裁判字號：臺灣臺北地方法院99年建字第344號民事判決
裁判日期：民國100年01月18日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度建字第344號原告 林宏光 訴訟代理人 王泓鑫 律師複代理人 張明宏 律師被告合聯營造股份有限公司法定代理人 林榮三 訴訟代理人 黃裕仁 訴訟代理人 謝協昌 律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國99年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣叁拾壹萬伍仟玖佰零肆元，及自民國九十九年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁拾壹萬伍仟玖佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊為門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號
4樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人，因被告承攬鄰地之臺北市○○區○○路1段411巷74弄地下3層地上11層新建工程（下稱系爭工程）施工不當，造成伊所有系爭房屋有嚴重傾斜、下陷及房屋內部結構損壞，經估算室內天花板裂縫損壞修復費新臺幣（下同）41,000元，室內、陽臺傾斜及下陷恢復整修費156,000元，因地板於系爭工程施工前即有輕微傾斜現象，此部分願自行負擔一半，僅請求半數即78,000元，另公共設施樓梯修復費用3,962元，系爭房屋於施工前雖有輕微傾斜狀況，惟被告施工不當使傾斜程度加劇，伊得非請求非工程性補償費用174,560元，再系爭房屋因傾斜造成交易價額二成之貶損，以系爭房屋共約24坪（不含公共設施），目前市價約每坪320,000元計，市價約有7,680,000元之譜，則系爭房地產二成交易貶損約1,536,000元，此由兩造各負擔一半，被告應賠償768,000元，以上總計1,065,52
2元（計算式：41,000＋78,000＋3,962＋174,560＋768,
000＝1,065,522），爰依民法第184條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,065,522元暨自起訴狀繕本送達之翌日起迄清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊承攬系爭工程雖不慎造成鄰房損壞，惟立刻委請臺北市土木技師公會就施工中鄰房損害情形進行鑑定並作成鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），作為損害修復及補償之依據，接受鑑定之51間受損戶已全數依系爭鑑定報告內容與伊達成和解，原告請求室內地板、陽臺地板傾斜及下陷之工程性修復費用，包括將之全面拆除、抹平並鋪設地磚，顯然已逾必要程度，關於公共設施樓梯修復費及非工程性損害部分，倘原告同意全部鄰損之修復及補償費用完全以系爭鑑定報告為依據，伊對此部分即無意見，再依系爭鑑定報告內容，室內之主要結構體樑柱牆並無明顯之結構裂縫，系爭房屋其使用及價值均無減損，且系爭鑑定報告已將毀損或非工程性補償都列進去，原告再請求估價系爭房屋交易價格減損部分，與上開臺北市土木技師公會建築師鑑定內容重複等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告為門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房地之所有權人，有土地及建築改良物所有權狀影本在卷可稽（見卷第10-13頁）。
