裁判字號：臺灣新北地方法院91年訴字第435號民事判決
裁判日期：民國91年08月08日
裁判案由：確認土地優先購買權存在
臺灣 板橋 地方法院民事判決九十一年度訴字第四三五號
原告甲○○訴訟代理人丙○○原告丁○○
丙○○被告乙○○右當事人間確認土地優先購買權存在等事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告於原告給付新臺幣（下同）五百萬元之同時，應將如附表編
號一所示土地（下簡稱六一○號土地）移轉登記予原告丁○○所有；將如附表編號二至四號土地（下簡稱第七五四號、七五五號、七五六號、七五七號土地）移轉登記予原告甲○○所有。
二、陳述：
（一）如附表所示五筆土地，於日據時代，即由土地所有人將其中六一○號土地（範圍為全部），出租予訴外人 劉金龍 （即原告丁○○之父）；七五四、七五五、七五六及七五七號土地（範圍為全部），出租予訴外人 李財是 （即原告甲○○之父）承租耕作。光復後自民國三十五年以來，並由原告繼續占有使用收益，賦稅並由原告繳納，並於其上搭蓋房屋使用，其中門牌號碼台北縣板橋市○○號○段○○巷○○○弄一○三、一○一號房屋，係原告丁○○所有，同上開巷弄一一○之一號房屋則為原告甲○○所有。倘本件並無耕地租約情事，豈有可能將原告列入放領清冊，原告之職業欄亦不可能載為「佃農」，是可知數十年來原告均於系爭土地上耕作。
（二）被告之被繼承人 游諒 （即游鑑）早已承諾將前開五筆土地之所有權讓與原告，故由原告委託訴外人 林朝煌 辦理相關買賣事宜。詎林朝煌認有利可圖，竟以自己之名義向被告購買如附表所示五筆土地。被告亦因不知上情，是於七十八年十一月二十三日同意以五百萬元代價將如附表所示土地（尚包括同段第六○九號土地，不在本件請求範圍）出售林朝煌，並收受一部價金二百五十萬元，嗣於七十九年六月十九日辦理移轉登記時，原告發覺上情，即向被告提出異議，被告自知理虧，故於同年七月三日原告依土地法第一百零七條第一項規定向被告行使優先承買權後，被告即於同日出具買賣註銷申請書送交該管地政事務所，承諾以同一價格將土地轉售原告，並於七十八年十一月二十三日將其與林朝煌所締不動產買賣契約書交原告收執以示承諾。原告深恐有變，於七十九年七月七日向法院聲請准予假處分在案。詎被告竟違約背信，否認原告各對如附表所示土地有優先承買權。
三、證據：提出土地登記謄本五份、板橋市公所函、土地耕作證明、台北縣稅捐稽徵處函、不動產買賣契約書、被告函、私有耕地永領清冊、台北縣政府函各一份、戶籍登記簿謄本二份、田賦代金繳納通知單二紙。聲請傳訊證人 柯仁壽 ；聲請向台北縣政府函詢臺灣土地銀行土地金融部詢問放領耕地地價繳納情形、函板橋市公所取放領清冊。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）關於原告主張，其等就如附表所示之土地（範圍全部）存有耕地租約；被告之被繼承人早已承諾將如附表所示土地（應有部分各十分之一）所有權讓渡與原告；及被告承諾將如附表所示土地以同一價格（即與被告出售予訴外人林朝煌之五百萬元）轉售予原告；並原告已於七十九年七月三日行使優先承買權等情，被告均予否認，應由原告負舉證之責。
（二）實則如附表所土地，均為被告之祖父游諒所留遺產，游諒死亡後遲未辦理繼承登記，其後被告之父游鑑亦死亡，是被告僅知悉有此土地之存在，並不知何人占有使用。迄七十八年十一月二十三日訴外人林朝煌自稱為代書，願以總價五百萬元向被告購買如附表所示之土地，並承諾先代辦繼承登記。詎料被告之姐 吳芬 代理被告淑出售土地後，訴外人丙○○出面向 吳淑芬 誑稱，前開土地已由被告之祖父游諒與原告丁○○之祖父辦讓渡手續，據此要求撤銷被告與林朝煌所締前開買賣契約。被告深恐發生一地二賣之情事，遂先向板橋地政事務所申請註銷買賣移轉登記。惟於註銷後，屢要求原告提出讓渡書之原本，原告遲遲無法提出，被告始知受騙。
（三）遑論本件原告對於兩造間存在之租賃契約非但遲未提出租賃契約或繳租收據以為佐，且忽主張原告二人共同承租系爭土地，忽主張係就不同地號各別承租，忽主張依土地法第一百零四條行使優先承買權，忽主張依土地法第一百零七條主張，實有可議。況經法院至現場履勘之結果，大部分之土地均非供耕作使用，顯不符土地法第一百零六條之規定，自不得依第一百零七條主張。且依土地登記謄本所載，系爭土地之使用目的，已均變更為非耕地，本件縱有租約，被告亦得依土地法第一百十四條第四款規定主張終止，終止後原告則無優先購買權。
三、證據：提出判決書二份、戶籍登記簿謄本一份。
丙、本院依職權台北縣政府查詢如附表所示土地之移轉是否受農業發展條例第三十一條限制。
理由
一、原告主張，如附表所示五筆土地，於日據時代，即由土地所有人將其中六一○號土地（範圍為全部），出租予訴外人劉金龍（即原告丁○○之父）；七五四、七
