裁判字號：臺灣臺南地方法院88年訴字第395號民事判決
裁判日期：民國89年01月07日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺南地方法院民事判決八十八年度訴字第三九五號
原告丙○○訴訟代理人 石本婁 律師被告戊○○住
甲○○住庚○○住
身乙○○住己○○○住辛○○住壬○○住右一人訴訟代理人丁○○住右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文被告戊○○、甲○○應將坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷○號房屋一棟遷讓交還予原告。
被告庚○○、乙○○應將坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物即門牌號碼為台南市○○路○○○巷○○號房屋一棟遷讓交還予原告。
被告己○○○、壬○○應將坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物即門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷○○○號房屋一棟遷讓交還予原告。
被告戊○○或被告甲○○應自民國八十七年六月十六日起至遷讓交還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元；被告戊○○應再自民國八十七年六月十六日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
被告庚○○或被告乙○○應自民國八十七年六月十六日起至遷讓交還第二項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟元。
被告己○○○或被告壬○○應自民國八十七年六月十六日起至遷讓交還第三項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔百分之二十，被告甲○○負擔百分之十三，被告庚○○負擔百分之十二，被告乙○○負擔百分之十三，被告己○○○負擔百分之十一，被告壬○○負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣伍拾肆萬元為被告戊○○、甲○○供擔保，以新台幣肆拾萬元為被告庚○○、乙○○供擔保，以新台幣參拾參萬肆仟元為被告己○○○、壬○○供擔保後，得假執行。惟被告戊○○如於假執行程序實施前預供擔保新台幣壹佰陸拾貳萬元，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告戊○○、甲○○等應共同將坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷○號房屋一棟遷讓交還原告，被告戊○○或被告甲○○應自民國八十七年六月十六日起至遷讓房屋交還房屋之日止，按月以新台幣一萬三千三百四十三元計算之損害金。
（二）被告庚○○、乙○○等應共同將坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷○○號房屋一棟遷讓交還原告，‘被告庚○○或被告乙○○應自八十七年六月十六日起至遷讓交還房屋之日止，按月以新台幣一萬零九元計算之損害金。
（三）被告己○○○、壬○○等應共同將坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷廿三號房屋一棟遷讓交還原告，被告己○○○或被告壬○○應自八十七年六月十六日起至遷讓交還房屋之日止，按月以新台幣八千三百四十三元之損害金。
（四）被告辛○○應將坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷○弄○○號房屋一棟遷讓交還原告，並自八十七年六月十六日起至遷讓交還房屋之日止，按月以新台幣七千七百五十元計算之損害金。
（五）訴訟費用由被告等負擔。
（六）本件願供擔保請准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）上開房屋係原告於八十六年十月二十八日向本院承受，並自八十七年六月十六日領不動產權利移轉證書，取得該不動產所有權。
（二）坐落台南市○○路○段○○○巷○號房屋（下稱系爭門牌七號房屋）為被告戊○○無權占有，並轉租與被告甲○○居住。
