裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第1444號民事判決
裁判日期：民國101年07月31日
裁判案由：撤銷買賣契約等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第1444號原告 楊明美
楊朱美 楊雅美 楊滿美 共同訴訟代理人 洪國誌 律師被告 孫殿年 訴訟代理人 楊山池 律師上列當事人間撤銷買賣契約等事件，本院於民國101年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告楊明美、楊朱美、楊雅美、楊滿美等4人均為臺北市
○○區○○段○○段○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人（面積47平方公尺，權利範圍各1/80），原告等因常年居住日本、美國數十年，對臺灣不動產之價值及交易模式並無所悉，適被告於原告楊滿美回台後，表達有意購買原告共有之系爭土地，原告楊滿美遂將此事告知其他共有人，並請其他共有人準備國外授權書，委託由原告楊滿美協助處理買賣事宜。被告因見原告楊滿美確實已獲其他原告授權，且不熟悉所有土地之市場行情，因而向原告楊滿美陳稱其已取得系爭土地多數持分，不須原告等同意，得自行出售共有土地之全部，倘原告等不出賣予被告，屆時非但價格較差，尚須至法院辦理出售事宜云云，是以，在原告楊滿美不知被告上開所稱須至法院辦理出售事宜所指何事，且尚未取得原告楊朱美之土地所有權狀之際，被告即要求須立即簽約，乘原告急迫、輕率、無經驗，未讓原告等有探詢市場行情機會，被告於簽約當日，告知原告買賣價金係按權利範圍，依土地謄本上100年公告現值計算，並提出經計算後之表格，陳稱各原告之土地至多僅有新臺幣（下同）17萬多元左右之行情，現有意以高於市場行情，即向原告分別以20萬元購買，且願意簽約時一次付清全部買賣價款，並限原告在民國3月14日以前簽約，原告等因取得上開土地係繼承而來，當時辦理繼承計算遺產稅亦係依公告現值計算，實不瞭解在臺灣不動產土地謄本之公告現值與交易市價落差甚鉅，遂由原告楊滿美代理與被告於100年3月14日簽立由被告所擬之不動產買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）。
㈡查原告等因信任代書即豐年地政事務所提供之系爭土地買賣
契約係屬制式之版本，一則不知該契約第8條之約定所指何意，再則不知臺灣法律規定共有人出賣土地時須依土地法第34條之1第4項通知共有人優先購買，被告甚至要求原告等日後須配合在辦理過戶時，向地政事務所聲明切結「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」復嗣後發見系爭土地買賣契約第8條約定：「乙方（即原告）保證本契約標的之土地無土地法第34條之1共有人等之優先購買權存在」等語，將致原告日後因違反土地法第34條之1第4項之規定而遭其他共有人求償，迄至100年5月間，於簽約後與親戚 張重遠 閒聊才知悉伊亦將上開共有之土地（地號、面積、持分均與原告相同）出賣予訴外人和 旺建設 股份有限公司（下稱和旺建設公司），買賣土地總價為262萬5000元，又張重遠方告知被告日前亦曾與其接觸，甚至亦曾以此手法欺騙原告阿姨，以低價騙取共有人之土地後再轉賣予和旺建設，獲取至少相當於182萬多元之暴利。經查，原告因無經驗受被告矇騙，遂與之約定買賣價金總計為80萬元，惟按上開土地法第34條之1第4項之規定，原告於出賣應有部分時，他共有人得以同一價格優先承買，倘原告違反此規定，依土地法第34條之1執行要點第11點之規定，共有人得向原告等請求損害賠償，現因共有人和旺建設公司於100年5月24以臺北三張犁存證信函第289號聲明主張優先承購權，則原告等倘未依法出賣予和旺建設，對於和旺建設日後依市價向原告請求損害賠償時，原告將受有約102萬5000元之損害【差價182萬5000（市價262萬5000元－原告出賣80萬元）－原告受領買賣價金80萬元＝102萬5000元】，換言之，倘原告等出售系爭土地予被告，扣除出售土地應得之價金後，反倒須賠償共有人102萬5000元，是以，由是足證原告依該契約履行，確實對原告有顯失公平，且違反憲法第15條保障人民財產權之意旨。