臺北簡易庭105年度北重訴字第3號民事判決

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度北重訴字第3號
原　　　告　昇福國際開發股份有限公司
法定代理人　 闕河生
訴訟代理人　 謝佳伯 律師
複代理人　 張斐雯 律師
被　　　告　晶華國際酒店股份有限公司
法定代理人　 潘思亮
訴訟代理人　 莊國偉 律師
　　　　　　 廖婉君 律師
　　　　　　 姜萍 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年8月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）1,660萬0,683元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利
息（見本院卷一第3頁）。嗣於訴訟進行中，變更為請求被
告給付4,360萬8,442元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止按年息5％計算之利息（見本院卷一第82頁），為民事
訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款所許，合先敘明
。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠兩造於民國102年7月2日簽訂租賃合約書（下稱系爭租約）
，由原告就宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○號土地（下稱
系爭土地），及其上開發興建建物之B1至10樓（下稱系爭建
物）之部分出租予被告，起租日為系爭建物領得使用執照日
起屆滿6個月免租期之翌日，租賃期間20年。系爭建物原預
計於102年6月10日開始作業，於103年11月25日取得使用執
照，工期預定為535日，有工程預定進度表可證。兩造在簽
訂系爭租約時已根據原設計及第一次變更設計內容推估並合
意預定點交日期為104年2月1日。原告之員工 朱天強 在工程
初期於會議中交付工程預定進度表予被告員工 周述 原，並告
知該表排定之完工日為103年11月26日，被告並未表示反對
，故被告已默示同意預定點交日提前至103年11月26日。退
步言之，縱兩造未合意將點交日提前至103年11月26日，系
爭建物之預訂點交日至少應為104年2月1日，故系爭建物之
預定點交日為103年11月26日或104年2月1日，但因被告於
102年7月2日辦理第一次變更設計，及於103年2月間辦理第
二次變更設計等可歸責於被告之事由延誤工期共372日，致
系爭建物遲至104年6月16日始取得使用執照，104年7月6日
始完成點交。因被告未依約於102年8月1日前完成圖面定稿
，致第一次變更設計建照延遲至102年9月2日始取得主管機
關核准，於102年10月1日始正式開工，故因被告第一次變更
設計導致延誤工期自102年8月2日起至102年9月30日止計60
日；被告於103年2月間通知原告將辦理第二次變更設計，導
致室內隔間、粉刷、外牆鋁窗等相關工項為等待被告完成變
更設計圖面及施工詳圖而無法施作，原告於103年3月17日告
知被告應儘速完成第二次變更設計圖面，並應於103年5月31
日前取得第二次變更設計執照之核准，及應於103年7月31日
前完成五大管線審查作業，但被告於103年5年9日才告知原
告將進行客房數量及隔間修改事宜，至103年8月25日才陸續
定案房型隔間及樓層配置，至103年9月18日才完成第二次建
照變更申請掛號程序，103年11月21日始取得第二次變更設
計建照核准，五大管線審查作業亦延遲至104年4月9日始全