（三）坐落台南市○○路○段○○○巷○○號房屋（下稱系爭門牌十一號房屋）為被告庚○○無權占有，並轉租與被告乙○○居住。
（四）坐落台南市○○路○段○○○巷廿三號房屋（下稱系爭門牌二三號房屋）為被告己○○○無權占有，並轉租與被告壬○○居住。
（五）坐落台南市○○路○段○○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭門牌十四號房屋）為被告辛○○無權占有，並借與被告戊○○置放物品。
（六）被告等既對系爭房屋無使用權限，原告 爰依 被告等無權占有法律關係，請求返還系爭房屋。
（七）按土地法第九十七條第一項規定之租金按土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，被告戊○○、甲○○等所占有坐落台南市○○路○段○○○巷○號房屋原告承受價格為新台幣壹佰陸拾萬壹千壹佰元，其損害金之計算應以房屋現值額年息百分之十，即每月一萬三千三百四十三元（一，六０一，一００×％÷＝一三，三四三元）原告依不當得利之法律關係，請求此部份相當於租金額之損害。
（八）被告庚○○、乙○○等占有坐落台南市○○路○段○○○巷○○號房屋，原告承受價格為新台幣一百二十萬一千一百元，其損害金之計算為（一，二０一，一００×％÷＝一０，００九元）即每月損害金一萬零九元。
（九）被告己○○○、壬○○等占有坐落台南市○○路○段○○○巷廿三號房屋，原告承受價格為新台幣一百萬一千一百元，其損害金之計算為（一，００一，一００×％÷＝八，三四三元）即每月損害金八千三百四十三元。
（十）被告辛○○占有坐落台南市○○路○段○○○巷○弄○○號房屋，原告承受價格為新台幣九十三萬元，其損害金之計算為（九三０，０００×％÷＝七，七五０元）即月損害金七千七百五十元。
三、證據：提出不動產權利移轉證書一份、房屋稅繳款書六紙、土地登記謄本二份等件、律師函一件影本為證。
乙、被告乙○○方面：被告乙○○未於言詞辯論期日到場，復未提出任何聲明或陳述供本院參酌。
丙、被告戊○○方面：被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據伊之前到場所提聲明及陳述分陳如后：
一、聲明：求為判決
(一)原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
(二)如受不利判決，請准被告供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條定有明文。本件原告對於坐落於台南市○○區○○段○○○號及其地上建物門牌號碼台南市○○路○段○○○巷○號暨同地號及其地上物郡安路五段一六四巷二弄十四號房屋各一棟，原告僅謂於八十六年十月二十八日向本院承受，並自八十七年六月十六日領得不動產權利移轉證書，然迄未見原告依法向地政機關辦理不動產所有權之移轉登記手續，取得土地或建築改良物登記證明文件，則本件原告向法院承受系爭土地、建物，根本未取得不動產物權。
（二）按物上請求權限於所有人或占有人始得行使，最高法院五十二年台上字第九０四號判例著有明文。本件原告僅於起訴狀謂被告無權占有，然對於其為「所有人」等情，並未舉證以實其說。
（三）按強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院四十七年台上字第一五二號、四十九年台抗字第八三號判例足供參考，本件原告雖主張其於八十六年十二月二十八日向本院承受，參照前揭判例，亦屬買賣之一種，在未依民法第七百五十八條為不動產所有權移轉登記前，僅取得債權關係，又查本件系爭不動產原為訴外人 黃石榮 向國僑建設股份有限公司所買受，嗣黃石榮再轉讓與 羅秋蘭 ，被告係於八十二年十月三十日向羅秋蘭買受，相互間均訂有房屋權利義務讓渡契約書足憑，因此，被告對於系爭不動產亦取得買賣之債權關係，並非無權占有。基於債權關係無排他性之原理，本件原告根本即無權請求被告遷讓房屋。
三、證據：提出房地預定買賣契約書影本、讓渡書三份等件影本為證。
丁、被告甲○○、庚○○、辛○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據伊等之前到場所提聲明及陳述分陳如后：
一、聲明：均求為判決原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）被告庚○○部分：系爭門牌號碼十一號房屋係伊向建商買的，租予乙○○使用，乙○○自八十七年十一月起即未再繳交房租。