㈡、被告承攬臺北市○○區○○路一段411巷74弄新建工程，為地下3層，地上11層之建築物，因施工過程中鄰地即受鑑定標的物所有權人反應其房屋有損害之情事，雙方同意函請臺北市土木技師公會進行損害之修復及安全鑑定等，以作為施工責任釐清修復或補強、理賠及協調等依據，即臺北市土木技師公會製作「施工中鄰房損害之修復及安全鑑定報告書」，有部分鑑定影本內容在卷（見卷第14-47頁），並經被告提出系爭鑑定報告正本三冊置於卷外為憑（見被告99年12月
2日民事陳報狀，卷第99頁）。
㈢、原告並未居住上址，故系爭房屋於施工前未作現況鑑定，損鄰事件發生後，原告亦未於系爭工程屋頂版勘驗日前申報鄰損，從而未進行施工損鄰鑑定，前揭受鑑定標的物所有權人並不包括原告之系爭房屋。
四、兩造爭執之要點：原告主張系爭房屋因被告所承攬系爭工程而造成傾斜、下陷及龜裂等現象，業據提出臺北市土木技師公會製作之系爭鑑定報告附卷為證，且為被告到庭所不爭執，則原告訴請被告賠償，自屬有據。至於原告主張之各項損害賠償請求，被告則以未必與之有因果關係，原告就此未能舉證等情詞置辯，茲就原告主張之各項損害賠償請求審酌如下：
㈠、原告請求工程性補償費用119,000元，有無理由？
1、原告主張：以其自行估算之室內天花板裂縫損壞修復費及室內、陽臺傾斜及下陷恢復整修費總計119,000元等情，雖提出估價單一紙附卷為憑（見卷第48頁）；惟查：前開單據是否確為修繕所需，與系爭工程所致損害間之關連性，業據被告爭執在卷，原告復未能舉證以實其說，自難逕以採認，又原告並未居住該址，系爭鑑定報告範圍並不包含系爭房屋，有系爭鑑定報告在卷可稽（見卷第14-15頁)，惟參諸前揭鑑定報告內容，同巷弄2號、4號及8號房屋與系爭房屋屬同一棟建築且在鑑定範圍內（見卷第37頁），系爭房屋與同巷弄2號、4號及8號房屋相鄰，皆屬同一獨立結構體之部分，共同抵抗外力而產生損害現象，同巷弄2號、4號及8號房屋經系爭鑑定報告證明因被告承攬之系爭工程受有損害（見卷第24頁），則系爭房屋因系爭工程亦受有損害，至堪認定。
2、又現況鑑定之目的係在記錄施工前鄰房已存在之裂縫長度及寬度、建物已傾斜之角度，他日若發生損鄰事件時，再進行施工損鄰鑑定，量測裂縫及建物傾斜率之發展，以供與現況鑑定結果比對，藉以判斷損害之因果關係並釐清責任歸屬，此觀諸系爭鑑定報告第九點：「……（三）本案經施作鑑定標的物傾斜率測量並比對施工前現況鑑定如下……」（見卷第16頁）及臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則第3條第
1項、第5條第2款規定：「領有建築執照之工程，其起造人或承造人應於申報放樣勘驗前……取得現況鑑定報告……以作為日後施工中損害鄰房爭議處理之依據。」；「損鄰事件雙方無法依前款達成協議時，承造人應通知受損戶於十四日內指定鑑定機構辦理鑑定，受損戶不在限期內指定者，由承造人逕行選定，並申請受損房屋損害鑑定，作為協調或理賠手續之依據。」等語即明。查：系爭房屋於施工前未作現況鑑定，損鄰事件發生後亦未進行施工損鄰鑑定，自無從比對室內損壞或裂縫於損鄰事件發生前後之差異性，據以計算須進入屋內方能鑑定之工程性補償費，況系爭房屋於系爭工程施工前已有傾斜現象為原告所自承，縱然再予鑑定亦無法確認系爭房屋導因於系爭工程而造成進一步裂縫產生及發展情形。惟參以系爭鑑定報告第十三點與損害及瑕疵修復費用估算表所示內容（見卷第20、25頁），工程性補償費用係指建物損害部分之修繕補強費，包含地坪整飾、裂縫環氧樹脂灌注、裂縫批土油漆、磁磚鋪貼、水泥砂漿粉刷等，並另外估列零星整修及其他工作、廢料清理及運什費、稅捐及管理費等，其費用之估算以恢復原有建築功能或舊觀為原則，準此，原告主張之室內天花板裂縫損壞修復費41,000元，與室內、陽臺傾斜及下陷恢復整修費78,000元，可認屬上開工程性補償費，揆諸前述說明，系爭房屋為6號4樓與同巷弄4號及8號相鄰，且屬同一結構體之部分（見卷第37頁），而一樓於結構體傾斜後之結構行為及受力狀況與二樓至頂樓相異，是系爭房屋之損壞程度宜參酌同巷弄4號及8號之2樓至5樓，依系爭鑑定書該範圍內之工程性補償費用最高為4號5樓之53,676元，最低為8號3樓之5,589元（見卷第24頁），是認原告請求工程性補償費用應核減為53,676元，始稱允當。
