裁判字號：臺灣桃園地方法院110年重訴字第228號民事判決
裁判日期：民國111年09月19日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決110年度重訴字第228號原告 陳先盛 訴訟代理人 曹智涵 律師被告 陳先益 訴訟代理人 林建平 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於111年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造所共有如附表所示之土地、建物應予變價分割，所得價金由兩造按附表權利範圍欄所示應有部分比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表權利範圍欄所示應有部分比例負擔。事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判要旨參照），是當事人主張之分割方案並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更分割方案，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更。是查，原告起訴時其聲明為：如後述之系爭房地應全部分由原告所有，另以金錢補償被告。原告後於民國111年8月16日具狀變更聲明為：如附表所示之系爭房地請求准予變價分割。所得價金由兩造依附表權利範圍欄所示應有部分比例分配（參本院卷第329頁、323頁），原告先後聲明之分割方案雖有變更，訴訟標的仍為共有物之分割，應認屬更正事實上或法律上之陳述，於法皆無不合。
貳、實體部分：
一、原告主張：緣坐落於桃園市○○區○○段000○000○000地號土地及其上同段954至1041建號(坐落於743地號土地上，下稱743地號房地)、同段622建號(坐落在750地號土地上，下稱750地號房地)之房屋(詳細地號、建號、面積，應有部分比例均如附表所示，下合稱系爭房地，並就建物部分合稱系爭建物)，為兩造所共有，應有部分比例各為2分之1，兩造自98年12月起即協議將743地號房地出租，租金由原告收取後全部交給被告，由被告扣除成本後，將所餘利潤之半數交給原告。後兩造再於100年2月間取得750地號房地及751地號土地後，亦採取相同之模式。詎被告竟自108年2月起擅自前往收取租金，並以其個人之名義與承租人分別簽立租賃契約，又拒不交付應與原告平分之租金利益，兩造因此頻生齟齬，足認兩造已經無法就系爭房地繼續維持共有，而有分割共有物之必要，而系爭房地並無法令規定、使用目的或訂有不分割特約之不能分割情形，且兩造迄今未能達成分割協議，又系爭房地，以原物分割無法使用，應以全部變價分割為宜。為此，爰依民法第823條第1項及第824條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：⒈緣於98年間，被告於房地產市場尋求投資機會，並於桃園市
龜山區發現有屋主求售自建之整棟出租套房，即743地號房地上共計85間套房及2間1樓店面，該建物並呈現類似Ｌ型之5層樓建物，每間建物均有獨立權狀，被告認為房地產未來上漲可期，且除土地上漲之利益外，亦得以出租收益繳付銀行貸款，故邀被告之胞弟即原告一起投資購買，由兩造各登記應有部分2分之1產權，即743地號房地由兩造以各自取得2分之1之應有部分方式分別所有。嗣兩造再以該等房地向受告知訴訟人華南商業銀行股份有限公司抵押借款新臺幣（下同）6,500萬元。兩造並就此協議上開建物套房由被告負責出租管理，並以此所得繳付銀行貸款。
⒉後於100年間，緊臨上開743地號土地之750地號土地及其上門
牌號碼為桃園市○○區○○路0段000巷00號3樓之透天厝求售，由兩造予以價購後，將之改建成13間套房，並將11號、13號建物與15號建物後方打通連成一體，成為一集合式出租套房。
⒊兩造後於104年間再以743地號房地增貸3,600萬元，由兩造各
自取走1,800萬元使用，致每月須繳納40至50萬元之利息，且被告除須以所得租金繳付銀行利息外，還要負擔建物及出租之管理費用。再上開743地號房地之原6,500萬元貸款迄今尚有餘3,000餘萬元未予償還，增貸之3,600萬元亦僅繳納部分利息，未還本金，故總計尚餘6,363萬7,486元之貸款尚未償還。另15號建物亦尚有185萬1,850元剩餘貸款未予償還，總計系爭房地未償貸款金額為6,548萬9,336元。原告前更以其就743地號房地之應有部分2分之1向訴外人 黃國書 借款，而設定2,000萬元之最高限額第二順位抵押權。
⒋再系爭房地既經法院送請鑑定有1億9,300萬4,960元之價值，
