裁判字號：臺灣桃園地方法院96年重訴字第186號民事判決
裁判日期：民國96年09月26日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決96年度重訴字第186號原告乙○○
之3號訴訟代理人 邱清銜 律師送達代收人丙○○被告甲○
3號訴訟代理人 王年柿 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國九十六年九月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣伍仟柒佰萬元，及其中肆仟柒佰萬元部分自民國九十六年六月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹仟玖佰萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新台幣伍仟柒佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國94年8月間約定，由原告以總價金新台幣（以下同）233,655,000元，向被告購買如附表所示桃園縣○○鄉○○○段犁頭洲小段第109-23等共十三筆地號土地，雙方並簽訂土地買賣契約書1份(下稱系爭土地買賣契約)。詎原告已依系爭土地買賣契約第3條約定支付第一期之簽約款4,700萬元後，要求被告應依該契約第14條第2項之約定，將系爭土地上新竹國際商業銀行股份有限公司(下稱新竹商銀)之查封塗銷，並將系爭土地設定抵押權予原告，以擔保其所付之價金，詎同年12月間被告之債權人即訴外人 邱建中 等人對系爭土地實施扣押及執行程序，致被告無法履行合約，迄今已近兩年，原告除以存證信函通知限期履行外，並多次與被告協商，仍無法解決。㈡依系爭土地買賣契約第12條第2項約定：被告違約經原告解約後，除所收價款退還原告外，並應賠償與已繳價款同額之違約罰金等語，顯見系爭土地買賣契約有關違約金之約定，係懲罰性質，而非損害賠償總額之預定，應無違約金酌減之餘地。㈢縱本院認為兩造有關違約金之約定，係屬損害賠償總額預定之違約金，然依：⒈本院95年度執字第2872號執行卷中於95年
3月7日委由安信不動產估價師事務所製作之鑑價報告，僅以系爭土地中之109-23、24、25、26、27、28、31、32等八筆地號土地，其鑑定價值合計即為456,037,898元，此與原告投入之資金(兩造約定上開買賣總價金加計其他金額)共266,919,800元相較，本件契約如若履行，原告至少獲利
1億8千9百多萬元；⒉原告為營建業，其同業利潤毛利可達19%，依其投資金額換算可得毛利約為50,714,762元（266,919,800元×19%=上開金額）等情觀之，足證原告請求4,700萬元違約金，顯未偏高。爰依兩造契約約定及民法第250條規定，以起訴狀為解除契約之意思表示，請求被告返還已給付買賣價金4,700萬元，並賠償同額之違約金。從而聲明：被告應給付原告9,400萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地於簽約前原告早已知悉遭法院查封，，故雙方於訂約當時即以口頭約定，被告收取之第一期款4,
700萬元，應先清償楊梅鎮農會之債權2,000萬元，其餘價金被告亦已依約清償新竹商銀之債務。㈡又系爭土地於簽立買賣契約當時，重劃尚未完成，兩造乃依縣政府規定重劃後可受分配之成數，預定買賣之面積為4,210坪，每坪價金為55,500元。嗣95年間市地重劃完成，被告確定可分配領回之土地為3,679坪，較原預定買賣面積4,210坪減少531坪。
兩造協商後於95年5月16日再訂立系爭土地買賣契約「附約」約定：由被告將其所○○○鄉○○段○○○○號土地，面積4,979.56平方公尺（換算為1,506.32坪）以每坪15,000元，總價共22,594,800元出售予原告，原告並同意補貼被告1,
067萬元。並約定上開附約效力及於主契約。是原告於簽約前既已知悉土地遭查封，仍與被告訂立上開附約，自不得以土地遭查封而主張被告有何違約。㈢被告於簽訂上開附約時，已將重劃後之所有權狀及過戶證件交付原告指定之土地代書辦理移轉事宜。惟原告並未依約同時交付第二期價款4,
700萬元，致被告無法以收取之價金清償查封債權人之債權，進而除去查封，再將標的物移轉予原告所有，足證本件應由原告負違約責任，被告已於96年6月7以存證信函，向原告表示主張解除契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請准免為宣告假執行。
三、兩造不爭事項㈠兩造於94年8月15日簽立原證一之系爭土地買賣契約（見本院卷第6頁)。
㈡依系爭土地買賣契約約定，原告以每坪55,500元，向被告購
買如附表所示109-23地號等共十三筆土地，於重劃後被告預計可領回之土地面積4,210坪，雙方約定購買總價為233,655,000元。
㈢原告已於94年8月18日依約支付第一期簽約款4,700萬元。
㈣被告於94年8月19日取得新竹商銀發給被告抵押權塗銷同意書(見本院卷第30頁)。
㈤系爭土地中之地號109-23、24、25、26、27、28、31、32地