部取得相關主管機關核准，故因被告辦理第二次變更設計自
103年6月1日起至104年4月9日止共延誤工期312日，總計因
被告辦理第一次變更設計及第二次變更設計等可歸責於被告
之事由，致延誤工期共372日。原告依系爭租約第6條第4項
約定，得將被告延誤工期天數372日自6個月免租期中扣抵，
免租期已扣抵殆盡，故系爭建物之起租日應自使用執照取得
日104年6月16日起算，原告自得請求被告給付自104年6月16
日起至104年12月15日止之每月固定租金428萬6,946元加計
營業稅共2,700萬7,759元。
㈡原告與訴外人龍助營造有限公司（下稱龍助公司）簽訂之工
程承攬合約書約定開工之日起450個日曆天竣工，工程總價
為3億2,664萬4,983元，管理費為5%，因被告要求變更設計
致延誤工期達372日，導致原告遲至104年6月16日才取得使
用執照，龍助公司因而請求原告給付自103年11月26日起至
104年6月16日止延誤期間共202個日曆天之工程管理費含稅
769萬7,933元，原告已給付龍助公司，受有損害。又系爭土
地係原告於101年11月12日向訴外人台灣電力股份有限公司
（下稱台電公司）承租，租期為20年，每年租金307萬9,571
元，因被告要求變更設計延誤工期達372日，導致原告無法
如期取得使用執照出租建物獲取租金，而仍不斷支出租金成
本，受有土地租金損失313萬8,631元。依系爭租約第7條第3
項約定，上開延誤工期期間之工程管理費769萬7,933元、土
地租金損失313萬8,631元，應由被告負賠償責任。
㈢依系爭租約第7條第1項第2款之約定，第二次及以後之變更
設計所生之相關費用概由被告負責。縱認依被告之主張，系
爭租約第7條第1項第2款僅約定由被告負擔辦理證照費用，
然金額較低之證照費用係經兩造約定由被告負擔，則舉輕以
明重，金額顯高於證照費數十倍之變更設計工程費用亦應由
被告負擔，始符合契約精神。退步言之，兩造發生爭議，原
告要求被告給付第二次變更設計工程費用時，被告委請律師
來函之表示，益徵兩造已合意由被告負擔第二次變更設計工
程費用。再退步言之，系爭租約固以租賃合約書為名，但系
爭建物係完全由被告規劃設計，並由原告負責施工，系爭建
物點交後由被告支付使用系爭建物之租金，租期滿20年後交
還原告，因此系爭租約並非單純之租賃合約，而應屬承攬及
租賃之混合契約，系爭建物自始即依照被告之規劃設計而興
建，原告根本無辦理變更設計之必要，故原告如未受報酬，
即無為被告要求依第二次變更設計圖面施作之可能，今原告
既已依被告指示施作完成第二次變更設計工作，原告自得依
民法第491條第1項規定請求被告給付原告第二次變更設計所
生之工程費用576萬4,119元等語。並聲明：1.被告應給付原
告4,360萬8,442元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
按年息5％計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告為開發利用系爭土地，於102年7月2日與被告簽訂系爭
租約，由原告負責於系爭土地上興建建物並取得所有權後，
將系爭建物部分出租予被告經營飯店業，兩造簽約時已合意
預計將辦理一次以上之變更設計，因簽約時尚無從確知日後
變更設計次數、所需時間、實際施工進度及取得使用執照之
時間，故104年2月1日僅為締約之初雙方預計取得使用執照
及點交之暫訂目標日，暫訂目標日並非固定不變，實際取得
使用執照及點交日視實際施工、變更設計等情況而定。兩造
為預留變更設計所需時間含規劃、變更設計、申請核准，並
依變更後之設計施工等，兩造於系爭租約第6條第4項約定完
工時程期限係104年12月1日，倘系爭建物之興建未逾越104
年12月1日之完工時程期限，就不適用該條項關於扣除免租