次查，被告先前同為系爭土地之共有人，在明知出售共有土地時，應先通知共有人優先承購，詎被告於簽約時未告知此事，利用原告出賣共有土地之無經驗，及不熟諳法令，在被告一再慫恿下輕率與其簽約，為避免原告等日後反悔不賣，在第3條假以施惠與原告約定簽約時一次付款全部價金80萬元，復在第12條約定「若乙方違反本契約各條款或中途不賣時，乙方應將所有已收款項原數返還甲方外，並加一倍之金額賠償甲方以為違約金」，換言之，倘原告等為避免第三人日後請求相當於182萬5000之損害賠償，而違反本契約或中途不賣，原告等除須返還被告80萬元之價金外，尚須賠償被告80萬元，足見兩造間契約之履行對原告等顯失公平之處，實灼然甚明。按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付」民法第74條第1項定有明文，為此，鑑於原告因受被告矇騙，將市價約262萬多元之土地以80萬元出售予被告，因原告等過往無出售共有土地之經驗，未即時發見被告所擬之契約陷阱而輕率訂立，及不願違反土地法第34條之1第4項之規定，況本件系爭契約無論履行與否將致原告出售土地必受有損害，不論將土地出售予何人均陷入進退無路之窘境，爰依民法第74條第1項之規定，先位聲明請求撤銷原告等與被告間於100年3月14日所簽之系爭土地買賣契約。
㈢末查，本件原告將系爭土地應有部分4/80出賣予被告後，業
經其他共有人即和旺建設公司主張優先承購權利，致原告不能依買賣契約為給付，依最高法院95年台上字第2214號判決、最高法院84年度台上字第933號及85年度台上字第1009號民事判決之見解，和旺建設公司行使優先承購權之後，被告不得請求原告為所有權移轉登記，且此給付不能之事由應非可歸責雙方當事人之事由，則原告依約所交付之土地所有權狀及印鑑證明書等對待給付，自得依民法關於不當得利之規定請求返還，且此項請求返還之權利，更無須對被告另為解除該買賣契約之意思表示即得主張，是原告先前所交付被告如附表所示之文件，依民法第225條第1項、第266條之規定，得依關於不當得利之規定請求返還。另原告已通知被告返還價金事宜，詎被告置之不理，原告遂於100年9月19日以100年存字第2374號提存書將買賣價金80萬元提存於法院，為此，倘認原告先位聲明無理由，請求准判如備位之聲明。
㈣為此聲明：
⒈先位聲明：原告與被告間於100年3月14日所簽之系爭土地買賣契約應予撤銷。
⒉備位聲明：被告應將如附表所示之文件返還予原告。
二、被告則抗辯略以：㈠按民法第74條暴利行為之要件應具備有因急迫、輕率或無
經驗而為法律行為之主觀情事，以及因該法律行為而有顯失公平之客觀事實。查本案原告出售系爭土地持分並無有經濟壓力或其他情事而有必要急於出售土地持分之事由，況且，如原告所述，原告長年旅居國外，而系爭土地原告所持有之持分換算成面積亦只有2.35平方公尺（47平方公尺×4×1/80），尚不足一坪，並無使用之價值，更無急迫出售之必要，又原告楊滿美代理其他原告與被告簽訂系爭買賣契約，楊滿美個人具完全之行為能力，且意思表示健全，而系爭契約之標的亦確定、可能、適法、正當，具備契約一般成立及生效要件殆無疑義，故被告如何乘其輕率、無經驗而為暴利之行為，是以原告在未舉證情況下主張被告乘其急迫、輕率或無經驗而簽訂系爭不動產買契約，顯無理由。再者，不動產之價格固有其行情，惟此乃正常情況下使然，原告就系爭土地持分尚不足1坪，倘非予以整合開發並無使用效率可能，而如果整合成功，則數倍獲利，事所常見，反之，若無法整合開發，購買者即血本無歸，因此，被告以80萬元向原告購買，尚不失公平，至於原告以後可否以高價出售，與契約訂定當時之售價應屬二事，並不能以事後之獲利或虧損作為認定有無暴利之依據，是本案並無顯失公平之客觀事實。況且，臺灣目前不動產仲介蓬勃，不動產仲介業者林立，對於不動產之價值及交易模式不難查知，原告以其旅居國外多年而未能知悉上開情事，尚不得作為債務不履行之藉口。至於所謂被告稱「原告等不出賣予被告，屆時非但價格較差，尚須至法院辦理出售事宜云云」，是屬子虛，併此說明。
