臺灣南投地方法院民事小額判決 101年度埔小字第87號
原 告 王碧娥
訴訟代理人 蔡維民
被 告 黃圳福
訴訟代理人 謝淑鳳
上當事人間返還定金事件，本院於101年9月24日言詞辯論終結
，茲判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣柒萬元，及自民國一百零一年四月九日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年4月8日因欲購買被告所有坐
落南投縣○○鄉○○段391之6地號土地（下稱系爭土地）
，面積1.6分，雙方同意價金為新台幣（下同）240萬元，
並定於同年4月12日簽訂買賣契約，然於付定金前原告要求
被告拿出所有權狀，原告看後質疑為何不是產權獨立之1.6
分地，而是2分之持分地？被告答稱那是舊權狀，新權狀尚
未領，現已土地重劃，新權狀就產權獨立了等語，原告遂交
付定金7萬元予被告。翌日（4月9日）原告申請土地謄本
，發現系爭土地產權並未獨立，且遭假扣押中，被告無法依
約給付兩造約定之產權獨立之土地予原告，原告已以存證信
函解除系爭土地買賣預約，被告自應將定金7萬元返還原告
等語，並聲明：請求判決如主文第1項所示。
二、被告答辯以：被告並未向原告說系爭土地是產權獨立，原告
看過所有權狀，知悉系爭土地是共有地，且如有土地重劃，
原告的仲介即證人 魏素珍 亦應知悉。系爭土地被告不知有假
扣押，是收到原告的存證信函後，才知道有假扣押。原告之
請求為無理由等語。聲明：原告之訴駁回。
三、本件爭點及本院之判斷：
原告主張之上開事實，已據其提出土地豋記第二類謄本，並
請求傳訊證人魏素珍為證。被告則予否認，並以前開情詞置
辯。是本件應審究之爭點在於：兩造是否有約定系爭土地為
獨立產權（被告獨自所有之產權）？被告有無告知原告系爭
土地假扣押中？原告請求被告返還定金7萬元，有無理由？
茲析述如下：
（一）原告主張伊於101年4月8日付定金前，有要求被告拿出
所有權狀，原告看後質疑為何不是產權獨立之1.6分地，
而是2分之持分地？被告答稱那是舊權狀，新權狀尚未領
，現已土地重劃，新權狀就產權獨立了等語，原告遂交付
定金7萬元予被告，且被告並未告知系爭土地在假扣押中
，是原告事後調土地登記謄本才知悉等情，已據原告陳述
在卷，並有所提土地登記第二類謄本其他登記事項可參，
被告則予否認，辯稱伊並未向原告說系爭土地是獨立產權
，且係爭土地有假扣押，伊是收到原告存證信函才知悉等
語，經查：證人即系爭土地之居間仲介人魏素珍到庭證稱
；「（法官問：付訂金之前被告有無將土地權狀給原告看
？）答：有，但是原告看了就說為何不是單獨所有面積一
分六釐的土地，而是共有土地，被告就說這是舊的權狀，
重測以後就會將他共有的一分六釐的土地產權獨立出來，
原告聽了被告的說明之後才付訂金的，原告還問產權是否
清楚，被告說他只欠農會二十幾萬，等到拿到價金還清之
後產權就沒有問題。」「（法官問：被告有無告知原告土
地被假扣押中？）答：沒有。」等語（見本院101年8月
27日言詞辯論筆錄），核與原告所述相符，且證人魏素珍
既係仲介本件土地買賣，其目的乃在收取完成居間仲介工
作之報酬，客觀上自無為有利於原告之陳述，致損失其應
得之報酬，是其證言，應堪信為真實，被告辯稱證人魏素
珍所證不足採信，未能提出反證證明之，所辯為不足取。
從而，原告主張被告向其稱系爭土地重劃後係屬被告單獨
所有，及被告並未告知原告系爭土地假扣押中之事實，為
屬可信。
（二）按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、
契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因
可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得
請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致
不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契
約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金
應返還之。」民法第249條定有明文。又「被上訴人於簽
立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契
約）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立
約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第二百
四十九條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類
推適用該條文之規定。本件系爭土地買賣之本約因兩造就
如何交付土地之契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方
之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，被上訴人交
付之定金，自有民法第二百四十九條第四款規定之適用。
」（最高法院93年度台上字第441號判決可資參照）。本
件系爭土地買賣之本約因兩造就土地之單獨產權及是否有
假扣押之契約必要點不能合意，為不可歸責於兩造之事由
，致不能成立，亦即預約已不能履行，依上開最高法院決
意旨，被告自應依民法249條之規定，返還原告定金7萬
元。
（三）再者，「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七
十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之
瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵
。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並
應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買
賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法
第354條、第359條分別定有明文。本件因被告對於系爭
土地無法給付兩造約定之單獨產權狀態，且其上有假扣押
，有減少其價值、通常效用之瑕疵，原告已於101年4月
12日以台中力行路郵局000035號存證信函解除系爭土地買
賣預約，被告於同年4月13日收受存證信函，為兩造所不
爭執，且有該存證信函附卷可佐，則系爭土地之買賣預約
，業已於被告收受後7日即101年4月20日解除。依民法
第259條第1款、第2款規定：「契約解除時，當事人雙
方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，
依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。
二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還
之。」，本件買賣預約既已解除，則原告請求被告返還受
領之定金7萬元，及自受領翌日起附加利息償還之，為有
理由，應予准許。
四、綜上，原告依買賣預約及契約解除之法律關係，請求被告給
付7萬元，及自民國101年4月9日（即受領定金翌日）起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，
應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經核與
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件為依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法
第436條之20規定，應依職權宣告假執行。又本件訴訟費用
為新臺幣1000元，爰確定如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年10月8日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（需附繕本）。
中華民國101年10月8日
書記官王聖貿