期之約定。原告就系爭建物已完工並於104年6月16日取得使
用執照，依約起算6個月至104年12月15日止為免租期，故被
告自起租日104年12月16日起依約給付租金，並無任何違約
。否認原告曾將工程預定進度表提供予被告，即使原告曾將
該表提供予被告，被告單純沉默無從解為默示同意，被告並
未同意以該表所載103年11月26日為完工時程，更未同意以
該日期為扣除免租期之基準。
㈡原告混淆申請變更設計之主體應為原告而非被告，且將主管
機關之審核期間曲解為可歸責於被告。系爭建物相關執照之
申請及取得係原告應負責事項，第一次、第二次變更設計含
五大管線審查，均未發生於主管機關所定期限內未完成被告
應配合事項之情形。關於第一次變更設計，被告於簽約後1
個月內就將構想告知原告委任之建築師，該建築師於102年8
月初完成第一次變更設計之圖面定稿並向主管機關提出變更
設計之申請，故原告方得於102年9月2日取得主管機關核發
第一次變更設計之核准，被告並無違約。103年2月間，原告
出租予被告之另一旅館建物即宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○號
及10號（下稱蘭陽溫泉大飯店）之大堂違建仍在設法申請或
變更為合法使用，尚未確認須拆除，因此當時兩造仍依原規
劃設計，擬將蘭陽溫泉大飯店之大堂作為該旅館與本租賃案
共用之早餐廳，故於103年2月21日施工會議時，僅就當時圖
面修改項目為討論，尚未討論到系爭建物早餐廳及房型調整
之問題，嗣於103年5月間，由於原告出租予被告之蘭陽溫泉
大飯店之大堂違建無法申請或變更為合法使用，經確認必須
拆除，致無法依雙方原規劃設計同時供作蘭陽溫泉大飯店及
本租賃案之早餐廳使用，始不得不變更本租賃案之10樓設計
而改成早餐廳，並配合調整各樓層之隔間配置，之後被告不
斷與原告及建築師商討第二次變更設計之相關細節。第二次
變更設計係為因應原告出租予被告之蘭陽溫泉大飯店之大堂
違建須拆除而衍生之問題，經兩造依本租賃案合作宗旨而為
協議辦理，被告並無可歸責之情事。由於第二次變更設計內
容主要僅涉及房型及隔間，無礙於結構體及其他工程，故在
商討第二次變更設計期間，原告對於系爭建物之興建工程仍
持續進行，並無停工。原告雖曾以函文逕自限定應於103年5
月31日前取得第二次變更設計執照之核准、103年7月31日前
完成五大管線審查作業，但被告亦曾明確回覆不同意原告自
訂之期限。依系爭租約附件工程界面區分表之記載，原告之
包商為「帝利」，兩造及建築師於興建期間往返之電子郵件
亦寄送予訴外人帝利建設股份有限公司，原告於訴訟中竟提
出與龍助公司間之文件，主張已付龍助公司工期延宕管理費
、第二次變更設計工程費，其真實性有疑義，被告否認其形
式及實質真實性。又原告與龍助公司簽訂之承攬契約如何約
定竣工期限及工程管理費之補償，與被告無涉。另原告本應
依其與台電公司間之約定給付地上權之租金予台電公司，此
為原告對台電公司之契約義務，與被告及系爭租約無涉。
㈢系爭建物係由原告興建取得所有權，為原告之財產，原告興
建之工程費用本即應由原告全數負擔。原告所謂第二次變更
設計之工程費用，均屬系爭建物之建築工程費用，依系爭租
約第6條第3項及工程界面區分表關於建築工程項目之約定，
應由原告負責工程施作及費用，非由被告負擔。系爭租約第
7條第1項第2款後段約定，被告應負擔之費用係指辦理第二
次變更設計之證照取得費用而言，並非第二次變更設計之建
築工程費用。訴訟前，被告基於善意及兩造間友好合作關係
之考量而委任律師函覆原告，該函文說明請原告於10日內提
出相關費用單據，但原告並未於函到10日內提出相關費用單
據供被告審核，故被告無從審核該等費用之合理性，當時被
告並未承諾給付第二次變更設計之工程費用。原告於第一審