則若以系爭房地全部分由原告單獨所有，並以價金補償被告時，該補償金即不得低於上開鑑定價值之2分之1即9,650萬2,480元。再如將系爭房地以變價分割之方式分割，然因系爭房地上有100間套房，經營並不容易，市場上可能有行無市，拍賣價格可能一再流標腰斬，此對於兩造而言，亦係損失，故變價分割亦非最佳分割方案。⒌並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分割之分配，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項分別定有明文。次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。經查，系爭房地所有權為兩造所共有，應有部分之比例各為2分之1，且系爭房地並無法令規定、使用目的或訂有不分割特約之不能分割情形(除如後述被告爭執系爭房地為合夥財產，於合夥清算前不能分割部分外)，為兩造所不爭執，並有相關登記謄本資料附本院109年度桃司簡調字第1388號案卷(下稱調解卷)第179頁至第356頁可參，是可認本件系爭房地之共有人既均相同，縱系爭房地為數筆不動產，共有人仍得依前開規定請求合併分割，先予敘明。再兩造既就系爭房地所有權之分割方法迄今不能達成協議，原告自得就系爭房地所有權請求法院判決分割。
㈡按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅
時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第2項、第3項、第5項分別定有明文。再按裁判上定共有物分割之方法，法院本有自由裁量權，不受任何人主張之拘束，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之使用現狀、價值、經濟效用、全體共有人之利益均等及公平原則為公平合理之分配。經查：
⒈系爭建物雖各有獨立產權，然主體結構為3個主門牌號碼即11
、13、15號建物，每棟建物並依不同樓層、不同套房而有獨立門牌號碼(詳如附表所示），外觀上並經規劃而成為一整體大型建物，內部則均為相通，且於一樓共享警衛室及出口(詳細建物配置情形參本院卷一第141頁至第147頁原證二)部分，此亦有系爭房地之登記謄本及現場照片附本院卷第83頁至第88頁可參，且為兩造所不爭執，堪信為真實。是本件若採原物分割予兩造之方式，則兩造雖可各自取得系爭房地之部分所有權，然因系爭房地上之建物係以出租套房為營收，其最大經濟價值即來自於此，若將之強制分離成2分之1，將無法方便出租，且系爭建物係分別位於743、750地號土地上，但兩地號土地並非相等，硬分為二，將有部分土地遭切割之情形，並非妥適。且系爭房地上之建物現僅有一獨立出入口，若欲分由兩造分別所有，勢必須重設出入口，亦非妥當。是以，本院認系爭房地，並不適以原物分割由兩造各取得2分之1，且兩造亦均不認同此等分割方式，故可認原物分割方式將使兩造無法充分利用系爭房地以增進經濟價值，反不利於兩造之權益，是採原物分割顯有困難。
⒉至若將系爭房地全部分配予兩造中之其中一造，另生共有人
彼此間應為金錢補償之問題，此雖為原告起訴時所採之方案，並經本院送請鑑定確認系爭房地之市場總值為1億9,300萬4,960元，此有該鑑定報告附卷可稽。是若將系爭房地全部分由原告或被告一人所有，則原告或被告即需補償另一造9,650萬2,480元，惟兩造均表示無法支出如此高價之數額用以補償，原告僅願以4,000萬元補償被告未取得房地所有權、被告亦僅願以4,750萬元補償原告未取得房地所有權(兩造出價情形詳如院卷第295頁)。且因系爭房地上尚有如上述之第一順位、第二順位抵押權存在，故如以此等分割方式分割系爭房地，將造成取得系爭房地所有權全部之人，其所取得之系爭房地價值即遠低於上開鑑定報告所認定之價值，甚為不公。而上開抵押權借款餘額，復與兩造因實際清償情形而致生之利息、違約金有關，且有與日變化之情形，故本院認亦不適合以預扣抵押權借款之方式，用以計算系爭房地之實際價值及補償之價額。是本院並無法確認應補償之金額，故亦無從採取部分共有人全部原物分配，部分共有人全部金錢補償之分割方式。
⒊是本院審酌系爭房地坐落情形、利用型態及兩造分配利益，
認原告變更聲明後所主張將系爭房地合併分割並變賣系爭房地全部，再依兩造就系爭房地之應有部分比例分配價金之分割方式，在自由市場競爭下，應可充分發揮系爭房地之市場價值，對兩造而言應屬最為有利，堪認允適，乃為可採。從而，原告基於所有權分別共有之法律關係，請求變價分割系爭房地，而依兩造就系爭房地之應有部分比例分配價金，為有理由，應予准許。
⒋至被告雖於最後一次審理期日時具狀並以言詞辯稱系爭房地