（二）被告甲○○部分：系爭門牌號碼七號之房屋係伊向被告戊○○承租而來，伊每月均繳交房租，願再向原告承租。
（三）被告辛○○部分：系爭門牌號碼台南市○○街○○○巷○○弄○○號房屋係伊向友人購買而得，未租給戊○○，也沒有占有使用，樓下物品不知何人所有。
戊、被告壬○○、己○○○方面：
一、聲明：均求為判決原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一）被告壬○○部分：伊向己○○○承租系爭門牌二十三號房屋，每月租金四千元。
（二）被告己○○○部分：系爭門牌二十三號房子係伊向建商購買，樓下租予被告壬○○使用，惟自八十八年七月間起即未再收取租金。
三、證據：提出存證信函一件為證。理由
一、本件被告戊○○、甲○○、庚○○、辛○○未於最後言詞辯論期日到場，被告乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張系爭坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷○號、十一號及同段一六四巷二弄十四號房屋暨坐落台南市○○區○○段○○○號土地上建物門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷廿三號房屋為原告向本院民事執行處承受取得，並於八十七年六月十六日領得權利移轉證書，然系爭門牌七號房屋為被告戊○○轉租與被告甲○○居住；系爭門牌十一號房屋為被告庚○○占有，並轉租與被告乙○○居住；系爭門牌二三號房屋為被告己○○○占有，並轉租與被告壬○○居住；系爭門牌十四號房屋為被告辛○○占有，並借與被告戊○○置放物品，為此爰依民法第七百六十七條訴請被告戊○○、甲○○共同返還系爭門牌七號房屋；被告庚○○、乙○○共同返還系爭門牌十一號房屋；被告己○○○、壬○○共同返還系爭門牌二三號房屋；被告辛○○返還系爭門牌十四號房屋予原告。又被告共同占用行為已侵害原告對系爭房屋之使用收益，並獲有相當於租金之不當得利，為此爰本於不當得利之法律關係，併請求被告戊○○或甲○○賠償其自取得系爭房屋所有權之日起至返還之日止，按月一萬三千三百四十三元之損害金；被告庚○○或乙○○賠償其自取得系爭房屋所有權之日起至返還之日止，按月一萬零九元之損害金；被告己○○○或壬○○賠償其自取得系爭房屋所有權之日起至返還之日止，按月八千三百四十三元之損害金；被告辛○○賠償其自取得系爭房屋所有權之日起至返還之日止，按月七千七百五十元之損害金等情。
三、被告戊○○則以：原告對於系爭一五地號土地及其地上建物門牌七號暨同地號土地及其地上物門牌十四房屋各一棟，雖已向法院承受，並領得不動產權利移轉證書，然迄未見原告依法向地政機關辦理不動產所有權之移轉登記手續，依法尚未取得不動產物權。按強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，原告承受系爭不動產，亦屬買賣之一種，在未依民法第七百五十八條為不動產所有權移轉登記前，僅取得債權關係，且伊係輾轉向建商購買系爭門牌七號房屋，就系爭不動產亦取得買賣之債權關係，並非無權占有等語，資為抗辯；被告庚○○則辯稱：系爭門牌號碼十一號房屋係伊向建商買的，租予乙○○使用，乙○○自八十七年十一月起即未再繳交房租等語；被告甲○○則稱：系爭門牌號碼七號之房屋係伊向被告戊○○承租而來，伊每月均繳交房租，願再向原告承租等語；被告辛○○陳稱：系爭門牌號碼台南市○○街○○○巷○○弄○○號房屋係伊向友人購買而得，未租給戊○○，也沒有占有使用，樓下物品不知何人所有等語；被告壬○○辯稱：伊向己○○○承租系爭門牌二十三號房屋，每月租金四千元；被告己○○○亦稱：系爭門牌二十三號房子係伊向建商購買，樓下租予被告壬○○使用，惟自八十八年七月間起即未再收取租金等語。
四、按拍賣之不動產，執行法院自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第九十八條第一項定有明文。查原告主張系爭門牌七號、十一號、二三號、十四號等房屋，原為訴外人國僑建設股份有限公司（下稱國僑建設公司）所有，嗣於八十三年一月二十五日，因國僑建設公司簽發本票未兌現，致遭持票人即本件原告丙○○以本院八十二年度票字第一七八五號裁定向本院聲請查封拍賣系爭房屋（本院八十三年度執字第五六六號給付票款事件）。嗣因買受人拒不交付尾款致拍賣未果，而由債權人即本件原告丙○○於八十六年十月二十八日以如附表一所示之最後拍賣價格承受，並於八十七年六月四日送達系爭房屋之不動產權利移轉證書予本件原告等事實，業據原告提出不動產權利移轉證書一份、房屋稅繳款書六紙、土地登記謄本二份為證，並為到場被告所不爭執，復經本院調閱本院八十三年度執字第五六六號給付票款執行卷宗查明相符，自堪信為真實。則原告既已於八十七年六月四日取得系爭不動產之權利移轉證書，揆諸前揭規定，原告自領得不動產權利移轉證書之日起，應即取得系爭不動產之所有權。