訴訟終結前，才追加主張依民法第491條第1項之規定，請求
被告給付第二次變更設計之工程費用，但原告為系爭建物之
所有權人暨出租人，依系爭租約享有收取鉅額租金之權利，
應依約出資興建及提供合於契約本旨之建物，被告僅為系爭
建物之承租人，並未取得系爭建物之所有權，僅有支付租金
之義務，無義務分擔建物之興建費用等語，資為抗辯。並聲
明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、經查，系爭土地之所有權人係台電公司，原告於102年2月6
日登記取得普通地上權，存續期間為50年；原告為起造人，
就系爭土地申請建築地下1層地上8層建物，經宜蘭縣政府核
准發給建造執照，原告於102年5月24日領照；兩造於102年7
月2日簽訂系爭租約，約定由原告在系爭土地上興建建物，
將地下1樓、1樓部分面積、2樓部分面積、3至10樓建物、屋
頂突出物樓層等（下稱租賃標的物）出租予被告，租賃標的
物不含系爭建物之1樓商場區域等，押租金2,500萬元，並約
定自系爭建物取得使用執照日起算6個月之期間為免租期，
租賃期間係自起租日起算20年，及約定依坪數核算每月固定
租金，另有年度營收抽成機制與抽成租金之約定；原告完成
系爭建物之興建後，於104年6月16日取得使用執照，於104
年7月間點交；被告已自104年12月16日起給付原告租金等情
，業據兩造陳述綦詳，並有宜蘭縣政府建造執照、土地登記
第二類謄本、公證書、租賃合約書在卷可稽（見本院卷一第
34至40頁、第266至271頁、第246至279頁），堪信為真實。
四、本件原告主張被告應給付原告自104年6月16日起至104年12
月15日止之固定租金、第二次變更設計之工程費，及賠償延
誤工期之土地租金損失、工程管理費，共計4,360萬8,442元
，為被告所否認，茲分述如下：
㈠原告不得請求被告給付自104年6月16日起至104年12月15日
止之租金：
1.查兩造於系爭租約第1條約定：「定義…㈣「起租日」係指
本建物領得使用執照日起屆滿六個月免租期之翌日，為起租
日。㈤「免租期」係指本建物取得使用執照日起算六個月之
期間。…」、第3條第1項約定：「本租約之租賃期間自起租
日（含）起算共計貳拾（20）年（不含免租期）。…」、第
2項約定：「乙方（即被告）自租賃標的物之起租日起應依
本租約第四條約定給付租金予甲方（即原告）。」（見本院
卷一第249至251頁）。而本件原告完成系爭建物之興建後，
係於104年6月16日取得使用執照之事實，為兩造所不爭執，
則依上開約定，自系爭建物領得使用執照日即104年6月16日
起算至104年12月15日止6個月之期間，應係免租期，起租日
應係104年12月16日，系爭租約之租賃期間應係自104年12月
16日起算20年，被告自起租日即104年12月16日起，在租賃
期間內，才有依系爭租約給付租金之義務。是原告請求被告
給付自104年6月16日起至104年12月15日止之固定租金含稅
2,700萬7,759元，洵屬無據。
2.本件原告雖主張：系爭建物原預計102年6月10日開始作業，
103年11月25日取得使用執照，兩造在簽約時已根據原設計
及第一次變更設計內容推估並合意預定點交日期為104年2月
1日，簽約後，原告之員工朱天強在工程初期交付工程預定
進度表予被告員工 周述原 ，被告並未表示反對，可見被告已
默示同意預定點交日提前至103年11月26日，因被告辦理第
一次變更設計及第二次變更設計等可歸責於被告之事由延誤
工期共372日，致系爭建物遲至104年6月16日始取得使用執
照，原告依系爭租約第6條第4項約定得將被告延誤工期天數
372日自免租期中扣抵，免租期已扣抵殆盡，故被告應給付
原告自104年6月16日起至104年12月15日止之每月固定租金