㈡、原告請求公共設施樓梯損壞修復費用3,962元，有無理由？原告主張系爭房屋與同巷弄8號為雙拼建築，於系爭鑑定報告中，同巷弄8號1樓及3樓均列有3,962元之公共設施（樓梯）修復費用，伊亦予以援用請求賠償等語，業據提出系爭鑑定報告在卷可考（見卷第37頁），且為被告到庭所不爭執，系爭房屋與同巷弄8號為雙拼建築，共用同一樓梯，系爭鑑定報告中估列8號1樓及3樓之公共設施樓梯修復費用為3,962元（見卷第24頁），足見該樓梯因系爭工程亦受有損害，從而原告此部分之請求，洵屬正當，應予准許。
㈢、原告請求非工程性補償費用174,560元，有無理由？按非工程性補償費用係由非工程性補償率乘上各戶重建造價而得（見卷第30頁）；非工程性補償率指發生損鄰事件前後之建物傾斜率所對應建物折損百分比之差值，其意義為損鄰事件所引致之建物價值額外折損比率，此有系爭鑑定報告及臺北市政府工務局審定之「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」（下稱鑑定手冊）內容在卷可考（見卷第21、16、87-88頁）；各戶重建造價則以每平方公尺之重建造價乘上各戶持有面積而得（見卷第30頁）。是非工程性補償費用係以建物傾斜率增量為計算基礎，對損鄰事件所造成房屋本身價值折損之補償，而工程性補償費用係以工程技術對受損建物修復補強所須費用，以滿足結構安全及使用性要求。原告復主張：依系爭鑑定報告，就同巷弄8號1樓及3樓均列有174,560元非工程性補償費用而同為請求等語；經查：系爭房屋與同巷弄2號、4號及8號為同一結構體（見卷第37頁），上開房屋之建物傾斜率均由測量點V13、V14、V15及V16先判斷主要傾斜方向，再比較該方向之最大傾斜增量以決定控制點即V15，此觀諸系爭鑑定報告內容即明（見卷第16、21、37頁），從而系爭房屋與同巷弄2號、4號及8號之非工程性補償率相同，每平方公尺之重建造價亦相同，所不同者為持有面積，系爭房屋不含共有部分之持有面積為
89.6平方公尺（計算式：72.45＋17.15＝89.6），有系爭房屋之建築改良物所有權狀在卷足憑（見卷第12頁），其面積與鄰房4號相同（見卷第30頁），而此部分經鑑定非工程性補償費用為172,177元，原告援用同巷弄8號1樓及3樓所列174,560元，因其持有面積與系爭房屋略有差異，自應核減為172,177元，方屬允當。
㈣、原告請求交易價格貶損768,000元，有無理由？
1、原告雖主張：非工程性補償與交易價格貶損二者不相同，聲請就系爭房地價額貶損進行鑑定云云；惟查：⑴按不動產估價技術規則第101條第1項第1款規定，該區分所有建物基地權利價格＝該區分所有建物房地價格×土地價值比率。是房地價格包含土地價值及建物價值，而損鄰事件固造成建物價值之減損，惟土地價值與區段環境直接密切相關，應無因建物價值減損或折舊而伴隨貶損之情況，充其量僅在建物未達重建標準而無結構安全疑慮時，房屋居住舒適性降低所造成房地整體使用效用之減損，故交易價格貶損含蓋建物價值減損及房地整體使用效用減損兩部分，與土地價值無涉。⑵復依不動產估價技術規則第18條第1項規定，交易價格貶損之鑑定，採用比較法時須以「比較標的」價格為基礎，經比較、分析及調整，以推算「勘估標的」價格，其計算一般雖考量屋齡、區域環境、屋況與外觀、建材與設備、格局與面積、採光通風及市場狀況等因素，以決定比較標的價格後，再以百分率調整法評估勘估標的價格，最後以最大傾斜率計算房屋交易價格之減損比率，其考量因素雖似周詳，惟主要係用於評估未受損房屋之市場價值，其計算房屋交易價格減損之關鍵參數僅為最大傾斜率，未將建物既存傾斜率對購屋者交易心理之影響一併納入考量，尚難據以確認與損鄰事件直接相關之交易減損價額。