五、再按對於物有事實上管領之力者，為占有人；質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人；又所有人對於無權占有者，得請求返還之，民法第九百四十條、第九百四十一條、第七百六十七條前段分別定有明文。本件原告主張其於八十七年六月十六日取得系爭不動產之權利移轉證書，惟於其取得系爭房屋之所有權前，系爭門牌七號房屋即為被告戊○○出租與被告甲○○居住；系爭門牌十一號房屋為被告庚○○出租與被告乙○○居住；系爭門牌二三號房屋為被告己○○○出租與被告壬○○居住等事實，為被告戊○○、庚○○、己○○○、甲○○、壬○○等所自認，並經本院勘驗現場及調閱本院八十三年度執字第五六六號給付票款事件卷宗查明屬實，亦堪信為真實。揆諸前揭說明，被告戊○○、庚○○及己○○○依序為系爭門牌七號、十一號、二三號房屋之間接占有人，被告甲○○、乙○○、壬○○依序為上開房屋之直接占有人，則原告依民法第七百六十七條規定對被告戊○○、庚○○、己○○○、甲○○、乙○○、壬○○請求遷讓房屋有無理由，即以被告等係「無權」占有系爭房屋為前提。經查：
（一）被告戊○○、庚○○、己○○○部分：
１、被告戊○○、庚○○、己○○○雖均辯稱：系爭門牌七號、十一號、二三號房屋為伊等各向訴外人國僑建設公司購買取得，僅因故尚未辦理過戶登記云云，被告戊○○並提出房地預定買賣契約書影本、讓渡書等件影本為證，惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條定有明文。被告戊○○、庚○○、己○○○縱有向訴外人國僑建設公司依序購買系爭門牌七號、十一號、二三號房屋，然究為伊等與訴外人國僑建設公司間之買賣，該買賣既未經過戶登記，即尚未發生物權效力，伊等自不得據此對抗已依強制執行程序取得系爭不動產所有權之原告。
２、被告戊○○雖又抗辯：伊自八十八年七月間即遷離系爭房屋，並未向被告甲○○收取租金云云，被告庚○○亦辯稱：伊未向被告乙○○收取租金云云；被告己○○○則辯稱：被告壬○○僅繳交租金至八十八年五月間止云云，惟被告庚○○於八十八年八月間曾寄發存證信函予被告乙○○，信函上僅表示：系爭門牌十一號房屋為被告庚○○出租予被告 朱駿德 使用，請求被告乙○○遷離，並未為終止租約之意思表示；而被告戊○○僅因本件涉訟而單純搬離系爭門牌七號房屋，亦未向承租人即被告甲○○為終止租約之意思表示，為被告戊○○所不爭執；至於被告己○○○自八十八年六月起即未再向被告壬○○收取租金，乃因系爭事件涉訟，權利義務未明所致，為被告己○○○、壬○○ 陳明 在卷，顯見伊等並無終止租約之意思，綜上，應認被告戊○○、庚○○、己○○○仍依序為系爭門牌七號、十一號、二三號之出租人，即為該等不動產之間接占有人，伊等辯稱：未收取租金，無占有關係云云，自不足採。
３、再被告戊○○僅將系爭門牌七號之房屋二樓予被告甲○○使用，房租二千元，一樓部分原係自住，至八十八年七月間雖遷出，然二樓部分仍由甲○○繼續租用，且該房屋一、二層樓係相通，共用一大門等情，為被告戊○○、甲○○自陳在卷，據此，實難認被告戊○○已經完成遷讓。
３、綜上所述，被告戊○○、庚○○、己○○○依序為系爭門牌七號、十一號、二三號房屋之間接占有人，而伊等既不能證明其占有上開房屋有正當權源，則原告請求被告戊○○、庚○○、己○○○等人各將占有之房屋返還原告，即無不合。
（二）被告甲○○、乙○○、壬○○部分：被告甲○○、乙○○、壬○○等人依序向被告戊○○、庚○○、己○○○租用系爭門牌七號、十一號、二三號房屋之事實，已如前述，其中被告甲○○原僅租用系爭門牌七號房屋二樓使用，惟被告戊○○已於八十八年七月間遷出該房屋，且該房屋一、二層樓梯相通，共用一大門，業如前述，因認被告戊○○對於該房屋全棟有事實上之管領力。而被告甲○○、乙○○、壬○○等占有系爭房屋，對於房屋之所有權人即原告而言，並無正當權源，原告自得本於民法第七百六十七條規定，向伊等請求返還。
綜上所述，原告係系爭房屋之所有人，而被告戊○○、甲○○、庚○○、乙○○、己○○○、壬○○無正當權源而占用系爭門牌七號、十一號、二三號房屋，則原告依民法第七百六十七條前段規定，訴請被告戊○○、甲○○返還系爭門牌七號房屋；被告庚○○、乙○○返還系爭十一號房屋；被告己○○○、壬○○返還系爭二三號房屋予原告等情，即屬有據，應予准許。