含稅共2,700萬7,759元云云，但為被告所否認，並以前揭情
詞置辯。惟查：
①兩造於系爭租約第6條第4項約定：「完工時程：於立合約書
人簽署本契約後，除有不可抗力因素或非可歸責任一方之事
由外，甲方（即原告）應不得晚於104年12月1日前完成本建
物之興建（包括完成工程界面區分表甲方應施作之事項）。
如甲方因不可歸責事由可合理預期將延後前述完工時程時，
應儘速與乙方（即被告）共同協商調整完工時程及工程規劃
。倘因乙方營業需求提出變更設計影響工程進行或工程界面
表中乙方應配合工程延誤，則完工時程順延之。其所延誤之
工期經甲方書面通知後，乙方無反對意見時，就其所延誤累
積超過十日以上之天數，自免租期中扣除，直到免租期扣完
為止。」（見本院卷一第254頁），就系爭租約第6條第4項
之約定整體觀之，可知兩造已明確約定系爭建物之完工時程
係104年12月1日，如有不可抗力因素或非可歸責任一方之事
由則完工時程延後，又倘因被告營業需求提出變更設計影響
工程進行或工程界面表中被告應配合事項延誤，致系爭建物
晚於104年12月1日完工時程期限完成興建，則完工時程順延
之且就被告延誤累積超過10日以上之天數自免租期中扣除。
足見兩造間系爭租約第6條第4項關於扣除免租期之約定，係
以因被告營業需求提出變更設計影響工程進行或工程界面表
中被告應配合事項延誤，致系爭建物晚於104年12月1日完工
時程期限完成興建為前提，方可將被告超過10日以上之延誤
天數自免租期中扣除。然本件原告完成系爭建物之興建後，
業已於104年6月16日取得使用執照，顯無系爭租約第6條第4
項所定晚於104年12月1日完成系爭建物之興建之情形，則應
無適用系爭租約第6條第4項扣除免租期之餘地。是原告主張
其依系爭租約第6條第4項約定將延誤工期天數372日扣抵6個
月免租期殆盡云云，而請求被告給付自104年6月16日起至同
年12月15日止之每月固定租金加計營業稅共2,700萬7,759元
，應屬無據
②兩造另於系爭租約第7條第1項第3款約定：「於本建物完工
後，甲方應依相關法令規定取得本建物之使用執照（目標暫
訂為104年2月1日前），…。」、系爭租約第8條第1項約定
：「於甲方負責依相關法令、…等興建本建物至工程界面區
分表所示之工程階段為止，且依法取得本建物之使用執照後
即可進行點交…，點交日目標暫訂於104年2月1日或其他經
甲、乙雙方同意之期日。」（見本院卷一第254至255頁），
且對於若原告晚於104年2月1日取得使用執照之情形，並未
約定任何遲誤之效果，此觀兩造在系爭租約第7條證照取得
、第14條違約及罰則之約定即明，可見兩造於102年7月2日
簽訂系爭租約時，在已知需辦理一次以上變更設計等眾多不
確定因素之情況下，約定104年2月1日僅係點交暫訂目標日
，並非完工時程之約定，且系爭租約第7條、第8條均未約定
晚於104年2月1日取得使用執照或點交之歸責事由或免租期
之扣除，足知系爭租約第7條第1項第3款、第8條第1項暫訂
之104年2月1日，與免租期之扣除無涉，原告自不得以其晚
於104年2月1日取得使用執照或點交為由主張扣除被告之免
租期。
③原告雖以原證3工程預定進度表（見本院卷一第25至26頁）
為據，主張系爭建物原預計103年11月25日取得使用執照云
云，或主張被告對該預定進度表排定之完工日103年11月26
日未表示反對，已默示同意預定點交日提前至103年11月26
日，因被告第一次、第二次變更設計延誤工期共372日，致
遲至104年6月16日取得使用執照云云，然依原告所聲請訊問
之證人朱天強證述該工程預定進度表係原告當時員工朱天強
參考原告簽約前於102年5月24日領照之建造執照自行製作之
進度表，該工程預定進度表內容不包括第1次及第2次變更設
計之時程（參見本院卷一第232至233頁），兩造簽約時沒有