㈡再查，系爭土地買賣契約第8條及第12條分別規定「乙方保
證本契約標的之土地……且無土地法……第34條之1之……共有人等之優先購買權人存在，若有並已處理清楚，絕不致甲方權益受損」、「若乙方違反本契約各條款約定或中途不賣時，甲方得解除契約，此時乙方應將所有已收款項原數返還甲方外，並加一倍金額賠償甲方以為違約金」，本案原告將已收取之價金以提存方式返還被告，又起訴請求撤銷爭契約即有意不賣本契約標的之系爭土地持分，又原告起訴指稱「共有人和旺建設於100年5月24日以台北三張犁存證信函第289號聲明主張優先購買權」，洵證原告違反契約第8條之約定，原告自應依系爭土地買賣契約第12條之約定，除返還已收款項80萬元外，並應給付被告80萬元之違約金，於原告未為給付之前，被告依民法第264條第1項同時履行抗辯之規定，拒絕返還起訴狀附表所列之文件，應有理由。
㈢為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實如下：㈠原告四人均係系爭土地之共有人，應有部分各1/80，合計
應有部分為4/80㈡原告楊明美、楊朱美、楊雅美曾以國外授權書委託原告楊滿美協助處理系爭土地買賣事宜。
㈢原告楊滿美於100年3月14日以原告4人之名義，與被告簽署
系爭土地買賣契約書，同意以總價80萬元之價額將其就系爭土地之所有權之共有部分出售予被告。
㈣和旺建設公司於100年8月24日以臺北三張犁郵局第000289號
存證信函通知原告4人，表示依土地法第34條之1之規定，就系爭土地主張優先承購權利。
㈤原告於簽署系爭土地買賣契約之當時或之後均未依土地法第
34條之1之規定通知系爭土地之地上權人、承租人、共有人等優先購買權人行使優先承購權利。
㈥原告已於100年9月19日以本院100年度存字第2374號提存書為受取權人即被告提存80萬元。
㈦和旺建設公司在100年3月14日前確實為系爭土地之共有人，依土地法有優先承購之權利。
有臺北市土地登記第二類謄本（見本院卷第13至16頁及第91至94頁）、系爭土地買賣契約（見本院卷第18至21頁）、買賣價金支票（見本院卷第22至25頁）、和旺建設公司100年8月24日臺北三張犁郵局第000289號存證信函（見本院卷第42至44頁）、本院100年度存字第2374號提存書（見本院卷第57頁）等資料附卷足憑，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告起訴主張，被告係趁原告之急迫、輕率或無經驗而與其簽訂系爭土地買賣契約，由原告以80萬元將系爭土地應有部分4/80出售予被告，爰依民法第74條第1項之規定，先位請求撤銷系爭土地買賣契約，又和旺建設公司就原告出售系爭土地應有部分4/80已土地法第34條之1第4項行使優先承購權，系爭土地買賣契約已因不可歸責於雙方之事由而給付不能，爰依民法第225條第1項、第266之規定條，備位請求被告返還如附表所示文件等情，為被告所否認，並以前詞抗辯。是本件之爭點厥為：㈠原告依民法第74條第1項之規定，先位請求撤銷系爭土地買賣契約，是否有據？㈡原告以和旺建設公司就原告出售系爭土地應有部分4/80已土地法第34條之1第4項行使優先承購權，系爭土地買賣契約已因不可歸責於雙方之事由而給付不能為由，爰依民法第225條第1項、第266之規定條，備位請求被告返還如附表所示文件，是否有據？茲分述如下：
㈠關於原告依民法第74條第1項之規定，先位請求撤銷系爭土地買賣契約，是否有據？之部分：