為其等共同合夥經營套房出租事業(雅築租屋中心)之合夥財產，並由被告為實際執行合夥事業之合夥人，管理出租、維修及貸款繳納事宜，系爭建物內之電梯、洗衣機、烘衣機及套房內之電器、家俱等亦屬合夥財產之一，故認在合夥事業進行清算前，不得就合夥財產即系爭房地加以分割等語(參本院卷第324頁、343頁至第353頁），然此為原告所否認，並主張當初成立「雅築租屋中心」是為了稅捐考量，但實際上並無以該組織體來實行被告所稱之合夥事業等語（參本院卷第325頁）。是查，系爭房地係登記為兩造所分別共有，應有部分各為2分之1，已如上述，可知該產權之登記並非登記為兩造所公同共有，或登記某某合夥事業所有，或登記在某一出名營業人之名下，或將彼此對房地之應有部分2分之1信託在對造或合夥事業名下，此與一般財產屬合夥事業所有之登記情形，並不相同，是系爭房地是否為合夥財產部分，已有可議。況被告於原告起訴後所提出之第一份答辯狀中(參院卷第57頁至第63頁)，即稱系爭房地為兩造所共有，兩造曾就743地號房地增貸3,600萬元分別供兩造各別使用，原告更就其對743地號房地所有權應有部分2分之1部分，另向受告知訴訟人黃國書借款，且設定第二順位抵押權等語，並無提及合夥財產事宜。是若謂系爭房地確屬合夥財產，怎可能有上開以系爭房地抵押借款後將借款用於非合夥事業經營上，或由其中一位合夥人恣意以系爭房地向第三人抵押借款之情形，故由此可認系爭房地確為兩造所分別共有，兩造均各自保有獨立處分房地應有部分之權利，系爭房地並非屬合夥財產，故並無被告所稱於合夥事業清算前，不得分割之限制。至兩造就出租所得約定用繳納房地貸款、管理、維修出資套房部分，甚至添置出租用品、設備等，乃係兩造間所約定之其他法律關係，要與系爭房地產權歸屬無直接相關，是被告就此部分所辯，即無足採。
四、綜上，原告依民法第823條、第824條、第825條之規定，訴請本院就系爭房地所有權予以合併裁判分割，於法無違。進而，本院於考量分割系爭房地之前揭相關因素後，爰就系爭房地所有權之分割方法諭知如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是本件訴訟費用應由兩造各依附表所載之應有部分比例加以分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，酌定訴訟費用負擔如主文第
2項所示。中華民國111年9月19日
民事第三庭法官林靜梅附表編號土地標的面積（㎡）權利範圍欄1桃園市○○區○○段000地號土地874兩造就每一地號土地及每一建號建物之應有部分比例均各為2分之12同上段750地號土地1063同上段751地號土地4編號建物標的面積（㎡）門牌號碼1桃園市○○區○○段000○號建物78.46桃園市○○區○○路○段000巷00號2同上段955建號建物126.97萬壽路二段733巷13號3同上段956建號建物16.75萬壽路二段733巷11號2樓之14同上段957建號建物19.74萬壽路二段733巷11號2樓之25同上段958建號建物19.74萬壽路二段733巷11號2樓之36同上段959建號建物19.74萬壽路二段733巷11號2樓之57同上段960建號建物19.74萬壽路二段733巷11號2樓之68同上段961建號建物19.74萬壽路二段733巷11號2樓之79同上段962建號建物19.74萬壽路二段733巷11號2樓之810同上段963建號建物19.74萬壽路二段733巷11號2樓之911同上段964建號建物25.08萬壽路二段733巷11號2樓之1012同上段965建號建物29.33萬壽路二段733巷11號2樓之1113同上段966建號建物20.98萬壽路二段733巷11號2樓之1214同上段967建號建物20.54萬壽路二段733巷11號2樓之1315同上段968建號建物19.97萬壽路二段733巷11號2樓之1516同上段969建號建物21.44萬壽路二段733巷11樓2號之1617同上段970建號建物21.44萬壽路二段733巷11號2樓之1718同上段971建號建物20.54萬壽路二段733巷13號2樓之119同上段972建號建物20.54萬壽路二段733巷13號2樓之220同上段973建號建物20.54萬壽路二段733巷13號2樓之321同上段974建號建物21.73萬壽路二段733巷13號2樓之522同上段975建號建物19.74萬壽路二段733巷13號2樓之623同上段976建號建物19.74萬壽路二段733巷13號2樓之724同上段977建號建物19.74萬壽路二段733巷13號2樓之825同上段978建號建物19.74萬壽路二段733巷13號2樓之926同上段979建號建物19.74萬壽路二段733巷13號2樓之1027同上段980建號建物19.74萬壽路二段733巷13號2樓之1128同上段981建號建物20.11萬壽路二段733巷13號2樓之1229同上段982建號建物16.75萬壽路二段733巷11號3樓之130同上段983建號建物19.