我老了也不種植了，就讓他種植到他高興，沒有書面契約，只有口頭約定。（租地要給你20,000元的租金這件事是在何處講的？）就在我家，725之1土地內我有蓋房子在裡面，就在房子那邊講的。」，則上訴人於耕作系爭土地之始縱未約定租金，但至遲於九二一前後即與張金同約定1年20,000元之租金無訛，且證人林添財，王振義均同樣證述上訴人於88年起即於系爭土地上種植柳丁樹，而王振義更是當地12年村長，其證詞應有相當公信力，是上訴人與張金同就系爭土地存在租賃關係之事實，洵為真正。
㈤綜上，上訴人就系爭土地既有租賃事實，從而，上訴人主張優先承買權自屬有據。
被上訴人於本院辯稱：
㈠就上訴人上訴理由之一，一直聲陳系爭土地上之作物，從（
86.87年間）種植，種植之柳丁樹僅約6.7年生等證詞，對系爭土地承租租賃關係無法就承租人（上訴人）證明就是上訴人種植，也有可能是訴外人（地主）等其他人種植。因為作物不會說出到底是誰種植，誰來耕作承租。
㈡就第一審證人所說之證詞，證人都並未同時看到或聽到，地
主與承租人之雙方約定內容，如何證明有承租關係，如果任何契約都可以不用書面，只用一般口頭約定，那時間一久之後，誰說的是正確都無法證明，也不用設定契約書等..，上訴人更應該承受一切後果，所以上訴人應該無理訴訟爭取優先承買權。
本院審理之結果：
㈠上訴人主張自88年10月間起向訴外人張金同承租系爭土地，
除就張金同原種植之檳榔、荔枝、龍眼加以收益外，並利用未種植果樹空地，栽種柳丁採收販售，並提出由其栽種之柳丁樹現況照片為證（見原審卷第47頁、第48頁），然為被上訴人所否認，且訴外人丙○○於81年間以中寮段725之1、725之2、725之3、725之4等四筆土地持分各四分之一向中寮鄉農會設定抵押最高限額2,200,000元時，當時系爭土地上之現時作物有檳榔、柳丁、龍眼、柚子等物，有中寮鄉農會95年8月10日中鄉農信字第950503號函附之土地抵押借款申請書附卷可參，是系爭土地於訴外人丙○○於81年間設定最高限額抵押予中寮鄉農會時，其上已有柳丁樹之栽種，則上訴人以其於88年10月間承租系爭土地後於系爭土地種植查封筆錄未記載之柳丁樹，證明其與訴外人張金同間就系爭土地有租賃關係，已非有據。再丙○○等人以系爭土地於81年間向草屯鎮農會貸款時，丙○○和張金明立有切結書載明，該725-1地號土地並無租賃關係，貸款後如擬將系爭土地出租應事前徵得該農會書面同意，惟並無農會出具同意出租之書面存在，足見系爭土地於91年查封時並無他人承租之事實，並有切結書及該農會96年1月9日投草農字第27號函附卷可稽。
㈡又原審民事執行處曾於91年9月27日依債權人南投縣中寮鄉
農會至現場查封系爭土地四分之一，債權人代理人陳述系爭土地上種植檳榔樹、荔枝及有該案債務人張金同所有未辦保存登記之建物（見原審91年執字第5698號卷38、39頁）。而該案債務人丙○○曾於92年2月26日到院表示：四筆土地均種植檳榔、荔枝、龍眼等水果，現已荒廢，沒有管理等語（見該卷第67頁），此經原審調閱該卷核閱無誤，則以系爭土地91年9月27日首次遭查封後，債務人丙○○到院調查時之陳述，亦無法印證上訴人主張其有於系爭土地耕作之主張為真實。上訴人另舉證人張金同、王振義、林添財為證，證明其與訴外人張金同就系爭土地有耕地租賃關係。證人張金同於原審證稱：伊於61歲時因跌倒受傷後，不再從事耕作，將系爭土地種植之荔枝、檳榔樹、龍眼等作物交給上訴人收成，九二一地震當日或前一年上訴人開始種植柳丁，並自該時起上訴人表示按年給付20,000元租金，今（95）年，伊已70歲（見原審卷第59頁），依其證述內容，就上訴人開始使用系爭土地之時點（86年、87年間），及上訴人於系爭土地耕作之始，並未繳付租金，已與上訴人之主張自88年10月間起承租，並按年給付租金之事實不符。另丙○○亦於本院證稱：「725之1地號土地是從我父親的時候就開始種植了」「沒有租給別人，是我自己耕種」（見本院95年12月27日筆錄）。且稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條定有明文，本件被上訴人否認上訴人有交付租金之事實，上訴人即應就此事實舉證，然上訴人並未就其繳付租金提出相關證明（匯款或張金同簽收之文件），其主張與訴外人張金同間就系爭土地有租賃關係，顯無可採。而證人林添財、王振義於原審固證稱：張金同跌倒受傷後，見丁○○在張金同所有土地耕作時，曾詢問丁○○為何會在該地耕作，丁○○答稱是向張金同租來耕作（見原審卷第62頁、第63頁），依上開證人王振義、林添財之證述，或足證明上訴人自有於上開土地耕作之事實，惟如前所述，上訴人既未能就支付使用收益系爭土地之對價即租金之事實舉證，其主張與張金同間有租賃關係，亦無憑據。
㈢上訴人又主張原審民事執行處查封系爭土地時，並未於系爭
土地標示查封公告，且所有權人張金同未將系爭土地已遭原審查封拍賣情事告知上訴人，致上訴人一直不知系爭土地已遭原法院查封拍賣，而未向原審主張權利，此亦為被上訴人所否認，而系爭土地於93年6月3日，由債權人南投縣中寮鄉農會聲請至現場查封系爭土地前，訴外人張金同於93年5月20日前來原審閱卷時，已知系爭土地將遭查封，業據證人張金同證述在卷（見原審卷第60頁），並有閱覽卷宗狀附卷可參（見原審卷第83頁），衡情若訴外人張金同自88年10月間起，將系爭土地出租於上訴人，並陸續續收取上訴人繳付之20,000元租金，其於93年5月間已得知系爭土地遭查封，竟未將此足影響承租人是否得繼續使用收益之情事告知上訴人，顯與常情相違，是上訴人主張迄94年12月29日經訴外人張金同告知向法院以承租人身分人聲明依土地法第107條第1項規定優先承買，更屬無據。
綜上，上訴人所舉證據（含請求判別 柳丁樹齡 ）均不足以證明與訴外人張金同間，有所所稱之租賃關係存在，此外，上訴人未能進一步舉證以證明租賃關係存在，所為主張即屬不能採據，並應受敗訴之判決。
㈣從而，上訴人主張依據土地法第107條規定，其為系爭耕地
承租人，就系爭土地有優先承買權，不能認為有據，其訴請確認就系爭土地有優先承買權存在，即無理由，原審予以駁回，尚無不合，上訴意旨仍執同原審之爭詞，指摘原判決不當，核無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年6月5日
民事第四庭審判長法官黃斐君
法官陳蘇宗法官黃永祥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官陳信和中華民國96年6月6日
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