將該進度表作為系爭租約之附件，遍觀系爭租約內亦無任何
有關於「103年11月25日」或「103年11月26日」之約定（見
本院卷一第249至264頁），且該工程預定進度表上並無兩造
任一方之簽認，可知原告當時員工朱天強個人製作之工程預
定進度表對原告或被告均無任何效力可言，兩造並未約定以
103年11月25日或103年11月26日作為完工時程。再者，就原
告提出之原證3工程預定進度表觀之，該表格左下角內均記
載「日期：104/10/3」，且該表格之右上角內均記載「編製
：帝利建設股份有限公司」（見本院卷一第25至26頁），則
是否係在原告於104年6月16日取得使用執照後，事後方由帝
利建設股份有限公司於104年10月3日製作此工程預定進度表
，尚非無疑，是證人朱天強所述該工程預定進度表係朱天強
製作且於工程初期交給被告之員工周述原云云，尚難採信。
又兩造既已於系爭租約第6條第4項明確約定系爭建物之完工
時程係104年12月1日，則原告之當時員工朱天強所證稱其曾
將該預定進度表交給被告之員工周述原，被告沒有表示意見
云云，縱若屬實，朱天強將其個人製作之預定進度表交給被
告之員工周述原之行為，難認屬將點交日提前為103年11月
25日之要約，且被告就朱天強個人製作之工程預定進度表縱
使沒有表示意見，也不足以推知有承諾之意思，應僅係單純
之沈默，依最高法院21年度上字第1598號判例意旨，不得認
為承諾；況依系爭租約第21條約定：「本租約內容之修改，
非經立合約書人完成書面簽署，不生效力。」（見本院卷一
第262頁），則兩造於簽約後，若欲修改系爭租約第6條第4
項所約定之完工時程104年12月1日，或若欲修改系爭租約第
8條第1項點交暫訂目標日104年2月1日，非經兩造完成書面
簽署，應不生效力，本件原告之員工證人朱天強縱使有將其
自行製作之工程預定進度表交給被告之員工周述原，惟兩造
並未簽署書面協議變更完工時程，自不生變更完工時程之效
力，是原告主張簽約後被告嗣已默示同意預定點交日提前至
103年11月26日云云，顯非可取。原告以其當時員工朱天強
自行製作之工程預定進度表上預定103年11月26日取得使用
執照為由，或以簽約後被告嗣已默示同意將系爭建物預定點
交日提前至103年11月26日為由，據此主張原告晚於103年11
月25日或103年11月26日取得使用執照為被告延誤工期云云
，自不足取。
3.呈上，兩造並未約定以103年11月25日、26日或104年2月1日
作為完工時程，原告完成系爭建物之興建後，已於104年6月
16日取得使用執照，並無延誤兩造所約定完工時程104年12
月1日之情形，原告自無主張依系爭租約第6條第4項扣除免
租期之依據，原告主張其依系爭租約第6條第4項約定得將延
誤工期天數372日自6個月免租期中扣抵，免租期已扣抵殆盡
云云，而據以請求被告給付自104年6月16日起至104年12月
15日止之租金含稅2,700萬7,759元，為無理由，不應准許。
㈡原告請求被告賠償延誤工期之工程管理費、土地租金損失，
應為無理由：
原告主張：因被告要求變更設計致延誤工期達372日，導致
原告無法如期取得使用執照，遲至104年6月16日才取得使用
執照，致原告受有支付龍助公司延誤工期202日之工程管理
費769萬7,933元、支付台電公司372日租金成本313萬8,631
元之損害，依系爭租約第7條第3項約定，應由被告賠償云云
，但被告否認原告受有損害，並以上揭情詞置辯。查兩造於
系爭租約第7條證照取得第3項約定：「甲方及乙方依本租約
之約定應負責或協助取得相關執照，而未於合理期間（至遲
不得晚於相關主管機關所定之期限）內負責或配合完成相關
事項，致他方受損害或影響他方於本租約下之權益者，可歸
責之一方應對他方負損害賠償責任。」（見本院卷一第254