⑶本院觀諸鑑定手冊所列非工程性補償率之計算式，係將建物傾斜發展歷程由輕微至嚴重分為第一級至第五級（見卷第87-88頁），損鄰事件發生前之房屋既存傾斜率愈大，在損鄰事件發生後所引致之傾斜率增量相同的情況下，非工程性補償率增量亦愈大，其物理意義為當建物傾斜率較小時，其強度因傾斜而折減之程度較輕微，惟若傾斜率達到一定程度時，即使傾斜率僅微幅增加，亦會造成結構體急速劣化而傾倒，從而建物本身價值之折損與傾斜率變化量並非呈線性比例關係，而係簡化為五階段（第一級至第五級）之折線關係，易言之，鑑定手冊於計算非工程性補償費用時，已考量在損鄰事件發生後產生相同傾斜率增量的情況下，建物本身價值之折損隨建物既存傾斜程度之不同而相異，尤於建物已有傾斜時，易於區分損害與損鄰事件之因果關係，而一般不動產估價單位所為房屋傾斜所致交易價格減損之計算，係僅考量房屋之最大傾斜率，建物在損鄰事件發生前已存在之傾斜程度究屬輕微亦或瀕臨倒塌則未予考量，以購屋心理而言，若建物既存傾斜程度尚屬輕微而損鄰事件所引致傾斜率增量較大時，居住舒適性即受影響，交易價格之減損即屬當然，惟若建物既存傾斜程度已屬中等以上，即建物傾斜發展歷程之第三級以上，縱然損鄰事件所引致傾斜率增量甚大，交易價格之減損主要係由原有之傾斜而產生，損鄰事件對交易價格額外之貶值自屬有限，系爭房屋於損鄰事件發生前已存在之最大傾斜率高達1/69，有系爭鑑定報告在卷足憑（見卷第16頁），已屬建物傾斜發展歷程之第三級（見卷第88頁），且系爭房屋因系爭工程所造成主要傾斜方向最大傾斜率增量為1/398（見卷第16頁），小於1/200尚屬微幅增加，則系爭工程對系爭房屋交易價格之減損堪認有限，且交易價格減損本已包含建物本身價值減損，即非工程性補償費，是原告此部分顯已重複請求。故系爭鑑定報告所作建物價值減損之計算，已足釐清系爭房屋扣除原有傾斜之固有損害後所新增傾斜損害與系爭工程之因果關係，尚無另由不動產估價單位鑑定之必要，附此敘明。
2、次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。交易價格貶損應包含建物價值減損及房地整體使用效用減損，業如前述，系爭房屋之建物價值減損價額有系爭鑑定報告所列非工程性補償費用可資援引，至於房地整體使用效用減損部分，系爭鑑定報告及鑑定手冊並無此項之估算標準，惟鑑定手冊係為確保損鄰事件一旦發生，能依合理化、透明化之作業準則，統一損鄰修復補償費用之估算標準，迅速解決紛爭，依現行鄰房損害處理之慣例，除鑑定結果對於特定住戶有顯失公平之情況外，補償標準應統一依鑑定手冊核算，以維各受損戶之權益與公平，本院審酌非工程性補償費用係對損鄰事件所直接引致建物額外價值折損之補償，且建物額外價值之折損與房地整體使用效用直接相關，宜以非工程性補償費用之一定比率作為房地整體使用效用減損費用之估算為宜，復參酌原告自承：「為公平起見，因原告系爭建物於施工前即有輕微之傾斜狀況，而因被告公司施工不當，傾斜程度加劇，原告謹請求被告賠償一半之交易貶損之損失」等語（參見其民事起訴狀，卷8頁），認應以非工程性補償費用172,177元之一半作為房地整體使用效用減損價額較為妥適，即交易價格貶損之補償（不含建物價值減損）為86,089元（計算式：172,177÷2＝86,089，元以下四捨五入），逾此部分所為之請求，為無理由。
五、據上論結，原告本於侵權行為法律關係，請求被告給付原告315,904元（工程性補償費53,676＋樓梯公共設施復費用3,
962元＋非工程性補償費用172,177元＋交易價格貶損之補償86,089元）及自起訴狀繕本送達翌日即99年9月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分， 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，惟所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，職權宣告假執行。而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年1月18日
民事第五庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月18日
書記官林孔華