臺灣臺東地方法院民事簡易判決
111年度東簡字第97號
原告 陳涵宇
訴訟代理人 陳韋宇
被告 張俊文
訴訟代理人 楊詠誼 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國111年11月24日辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣3,300元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
一、本件原告起訴主張兩造簽有臺東縣○○鄉○○村○○路0○00號房屋（下稱系爭房屋）租賃契約（下稱系爭租賃契約），契約期間自民國104年5月1日起至113年4月30日止，自106年5月1日起至113年4月30日止每月租金為新臺幣（下同）8萬元，因原告於111年2月7日收到被告委任律師發函表示終止系爭租賃契約，因此兩造之租賃關係就不存在，並主張返還租賃物即系爭房屋及給付租金32萬元（卷第4-5頁，民事起訴狀）。
二、兩造已於111年3月23日就返還租賃物部分達成調解（本院111年3月31日111年度東司簡調第66號調解筆錄），故本院僅就給付租金部分為審理，合先敘明。
乙、實體部分
一、原告起訴主張：兩造簽有系爭房屋之系爭租賃契約，契約期間自104年5月1日起至113年4月30日止，自106年5月1日起至113年4月30日止每月租金為8萬元，被告雖已於111年3月23日將系爭房屋遷讓返還予原告，然被告並未給付自110年11月1日起至111年2月28日止共4個月每月租金8萬元共計32萬元（下稱系爭租金），爰依兩造的租賃契約之法律關係，請求被告給付租金。並聲明：㈠被告應給付原告32萬元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯以：系爭房屋係被告承租作為民宿出租予遊客居住使用，被告後於110年10月時發現系爭房屋有漏水、水泥剝落、鋼筋鏽蝕裸露，被告委請立鋼國際工程股份有限公司－中和實驗室（以下稱立鋼公司）對系爭房屋鑽孔取樣，申請鑑定系爭房屋混凝土含氯量，檢測取樣之位置遍及系爭房屋結構各樑、柱，取樣檢測結果氯離子含量數值均高於國家標準多倍，系爭房屋已達海砂屋之狀態，且系爭房屋確實有水泥剝落、鋼筋裸露之情形，被告係承租系爭房屋作為遊客居住使用，不可能冒房屋可能水泥掉落砸傷遊客的風險，故原告有未盡民法第423條出租人對於租賃物保持其合於約定使用、收益狀態之義務，因被告自110年10月即無法利用系爭房屋經營民宿，自無支付租金之義務，縱認原告租金請求有理由，被告得以對原告之債務不履行損害賠償債權抵銷之。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經爭點整理，兩造協議確認不爭執事項及同意簡化爭點如下：
不爭執事項：
㈠兩造簽有系爭租賃契約，契約期間自104年5月1日起至113年4月30日止。
㈡系爭房屋自106年5月1日起至113年4月30日止每月租金為8元。
㈢被告已於111年3月23日將系爭房屋遷讓返還予原告。
㈣被告並未給付自110年11月1日起至111年2月28日止共4個月租金，每月租金8萬元，共計32萬元。
爭點：
㈠原告請求被告給付系爭房屋自110年11月1日起至111年2月28日止共4個月租金，每月租金8萬元，共計32萬元，有無理由？
㈡系爭房屋是否未達民法第423條合於所約定的使用收益的狀態？
㈢若原告所提供之租賃物未符合民法第423條規定，則被告依據債務不履行之規定主張抵銷，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠原告請求被告給付系爭租金32萬元，有無理由？原告基於系爭租賃契約請求被告給付系爭租金32萬元為有理由：如三、不爭執事項㈠、㈡、㈣所示，兩造簽有系爭租賃契約，被告確實並未給付32萬元租金予原告，原告基於系爭租賃契約請求被告給付系爭租金32萬元為有理由。
㈡系爭房屋是否未達民法第423條合於所約定的使用收益的狀態？系爭房屋未達民法第423條合於約定使用、收益之狀態：
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。系爭房屋係被告承租作為民宿出租予遊客居住使用，且系爭租賃契約第4條已約定系爭房屋供住家、營業之用（卷第10、62頁），則系爭房屋應合於所約定「居住」使用、收益狀態。
2.所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，非屬正統之學術概念，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」其意即在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值。倘建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。至有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於83年7月22日前固無規範，然經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局已於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為0.6kg/m³以下，復經經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該國家標準為0.3kg/m³以下，再於104年1月13日修訂為0.15kg/m³以下。按建築物應用之各種材料及設備規格，除中華民國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則總則篇第4條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。本件系爭房屋係由原告於104年5月1日交付被告，其氯離子含量是否超過標準，自應以經濟部標準檢驗局104年1月13日修正公布之0.15kg/m³以下為判斷基礎。