至255頁），而原告係起造人，兩造約定由原告在系爭土地
上興建系爭建物後，將其中約定之租賃標的物部分出租予被
告，已如前述，則系爭建物建造執照、使用執照之申請及取
得應由原告負責，原告復未主張及舉證證明被告有何晚於相
關主管機關所定期限未配合完成何種相關事項之情形，應認
本件與系爭租約第7條第3項約定之要件不符，自無系爭租約
第7條第3項約定損害賠償責任之適用。況原告實際上已於兩
造約定之完工時程104年12月1日之前完成系爭建物之興建，
兩造間並無延誤工期之情形，自難認原告有因變更設計而延
誤工期致受有損害之情形；另參以就原告於102年5月24日取
得之建造執照觀之，該建造執照所示係建造地下1層地上8層
之建物（見本院卷第34頁），與兩造於102年7月2日簽訂系
爭租約時約定出租者係地下1層地上10層之建物明顯不同，
可知變更設計是原告履行系爭租約所必須，原告主張因被告
要求變更設計致延誤工期達372日云云，無足憑信，自不能
因原告在簽訂系爭租約前原領得之建造執照，於簽訂系爭租
約後曾辦理兩次變更設計即遽認為可歸責於被告。是原告依
系爭租約第7條第3項之約定，請求被告賠償延誤工期之工程
管理費769萬7,933元、延誤工期之土地租金損失313萬8,631
元，均屬無據，不應准許。
㈢原告請求被告給付工程費用576萬4,119元，亦為無理由：
1.查兩造於系爭租約第6條第3項已明確約定：「本建物實際建
造費用及依工程界面區分表所列由甲方負責項目的一切相關
費用應全數由甲方負擔。」（見本院卷一第254頁），另觀
諸系爭租約附件五工程界面區分表中關於建築工程部分之記
載，拆除工程、假設工程、放樣工程、大地工程、基樁/基
礎工程、系爭建物之本體工程（RC/鋼骨結構，含浴廁、廚
房等濕區排水降板）、一般或帷幕系統外牆工程、門窗工程
、大門入口上方雨遮、景觀工程、游泳池、水療池池體R.C.
構造工程、洗窗機工程、停車場工程等工程均係由原告及其
包商「帝利」負責工程施作及其費用，而被告需求之外牆燈
光及招牌則由被告之廠商配合工程進度施作（見本院卷一第
274頁），原告係系爭建物之起造人，於興建完成系爭建物
時取得系爭建物之所有權，而被告僅係系爭建物其中系爭租
賃物部分之承租人，則依系爭租約第6條第3項之約定，系爭
建物實際建造費用應全數由原告負擔，實屬合理，是原告請
求被告給付工程費用576萬4,119元，不應准許。
2.原告雖主張：依系爭租約第7條第1項第2款之約定，第二次
及以後之變更設計所生之相關費用概由被告負責云云，但為
被告所否認，且查，系爭租約第7條約定：「證照取得㈠甲
方應依下列約定取得主管機關核准及證照：…2.…，第一次
變更設計由甲方負責其費用，但乙方須將構想充分告知甲方
委任建築師並指示規劃送審，並於本租約簽約後一個月內完
成圖面定稿，如因乙方之需要需辦理第二次以後之變更設計
所應支付之變更費用由乙方負擔，…」（見本院卷一第254
頁），可知系爭租約第7條係兩造間關於證照取得之約定，
兩造於系爭租約第7條第1項第2款係約定由原告負擔第一次
變更設計之證照取得費用，由被告負擔辦理第二次以上變更
設計所生之證照取得費用，系爭租約第7條與系爭建物之施
工建造費用無涉，兩造並已於系爭租約第6條第3項約定系爭
建物實際建造費用應全數由原告負擔甚明，原告依系爭租約
第7條第1項第2款之約定請求被告給付第二次變更設計工程
費用576萬4,119元，應屬無據。
3.原告固另主張：兩造發生爭議，原告要求被告給付第二次變
更設計工程費用時，被告委請律師來函之表示，益徵兩造已
合意由被告負擔第二次變更設計工程費用云云，但被告否認
有由被告負擔第二次變更設計工程費用之合意，原告雖提出
原證5律師函為證，然就該104年7月16日律師函觀之（見本
院卷第29至31頁），該律師函主要之內容係在表明變更設計