⒈按「法院依民法第七十四條第一項之規定減輕給付，不僅
須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。原審以上訴人未能舉證證明被上訴人有利用其急迫、輕率，或無經驗而簽訂附件
(二)協議之主觀情事，且該協議之內容對上訴人而言，亦非顯失公平，因認上訴人不得請求減輕給付及請求被上訴人補付價金，經核於法洵無違誤」，有最高法院91年度台上字第1617號判決可資參照。
⒉本件原告主張被告係趁其急迫、輕率或無經驗而與之簽訂
系爭土地買賣契約，無非係以系爭土地價金80萬元顯然低於一般市場行情、原告出售系爭土地應有部分予被告將導致原告遭其他共有人求償、且系爭土地買賣契約從簽約到正式締約僅有區區幾天時間，原告根本沒足夠時間詢價，被告甚且向原告表示如不願出售，屆時由法院出售價格將會更低為其主要理由（見本院卷第84頁）；惟查，原告主張上情業經被告否認，且依原告100年10月20日民事起訴狀記載：「適被告於原告楊滿美回台後，表達有意購買原告共有之系爭土地，原告楊滿美遂將此事告知其他共有人，並請其他共有人準備國外授權書，委託由原告楊滿美協助處理買賣事宜」等語可知，原告楊滿美於得悉被告有意購買原告就系爭土地之持份後，即通知原告楊明美、楊朱美、楊雅美等3人，並請該3名原告準備國外授權書，委託由原告楊滿美協助處理買賣事宜，顯見原告與被告處理系爭土地買賣事宜，均慎重其事，並非輕率為之；又原告楊滿美係00年0月00日出生，有個人基本資料查詢結果附卷可憑（見本院卷第104之1頁），其於簽訂系爭土地買賣契約之當時已年滿59歲，原告楊滿美復自承其係畢業於東海大學（見本院卷第89頁），顯見其具有相當智識程度之成年人士，社會閱歷自屬豐富，自不能僅以其長居美國，即謂其無經驗；再者，原告迄本件言詞辯論終結前猶未能合理說明並舉證證明其等係基於何種急迫事由，而同意將系爭土地應有部分4/80出售予被告，且原告出售予被告之價格雖低於訴外人 張黃新樓 出售系爭土地應有部分1/20予和旺建設公司之價格262萬5000元，有原證四土地買賣契約附卷足憑（見本院卷第26頁），然查，臺灣目前不動產仲介蓬勃，不動產仲介業者林立，對於不動產之價值及交易模式不難查知，且土地公告地價、公告現值等交易參考資料亦屬公開資訊，均可輕易透過內政部地政司全球資訊網查詢得知，是以原告於簽約之前應可透過上開資訊充分評估系爭土地之價值，況原告就系爭土地持分尚不足1坪，倘非予以整合開發並無使用效率可能，而如果整合成功，則數倍獲利，事所常見，反之，若無法整合開發，購買者即血本無歸，自不能僅憑原告事後得悉張黃新樓出售予和旺建設公司之價格較高，即遽以認定被告有原告所聲稱利用其急迫、輕率，或無經驗而簽訂系爭土地買賣契約之主觀情事。
⒊按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共
同或單獨優先承購」，土地法第34條之1第4項定有明文，承上，原告楊滿美係00年0月00日出生，其於簽訂系爭土地買賣契約之當時已年滿59歲，且原告楊滿美係畢業於東海大學，顯見其具有相當智識程度之成年人士，對於上揭規定之內容自難諉為不知。再查，系爭土地買賣契約係原告楊滿美代理原告楊明美、楊朱美、楊雅美與被告簽署，而系爭土地買賣契約第8條約定：「乙方（即原告）保證本契約標的之土地確定未曾與他人訂立租賃契約，且無土地法第一百零四條、第一百零七條及第三十四條之一之地上權人、承租人、共有人等之優先購買權人存在，若有並已處理清楚，絕不致甲方權益受損」等語明確（見本院卷第19頁），原告等既同意簽署系爭土地買賣契約，依契約信守原則，即應按上開規定辦理，縱其等因日後無法順利解決系爭土地共有人優先承購所生爭議而遭被告依系爭土地買賣契約第12條請求給付違約金或遭其他共有人依土地法第34條之1第4項之規定請求損害賠償，亦屬原告因違反系爭土地買賣契約或土地法第34條之1第4項所衍生之損害賠償責任，要難執此認定原告主張系爭土地買賣契約依當時情形有顯失公平之客觀情事，為可採認。
