宣 示 判 決 筆 錄 100年度店簡字第1086號
原 告
即反訴被告 林孝澤
郭慈瑀
被 告
即反訴原告 張富美
訴訟代理人 王子平 律師
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國101年6月19日言詞辯論
終結，同月29日下午5時在臺灣臺北地方法院新店簡易庭第1法庭
公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 余學淵
書記官 王黎輝
通 譯 謝麗玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於下：
主文
原告之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由原告負擔。
反訴被告應連帶給付反訴原告新臺幣伍萬伍仟柒佰參拾參元及自
民國一百年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
反訴被告林孝澤應將反訴原告所有，門牌號碼為臺北○○○區○
○街○段○○號1樓之房屋騰空遷讓返還予反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣貳萬柒仟壹佰參拾陸元由反訴被告林孝澤負
擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告以新臺幣伍萬伍仟柒佰參拾
參元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項得假執行。
事實及理由要領
壹、按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其
防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種
之訴訟程序者，不得提起。」；上開規定為簡易訴訟程序所
適用，民事訴訟法第260條第1、2項及第436條第2項分別定
有明文。查本件反訴訴訟與本訴均屬本院管轄，且本件反訴
訴訟之標的係為定期租賃關係所生之法律紛爭，依民事訴訟
法第427條第2項第1款應適用簡易程序，與本訴為同種之訴
訟程序，亦與本訴之標的及防禦方法相牽連，是本件被告對
原告提起本件反訴，合於上開規定，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：被告於民國100年2月27日以其所有，門牌牌碼為
臺北○○○區○○街○段○○號1樓之房屋出租予原告，並簽立
房屋租賃契約書，兩造約定租賃期間自100年3月1日起至102
年2月28日止，租金第1年為每月新臺幣（下同）22,000元，
第2年為每月25,000元，押租金44,000元，應於每月5日前繳
納，惟原告自100年3月1日承租時起系爭房屋即大漏水，馬
桶外洩，老鼠、蟑螂及螞蟻從前開漏水洞產生，且被告亦未
告知系爭房屋為違章建物，嗣屢經催告被告修繕，迄今仍未
見改善，原告遂於100年8月31日向被告終止系爭租賃關係，
被告未盡履行修繕義務，應扣除租金即應返還自100年3月1
日起至100年8月31日止6個月計132,000元之租金及押租金44
,000元，總計176,000元，詎經原告以存證信函催告返還，
仍置之不理，為此，爰依民法第429條及第430條之規定提起
本件訴訟。並聲明：被告應給付原告176,000元。被告則以
：被告業已提供合於使用收益之租賃物予原告林孝澤使用，
並履行修繕義務，原告主張被告未盡修繕，並據此訴請返還
租金，顯無依據；況原告於100年4月起，屢以系爭房屋漏水
為由，要求被告修繕。被告接獲原告之修繕通知後，委由被
告之配偶即訴外人 林東茂 協請合記水電行負責人即證人胡榮
森一同前往系爭房屋處理修繕。然林東茂與證人 胡榮森 至系
爭房屋時，查無漏水或僅有輕微之滲水，均未有原告所稱之
嚴重漏水情事。100年10月11日證人胡榮森再另偕同活石金
屬鐵工廠負責人即證人 高文宗 至系爭房屋欲為修繕，詎料竟
遭原告拒絕，故原告主張被告拒絕修繕，顯非事實。原告郭
慈瑀為原告林孝澤之連帶保證人，係就原告林孝澤因系爭租
賃關係而對被告所負之租金、違約金等債務負連帶給付之人
；其既非承租人，亦非租金之實際支付者，則其與原告林孝
澤訴請被告返還租金，且無敘明每人請求返還或應受領之金
額，亦無理由等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
二、按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求
出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明
文。查本件原告主張：因上述租賃物有漏水等應修繕必要之
事實，而為終止租約，請求被告返還自100年3月1日起至100
年8月31日止6個月計132,000元之租金及押租金44,000元，
總計176,000元云云，核與上開之規定未合，所為上開主張
，自屬無據。且查，原告郭慈瑀為原告林孝澤之連帶保證人
，係就原告林孝澤因系爭租賃關係而對被告所負之租金、違
約金等債務負連帶給付之人，此有租賃契約書1件在卷，則
原告郭慈瑀既非承租人，亦非租金之實際支付者，則其與原
告林孝澤訴請被告返還租金，亦無理由。從而原告以被告未
予修繕租賃物而終止契約，請求被告返還132,000元之租金
及押租金44,000元，總計176,000元，為無理由，應予駁回
。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告於民國100年2月27日以其所有，門
牌牌碼為臺北○○○區○○街○段○○號1樓之房屋出租予反訴
被告，並簽立房屋租賃契約書，兩造約定租賃期間自100年3
月1日起至102年2月28日止，租金第1年為每月22,000元，第
2年為每月25,000元，押租金44,000元，應於每月5日前繳納
，反訴被告郭慈瑀為反訴被告林孝澤之連帶保證人，惟反訴