號共八筆土地(另同時查封29、30地號土地非本件系爭土地)，因被告之債權人即訴外人邱建中等人聲請假扣押，經本院於94年12月7日以桃院木執94年執全十字第3815號函查封登記在案(見本院94年執全字第3815號卷第48頁)。
㈥兩造於95年5月16日再簽立系爭土地買賣契約之附約1份(
見本院卷第36頁背面)，約定被告將其名下座落於○○鄉○○段○○○○號土地，以每坪15,000元，總價22,594,800元出售予原告，原告同意補貼被告1,067萬元。
㈦本院以95年9月18日桃院木執94年執全十字第3815號執行命
令禁止被告向原告收取系爭土地之買賣價金或為其他處分(見本院94年執全字第3815號卷第89頁)。
四、兩造爭執事項及本院判斷㈠系爭土地買賣契約，是否因被告給付不能而解除？原告可否
請求返還已交付之價金？⒈按民法第226條規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不
能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。債權人於有民法第
226條可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形時，得解除其契約，民法第256條定有明文。又土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141條第1項定有明文，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態。系爭十三筆土地中之地號109-23、24、25、26、27、28、31、32等八筆地號等土地，因被告與訴外人邱建中等人債務糾紛，遭渠等聲請假扣押，經本院函請地政事務所查封登記，嗣並依聲請核發禁止收取或為其他處分命令，禁止被告對原告收取系爭土地之買賣價金或為其他處分，有本院94年12月7日桃院木執94年執全十字第3815號函、95年9月18日桃院木執94年執全十字第3815號執行命令在卷可稽(見本院卷第10頁，本院94年執全字第3815號卷第89頁)，並經本院依職權調取94年執全字第3815號卷證核閱屬實；復經本院民事執行處92年9月27日桃院祺92年執全字第92號函請楊梅地政事務所辦理查封登記，亦有原告提出重劃後土地登記第二類謄本在卷足憑（本院卷第70頁以下），復為被告所不爭執；再者，上開八筆地號土地之面積占系爭十三筆土地之總面積達90%以上(見附表之系爭土地面積)，益徵其餘未遭查封之土地，縱能履行給付，對原告亦無何實益，是被告已因可歸責於己之事由，致給付不能，則原告主張解除本件全部土地買賣契約，自屬有據。
⒉按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第259條定有明文。又解除契約有使契約自始歸於消滅之效力，因履行契約而為給付之一方，得依民法第259條之規定，行使回復原狀請求權。又兩造系爭土地買賣契約第12條第2項亦約定：契約解除後，原告得請求返還所交付之價金等語，有該契約1份可佐(見本院卷第6頁以下)。本件原告給付被告買賣價金4,700萬元，業據被告親筆簽收之事實，有原告提出之台灣土地銀行取款憑條上被告之簽名供核(見本院卷第82頁)，復為兩造所不爭執，是原告請求被告返還上開4,700萬元之買買價金，洵屬有據。
㈡兩造另○○○鄉○○段○○○○號土地簽立系爭土地買賣契約
之「附約」，是否影響原告解除契約之效力？依兩造系爭土地買賣契約第14條第2項約定：雙方會同匯出簽約款時，乙方(即被告）隨即辦理撤銷本案標的之查封登記，撤封後，乙方同意以本案標的供甲方設定抵押權，以擔保繳付之價款等語，足見被告於收受第一期簽約款4,700萬元後，應將系爭土地上之查封予以塗銷撤封，為兩造系爭土地買賣契約特別約定之事項；又上開契約第6條約定：乙方(即被告)保證本約不動產使用權完整無瑕，無產權不清或債務糾葛，且無出租、出典或任何他項權利之負擔或設定，如有第三者對系爭不動產提出任何權利或其他異議者，均由乙方於產權移轉登記前完全清理清楚，若甲方(即原告)因此受損害時，乙方應負完全賠償之責等語；第14條第2款約定：乙方不依約履行契約者，甲方得限期履行，逾期仍不履行，甲方得予解除契約，乙方除應將已收價款退還甲方外，並應賠償與已繳價金同額之違約金，有該契約書1份在卷足憑(見本院卷第6頁以下)。本院審酌兩造於簽立系爭土地買賣契約之「附約」時，並無被告可免除上開責任之約定，此觀諸上開買賣附約自明(見本院卷第36頁背面)。從而，被告抗辯原告於簽訂系爭土地買賣契約時，已知悉土地遭查封之事實，仍再與被告○○○鄉○○段○○○○號土地簽立上開買賣「附約」，自不得以系爭土地遭查封為由，主張其違約云云，即無足取，原告以系爭土地遭查封為由主張解除契約，應屬適法。
㈢原告請求違約金是否有理由？兩造契約約定之違約金，是否
過高？⒈按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額，而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條定有明文。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年度台上字第807號，著有判例。