⒋綜上，原告未能舉證證明被告有利用其急迫、輕率，或無
經驗而簽訂系爭土地買賣契約之主觀情事，且系爭土地買賣契約之內容對原告而言，亦非顯失公平，則原告爰依民法第74條第1項之規定，訴請撤銷系爭土地買賣契約，核無理由，不能准許。
㈡關於原告以和旺建設公司就原告出售系爭土地應有部分4/80
已土地法第34條之1第4項行使優先承購權，系爭土地買賣契約已因不可歸責於雙方之事由而給付不能為由，爰依民法第225條第1項、第266之規定條，備位請求被告返還如附表所示文件，是否有據？之部分⒈按「土地法第三十四條之一第五項公同共有準用同條第四
項規定，共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人即不得請求出賣之共有人所有權移轉登記」，有最高法院95年度台上字第2214號判決可資參照。經查，和旺建設公司在100年3月14日前確實為系爭土地之共有人，依土地法有優先承購之權利，而和旺建設公司已於100年8月24日以臺北三張犁郵局第000289號存證信函通知原告4人，表示依土地法第34條之1之規定，就系爭土地主張優先承購權利，為兩造所不爭執，已如前述，則依上揭說明，被告已不得請求原告就系爭土地應有部分4/80為所有權移轉登記。
⒉再查，「乙方（即原告）保證本契約標的之土地確定未曾
與他人訂立租賃契約，且無土地法第一百零四條、第一百零七條及第三十四條之一之地上權人、承租人、共有人等之優先購買權人存在，若有並已處理清楚，絕不致甲方權益受損」、「若乙方違反本契約各條款約定或中途不賣時，甲方得解除契約，此時乙方應將所有已收款項原數返還甲方外，並加一倍金額賠償甲方以為違約金」，業經兩造於系爭土地買賣契約第8條、第12條約定明確（見本院卷第19、20頁），原告依系爭土地買賣契約第8條之約定，本應妥善處理系爭土地因共有人行使優先承購權所生爭議，且不得使被告之權益受損，而被告因和旺建設公司就系爭土地主張優先承購權利，已不得請求原告就系爭土地應有部分4/80為所有權移轉登記，堪認原告已違反系爭土地買賣契約第8條之約定，則被告依系爭土地買賣契約第12條之約定，應得請求原告給付以價金80萬元一倍計算之違約金。
⒊再按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前
，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。又按雙務契約當事人之一方負擔的給付與他方負擔的對待給付有牽連關係，此項牽連關係於雙務契約罹於無效以後仍然存在。是以，於買賣契約罹於無效後，買方固得以不當得利法律關係請求賣方返還收受之價金，賣方亦得依不當得利法律關係請求返還交付之房屋，雙方似得依此為同時履行抗辯權之主張」，有最高法院89年度台上字第594號判決可資參照。經查，本件因和旺建設公司就系爭土地主張優先承購權利，致使被告已不得請求原告就系爭土地應有部分4/80為所有權移轉登記，原告雖以其業於100年9月19日以本院100年度存字第2374號提存書為被告提存價金80萬元為由，請求被告返還如附表所示文件，惟查，原告既未依系爭土地買賣契約第8條、第12條之約定加計給付以價金80萬元一倍計算之違約金予被告，則被告依民法第264條第1項前段規定，應得行時同時履行抗辯權，則其於原告給付違約金前，即得拒絕返還如附表所示文件，是原告對被告所為返還如附表所示文件之請求，尚難認有據。
五、綜上所述，原告依民法第74條第1項之規定，先位請求撤銷系爭土地買賣契約，復依民法第225條第1項、第266之規定條，備位請求被告返還如附表所示文件，均無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年7月31日
民事第六庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月31日
書記官康翠真