74萬壽路二段733巷11號3樓之231同上段984建號建物19.74萬壽路二段733巷11號3樓之332同上段985建號建物19.74萬壽路二段733巷11號3樓之533同上段986建號建物19.74萬壽路二段733巷11號3樓之634同上段987建號建物19.74萬壽路二段733巷11號3樓之735同上段988建號建物19.74萬壽路二段733巷11號3樓之836同上段989建號建物19.74萬壽路二段733巷11號3樓之937同上段990建號建物25.08萬壽路二段733巷11號3樓之1038同上段991建號建物29.33萬壽路二段733巷11號3樓之1139同上段992建號建物20.98萬壽路二段733巷11號3樓之1240同上段993建號建物20.54萬壽路二段733巷11號3樓之1341同上段994建號建物19.97萬壽路二段733巷11號3樓之1542同上段995建號建物21.44萬壽路二段733巷11號3樓之1643同上段996建號建物21.44萬壽路二段733巷11號3樓之1744同上段997建號建物20.54萬壽路二段733巷13號3樓之145同上段998建號建物20.54萬壽路二段733巷13號3樓之246同上段999建號建物20.54萬壽路二段733巷13號3樓之347同上段1000建號建物21.73萬壽路二段733巷13號3樓之548同上段1001建號建物19.74萬壽路二段733巷13號3樓之649同上段1002建號建物19.74萬壽路二段733巷13號3樓之750同上段1003建號建物19.74萬壽路二段733巷13號3樓之851同上段1004建號建物19.74萬壽路二段733巷13號3樓之952同上段1005建號建物19.74萬壽路二段733巷13號3樓之1053同上段1006建號建物19.74萬壽路二段733巷13號3樓之1154同上段1007建號建物20.11萬壽路二段733巷13號3樓之1255同上段1008建號建物16.75萬壽路二段733巷11號4樓之156同上段1009建號建物19.74萬壽路二段733巷11號4樓之257同上段1010建號建物19.74萬壽路二段733巷11號4樓之358同上段1011建號建物19.74萬壽路二段733巷11號4樓之559同上段1012建號建物19.74萬壽路二段733巷11號4樓之660同上段1013建號建物19.74萬壽路二段733巷11號4樓之761同上段1014建號建物19.74萬壽路二段733巷11號4樓之862同上段1015建號建物19.74萬壽路二段733巷11號4樓之963同上段1016建號建物25.08萬壽路二段733巷11號4樓之1064同上段1017建號建物29.33萬壽路二段733巷11號4樓之1165同上段1018建號建物20.98萬壽路二段733巷11號4樓之1266同上段1019建號建物20.54萬壽路二段733巷11號4樓之1367同上段1020建號建物19.97萬壽路二段733巷11號4樓之1568同上段1021建號建物21.44萬壽路二段733巷11號4樓之1669同上段1022建號建物21.44萬壽路二段733巷11號4樓之1770同上段1023建號建物20.54萬壽路二段733巷13號4樓之171同上段1024建號建物20.54萬壽路二段733巷13號4樓之272同上段1025建號建物20.54萬壽路二段733巷13號4樓之373同上段1026建號建物21.73萬壽路二段733巷13號4樓之574同上段1027建號建物19.74萬壽路二段733巷13號4樓之675同上段1028建號建物19.74萬壽路二段733巷13號4樓之776同上段1029建號建物19.74萬壽路二段733巷13號4樓之877同上段1030建號建物19.74萬壽路二段733巷13號4樓之978同上段1031建號建物19.74萬壽路二段733巷13號4樓之1079同上段1032建號建物19.74萬壽路二段733巷13號4樓之1180同上段1033建號建物20.11萬壽路二段733巷13號4樓之1281同上段1034建號建物20.11萬壽路二段733巷11號5樓之982同上段1035建號建物25.08萬壽路二段733巷11號5樓之1083同上段1036建號建物19.74萬壽路二段733巷13號5樓之684同上段1037建號建物19.74萬壽路二段733巷13號5樓之785同上段1038建號建物20.11萬壽路二段733巷13號5樓之886同上段1039建號建物20.54萬壽路二段733巷13號5樓之187同上段1040建號建物20.93萬壽路二段733巷13號5樓之288同上段1041建號建物1140.43萬壽路二段733巷11號等（共有部分）89同上段622建號建物174.2萬壽路二段733巷15號中華民國111年9月19日
書記官劉寶霞