⒉本件系爭土地買賣契約業經合法解除，已如前述，原告所得
請求返還之總金額本為已繳付之價金4700萬元及加計一倍之違約金共計9,400萬元，惟原告係於94年8月15日簽立系爭土地買賣契約，並於起訴狀繕本送達被告時為解除買賣契約之意思表示，有送達證書在卷可考，自簽約迄解約之期間約近二年左右；參以原告所繳交之買賣價金4,700萬元，約為買賣總價金233,655,000元之20%左右；佐以兩造約定上開買賣總價金，與本院95年度執字第2872號執行卷中於95年3月7日由安信不動產估價師事務所製作之鑑價報告，僅以系爭土地中之109-23、24、25、26、27、28、31、32等八筆地號土地，其鑑定價值合計金額即為456,037,898元，有上開鑑定報告書1份在卷可考(見本院卷第85頁以下)，足證系爭土地買賣契約，如正常履約其獲利可期，衡諸系爭房地之整體買賣流程及兩造經濟情狀、原告可預期獲利、暨其所受之實際損害非鉅等一切客觀情事，復審酌違約金之法律性質本係損害賠償總額之預定，倘約定之違約金金額過高者，法院得減至相當之數額，本院認原告請求以已付價金4,700萬元加計一倍之違約金顯屬過高，應以違約金1千萬元為適當(約為原告已給付4,700萬元價金之21至22%左右)。
⒊末按違約金如為懲罰之性質，於被告履行遲延時，原告除請
求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害，最高法院62年台上字第1394號判例要旨可資參照。準此，本件違約金既係就系爭土地買賣契約所為之約定，兩造既未於買賣契約上表明該違約金係屬懲罰性或損害賠償總額之預定，依民法第250條第2項前段，應視為因不履行所生損害之賠償總額，原告就違約金部分，自無從一併請求法定遲延利息。至原告主張本件違約金，係懲罰性質之違約金云云，殊乏所據，委無可採。
五、綜上所述，原告本於買賣契約關係主張解除契約，請求被告返還已繳付之買賣價金4,700萬元及違約金1,000萬元部分，暨其中4,700萬元部分，應自起訴狀繕本送達之翌日即96年6月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果不生影響，爰不另一一贅述，附此敘明。
據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年9月26日
民事第二庭法官張金柱以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須依被告人數提出繕本)
書記官黃珮娟中華民國96年9月26日附表┌─────────────────────────────┐│附表：土地部分：坐落桃園縣○○鄉○○○段犁頭洲小段│├──┬─────┬───────┬─────┬──────┤│編號│地號│面積：平方公尺│權利範圍│登記名義人│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│1│109-23│8571│全部│甲○│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│2│109-24│3197│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│3│109-25│27│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│4│109-26│2067│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│5│109-27│4275│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│6│109-28│6769│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│7│109-31│13│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│8│109-32│158│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│9│109-33│61│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│10│109-34│60│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│11│109-38│37│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│12│109-39│47│同上│同上│├──┼─────┼───────┼─────┼──────┤│13│109-40│25│同上│同上│└──┴─────┴───────┴─────┴──────┘