3.本件被告於取得系爭房屋之占有後，於110年10月因發現鋼筋裸露及水泥塊脫落等情狀，旋即委請立鋼公司於111年1月6日採樣4處（A：1樓柱、B：1樓往2樓樓梯口上方樑、C：2樓柱、D：1樓室內廁所柱）及111年3月22日採樣3處（1樓柱B、2樓柱A、2樓柱B），檢測系爭房屋混凝土氯離子含量，測試結果分別為A：1樓柱2.3021kg/m³、B：1樓往2樓樓梯口上方樑4.0141kg/m³、C：2樓柱2.6552kg/m³、D：1樓室內廁所柱0.4832kg/m³、1樓柱B1.4681kg/m³、2樓柱A5.48kg/m³、2樓柱B1.8514kg/m³，均超過前述經濟部標準檢驗局104年1月13日修正公布之0.15kg/m³以下之標準3.2-36.5倍，此有被告所提立鋼公司硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告為證（卷第38-39頁），可見系爭房屋之混凝土氯離子含量均超過0.15kg/m³以下標準達3.2-36.5倍，自屬海砂屋檢測發現異常，應可稱為一般所謂的海砂屋。
4.依被告提出之系爭房屋照片12張（卷第75-86頁），可知系爭房屋有天花板1樓柱、2樓往2樓樓梯口上方樑、2樓柱、1樓室內廁所柱等處，有鋼筋鏽蝕裸露及水泥塊脫落等瑕疵存在，又依前所述，系爭房屋之混凝土氯離子含量均較經濟部標準檢驗局104年1月13日修正公布之0.15kg/m³以下之標準為高，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。依通常交易觀念，房屋本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是房屋所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，若建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該房屋之通常效用有所滅失或減少。系爭房屋混凝土氯離子超過標準值3.2-36.5倍應屬海砂屋，而海砂屋會導致建築鋼筋鏽蝕，連帶易造成鋼筋鏽蝕體積膨脹，當鋼筋鏽蝕生成物的體積比原鋼筋體積大至數倍時，會造成包覆鋼筋之混凝土剝落、龜裂，而系爭房屋已有鋼筋鏽蝕、水泥剝落、龜裂之情形，嚴重損害房屋的結構，房屋會有崩塌的危險，進而危及居住安全，故系爭房屋並未達民法第423條合於約定「居住」使用、收益之狀態。
5.原告雖辯稱系爭房屋係在綠島海邊，海島型氣候海風中的鹽分會使建築物表面水泥鹽分較高，而被告採樣只採表面，當然鹽分較高等語，惟從鑽孔採樣照片中即可見被告鑽孔採樣之深度，已超過建築物表面保護層混凝土，已達結構層混凝土（卷第80-86頁），顯見原告此點所辯不足為採；又原告再辯稱系爭房屋有經被告增建，導致系爭房屋結構受損及海砂屋等語，然經本院提示卷第80-86頁系爭房屋鑽孔取樣之位置，並經原告確認是位於原告所提供之租賃物上（卷第92頁），更可見原告此點所辯亦不足採信。
㈢若原告所提供之租賃物未符合民法第423條規定，則被告依據債務不履行之規定主張抵銷應給付之租金，有無理由？被告依債務不履行損害賠償之債權主張抵銷應給付之租金，為有理由：
1.按出租人依民法第423條就所負之租賃物保持義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，而致承租人不能達租賃之目的者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號、102年度台上字第1892號判決要旨參照）。
2.出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，即與債之本旨不符，承租人得主張依債務不履行之規定請求損害賠償。本院審酌原告交付與被告使用之租賃物即系爭房屋混凝土氯離子超過標準值3.2-36.5倍已成海砂屋，對建物之建築結構、安全性等造成影響，系爭房屋於110年10月起即未達民法第423條合於約定「居住」使用、收益之狀態，本得依民法第441條反面解釋之不須給付系爭租金32萬元，被告自得主張依債務不履行之規定請求自110年11月1日起至111年2月28日止，不能居住使用系爭房屋利益32萬元之損害賠償。被告未給付系爭租金32萬元予原告，如三、不爭執事項㈣所示為兩造所不爭執，然被告以前開對原告違反出租人之租賃物保持義務之損害賠償債權32萬元與應給付之系爭租金32萬元互為抵銷，依民法第334條規定，亦屬有據，抵銷後原告對被告已無債權存在，故原告即不得向被告請求給付租金。
五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應給付原告32萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
臺東簡易庭 法官 陳建欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服，須於判決正本送達後20日之不變期間內，向本
庭提出上訴狀。（須按對造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
書記官張春梅