未遲誤系爭租約所約定之完工期限，被告自104年12月16日
起才有給付租金之義務，雖附帶提及「…就因本公司變更設
計所導致昇福公司額外支付之工程費用，本公司願合理補償
，敬請昇福公司提出費用單據及說明，以利本公司經審核後
補償予昇福公司。…願本於善意及友好合作關係補償予昇福
公司，敬請昇福公司於函到後10日內檢附相關費用單據，以
供本公司審核後補償予昇福公司。」等語，但該律師函僅係
表達請原告提出單據經被告審核變更設計額外支付之工程費
用再本於善意及友好合作關係合理補償原告云云之意見，至
於原告實際上是否有因變更設計而額外增加工程費用之情形
、增加費用之金額如何計算，及被告願補償之範圍等，均屬
不確定，仍待由原告於收受該律師函後10日內檢附相關費用
單據經被告審核再由被告決定是否補償及補償之金額，然原
告嗣未於收受該律師函後10日內檢附相關費用單據供被告審
核，兩造間亦未就是否補償及補償之項目、金額等達成協議
，堪認兩造並未達成由被告負擔第二次變更設計工程費用之
合意。況兩造既已於系爭租約第6條第3項明確約定，系爭建
物實際建造費用應全數由原告負擔，則含第二次變更設計後
繼續支出之施工建造費用在內之全數建造費用，均應全數由
原告負擔甚明。縱若有因第二次變更設計而導致總建造費用
增加之情形，兩造若欲修改系爭租約第6條第3項建造費用全
數由原告負擔之約定，則應依系爭租約第21條「本租約內容
之修改，非經立合約書人完成書面簽署，不生效力。」之約
定，以書面為明確之約定並完成書面簽署，始生效力，本件
兩造間既無完成書面簽署修改系爭租約第6條第3項關於系爭
建物實際建造費用應全數由原告負擔之約定，自應適用系爭
租約第6條第3項之約定，由原告負擔系爭建物全部之實際建
造費用。
4.至原告主張：系爭租約固以租賃合約書為名，但系爭建物係
完全由被告規劃設計，並由原告負責施工，屬承攬及租賃之
混合契約，原告根本無辦理變更設計之必要，故原告如未受
報酬，即無為被告依第二次變更設計圖面施作之可能，原告
既已依被告指示施作完成第二次變更設計工作，原告自得依
民法第491條第1項規定請求被告給付原告第二次變更設計所
生之工程費用576萬4,119元云云，亦為被告所否認，且原告
之主張與系爭租約第6條第1項明訂由原告負責完成系爭建物
之規劃、設計與施工之約定不符（見本院卷第253頁），原
告興建系爭建物取得系爭建物所有權，將其中地下1樓、1樓
部分面積、2樓部分面積、3至10樓建物、屋頂突出物出租予
被告，租賃標的物不含系爭建物之1樓商場區域等，兩造並
約定租賃期間自起租日即領得使用執照日起屆滿6個月免租
期之翌日起算20年，約定依坪數核算每月固定租金，並有年
度營收抽成機制與抽成租金之約定，兩造係租賃契約至為明
確，並非原告所主張之承攬及租賃之混合契約云云，自無民
法第491條第1項規定之適用，是原告依民法第491條第1項之
規定，請求被告給付工程費用576萬4,119元云云，亦屬無據
。
五、從而，原告請求被告給付4,360萬8,442元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應
予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附
麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國106年9月20日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官羅富美
以上判決正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀，並繳納上訴裁判費。
中華民國106年9月20日
書記官劉英芬