五五、七五六及七五七號土地（範圍為全部），出租予訴外人李財是（即原告甲○○之父）承租耕作。光復後自三十五年以來，並由原告繼續占有使用收益，賦稅並由原告繳納，且於其上搭蓋房屋使用，故兩造間就如附表所示土地各存有不定期之耕地租賃。嗣於七十八年十一月二十三日被告作價五百萬元將如附表所示土地出售林朝煌，並收受一部價金二百五十萬元，嗣於七十九年六月十九日辦理移轉登記時，原告發覺上情，即向被告提出異議，被告自知理虧，故於同年七月三日原告向被告行使優先承買權（依土地法第一百零七條第一項），是原告自得本於買受人之地位請求被告將系爭土地分別移轉登記予原告等情。被告則以，伊固將系爭土地作價五百萬元出售予訴外人林朝煌，惟否認原告就如附表所示土地存有不定期耕地租賃，且原告亦未於七十九年七月三日行使優先承買權，另縱確曾有原告所指租賃契約關係，亦因原告未自認耕作而終止，終止後亦無優先承買權可言等語為辯。
二、按「耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂自任耕作，必須承租人在承租耕地上供自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租土地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均解為非自任耕作，而使原訂租約無效。又承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但此所謂農舍，乃以便利耕作而設，且確有其必要為限」；「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，依其規定之本旨推之，係指全部租約無效而言。」；「耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地併請求回收」；「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止之意思表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃地返還請求權，此觀同條項後段得由出租人收回自行耕種或另行出租之規定自明。」（最高法院九十年台上字第四五九號判決、四十六年台上字第五七號判例、七十三年台上字第一一二號判決、八十年台再字第一五號判例參照）。再者，按出租人出賣或出典耕地時，承租人有以同一條件優先承買或承典之權，土地法第一百零七條第一項定有明文。又優先承買權之性質為形成權，一經合法行使優先權人則當然取得買受人之地位。所謂合法行使除應合於土地法第一百零四條第二項所定期間外（同法第一百零七條準用之），須於為承買之意思表示時仍具「承租人」身份，且表明「以同一條件」購買之意。
三、查本件兩造對於：被告於七十八年十一月二十三日將如附表所示之土地（再加上六０九號土地，應有部分十分之一），作價五百萬元，出售予訴外人林朝煌等情，未有爭執，且有不動產買賣契約書一份在卷可佐，堪信為真正。
四、次查原告主張：原告丁○○於六一○號土地（範圍為全部）；原告甲○○於七五
四、七五五、七五六及七五七號土地（範圍為全部）各存有不定期耕地租賃契約，是於七十九年七月三日依土地法第一百零七條第一項向被告行使優先承買權等情。既為被告所否認，自應由原告就其各曾以承租人地位向被告表示願以同一條件優先承買之積極、利己事實，負立證之責。關此部分，固據原告提出被告於七十九年七月三日出具予台北縣板橋地政事務所函一份為證。被告對於前開書證之形式真正，並未有爭執，惟辯以：被告係由其姐吳淑芬代締結與林朝煌之買賣契約，於締約後訴外人丙○○出面向被告之姐吳淑芬誑稱，前開土地已由被告之祖父游諒與原告丁○○之祖父辦讓渡手續，據此要求撤銷被告與林朝煌所締前開買賣契約。被告深恐發生一地二賣之情事，遂先向板橋地政事務所申請註銷買賣移轉登記。惟於註銷後，屢要求原告提出讓渡書之原本，原告遲遲無法提出，被告始知受騙等情。經查觀諸卷附被告函係記載「本人所有之土地係由原所有權人游諒辦理繼承取得所有，茲因上述土地於原所有人生前已將該土地之使用權及耕作等一切權利，完全由該土地之管理人丁○○管理該土地使用，另原所有人游諒與第三人丁○○之祖父，前已經辦理讓渡手續。該土地之第三人丁○○提出異議之，故又前經買賣讓渡在先，請求終止原訂立買賣契約移轉登記。」等情，即僅係以如附表所示土地前經讓渡他人，是終止其後所締買賣契約之移轉登記為申請理由，支字未提及原告是否已行使優先承買權，且內容僅及原告丁○○，而未見甲○○，故單執前開書證，並無得為原告已經行使優先承買權之證明。此外原告復未提出其他證據以供本院審酌，經本院調查之結果，原告主張其等已於七十九年七月三日對被告為行使優先承買權之意思表示，已有可議。遑論按諸前揭說明，所謂優先承買權之行使，依土地法第一百零七條規定，除須主張自己為承租人外，尚須表示願依「同樣條件」優先承買。而查本件原告起訴時，並未具體陳述所主張耕地租賃契約之具體內容，而依所為之聲明及理由則略謂「被告就如附表所示之土地，係共同承租，為此請求被告移轉登記各二分之一。」。嗣於九十一年五月二十七日始當庭提出準備三狀改稱「原告為分別承租，是原告丁○○主張就六一０地號；原告甲○○就七五四、七五五、七五六、七五七地號行使優先承買權。」，並當庭將繕本送被告收執，是經本院調查之結果，原告於起訴時或前，因未曾明確表示原告係各別承租，故未表示依同一條件優先承買（僅表示原告各願承買二分之一），難認已合法行使優先承買權。本件原告應遲至九十一年五月二十七日，始得認原告各本於如附表所示土地耕地承租人地位（丁○○承租六一０號，其餘甲○○承租），向被告表示依同一條件優先承買。
