裁判字號：臺灣高等法院97年抗字第1662號民事裁定
裁判日期：民國97年10月30日
裁判案由：聲明異議
臺灣高等法院民事裁定97年度抗字第1662號抗告人甲○○上列抗告人因債權人新豐資產管理股份有限公司與債務人俊茂實業股份有限公司等間強制執行事件，聲明異議，對於中華民國97年9月1日臺灣士林地方法院96年度執字第8602號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文原裁定廢棄。
理由
一、債權人即抵押權人新豐資產管理股份有限公司（下稱新豐公司，（受讓台灣銀行股份有限公司之抵押債權）與債務人俊茂實業股份有限公司（下稱俊茂公司）、 黃世炎 等間清償債務強制執行事件（原法院96年度執字第8602號），執行債務人俊茂公司及黃世炎所有如附表所示不動產，經執行法院以底價新台幣（以下同）3790萬元，定期於97年1月4日進行第1次拍賣，其拍賣條件註明：「31174、31175建號建物拍定後不點交（上開二建物內部打通使用，由第三人（即抗告人甲○○）基於不定期租賃關係占有中」，拍賣期日無人應買。執行法院以債務人俊茂公司所有如附表所示不動產，分別於民國76年3月5日、77年6月20日、79年2月28日設定本金最高限額新台幣（以下同）260萬元、420萬元及3000萬元之抵押權予台灣銀行股份有限公司（嗣於96年12月11日將上開抵押權所擔保之抵押債權讓與新豐公司）。債務人俊茂公司於抵押權設定後之95年12月31日將抵押物出租與抗告人，而附表所示之不動產經以底價3790萬元為第一次拍賣，如以底價拍定，應課徵之土地增值稅預估為514萬3948元，惟該次拍賣無人應買，此項租賃關係已影響抵押權，爰依債權人新豐公司之聲請，以97年4月30日士院木96執貴字第8602號執行命令除去抵押權義務人俊茂公司與抗告人甲○○間就系爭不動產所約定之租賃權。
二、
１、抗告人於97年5月14日聲明異議略以：伊與債務人俊茂公司就31174建號、31175建號建物於75年12月24日簽訂租賃契約，租期自76年1月1日起至95年12月31日止（下稱原租約）。
租期屆滿後，伊仍向債務人繼續承租系爭房屋，未約定租賃期間，依民法第451條規定，此未定期限之租賃契約（下稱系爭租約）乃原租約之繼續，並非新租約。債權人之抵押權係成立於系爭租約之後。執行法院自不得除去系爭租約云云。
２、原法院以系爭租約係債務人俊茂公司於原租約95年12月31日屆滿後，與抗告人另以口頭約定之方式，就系爭房屋成立不定期租賃契約。系爭租約乃債權人就系爭房屋抵押權設定登記後，始成立之租賃契約，聲明異議人主張系爭租約係原租約之默示更新，依民法第451規定乃原租約之繼續云云，尚非可採，且系爭租約已影響債權人之抵押權，執行法院除去系爭租賃關係，與民法第866條第1項、第2項規定並無不合。因而駁回抗告人之聲明異議。
三、抗告意旨略以：民法第866條第1項、第2項規定係於民國96年3月5日修正，本案之租賃關係係發生在95年12月底，依民法物權篇施行法第1條規定，尚無上開修正後法律適用之餘地。且抗告人於租期屆滿前即表示繼續承租之意，並曾去函通知抵押權人台灣銀行，抵押權人並無反對續租之表示，依法即已同意續租，如嗣後再以該租賃關係影響抵押權聲請排除，實有違誠信原則。本件抵押權設定時已有抗告人之租賃權存在，則該租賃權之存在，在設定抵押權當時已經抵押權人評估在內，並非抵押權設定後而新發生之租賃權致影響抵押權人設定時之權利而超出抵押權人之預期，故本案租賃權之存在於抵押權人之信賴利益並不生影響，原審駁回異議，除去租賃權實有未合等語。
四、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響，96年3月28日修正前民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押權之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋亦有明確說明。此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在抵押權登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得在使登記在先之抵押權受其影響。故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（大法官會議釋字第304號解釋理由書參照）。又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容並未隨同變更（最高法院64年台上字第1576號判例意旨參照）。
五、查依抗告人提出經原法院公證處79年10月22日認證之房屋租賃契約書所載，31174建號建物（4樓）部分租賃期間係自76年元月1日起至95年12月31日止，保證金50萬元，租金每年
15萬6000元，於每年8月底前一次付清；31175建號建物（5樓）租期係自77年4月1日起至95年12月31日止，租金暫不調整，但保證金追加100萬元等情（見原審卷第87-89頁）。
又依債權人提出之建物登記簿謄本、抵押權設定契約書記載：債務人於76年3月5日以31174建號建物及基地為台灣銀行設定本金最高限額260萬元抵押權；於77年6月20日以31175建號建物及基地為台灣銀行設定本金最高限額420萬元抵押權；於79年2月28日以31174建號、31175建號建物及基地為台灣銀行設定本金最高限額3000萬元抵押權（見原審卷第37-42頁、162、168、174頁）。則抗告人主張債務人所有系爭建物為債權人設定抵押權時，已有抗告人之租賃權存在乙節，尚非全然不可採。
而抗告人代理人 黃松擇 於原審雖陳稱抗告人向債務人承租系爭4樓及5樓，於95年12月31日租約期滿，因出租人無法返還押租金150萬元，故口頭約定於上開租約期滿後，仍以每年15萬6000元之租金出租予甲○○，未約定終期等情（見原審卷第84頁），惟依抗告人提出之96.8.29郵局存證信函，其內容略謂「本人甲○○雖承租坐落台北市○○區○○路17之3號四、五樓，前經貴行83.7.27銀生營字第2592號函表示，貴行係管理人，租金應向貴行給付，為此檢附支票金額15萬6000元之支票乙張為96年度之租金」（見本院卷第8頁）。債權人亦稱本件執行標的前經原法院82執字第4179號事件執行，原執行法院以83年5月25日函抵押權人台灣銀行強制管理，嗣於91年7月29日函台灣銀行撤銷強制執管理（見本院卷第13頁、19、21頁）；另債權人97/7/11聲請狀則陳述「本案執行標的前經原法院82執字第4179號案於82.11.26完成查封，並於91.9.10完成撤封，第三人之占有為無權占有」等情（見原審卷第194頁）。又系爭建物依原審卷附建物登記簿謄本記載係經法務部行政執行署台北行政執行處（下稱行政執行處）以囑託查封登記書93年6月10日北執丙90年稅執特第00000000號函辦理查封登記。則系爭建物於行政執行處查封時，占有之情形為何？抗告人於其主張之原租約租期95年12月31日屆滿後，究係與債務人另訂未定期限之新租約？抑係抗告人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而有民法第451條規定之情形？或係債權人新豐公司主張之無權占有？尚屬不明。若本件有民法第451條規定之情，則抗告人主張系爭租賃關係並非抵押權設定後而新發生，尚非無據。本件抗告人占有系爭建物之權利情形尚有未明，執行法院逕以97年4月30日士院木96執貴字第8602號執行命令除去抵押權義務人俊茂公司與抗告人甲○○間就系爭不動產所約定之租賃權，尚有未洽。抗告人對該執行命令聲明異議，尚無不當。原法院駁回抗告人之聲明異議，尚有未洽，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，由原法院就近查明，另為適當處理。
六、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中華民國97年10月30日
民事第八庭
審判長法官劉勝吉
法官鄭威莉法官滕允潔正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國97年10月30日
書記官黃麗玲