臺中簡易庭98年度中小字第2519號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
原　　　告　甲○○
被　　　告　丙○
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間請求返還不當得利(減少價金)事件，本院於民國
98年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳仟伍佰陸拾貳元及自民國九十七年九月
三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用(除撤回、減縮聲明外)新台幣伍萬陸仟元，由被告負
擔新台幣叁仟壹佰壹拾肆元；餘伍萬貳仟捌佰捌拾陸元由原告負
擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、原告之聲明：
被告應給付原告新台幣(下同)46,069元，及自起訴狀繕本
送達翌日即民國97年9月3日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息。(原告起訴時，原請求被告應與力達不動產經紀
有限公司負不真正連帶責任而給付原告301,400元及遲延利
息，嗣於本院98年8月4日言詞辯論期日先撤回對力達不動產
經紀有限公司之訴訟，繼於98年9月1日言詞辯論期日減縮對
被告請求之金額)。
二、事實摘要：
㈠原告主張：伊於96年10月8日經由力達不動產經紀有限公司
(下稱力達公司)仲介而向被告購買台中市○區○○街○○○巷
○○號5樓房屋及其坐落基地(即台中市○區○○○段○○○○號
土地)，雙方約定總價1,725,000元，被告於簽約時對於其所
出具之屋況說明書，其中第八項「建物是否有漏水情形？」
雖然打勾，但並未說明，經原告詢問後，被告始告知勾選「
漏水」是指主臥室冷氣窗處會漏水，而主要原因係因該處冷
氣機已移出、尚未填裝玻璃，以致該處有漏水現象等語。嗣
原告於96年10月21日訂約後發覺主臥室衛浴外連接之浴室外
牆出現壁癌狀況，兩造乃於96年12月12日交屋時協議針對該
處壁癌問題減價13,500元。不料原告受領上開房屋後，在97
年2月農曆年期間發現該屋有18處漏水現象，經向被告反應
後均不獲置理，乃找曹聖科技建材有限公司(下稱曹聖公司
)勘查評估修復所需費用301,400元，為此依民法第359條之
規定，在上開修繕金額內減少本件房地買賣價金，經減價後
，被告受領本件房地買賣價金其中301,400元部分之法律上
原因已不復存在，應依民法第179條規定返還予原告。茲考
量本件經兩造協議送請臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定
結果，其修繕費用為46,069元，爰依不當得利之法律關係，
請求被告返還46,069元及其遲延利息等語。
㈡被告則以：本件購屋時，被告即已告知該房屋之主臥室冷氣
窗處會漏水，並於屋況說明書內載明該處漏水問題，原告仍
願購買並同意按現況交屋，自不得再主張該處漏水減價；又
該房屋之主臥室衛浴外連接之浴室外牆出現壁癌問題，兩造
在交屋時已同意以減價13,500元達成協議，原告事後自不得
就該部分瑕疵要求減價或作其他主張。其餘原告所指漏水問
題，概與事實不符，本件房屋並無其他漏水問題等語置辯。
並聲明原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠程序部分：
本件原適用簡易訴訟程序審理，嗣原告於本院98年8月4日言
詞辯論期日先撤回對力達公司之訴訟，繼又於98年9月1日言
詞辯論期日減縮對被告請求之金額如訴之聲明所示，撤回、
減縮後之請求，符合民事訴訟法第436條之8適用小額程序之
範圍，爰依職權改按小額程序審理，先予敘明。
㈡原告主張其於96年10月8日經由力達公司仲介而向被告購買
台中市○區○○街○○○巷○○號5樓房屋及其坐落基地(即台中
市○區○○○段○○○○號土地)，雙方約定總價1,725,000元
，簽約時，被告已告知該房屋之主臥室冷氣窗處會漏水，又
兩造在交屋時，亦曾針對主臥室衛浴外連接之浴室外牆壁癌
修繕達成減價13,500元之協議等情，已據原告提出被告所不
爭執真正之不動產買賣契約書、屋況照片等件(卷第5至20
頁參照)為證，並為被告所不爭執暨提出原告亦不爭執真正
之買方議價委託書、不動產標的物現況說明書、不動產買賣
價金信託履約保證專戶收支明細表等件(卷第91至92頁、95
至96頁參照)為證，堪認屬實。
㈢原告又主張其購入上開房屋後，在97年2月間發覺該房屋尚
有18處漏水問題(詳如卷第66頁下方照片起至第74頁照片所
示，並以紅色粉筆標示1、2、3…至18)，然而，被告否認該
房屋除主臥室冷氣窗及主臥室衛浴外連接之浴室外牆壁癌外
存有其他漏水問題。嗣經本院會同兩造就此爭議問題(有無
漏水、以及如有漏水情形其合理之修繕金額)協議送請臺灣
省建築師公會台中市辦事處鑑定(本院98年1月20日言詞辯
論筆錄第2頁參照)，其鑑定結果：⒈鑑定機關會同當事人於
98年3月25日至現場勘查、拍照記錄，現場並未發現漏水現
象，僅在主臥室之浴室外牆下方(即照片標示18，卷第74頁
下方照片參照)，當浴缸排水時會有水自牆腳滲出，漏水原
因為浴缸排水管滲漏及浴缸側牆防水滲漏；⒉鑑定機關依據
氣候下雨(98年6月2日及3日)過後，會同當事人於98年6月5
日至現場勘查，發現客廳後側窗戶下方牆面約1平方公尺(即
照片標示14，卷第72頁照片參照)及主臥室前方窗戶左下角
牆面約0.6平方公尺(即照片標示4，卷第68頁下方照片參照)
有潮溼水漬，應將粉刷層刮除，重新防水粉刷、批土上漆處