六、原告雖主張系爭門牌號碼為台南市○○路○段○○○巷○弄○○號房屋為被告辛○○占有出租予被告戊○○使用云云，惟為被告辛○○、戊○○所否認，被告辛○○復辯稱：系爭門牌十四號房屋係伊向友人購買而得，未租給戊○○，也沒有占有使用，樓下物品不知何人所有等語，而經本院至現場勘驗發現：系爭門牌十四號房屋沒有大門，二樓缺窗戶及鋁門，一樓及二樓之間用木板釘死，一樓有木板，但空無一物，現無人使用，自屋外可看見二樓天花板裸露的鋼筋等情，足認系爭門牌十四號房屋現確實無人使用，且系爭門牌十四號房屋前於八十三年間經梁瑞庭建築師事務所鑑定時，亦無人居住，有鑑定書一件附於本院八十三年度執字第五六六號卷內可稽。原告又未能舉證證明被告辛○○有何占有系爭門牌十四號房屋之情事，其請求被告辛○○遷讓房屋，即無理由，不應准許。
七、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文。又無權佔用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可供參照。查系爭門牌七號、十一號、二三號房屋為原告所有，分別由被告戊○○、甲○○、庚○○、乙○○、己○○○、壬○○所無權占有使用，已如前述，則該等被告係無法律上原因而受有利益，原告並因此受有不能使用系爭房屋之損害。是原告於取得系爭不動產所有權後，自得依不當得利之法則，請求無權占有之被告等返還其相當於租金之利益。至原告雖主張應依如附表一所示之承受價格為被告應給付租金數額之計算基準，惟按土地法第九十七條第一項係規定：租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，原告取得系爭建物之承受價格尚非申報價額，與上開規定情形不合。且查被告戊○○僅將系爭門牌七號之房屋二樓予被告甲○○使用，租金每月二千元，一樓部分原係自住，被告己○○○則係將系爭門牌二三號房屋整棟出租，租金每月四千元等情，分別為被告戊○○、己○○○、壬○○等人陳明在卷，本院併參酌系爭七號、十一號、二三號房屋均為二樓磚造房屋，坐落位置臨八米道路，距離台南市○○路○段約三十公尺，而郡安路寬十八米，交通往來頻繁等情狀，認為系爭門牌七號、十一號、二三號房屋租金以每月四千元計算應屬相當。而被告甲○○向被告戊○○租用既僅二樓部分，其所得利益，應僅二樓部分，從而原告請求被告戊○○或甲○○自八十七年六月十六日起至遷讓系爭門牌七號房屋之日止，按月給付原告二千元（即二樓部分），及被告戊○○應自八十七年六月十六日起至遷讓該房屋之日止，單獨按月給付原告二千元（即一樓部分）；暨被告庚○○或乙○○自八十七年六月十六日起至遷讓系爭十一號房屋之日止，按月給付原告四千元；被告己○○○或壬○○自八十七年六月十六日起至遷讓系爭二三號房屋之日止，按月給付原告四千元部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又被告戊○○與被告甲○○間，被告庚○○與被告乙○○間，被告己○○○與被告壬○○間就上開債務係本於各別之發生原因，負其債務，並因其中一債務之履行，而他債務亦同歸消滅，為不真正連帶債務，如其中一被告業已履行，則另一人於給付範圍內可免給付之義務，併此敘明。
八、至於原告併請求被告辛○○應賠償原告無權占用系爭房屋之相當租金損害部分，因原告未舉證證明被告辛○○為系爭門牌十四號房屋之占有人，業如前述，則原告即無因被告辛○○之占有行為而受有損害可言，從而原告此部分請求，亦屬無理由，應予駁回。
九、本件原告勝訴部分，原告與被告戊○○均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本院經審酌尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。
十、本件事實已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經核均不影響判決結果，已無庸逐一論述，併此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年一月七日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官李杭倫右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年一月七日~B法院書記官汪維屏