被告林孝澤自100年5月1日起即未依約按期給付租金，詎於
100年11月7日以存證信函催告反訴被告林孝澤5日內給付積
欠之租金，反訴被告林孝澤於100年11月10日收受後，未於
期限內給付，已遲付逾兩期以上，反訴原告有權終止租約，
反訴原告遂於同月16日以存證信函為終止系爭租約之意思表
示，並催告於5日內將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告，
反訴被告林孝澤於同月17日收受後，仍置之不理，依系爭租
約第6條前段約定系爭租約既經終止，反訴被告林孝澤自應
將系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告，且依系爭租約第3條
約定應給付自100年9月1日起至終止系爭租約之日即100年11
月16日止積欠之租金計55,733元(自100年9月1日起至100年
11月16日止，計2個月又16天，計算式：月租金22,000元×2
個月＋22,000元÷30×16天＝55,733元)，及自100年11月16
日起按法定利率計算之遲延利息，又依系爭租約第6條後段
約定，每月得向反訴被告林孝澤請求自應遷讓返還系爭房屋
之日即100年11月23日起至返還上開房屋之日止，按照租金5
倍計算之違約金，即平均每日違約金為3,667元（計算式：2
2,000元×5÷30＝3,667元，小數點以下四捨五入），又反
訴被告郭慈瑀為反訴被告林孝澤之連帶保證人責任，故應對
前開之租金及違約金債務負連帶給付之責任等語，為此，爰
依租賃契約及連帶保證之法律關係提起本件訴訟。並聲明：
(一)反訴被告應連帶給付反訴原告55,733元及自100年11月
16日至清償日止，按週年利率5%計算之利息；(二)反訴被告
林孝澤應將反訴原告所有，門牌號碼為臺北○○○區○○街
○段○○號1樓之房屋騰空遷讓返還予反訴原告；(三)反訴被告
應自100年11月23日起至返還上開房屋之日止，連帶給付反
訴原告每日3,667元之違約金。反訴被告則抗辯稱：本件反
訴原告未就應修繕事項予以修繕，是反訴原告之請求為無理
由等語，並聲明：駁回原告之訴。
二、查本件反訴原告主張上開關於本件業經終止租賃契約及請求
反訴被告連帶給付租金及反訴被告林孝澤應將系爭租賃房屋
騰空遷讓返還予反訴原告部分之事實，業據提出房屋租賃契
約書、給付租金匯款單據各1件及律師函2件為證，自堪採信
。且查，證人胡榮森到庭結證稱：伊職業是水電，關於本件
租賃房屋漏水情形，伊總共去過三次，有二次是因漏水，一
次是馬桶不通，去的時間不記得了。去的時候從燈孔看一下
，是沒看到漏水，也有從天井看鐵皮屋下頭也沒有漏水，反
正我去的時候都沒漏水，是去年去的，但詳細時間不記得了
等語；證人高文宗結證稱：反訴原告之配偶林東茂說在忠順
街有一間房子，有漏水情形，伊做鐵工，叫伊去看看，是否
能修，伊有跟他一起看瞭解情形，那天有點毛毛雨，不過伊
看天井加蓋部分沒水滴，伊說這樣要修嗎？林東茂說這樣再
跟承租人商量看看，因為他有在做洗衣店生意，修理時機具
會影響做生意，後來他們說再看看，我就說好，等決定後再
通知我。那天是小雨，伊去是沒漏水，屋子上面是蓋鋼板，
那是天井加蓋的部分，與鐵工有關係等語，尚難認上開租賃
房屋確有漏水而應予修繕之情形，反訴被告抗辯稱：本件反
訴原告未就應修繕事項予以修繕云云，顯無足採。是反訴原
告依租賃契約及連帶保證之法律關係請求反訴被告應連帶給
付反訴原告租金55,733元及自100年11月16日至清償日止，
按週年利率5%計算之利息；及反訴被告林孝澤應將反訴原告
所有，門牌號碼為臺北○○○區○○街○段○○號1樓之房屋騰
空遷讓返還予反訴原告，即屬有據，應予准許。又查，兩造
間租賃契約第6條係約定：「乙方（即反訴被告林孝澤）於
租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋
誠心按照原狀遷空交還甲方（即反訴原告），不得藉詞推諉
或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向
乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及
連帶保證人丙方（即反訴被告郭慈瑀），決無異議。」此有
租賃契約書1件在卷可按，顯見本件係以於租期屆滿時，反
訴被告不即時遷讓交還房屋為其要件，並不及於終止契約之
情形。是本件反訴原告主張：本件租賃契約業經終止，反訴
原告即每月得向反訴被告林孝澤請求自應遷讓返還系爭房屋
之日即100年11月23日起至返還上開房屋之日止，按照租金5
倍計算之違約金，即平均每日違約金為3,667元云云，如上
開之說明，即無足採。是反訴原告就此部分之請求則為無理
由，應予駁回。從而反訴原告依租賃契約之法律關係，請求
反訴被告給付如主文第3項所示之金額及其法定遲延利息及
如主文第4項所示部分，洵屬有據，應予准許。逾此部分之
請求，為無理由，應予駁回。
三、本件反訴訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第6項所示
金額。
四、本件反訴係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為反
訴被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規
定，就原告勝訴部分，職權宣告假執行。並依同法第392條
第2項，依職權為反訴被告預供擔保，得就如主文第三項所
示免為假執行之宣告。
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官王黎輝
法官余學淵
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本，並繳納第二審裁判費）。
中華民國101年6月29日
書記官王黎輝
反訴訴訟費用計算書：
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費27,136元
合計27,136元