理；⒊其他部分並未發現漏水現象。此有該建築師公會98
年7月3日台建師中市鑑字第293號函檢送鑑定報告書一件在
卷足憑，故原告主張該屋其餘15處之漏水問題，應不足採。
㈣按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項
前段定有明文。本件原告向被告購買之上開房屋，其客廳後
側方窗戶下方牆面約1平方公尺(即照片標示14，卷第72頁
照片參照)及主臥室前方窗戶左下角牆面約0.6平方公尺(即
照片標示4，卷第68頁下方照片參照)均有漏水現象，詳如前
述。又本件房屋之客廳後側窗戶下方(即照片標示14，卷第
72頁照片參照)漏水問題，該處漏水位置，參照原告提出之
本件房屋平面圖所標示之漏水位置(卷第47頁參照)，顯然
與主臥室之浴室外牆下方(即照片標示18，卷第74頁下方照
片參照)之漏水，分為不同處所，尚非兩造達成13,500元減
價之協議範圍；至於主臥室之浴室外牆下方(即照片標示18
，卷第74頁下方照片參照)之漏水問題，應屬兩造達成13,
500元減價之協議範圍，容於下段說明。又房屋發生漏水問
題，衡情，將減少其價值及通常之效用，自為上開民法所規
定之瑕疵情形。且該房屋之漏水問題，本屬不能即知且不易
發現之瑕疵，原告在97年2月農曆年期間發現上開瑕疵後，
既已即時向被告反應而未獲置理，原告自得依民法第359條
規定請求減少價金。又上開客廳後側窗戶下方牆面(即照片
標示14，卷第72頁照片參照)及主臥室前方窗戶左下角牆面
(即照片標示4，卷第68頁下方照片參照)等兩處漏水瑕疵之
修復費用分別為1,575元、987元等情，亦據本院依兩造之協
議，送請臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定在案，有上述
鑑定報告書及該公會98年8月12日台建師中市字第368號函暨
檢附標的物修補工程經費概算表二、表一附卷足憑，本院審
酌上情，爰採其修復所需費用作為漏水瑕疵之之減價金額，
合計共2,562元(1575+987=2562元)。
㈤至於上述主臥室之浴室外牆下方(即照片標示18，卷第74頁
下方照片參照)之漏水問題，兩造在交屋時即以減價13,500
元達成協議等情，已詳如前述。原告雖另主張該13,500元之
減價協議並不包括本件所指浴缸水管更換、浴缸側牆重新防
水處理等情形在內等語，惟為被告所否認。經查：原告起訴
主張上開主臥室之浴室外牆下方漏水現象，所提出編號18之
照片(卷第74頁下方照片參照)，與原告起訴狀記載兩造協
議減價13,500元之主臥室衛浴外連接之浴室外牆壁癌問題，
而提出佐證之附件二照片(卷第13頁照片參照)，其位置完
全相同，且主臥室之浴缸水管漏水、浴缸側牆防水不良等因
素，正為主臥室之浴室外牆出現壁癌現象之原因，亦據臺灣
省建築師公會台中市辦事處鑑定足憑，再證諸兩造達成上述
13,500元減價協議時，於不動產買賣價金信託履約保證專戶
收支明細表內記載「雙方同意賣方預留NT13500元由仲介保
管作為支付水電費、瓦斯費及修繕費用…」等語(卷96頁參
照)，該減價協議之內容既泛稱浴室外牆壁癌之「修繕費用
」，則解釋上自應包括浴缸水管更換、浴缸側牆重新防水處
理等全部修繕費用在內，否則，如僅係刷去壁癌殘渣後上漆
，則只是「粉飾」瑕疵而已，尚與「修繕」之核心文義不符
，因此，本院認為原告上開主張，並不可採。故主臥室之浴
室外牆下方(即照片標示18，卷第74頁下方照片參照)雖經
鑑定機關鑑定存有漏水問題，然兩造訂約後既已針對該部分
瑕疵協議減價，原告自不得再就該部分瑕疵又一次要求減價
。
㈥綜上所述，原告主張房屋之客廳後側窗戶下方牆面(即照片
標示14，卷第72頁照片參照)以及主臥室前方窗戶左下角牆
面(即照片標示4，卷第68頁下方照片參照)有漏水現象，應
予減價2,562元，足堪採信。至於原告主張房屋主臥室之浴
室外牆下方(即照片標示18，卷第74頁下方照片參照)之漏
水問題，因兩造先前已就此部分瑕疵達成減價13,500元之協
議，原告事後又要求就此部分瑕疵再次減價，於法無據；另
外，原告主張之其餘15處漏水問題，尚與事實不符，亦不足
採。準此，原告主張上開減價後，被告原先受領本件房地買
賣價金1,725,000元，在該減價2,562元範圍內，被告受領價
金之法律上原因已不復存在。按無法律上之原因而受利益，
致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其
後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。從而，原告
依據民法第179條之規定，請求被告返還2,562元，以及自起
訴狀繕本送達翌日即97年9月3日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。至於原告請求逾上
開金額部分，尚嫌無稽，應予駁回。併於訴訟費用裁判同時
確定其費用額如主文第3項所示(裁判費1000+鑑定費用
55000=56000元)；以及依職權就原告勝訴部分宣告假執行。
四、訴訴費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第
436條之19第1項、第436條之20。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　9　　月　　11　　日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法　官　王永春
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　9　　月　　11　　日
書記官