五、則按諸前開裁判意旨，姑不問原告主張：原告之祖先是否早於日據時期即分向被告之祖先承租如附表所示之土地一節，是否可信為真。縱信屬實，原告仍應就「原告於九十一年五月二十七日行使優先承買權時，原告丁○○應於六一０號土地；原告甲○○應於七五四、七五五、七五六、七五七號土地之全部自任耕作」一節為舉證，否則原存之不定期耕地租約，亦因原告未自任耕作而當然終止，終止後亦失優先承買權。查
（一）經本院於九十一年六月二十五日囑託台北縣板橋地政事務所派員指界、測量，並會同兩造至現場履勘結果：其中七五四、七五六及七五七地號均供道路使用；七五五地號上有門牌號碼台北縣板橋市○○路○○巷○○○弄一一○之一號房屋（面積四百九十五點零二平方公尺），部分種有竹子等作物，其餘部分則現供停車場使用；六一○號土地上除少部分種有香蕉幼苗等作物（面積約三十二平方公尺），其餘部分大都為建物（同上門牌一○三號及一○一號房屋），現供工廠使用等情，有複丈成果圖一份及照片五十九幀在卷可佐，並為兩造所不爭執，堪信為真正。
（二）原告復自承：⑴六一０地號上之建物於四十幾年就蓋好了，一直至現在，以前是供豬舍使用，到了前幾年才改作工廠使用。⑵七五四、七五六及七五七號土地於房子蓋好的四十年間，即供作道路使用迄今。⑶關於七五五號土地供作停車廠使用部分，本來有種東西，是到最近才被停車的等情。
（三）經本院調查之結果：
⑴關於原告丁○○主張承租六一０號土地（範圍全部）部分，按諸前開說明，不
問其上坐落之建物是否原供豬舍使用，縱信屬實，既早於數年前即將房屋改供作工廠使用，則所主張之不定期租賃，亦早於數年前因未「自任耕作」（即將承租土地之一部供作他用。）時，即當然終止。是原告丁○○於九十一年五月二十七日已非土地法一百零七條所指承租人，自無由再為優先承買權之主張。
⑵關於原告甲○○主張承租七五四、七五五、七五六、七五七號土地（範圍全部
）部分，承前，其中部分土地（即七五四、七五六、七五七號土地）既早於四十年間即非供耕作之用，不問其他土地是否仍供耕作之用，亦該當「未自任耕作」之構成要件（即承租數筆土地，倘其中一筆未自任耕作，租賃契約亦當然全部終止。）。是原告甲○○早於四十年間即喪失承租人之地位，亦無得於本件訴訟中再為優先承買權之行使。
六、從而，原告本於耕地承租人之地位，依土地法第一百零七條規定行使優先承買權後，請求被告依買賣契約關係於原告給付五百萬元價金同時將如附表所示土地分別移轉登記予原告二人，均無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項後段判決如主文。
中華民國九十一年八月八日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法官黃信滿右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年八月八日~B書記官吳美瑤~F0~T40┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表：│├─┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│土地坐落│地│面積││││├───┬────┬────┬────┬────────┤├──┬──┬──────┤權利範圍│備考││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│公頃│公畝│平方公尺│││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│１│台北縣│板橋市│橋中││六一０│旱│││2789.14│十分之一││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│２│台北縣│板橋市│大觀││七五四│道│││104.69│十分之一││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│３│台北縣│板橋市│大觀││七五五│旱│││4126.21│十分之一││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│４│台北縣│板橋市│大觀││七五六│道│││32.25│十分之一││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│５│台北縣│板橋市│大觀││七五七│道│││61.57│十分之一││└─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──┴──┴──────┴─────────┴──────┘